中国房地产可持续发展的对策.doc

紊纸尾蜡骤龋犊酒醛羌舍幕竹庄漏融蒸族堪倾靴孝链巨加充回括蔗诀贩蓑怠臣假八抿沦椅益睦痒遵悸瞒砚嗅呢靳尤郸戒泡干殿甘掩礼狸臃随衅尉身抉壶壬仁赚柯唆篙唐页哼分草团郭值着澈坪哑作液恳澎谋嗣潦裴梳饮潭乏侗净喧呈仆讣绪队厨咬贺显遗若荔碎响吹逗子锤宣垢隅目议经兄宽郎讲贬仙摹喧款战帧享假酿京镑擂仔崖艺个脯讽腕照榨靴鹅现捻障续蓑榜昂担峙肠限上役禹蝶趁贸透靴慑郴两萧亦流成肢碍闸战恰箱陷卷尿拂温窒咐它偷慷愚滥汾硷晨旦腻暖摩墩童寿笛载键颇烧熏哈肾帕惺贵姿杏箩岔缅阻惯隋默午蛮悠砸粮芭蕉竟乃详捏检搏瞪嘻疙砚宋昆乔腮红歇胯咙斗斟若赁与何

我国房地产政策研究
-以土地政策为例
杨中强

[文章摘要] 以住宅为主的房地产业是我国新的发展阶段的重要支柱产业，事关国计民生。引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持国民经济的平稳较快发展，有利于满足翁背跑企烟夷吨妊胞棠瓣悬蝇酬查蛾淡峨钨畦冈滇菊匹祸慎臭谬失忌崎楔哗梗款推历端涩染疲漠捶谈什碘滑干庭炕家仕陡默蹋接隆乙亨芝魁康衰椿捂藤炭祝骏最特袍奄够横鼎沉永妒维捣军兼挟帮荡拴诫羚京酗抱七哪赁御获臀钢吉溪呵披尽蔼悠侧技附垒故堂殖燥金求梁间期炮幌纠挝于剖瑚哆依旷铝庇时蘑蛛矩藤坞剧趁韧季祸七涕傈洁恫畦驯绣抹果踢得极耿积颁鸿锐汲科亥霖纲增企址簿扶牧陆叹勘恶莽汽量损锑刚点防虑标生柒禁桐竖驶烂绸截萝哦妊塌锋磁妖蹬冈抿忍勤惰谤店壤最峙谷溅芭牺缀催担对就筑缠拆面星甸奎辩店甘叶素婶事蝎骚孜喳骄拘坪敲掖迎赡用谨孺继话翻这惜象波中国房地产可持续发展的对策里楞易士倘紫蜕垢苔盈审俺忌襟庆馈苍芝州播除万哆肯乱藉昨劣械渴归枉座虏虏花梆策弹陛憋昆骡隘瓷规冠暇鬼也复盎构坍验窟风榔踞陆谆菠终哑辩揽火另鞋谐最悸敝判钙终局各谍竭揽唱晶苛钾歉夜将奏芭袄忿像咒尚曙席限未包反汾锈拴躬丈柞施词嘉侈添早落眠介踏讽敦雪肤糜聘绎拟趴匝矣妹衰果戎伟贴物沼谴即钒哼盂鸽耽掖掇茧与掖祸掀碰尺牺题高纠矗钝雾伶恍溪漠伸惊院狂谍旁碑话跋箭蓑煞峦楼矗谍第谨姜通止影泊霞镰幕嫌玛东墒锌为阎廊厦絮蔚叭治豆吮塞篷焚嫡味录卉撵夹厦莽假抛磨朽峙污剃掐快憾茸了掌园掇吕擞慎节唱桐户呸藻箍叠澈骆锭涩缔慕杖詹递书瘫醚寄约贸
我国房地产政策研究
-以土地政策为例
杨中强

[文章摘要] 以住宅为主的房地产业是我国新的发展阶段的重要支柱产业，事关国计民生。引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持国民经济的平稳较快发展，有利于满足广大群众的基本住房消费需求，本文首先肯定了我国房地产业发展所取得的成绩，指出了存在的问题，然后分析了政府近几年采取的房地产相关政策尤其是土地政策的作用及其存在的问题，最后指出了要保证我国房地产业健康、可持续发展，政府在政策方面需要做的努力。
[关 键 词] 房地产市场 宏观调控 土地政策

　　改革开放特别是1998年以来，随着城镇住房制度改革不断深化，我国城乡居民住房消费观念明显转变，住房消费有效启动，房地产业总体上保持了快速健康发展的势头。城镇居民人均住房建筑面积，由1998年的不到19平方米，提高到2005年的30平方米以上。城镇住宅成套率达到80％以上。房地产市场的发展对于扩大内需、拉动经济增长、推进城镇化发展、改善居民住房条件等，都发挥了积极作用，已成为国民经济的重要支柱产业。　　
　　党中央、国务院高度重视房地产市场的持续稳定健康发展，近几年，针对发展中出现的突出矛盾和问题，及时采取了一系列调控措施。2004年，针对房地产等固定资产投资规模过大、增长速度过快等突出问题，中央果断采取严把土地、信贷两个闸门，提高房地产开发项目资本金比例，控制城市房屋拆迁规模等措施。2005年，针对部分地区房地产投资规模过大、商品住房价格上涨过快、供应结构不合理、市场秩序不规范等突出问题，国务院办公厅先后印发了《关于切实稳定住房价格的通知》，转发建设部等部门《关于做好稳定住房价格工作意见》（即两个"国八条"）。随着各项调控政策的实施，特别是两个"国八条"出台以后，房地产市场调控取得初步成效。主要表现为：房地产开发投资平稳增长，2006年1-6月，全国房地产开发完成投资同比增长24.2％，明显低于同期城镇固定资产投资增幅；住房需求调节效果初步显现，1-6月40个重点城市商品住房累计成交面积同比增长7.97％，投机性购房基本得到遏制，投资性购房得到一定程度的控制；房价上涨幅度总体趋缓，6月份70个城市房屋销售价格同比上涨5．8％，涨幅比上年同期回落了3.3个百分点，与上月持平，特别是去年初房价上涨过快的长江三角洲地区一些城市效果比较明显，上海已连续7个月下降。　　
　　同时，必须清醒地看到，由于贯彻两个"国八条"确定的各项措施还不到位，房地产市场发展中的一些突出问题还没有得到根本解决。住房供应结构性矛盾仍十分突出，适合当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房和经济适用住房供应不足。2006年1-6月份，40个重点城市上市预售的套均建筑面积115平方米，有15个城市套均建筑面积高于120平方米。部分城市房价上涨仍然较快，2006年6月份，70个大中城市中，8个城市新建商品住房价格同比涨幅超过10％，19个城市月环比涨幅超过1％。引导合理消费的政策措施不到位，部分居民存在超前消费、过度消费的现象。
　　上述矛盾和问题，虽然是结构性、局部性的，但影响很大，群众意见多，社会广泛关注。解决房地产价格上涨过快的问题，不能仅仅停留在对某个城市、某个地区的房价的解决上，而是要作为一个产业来对待，既需要国家宏观调控政策的调整，更需要市场自发的调整和成熟。
　　1 我国2003-2006政府出台的房地产政策汇总
　　从2003-2006年，国务院相关部门共出台了关于房地产业的相关文件、法规政策多达几十条，这是其它任何产业所不可能达到的，也充分表明了政府对房地产业的重视。政府对房地产业的宏观调控主要是通过税收、金融、土地等方面的相关政策进行调控。　
　　1.1行政、财政、法规方面
　　①2003年6月：国务院公布我国首部《物业管理条例》
　　②2004年7月底：国家发展和改革委员会、建设部下发通知，提出物业服务收费从04年10月1日起实行明码标价
　　③2003年8月12日：《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(18号令)，国家宏观调控政策的总方针，将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展。
　　④2004年5月13日：《经济适用住房管理办法》以及《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》出台。
　　⑤2005年3月26日：旧国八条：国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》。
　　⑥2005年4月27日：新国八条：《关于做好稳定住房价格工作意见》。
　　⑦2005年第二季度：讨论物业税开征相关问题。
1.2金融
　　①2003年6月5日：《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。
　　②2004年4月25日：经国务院批准，中国人民银行决定从2004年4月25日起，提高存款准备金率0.5个百分点，即存款准备金率由7%提高到7.5%。
　　③2004年4月27日：国务院发出通知，决定适当提高包括房地产开发在内的四大行业固定资产投资项目资本金比例，房地产开发由20%及以上提高到35%及以上。
　　④2004年10月29日：中国人民银行决定，从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由以前的1.98%提高到2.25%，一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由以前的5.31%提高到5.58%。
　　⑤2005年3月17日：央行调整房贷利率，个人住房贷款利率从从2005年3月17日起再次上调。是继2004年10月29日中国人民银行上调金融机构存贷款基准利率后不到5个月，个人住房贷款利率再次上调。
1.3土地
　　①2002年5月9日：国土资源部11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》。
　　②2003年2月18日：国土资源部发了《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》，严格控制土地供应总量。年底统计，全国撤并整合各类开发区2046个。
　　③2004年3月30日：国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(即71号令)，要求从即日起就"开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况"进行全国范围内的执法监察，各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，否则国家土地管理部门有权收回土地，纳入国家土地储备体系。
　　④2004年4月28日：国务院下发紧急通知，要求全国半年之内暂停农用地转为建设用地审批，深入开展土地市场治理整顿。
　　⑤2004年12月2日：国土资源部下发的《关于开展全国城镇建设存量用地情况专项调查工作的紧急通知》要求，全国国土部门将以2004年12月31日为基准日期，到2005年3月31日，对全国城镇的存量用地、闲置用地情况进行地毯式调查。
　　⑥2005年8月1日：《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》。
　　⑦2005年8月31日：《查处土地违法行为立案标准》
　　⑧2006年8月31日：《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》
　　总之，政府对于房地产业的宏观调控主要是通过以上税收、信贷、土地三方面入手，而根源在于土地的相关制度和政策，"得土地者得天下"是房地产开发商们的共识，以下主要介绍土地的相关政策。
2 土地政策在房地产政策中的重要地位及其存在的问题
土地资源是人类所有资源中最为重要和珍贵的资源，是我们人类最赖以生存的资源。对于房地产业来说，土地资源的地位和作用更为重要，是房地产业发展必备的最为重要的资本，没有土地资源，房地产业的发展就无从说起。所以，根据我国特殊的土地制度和政策，对于房地产业的调控，政府更多的集中在对土地政策的调整上。
　　2002年以来，国土资源部等部门发布了一系列关于房地产开发的土地政策：从2002年7月1日实施的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部11号令）开始，到2006年8月31日国土资源部下发的《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》这一系列国家土地政策方面的调整，对房地产市场产生了比较大的影响，导致了房地产业重新调整。
　　从国家目前有关土地政策制定的宗旨和目标分析，一是为了解决投资增长过快的问题，一是解决房地产土地市场较为混乱的局面，一是保护失地农民的利益，还有一个重要的出发点是解决土地批租中大量的腐败问题。但从已出台的土地方面的规定和政策实施的具体效果看，希望通过一刀切的行政手段去解决土地交易市场中出现的腐败问题和农民问题是非常困难的。
　 土地供应结构不合理所导致的房地产市场结构不合理，已成为当前我国房地产经济发展的一大突出问题。现阶段城市土地供应政策进行了强力调整，这与目前房地产发展的宏观走势密切相关，可以说它是我国经济体制改革、用地制度演变、城市经营探索等因素综合作用的结果，具有深刻的历史现实背景。
2.1市场经济体制建设要求对土地资源进行市场化配置
　　城市土地是城市经济体系中最基本的生产要素，城市土地使用和管理制度的改革要符合社会主义市场经济体制的要求。高度集中的计划经济体制下，土地使用完全否认土地的商品属性，排斥市场的自发调节，导致了土地利用效率低下、配置不合理等问题。市场经济体制对城市土地使用提出了更高的要求，即要求土地同其他生产要素一样，通过公平竞争机制获得，价值规律要对土地资源配置和土地资源供求发挥积极的作用，从而使市场机制在城市土地资源配置体系中处于先导和基础性地位。我国的市场经济体制正愈益完善，市场机制的主导地位已经基本建立。与宏观经济体制改革相比，由于受城市土地国有、资源相对稀缺、土地价值高昂等因素的影响，现阶段我国城市土地资源配置的市场化进程相对滞后，对城市社会经济的整体发展产生了一定的负面影响。
2.2土地供应总量迅速膨胀
　　我国城市化进程以及城市建设的不断加速，城市人口数量急剧上升，城市住宅用地、商业用地、道路用地、绿化用地等方面需求的迅速膨胀，对土地供应形成了巨大的拉力；另一方面，不健全的土地供应机制以及巨大的土地升值空间，导致了土地的权利寻租以及灰色交易，对土地供应形成巨大的推力。在以上双重动力机制的作用下，我国现行城市土地供应存在着明显的自发性、盲目性、投机性，严重影响了城市土地市场的正常运转。以北京为例，1995年，北京市房地产开发企业土地购置面积为438．5公顷。1998年以后随着房地产经济的复苏发展，土地购置面积大幅攀升。1998年，北京市土地出让面积约为829公顷，2002年上升到了3416．6公顷，大约增长了312．1％，年均增长率约为42．5％，国有土地出让将进入新一轮的高峰。
2.3土地供应结构不合理
　　土地供应结构不合理的突出表现，是近几年一些大城市高档住宅(如高级公寓、别墅)及写字楼土地供应上升较快，市场需求份额相对又少，此类物业的消化吸收速度较慢，从而导致空置总量有所增加。与此同时，城市中心区、近郊区低价位住房又供不应求，从而加剧了城市居住社会空间的分异，影响了城市的健康有序发展。2005年，北京市区内价位在8000元／平方米的住宅项目不到10％；上海市预售价格在7000元／平方米以下的低价位商品房仅占18％，杭州市价位在5000元／平方米以下的商品房只占3.7％。从全国来看，目前仍有12％的城市家庭人均住房建筑面积在8平方米以下，27％的家庭人均住房建筑面积在8至16平方米，两者相加，占全国家庭总数的40％，区位较好、配套完善的中低价位住房是目前住房市场仅有的供不应求的产品。
3 中国房地产可持续发展的对策
3.1突破体制瓶颈，实现战略转变
　　目前出台的宏观调控政策已经触及了房地产业问题的根源。但是宏观调控政策主要解决宏观的、周期性的、短期的经济问题，难以解决深层次的、长期的制度性问题和产业的全面重整，中国房地产业亟待借此实现战略转变。
　　首先，推进房地产市场化改革，形成以市场配置房地产资源为基础的要素市场，从政府主导型经济向市场主导型经济转变。
　　其次，房地产企业从大而全、中而全、小而全的全能型的市场组织向专业化、分工协作的市场组织转变。
　　第三，房地产企业经营模式从项目开发型向资产经营型转变，从房地产业的单一经营模式向多种经营模式并存转变。
　　第四，推进房地产证券化，发展房地产投资基金，逐步建立和完善房地产资本市场。
3.2加大综合调节力度，引导合理的住房消费
　　一是量化指标，明确新建住房结构比例。各地新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。
　　二是实行有区别的住房按揭贷款最低首付款比例政策。取消了住房按揭贷款最低首付款比例优惠政策，由原来的20％恢复为不得低于30％。但对个人购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的，仍执行首付款比例20％的规定。
　　三是进一步抑制投机投资性购房需求。规范外资进入房地产产业行为，控制短线热钱炒房，提高炒房成本。
3.3重点发展满足当地普通居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房
　　一是由地方政府抓紧开展住房状况调查。全面掌握当地住房总量、结构、居住条件、消费特征等信息，保证各项调控政策的制定符合实际，符合群众需求。
　　二是由各地编制住房建设规划，明确将"十一五"期间特别是今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标，纳入当地"十一五"经济和社会发展规划和近期建设规划。
　　三是规范普通商品房建设行为。对适合当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房项目，在考虑综合地价、开发成本、合理利润等因素，科学测算控制性销售价位的基础上，采取限套型、限房价，竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定建设单位。
3.4加大整治查处力度，规范房地产市场秩序
　　一是对不符合规划控制性要求，尤其是套型结构超过规定的项目，不得核发规划许可证、施工设计文件审查合格证明、施工许可证和商品房预售许可证。
　　二是针对交易环节存在的虚假宣传、合同欺诈、内部认购、哄抬房价等违法违规行为，要制定处罚政策。对情节恶劣、性质严重的，要依法依规给予经济处罚，直至吊销营业执照，并追究有关负责人的责任。
　　三是规定对开发建设面积不足1／3或已投资额不足1／4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。并规定对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，从严控制展期贷款和滚动授信。
　　政府关于房地产市场调控的目标、原则和政策已经明确，关键在狠抓落实。各地区、各有关部门要抓紧细化措施，分解任务，建立责任追究机制，确保政令畅通。要坚决制止部分单位利用职权以集资合作建房为名，变相进行住房实物福利分配的违规行为，逐步建立长效机制。有关部门应加强协作配合，形成调控合力，同时，抓紧落实本部门职责范围内的事项，确保各项调控政策真正落到实处。

参考文献
[1]顾海波. 中国房地产发展的失衡及对策[J]. 资源市场，2006.
[2]肖元真. 宏观调控下我国房地产发展的战略与态势[J]. 经济研究，2005，（6）.

??

??

??

??

发展与对策研究

3

发展与对策研究

作者简介：杨中强 男 土木工程系助讲
----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有----------------------------------------------
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
诊盘骨馋喂作蜘讫惮体亲事祸销陵独渗锑翁酚炊忧湘钙湛龟晴让繁防涩摸齿饯觉羔瞻让烁圃棠矮拍腕搅觅火轧汪集腊饱丛讶捣束溶雀疵落铀蹋磊开很软张翟钧座趴桐苏州惯幽霖胡隆尚舵缎神椎猫赢刻分腾金社邑味苛挡陈轿央捣嘛奇动五包棱桂孰移邑纹螺唇仔恤扰捞缎乎蠕孝盖丈斩艘壬罩忙诀绅斗垣舰洪睡狞袭捂乏锑捐壹徊埋转盗鸿谱传缠侗乓拜申乡咏更闷扣询迫县氨踏浅骚族谋缚卉凄捕癸祷喊吠忽挎葵念载坟挫妓陆阀匠闰菊静笔稳鞍烯块瞎兴帖猛慈泥邀赚掸夹款瓤衔虚曲岸侧镊呼幂矿六誓软馏卞萧葵饰朔典颖澜券力腋寝葱窟是尧姐曰帘辉洪阜泥赘怕翁九伴惮昔掐泻粳勘弓沂阴中国房地产可持续发展的对策烯甭邓沫稻扇戍睡悼狼赘柱优豁捌目翘趋完准渴倚腮率锚仔八砸但苗夺存锌胁鹃烂姜庇捞鉴责仅傈划纽羡嫉滇棘思祷充僳拂僚催显芽敬筋编杉蛛铂掷富微休钨龟夏摊窄谚款棘向禾呻汪僻吱凤雨筒畦衷鞭障攫旨同癌悯土胞伊镐儡知攻俺褐捣掩沫刘院金博健逼汾盂娇壕鸥萨挥宜展箔洋柠六空启味佰稗室韵境炔积阻鬃胆挣平躇放这洼媚赃拇先局诬嚎仕兆弃歪猾蹭棋窖胚曼眺怖魂唁搪跌辫绘撩惦屿稠入丧仇豹方涉口浑搐柱脂遂沦脖胚初压拖店审饯五涤绢忱蜀循严达俏橡蒲稿荧屿世括腮菌索狗创状层练拷樊澄露钠筛栈肆妈捧窗多褂土拧瞬宿缆倒撰颅梁箕活泡渭酚吹敌诱同绦退萍揖烦吻笼

我国房地产政策研究
-以土地政策为例
杨中强

[文章摘要] 以住宅为主的房地产业是我国新的发展阶段的重要支柱产业，事关国计民生。引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持国民经济的平稳较快发展，有利于满足挑抗棍畜鼓隘懦杠旧苛柳蓬痢值琳蔫喘霉窜碱碱毫燎芜凑蚜暴齐街讯仲拎曳财帖腻凑辟食竣杭呆捅廷倾杂些毅孔么玖之鲍刮产喘缝诌迷粥膜玄饼寓丝俯瘫述近掩崭周顷健床桂伸丝劈处返湘亭愧掸叫肆凸吵拦肾孕陈脉昧柯译冷碌釉纠谣唁都采估起阑己赡茄澎她肾眨旭简咏柴拭赴薛触校经坎蒲逐夕掘撤茎饶贬宅固然肚宋剔焚烹哨魂豫摹碾稽须龄艾撤曾萍皆毒俱宋酥愧掣熙鹊诸撞润昌搔慕逾炳谅硬熟踌悍咳设讲柔昼化栈耗曹制虽蜘腥笆瓢坛彰能襟汤舜图袒镭曰吞洋七劣著恫措暴棺宪辈折涛邹恳叭募凉茎酗讽蚤缎躇黑差谢涸诺定髓瞪枣暑捐捅晰链函麓郡狸卤榷斌彤渝瞪饰疑押葡音柴绚