二手房交易流程.doc

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购房第一步：前期准备

了解行情、政策不花冤枉钱
在您决定买房子后就应该开始关注当地房产市场行情，了解其销售状况及价格趋势；另外对当前房产相关政策的了解也相当重要，避免因为对政策的不了解而上当受骗。
评估个人购房能力
购房能力的评估也是买房前必须提前考虑的，一般来说月供一般不超过家庭收入50%，这些您都计算过吗？只有做好充足的资金准备才能避免买房后由于经济压力过大而引起的烦恼。
寻找房源
寻找房源看上去是最简单的事情，但确保房源的真实安全却是二手房交易中相当重要的一环，在通过各种途径获得房源的过程中，都有可能存在风险，损害消费者的利益和权益。因此消费者在查找房源的过程中，应该保持清醒的头脑，具备强烈的防范意识；同时，也不要因为贪图一时的省钱而导致全盘损失惨重，而应将维权意识落实到每一天和每一个细节。

购房第二步：选房、看房

量身选房
冷静地根据自身经济状况，以及工作外出等需求选择适合自己以及家人的房产，才能避免日后后悔。
实地看房 不放过任何小细节
实地看房是购房第一步的重中之重，其过程中不能放过任何小细节，因为这关系到你下面的抉择，到底是买还是不买，因此笔者提醒购房者在此过程中要慎重，注意屋内屋外每个细节，彻底把对象看真切。
选择心仪户型
面对市场上形式多样、纷繁复杂的户型是否感到难以定夺？什么是好户型、什么样的户型最适合自己？要想选个好户型，首先要对户型知识有一定了解。

购房第三步：产权调查

不容忽视的二手房产权知识 产权一共分三种，可以简单以权证的颜色区分。
红色：集体所有土地上建造的房屋。其受到流通性限制：只允许在同一个集体组织成员之间交易。
黄色：以划拨方式取得土地上建造的房屋。如欲进入流通市场，必须全额补足地价。
绿色：完全产权。分无任何附加权属、无抵押(可顺畅流通)；以及有抵押(即有贷款)，必须先行注销抵押权，方可进入流通两种情况。
产权确定方式及程序
了解房屋产权状况第一步：要求卖方提供合法证件，含产权证书、身份证件、资格证件以及其它证件。
谨防产权陷阱
在二手房交易过程中有许多纠纷都是由于产权问题而引起的，因此在购房过程中防范产权陷阱也显得尤为重要。

购房第四步：议房价 付定金

购买二手房议价巧作准备
购二手房之前，与上家谈判、议价是重要的一环。下家如何讨价还价，才能最大限度地获取利益，同时又不致使谈判陷入僵局？
下定金四步骤 确保定金合同有效成立
1、要求中介公司出示其与上家之间就该房屋挂牌出售的委托协议。
2、与中介公司签订书面的中介协议。
3、与中介公司签好中介协议后实际交付定金前，购房者还应要求中介公司出具上家委托中介收取定金的委托书。

4、收到委托书后，在交付定金时应要求中介公司出具收取定金的收据。
警惕定金小陷阱
如何才能在二手房交易中保证定金的安全？一笔三五万元左右的购房定金，虽然相对房款来说不是很多，但对于普通的工薪家庭来说也不是小数目。保证定金的安全成为购房者非常关心的现实问题。

购房第五步：签订合同

二手房合同如何签
首先，买卖双方应该约定房屋总价、违约金、滞纳金、交屋时间、过户时间、税费支付等内容。
其次，买方应该注意将下列条款写入合同以维护自身权益。
再次，卖方应注意维护自身权益。
合同不规范是二手房买卖纠纷发生的一个主要原因。可以说，签订规范的合同已成为防止二手房买卖纠纷一个关键的措施。
规避合同签订风险
在购房交易过程中，由于买卖双方当事人在房地产专业知识和法律知识上掌握程度的不平等，消费者明显处于劣势，如果房屋建筑出现未曾预料到的问题，纠纷就在所难免。
一般来说，合同中容易发生纠纷和违约率较高的条款有以下几个方面：(一)交房时间、(二)房屋面积、(三)质量问题、(四)违约条款、(四)违约条款。

购房第六步：交付首期

一次性付款利与弊
一般多用于那些低价位小单元的楼盘销售。　　
利：一般都能得到房价款5%左右优惠，如是现房则能很快获得房屋产权，如是期房则这种付款方式价格最低。
弊：需要筹集大笔资金，且损失此项资金的利息，对经济能力有限的购房者压力较大。
分期付款利与弊
又分免息分期付款和低息分期付款。 　　
利：缓解一次性付款的经济压力，也可用房款督促开发商履行合同中的承诺。　　
弊：分期付款随着付款期限的延长，利率会越高，房款额比一次性付款的房款额高。
按揭付款利与弊
即购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作抵押，由银行先行支付房款给开发商，以后购房者按月向银行分期支付本息的付款方式。 　　
利：可以筹集到所需资金，实现购房愿望，花明天的钱圆今天的梦。 　　
弊：目前手续繁琐、限制较多。

购房第七步：卖方注销房产抵押登记

如何注销房产证抵押登记
注销房产证抵押登记需要带的证件： 　　
结清还款的证明、他项权证、身份证原件及复印件到房管局抵押办办理。 　　
如果房产证还没办理，再带齐购房合同或备案信息表，如果已经办过房产证，再带上房产证。 　　
房管局收了你的他项权证，注销证明之后，在你的合同或发票上盖上注销章就可以了。
注销房地产抵押登记的规定
《城市房地产抵押管理办法》第35条的规定：
“抵押合同发生变更或者抵押关系终止时，抵押当事人应当在变更或者终止之日起l5日内，到原登记机关办理变更或者注销抵押登记。
因依法处分抵押房地产而取得土地使用权和土地建筑物、其他附着物所有权的，抵押当事人应当自处分行为生效之日起30日内，到县级以上地方人民政府 房地产管理部门申请房屋所有权转移登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。”

购房第八步：买方申请贷款

程序当事人平均时间申请买卖双方 （第一次来银行）律师1个工作日调查及审批律师 银行10个工作日存首付款
签代款合同买方 （第二次来银行）银行 律师1个工作日房交过户卖方 律师 房管部门各区、县房管部门规定不同抵押登记律师 房管部门各区、县房管部门规定不同银行发贷买卖双方 银行　
注：
调查审批事项：
1.买卖双方及其配偶身份调查（户口所在地派出所）
2.交易房产权属情况，有无被查封、抵押情况(房产所在区、县房屋土地管理部门及房地产交易管理部门)
3.房产评估 4.制作申请材料，递交银行
5.银行审批后通知买方批贷情况。

购房第九步：签订贷款合同

贷款合同要细看
在办理房屋贷款的过程中，总要与银行签订房屋贷款合同，这是一种格式条款。所谓格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
买卖合同和签署涉及很多问题，买卖双方不论是通知经纪公司还是自行成交，相互之间不是很了解，双方在交涉过程中一定要将各项事宜尽量落实到合同上，最好咨询一下专业人士，以免在日后产生很多不必要的麻烦。
7种基本房贷还款方式做比较
面对越来越复杂的房贷还款方式，选择哪种方式最节约，哪种方式最适合自身需要，这就需要对目前市场上的7种基本房贷还款方式做个比较。
二手房贷款的八大风险
在二手房贷款中，银行存在无法按时收回贷款的风险，这些风险并非无法避免，只要加强防范，其中大部分还是可以避免的。

购房第十步：申请过户

二手房过户要分八步走
1、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件。
2、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金。　　
3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。
4、立契。
5、缴纳税费。　　
6、办理产权转移过户手续。
7、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信。
8、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

购房第十一步：房屋交付

教你二手房交房实战技巧
在房产交易中因交房而产生的纠纷主要表现于水、电、煤气及其附属设施和房屋装修等方面。如果在《房地产买卖合同》中，对上述情形予以关注，那么在实际房屋交接过程中，这样的矛盾会在很大程度上被避免。
二手房交房验收七大攻略
交房前如果没有专家陪同，普通购房者往往会不知所措，怎么验收房子、交房手续、流程是什么、甚至什么才是房子质量问题。易居臣信购房智囊团的专家提醒，要随身携带好小工具。
二手房交房时易疏漏的环节
1、买方是否已到税务局开具全额房款发票； 　　
2、新产证上是否已黏贴完税贴花和权证印花税； 　　
3、买方的买卖合同上是否已黏贴合同印花税； 　　
4、房屋内的电话是否已前往电信公司办理更名手续；
5、是否已前往煤气公司办理煤气更名手续； 　　
6、是否已前往物业人理户名变更手续，结清上家与物业公司的各种费用；

购房第十二步：领取房产权证

8种识别方法辨别《房屋所有权证》的真伪
1、看封皮。
2、看团花。
3、看权证用纸。
4、看防伪底纹。
5、看微缩文字。
6、看建房注册号。
7、看发证机关印章。
8、看流水编号。
根据《城市房屋权属登记管理办法》有关规定，涂改、伪造房屋权属证书的，其证书无效，登记机关可对当事人处以1000元以下罚款；非法印制房屋权属证书的，登记机关应当没收其非法印制的房屋权属证书，并可对当事人处以1万—3万元罚款，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

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