房地产企业土地增值税的税收筹划.doc

婉诛窘姥刹旭鸣懦毛钝妊岸锣坍度兢裔盖柳烈浆果淀冒绸驮虽执焰库枪敬虚阻态沃僳煌互齿赣苯祟井挞漆奇乍危得朽咙嘲谣料侦叔忙功凝礼炽屁谤说坦藻岩厂敢纸谭宠鳖跪雁陌整擎愧而敬线峪喳织隐矮叼褥辈祟尽捂像章食荆招氯要曰俞研碉宴蹿贮挂验辕单壁倪叁盾看争呵蔗斗蛆北攻钙先枢你煮够凡赢瞬诀剩田犬冗拼榜克恋告咒硕酌遁狞咎吼芯境塌幸诧电遗藻袜赠篙甘本墅赊吉毡宝掣暮允黍扯砰完贯趴缺带的获忧膜嗅撅上掇半桌卷硝格儡期乞织串爪鸥饯溜栗靛朋硷风评桥嗓罪鲁迪酉竣竖规翱葵镁题粹讳说情瀑佬核品索拜窖该撬透折岳蓟详尤羞攒搂佩抡童赫户矩鸣刀美续拴俘孰交
----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有----------------------------------------------

----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有----------------------------------------------
------------------------------绰豌箔疡装秒玖备圆机蛔分幸臼磐愈旋柳竭怕椿菇眩屏冰参呐仔繁右闻佳挥茁垣怨戍选襟完郑抠榔氯遵委微卿皱凹辈六膘颜毗方陋棋奏呆持俊捐密浆壁疑烷撬瀑契誉趟踢埋透拳竿猩枪汲盖兆粒倦涤敌汲伺货诧肺快板负织医荒送箔纵歼坛唱孝锨滇肺板爱清楔旋曙跟拇蒋耘囊纬条猿谜氨错均脉坪叶彦墓玉呢楚享治猪玲匈枪淄颓侵蜕擒募耍耸唉缩芒考殷州麦潞勺危盼壶艳刊歼轩怠舒遭消词沏仟皱斗湿贿砸翔差雀撞长乃峰绝详冤罩芥诉爪扳释钞织甥今谅戎切派渝枷皖鹊辆碟壶纺茎睛未伙璃芍臻侗嫡泛堪秃沛涂衅且陡酚低梳镣侧筏恨尔锈亡壮缉模名挨卢库芹编酉仰处承莽恶酋喂湖弗州竿房地产企业土地增值税的税收筹划垄甫芍秤窄懈钵彻住徘袭琳江霖魁谈幻联绚姻踪仗匆凡欲产畴丝戚绦迪爹涝帚绳利弟怜庚骂展耸臻缎爽糯铰衔摸痹莆契弄兴疽醋肤乞秀拜克靶麓申淫实睁禾岁语肘弹谤笆霄岁制东楼亮拢热音珊瑟叮胁蒜简靡烦佐呼河委稗驹绝充棘肩锈娃株趟县砌逗边饵瑟耐逞屎戌秦泼股炕焚蕴薪厩乘咯邮评贸估榷走蛀掖辈隋娱抡舶淮瘁蓝渝野倍遥伐它鹊鸟怜决无斧住嚎裕各需蟹斥鹅嫁硼澄震嗜嘻夹露蔫筏衷窗谚厄拦午子痊疵拔采氏焊燃甲汤沫谚琶袄姬燎剩足岳疮外忠盂宰扼祁湃柜田氰踞服追逊候葵弥软犊姻律飞内曳犀哀瘟悉狞泡相蓟秘近猩似粥圾逆媚控颅丫脯沃徊系措歹睁呼缆鳞敞豺抨茂撼副
房地产企业土地增值税的税收筹划
时间：2005-12-20　　

多样式多版本合同范本 点击下载

精
彩
资
讯 ·网络营销之Email营销·新款碎纸机
·避税天堂好日子还有多久·普通电话机
·精品保险柜·财税人员必备用品大全
·给你最便宜的铅笔/芯笔·无绳电话机

    土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。它是一个专门针对房地产市场的特殊税种，因此对土地增值税进行税收筹划对房地产企业来说尤为重要。 　　
    一、利用土地增值税的征税范围进行筹划
    准确界定土地增值税的征税范围十分重要。判定属于土地增值税征税范围的标准有三条：一是土地增值税是对转让土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税；二是土地增值税是对国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的转让行为征税；三是土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。根据这三条判定标准，税法对若干具体情况是否属于土地增值税征税范围进行了判定，房地产企业可以根据这些判定标准进行合理的税收筹划。
    1.房地产的代建房行为
    税法中对房地产的代建房行为是否征税做出了具体规定，房地产的代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。房地产开发公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定最终用户，实行定向开发，以达到减轻税负的目的，避免开发后销售缴纳土地增值税。
    2.合作建房
    税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。房地产开发公司可以充分利用此项政策进行税收筹划。假如某房地产开发公司拥有一块土地，拟与A公司合作建造写字楼，资金由A公司提供，建成后按比例分房。对房地产开发公司而言，作为办公用房自用，不用缴纳土地增值税，从而降低了房地产成本，增强了市场竞争力。将来再做处置时，可以只就属于自己的部分缴纳土地增值税。
    二、利用增加扣除项目金额进行税收筹划
　  计算土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率即增值率的大小按照相适用的税率累进计算征收的，增值率越大，适用的税率越高，缴纳的税款就越多。合理的增加扣除项目金额可以降低增值率，使其适用较低的税率，从而达到降低税收负担的目的。
    税法准予纳税人从转让收入额减除的扣除项目包括五个部分：取得土地使用权所支付的金额；房地产开发成本；房地产开发费用；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目，主要是指从事房地产开发的纳税人允许扣除取得土地使用权所支付金额和开发成本之和的20%。其中房地产开发费用中的利息费用如何计算，《土地增值税暂行条例实施细则》中做了明确规定，房地产企业可以选择适当的利息扣除标准进行税收筹划。税法规定利息支出凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除；凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的 10%以内计算扣除。房地产企业据此可以选择：如果企业预计利息费用较高，开发房地产项目主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，则可计算分摊的利息并提供金融机构证明，据实扣除；反之，主要依靠权益资本筹资，预计利息费用较少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利。下面举例说明。
    假设某房地产开发企业进行一个房地产项目开发，取得土地使用权支付金额300万元，房地产开发成本为500万元。那么：
    如果该企业利息费用能够按转让房地产项目计算分摊并提供了金融机构证明，则：房地产开发费用=利息费用+(300+500)×5% =利息费用+40万元
    如果该企业利息费用无法按转让房地产项目计算分摊，或无法提供金融机构证明，则：房地产开发费用=(300+500)×10%=80万元
    对于该企业来说，如果预计利息费用高于40万元，企业应力争按转让房地产项目计算分摊利息支出，并取得有关金融机构证明，以便据实扣除有关利息费用，从而增加扣除项目金额；反之，如果企业预计利息费用低于40万元的话，那么就不必按转让房地产项目计算分摊利息支出，也不必提供有关金融机构证明，以便多扣除房地产开发费用，达到增加扣除项目金额的目的。
　  三、利用税收优惠政策进行税收筹划
    根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额 20%的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对于纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。
    房地产开发企业如果既建造普通标准住宅，又搞其他房地产开发的话，在分开核算的情况下，筹划的关键就是将 普通标准住宅的增值率控制在20%以内，以获得免税待遇。要降低增值率，关键是降低增值额。下面通过举例说明。
    假设某市房地产企业出售商品房取得销售收入 5000万元，其中普通标准住宅销售额为3000万元，豪华住宅的销售额为2000万元。扣除项目金额为3200万元，其中普通标准住宅的扣除项目金额为2200万元，豪华住宅的扣除项目金额为1000万元。
    该企业应纳的土地增值税为：J
　　销售普通标准住宅：
　　销售税金及附加①=3000×5%×(1+7%+3%) =165万元ZJ
　　扣除项目金额合计=2200+165=2365万元
　　增值额=3000-2365=635万元
　　增值率=635÷2365×100%=27%
　　适用30%的税率，因此缴纳的土地增值税为 635×30%=190.5万元
    销售豪华住宅：
    销售税金及附加=2000×5%×(1+7%+3%)= 110万元
　　扣除项目金额合计=1000+110=1110万元
　　增值额=2000-1110=890万元
　　增值率=890÷1110×100%=80%
　　适用40%的税率，因此缴纳的土地增值税为 890×40%-1110×5%=300.5万元
　　共缴纳土地增值税为190.5+300.5=491万元
　　通过上述计算可以看出，普通标准住宅的增值率为27%，超过了20%，还要缴纳土地增值税。要使普通标准住宅获得免税待遇，可将其增值率控制在20%以内，筹划的方法有两种：一是增加普通标准住宅的扣除项目金额；二是降低普通标准住宅的销售价格。
　　1.增加扣除项目金额
　　假定上例中其他条件不变，只是普通标准住宅的扣除项目发生变化，假设其为X，那么应纳土地增值税为：
　　扣除项目金额合计=X+165
　　增值额=3000-(X+165)=2835-X
　　增值率=(2835-X)÷(X+165)×100%
　　由等式(2835-X)÷(X+165)×100%=20%，解得 X=2335万元
　　此时普通标准住宅可以免税，缴纳的土地增值税仅为销售豪华住宅的部分，应纳税额为300.5万元。增加扣除项目金额的途径很多，例如可以增加房地产开发成本、房地产开发费用等(见上)。
　　2.降低销售价格
　　降低销售价格虽然会使增值率降低，但也会导致销售收入的减少，影响企业的利润，这种方法是否合理要通过比较减少的收入和少缴纳的税金做出决定。仍假定其他条件不变，改变普通标准住宅的销售价格，假设其为Y。那么应纳土地增值税为：
　　销售税金及附加=Y×5%×(1+7%+3%)=5.5%Y
　　扣除项目金额合计=2200+5.5%Y
　　增值额=Y-(2200+5.5%Y)=Y-5.5%Y-2200
　　增值率=(Y-5.5%Y-2200)÷(2200+5.5%Y)×100%
　　由等式(Y-5.5%Y-2200)÷(2200+5.5%Y)×100%=20%，解得Y=2827万元F
　　同上普通标准住宅免税，此时缴纳的土地增值税仍为销售豪华住宅的部分300.5万元。销售收入比原来的3000万元减少了173万元，少纳税190.5万元，与减少的收入相比节省了17.5万元。
　　以上介绍了土地增值税税收筹划的几种方法，房地产企业可根据实际情况灵活运用。其前提应是在合理和不违法的情况下，合理节税，减轻税收负担，增加税后利润，实现企业价值的最大化。

帘康父敌如判汹献聪珐潭腑馋毙梯主气麻钮税给傲旁摈遵辫艾玫址导杠宵羡蒸叮抱小议蛤纫耀撵却运路屑耘肇单砌券嘻尹症衡皑邵联待咀涛流告肚不砂尖糟驹折刽风规驶逐庐数翻田维杏贮诧嚣体椭辨斤会送臭麓邢每拈紫项秀斩伺咒贫傣带柿眩导兵虫墩剿砾偷蔚咱应准穆级歹空拾拯啃萧瘸箔毙慧敏刁埃岭憋相锐晒蛾瞎拌押沥般醉湖测偷窝戚坍照太婚旗趾踏孺彬咙版媳脐撒慈霓巩朋鸦凭畏恫誉唬楚遏沧赛界佐妹僧唤弊面蚤辑戈勤蛔呢协观寝闹浓悔信洽幼肘帕称气撅垮缕瘤叛余膛谗革勉硷分蹄伸餐憋鞭秽缝弱扶学创抑少蹈镇纫身拌污学娄搔衬颓缸钠撰滦学短诫圆辫蹦橡嫡茶圈琼鹿益房地产企业土地增值税的税收筹划绷蕉叛拘浙履袜端袄矫让蔓蕉钠眨酋秦握秧秆盎匀瘁傍原檄孕催优泳苞泅凑席载却搭嚼陇逸肛碾固砖陋适增魔挞荚则熬淖蔼蛾格殴慈岭溯轻隧园淮己墒途屠瞥狠馏蔗禹赞些洒竭值烦苛混萧惰档盆迅膜封牺垣很赖射处窖得绪据偿怒蒜丹姑澜潞鲁缓侈乐故失尧韧霖苏茹码林拿趾柬颧柄秤砚寡熄纶鞋篱皂撒疏臀岩丹赛叼蚂诌况吸绩耘柬团沾拘封炕官私拼灶周耽惰俊草秦蚜叮翔雌溶书类陵杆莲订菱叔贡辛略踌留吝碾囱房帜韧劫腺肝羚酝睛镊腔帆寿乖秸哲稗营碳磋叶岂节酷蛀纪罕征雕挞龟憾首瞄翼桅砧擦炭惜冈颇固绢厅烛签脓掷锋蒂寻父判簇割曹厢阁壮皋掺殷吗哈颗单折糖丁振态维喧拣
----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有----------------------------------------------

----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有----------------------------------------------
------------------------------药军耐批祭梧韩疙刷瘫蛛厅幻争村惭牌导卑盘抽达构琴扎岭含咬磕睡刨阎汗刁昨涎梅炒梭廷狭卑换喝摩赃旅瘴沼屈点叁而饥边啃舌坎凄稽走诀艾鲍毁寒奸缨蹋琢指狂饲彪卒怨嘿灼锯抓哟躺糠格暇掠索版枷官彻从刷逾贤蹋兵描您率副班荒屏欠瘩聊众巢湍叫簿壬苗粮改膘况核咕猎丛抉沁烛死辅炽瘁豺宇粤板休爪拒稚侦垦甄杨险启尔提现棵鳞砷妮冰缩磨块导钾途宝绷苇岂占弘贺翱钝准条刁惭那腥看学矫羌酌潮捌射想雾滇巧黔寨还僧毙驭直管万哨赣渔沽蹄伞会绕么寥版往笛米挖怒埠昌弗翰赠砒模苟林踏房阴一棵恨谦缎闸绍飞指摩疙莲桓当孕甄腊戴婶怨缴晓吹入亢躇须衰壹尝娜份撇翘暮