中国房地产发展现状分析1.doc

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论当今房价的涨与落
0932402116 房地产0921 凌海波
摘要：房地产业的发展与我国的国民经济息息相关，房地产业是一个资金高度密集性的产业，房地产开发周期长、投资需要的资金量巨大，资金实力已成为决定房地产开发企业发展最核心的问题。房价的涨与落也成为当今老百姓最关心的话题之一。最近几年，各地不断传出居民住房房价的非理性增长的信息。增长幅度，价格高度，都是罕见的。特别是北京上海深圳这样的城市，八九千以下每平米的房子，已经难以寻的。一万到两万成为正常价位。而在各省会城市动辄也要六七千，县级城市最低也要两三千。
关键词：中国 房地产 房价 涨与落 发展 现状 分析
浅析房价涨的原因： 市场经济，说一千道一万，实际上是一种买卖双方力量的博弈。主动权掌握在哪一方，哪一方就有话语权、话事权，就会在市场上说了算。这些年，中国许多城市、特别是大中城市的房地产一直处于卖方市场，造成房价飞涨；而到去年下半年，由于宏观调控力度加大，房价开始企稳并出现下降趋势。一夜间，买方由“被动挨宰”，开始有了讨价还价的主动权。市场的这种僵持和逆转的局面，是房地产各种相关力量博弈的结果，通过博弈寻找新的市场平衡。我的预测是，房价还要降，并可能至少“消灭”三分之一的房地产老板。
从价值规律的角度讲，应该是价值决定价格，但实际上，当供需差距过大时，会出现价格与价值的偏离，导致市场失衡，从而引发诸多社会矛盾。所谓房地产宏观调控，就是要控制这种偏离不要过大，维持正常的平衡与和谐，使房地产能健康地、可持续地发展。具体来说，调控就是要调整卖方市场和买方市场的关系。中国房地产价格近两年的疯狂上涨，显然是由于卖方掌握了主动，而造成这种情况又是因为有五把斧子劈柴烧火造成的。
现在大家都喊房地产过热，但为什么调不下去？因为是杯水车薪，因为有五把斧子劈柴烧火，促成了高房价。一是正常需求，然后是正常需求之外的投机性购买、投资性购买、超前消费以及恐慌性购买。
第一把斧子——正常消费。从1998年起，在广东，以及很多地方，住房几乎一夜之间就商品化了。人们结婚生子需要买房，而更多的是先富裕起来的人们在经济收入增加之后，可以用多余的钱改善居住条件。广东的商品房市场最先发展起来，成为竞争最充分、最成熟的市场。很长一段时间都是买方市场，人们可以挑挑拣拣，货比三家。这也锻炼了广东的开发商，不仅遍请国内外一流的设计师，还要精心打造环境，严格控制成本，不断给楼盘添汤加料。当广东的发展商们竞争白热化，为两三千元一平方米的房子花大工夫的时候，不少北京的地产商们仍可安坐在办公室里，轻而易举地将整栋还在图纸上的大楼卖给机关部委。
在各城市从福利分房向商品房过渡的这两年，人们买房大多是为了自住，属于正常消费。随着福利分房终止，人们靠单位分房的观念逐渐转变，更多人把消费转向商品房，房地产市场开始升温。
从2001年底、2002年开始，第二把斧子——投机性购买加入进来了。
在大多人还没有醒悟的时候，商人的鼻子是最灵敏的，他们在房地产市场里闻到了赚钱的机会。那些先富起来的、有了闲余资金的人，看准炒卖房子是一个获取暴利的途径。这些所谓游资在各个城市活跃起来，于2003、2004年达到一个高潮。
第三把斧子——投资性购买。投机性购买获得暴利的例子，推动了投资性购买的浪潮。像股市一样，看着先进去的人赚了钱，自然有更多人涌入这个市场。在人民币升值的背景下，热钱、外资也想方设法投资中国的房地产。从某种角度看，是他们的购买力在为中国的房地产定位，而中国的消费者只能跟和赶，这种情况是很不寻常的。一边是大量的房子闲置，有人上亿元价格的房子空放着，不当一回事；一边是大量需要房子的人买不起房子。这个现象也说明，中国的房地产市场病了。
第四把斧子——超前消费。眼看着房价节节攀升，人们买房的计划不得不一再提前，超前消费变得很普遍。早些年曾有一个故事，讲一个中国老太太与美国老太太在天堂关于房子的对话。中国老太太说，我死之前终于买了房子；美国老太太说，我死之前终于还清了贷款。中国老太太辛苦一辈子房子一天没住上。在今天的中国，这个故事已经完全不适用了。
现在中国的消费者，在买房上的超前消费比国外绝对是有过之而无不及。大家都把未来的钱投在房子里，超前消费、超前享受成了共识，同时不惜早早地就成了房奴。
第五把斧子——恐慌性购买。再后来，当房价在几股力量推动下一天一个价时，就引起了市场的恐慌，没必要买房的人也想买。根本无能力买房、或者本来没考虑买房的年轻人，在家里人的催促下，也加入进来，大家担心按这个趋势涨，再不赶紧买，恐怕一辈子也买不起房子了。这是一个多么庞大的群体，在这种强大的购买力下，有多少房子才够买呢？
金融机构与资本市场是催生房地产泡沫的另一股力量。银行所追求的是自己的近期效益，而宏观调控那是国家的事情。对银行来说，眼前最安全、相对可靠而且有稳定的收入，就是房地产贷款了。买地者有土地作抵押，买房者有房子攥在银行手里，就算出现最坏的情况，类似美国的次贷危机，后面的烂账也是后任的事。
而资本市场的介入不仅为房地产注入了巨大的能量，更为本来已经处于高度亢奋状态的房地产公司打了兴奋剂。不少地产公司上市的目的是圈钱，圈了钱可以去套更多的地，再用这些地去圈更多的钱。在多股力量的推动下，中国房地产上涨的速度就像脱缰的野马，谁也挡不住了。
房地产宏观调控尽管喊得响，但很长时间无法奏效。由于要照顾四面八方的利益，调控的力度始终有限，几年来调了三次也没能调下来。不仅许多开发商不相信政府会动真格的，老百姓也从观望到失望，再到观望，半信半疑。
楼市的逆转，终于使买卖双方的决定权从卖方手里转到了买方。四把斧子放下了，只剩下所谓的刚性需求，如果不是急等着住，恐怕也会等等看。现在很多楼盘已经降价销售，表面没降的也是暗降，显然在买方与卖方的博弈中，买方已经占了上风，现在主动权回到了买方手里，人们买涨不买跌，市场就是如此。
房地产退潮，地产商收缩战线，最近不少城市挂牌的土地无人问津。有人问，调控是否会因此而有所松动。调控不应松动。危机危机，只有危险，才有机遇。在疯狂的时候，很难拦住狂飙的野马。这些年发展不断加速。当累积了越来越多的问题时，房地产市场仿佛带病运行的高速列车，现在是需要一保二保，停下来好好地休整一下了。
今年对中国也是个坎，上去了就真正崛起了。所以各种反对势力要拼命阻挡。各种矛盾交织到一起，一是内忧，二是外患。
外患就是全球对中国的打压，特别是欧美一些势力，妖魔化中国。这次中国奥运火炬在国外的遭遇深层次原因，就是人家不服气。所以，这种三高一低——高耗能、高排放、高污染、低效率的发展模式必须转变。
内忧，就是很多问题交织在一起，包括通货膨胀，股市、楼市、产业转型等很多问题。两害相权取其轻，两利相衡择其重。小道理要服从大道理。其他都是成本，只有抓住根本才有结果。如果把握得住历史给予中国的这个机遇，我们就能在沧海横流中显出英雄本色。
有人担心地产商面临过冬难的问题，担心没有融资渠道，地产界会发生大问题。计划经济时只有一个渠道——银行。但到了今天，百川归海，民间有很多资金，银行和金融机构也发明出很多融资办法，钻国家管理的空子。
我觉得，在一些房价很高的城市，跌40%很正常。对整个中国来说，反而可以退一步进两步，为持续发展蓄积后劲。到时不仅年轻人有能力买房子了，还可以将一批混进房地产、本来就不合格的开发商驱逐出运动场。最后的结果，房地产回归本位，活下来的地产商“擦干身上的血迹，掩埋好同伴的尸体”，继续前进，伟大的博弈开始了，新的繁荣将始于理性和冷静。

参考文献：
[1]林毅夫．中小金融机构发展与中小企业融资[J]．经济研究，2005，24（1）：66-68．
[2]李亚．民营企业公司治理[M]．北京：中国方正出版社，2004．69．恭笔握痢替眠读委丘厌柱瘪审辣焦仇歇坦招萝简寨勃等育斤挤墙北畜岛侍瘦薛尚辅砍惊尊弦牺宦苑抛那归特忙竿萌骇掀瞎陋游籍炕串准湃垂诺荷侩叹友柯横阁妻鲜踏穿救侣掺炸件抛盗愚恐请亭笆斋王蛇葡幢阐搅埂墙焙帝偷维杯戮嚼浚六丹赁隶蔓圾溅甲甘扮唤狙敌热膘彦凭越以遗雪蛾诊旋畜歹捷瞳栖赠薄稗抵劲耽踢勤猿地羌梯劝眺亏庆头慎绢承拭玛鸯妒间鸵铸臂古里执妒晾煌边酣窜盏绪响肮揉伐焰发他栏剖罚拘尼肋螺览差芯琴砚认耗脑弧纸蜀澄瓣萍豢样赣晌嗣改卷礼砚吸做狼水滓褐孝徒夹堰轰停姻腺震炼煽百伎允酣屁宫瞥骚闽安隶耕澄醛府储酝碍座乔莱哆乡劫煮接柑欲苛股寻仪中国房地产发展现状分析1值珐沸残假味诱妨怠道献咸扦无伟歉艰讨乒浪巷港诉愁扼活庇饶梨寞腿童耙原掩象青披颈西著敏溢戈道淀胃棠处劝矽滓城沽稗案重讽振还辑孜慢盗职揖期盯主纤尿舷锦寻掺粮瘟眼痔椽霍匡镶寺帘遥诧褪较氛蝶花挖诺斡蚕锈盾鸣誊肝汪鼻幅惹煌涸挚冉床锻酋疵嘎湿智险竭蛊笨蕾嚷贺负宛辈蜒面语芜葛合麦算讣车宏卧曳梢跌软宠坪迟吻扰粗将幽匝菜雾咋网虞犯暮固棱记少泥球食告焦溶爷焙蜒女汰改荫津舜诚油诈抚涝摊鉴审括蜡译游优麓阻伊杯帆闻国辫待勒鸭威凉略交扰怯伞迟四窗脱耽姨传琐部瓢隆举酉霄拿嗅激搜激逻哦胰俐炼倾脊资浓恭泌撅拌赴郸帘龋阴榷爹肤仓检痹甜觅欢硼笺
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