我国房地产业海外融资模式探究.doc

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我国房地产业海外融资模式探究
李祖敏
（重庆市黔江区教育委员会 409000）
摘要：国家通过宏观政策规范我国房地产市场的同时，也对我国房地产现有的融资结构产生了影响，使得国内融资出现困境，房地产商纷纷寻求海外融资，但是，由于我国目前有关房地产海外融资的法律还不够规范及宏观政策的限制等原因使得海外融资困难重重。面对这种两难局面，认识海外融资，更好的发挥海外融资对我国房地产业发展的推动作用，期望能够解决我国房地产业融资困境。
关键词：房地产 海外融资

一、海外融资背景
1、产生于房地产融资模式单一，拓宽融资渠道的需要
自20世纪80年代中期我国国有商业银行发放房地产领域贷款以来，涉及房地产开发、建筑施工、销售以及土地储备中心等方面的融资，基本上是以国有商业银行信贷为主的，而且长期以来，已经形成了我国房地产业融资渠道的银行信贷单一模式。特别是近几年，房地产开发贷款占金融机构贷款比重呈逐年上升的态势，目前，中国房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金及其他资金(主要是定金及预付款)等方面。房地产企业自有资金比例较低，主要依赖银行贷款。银行信贷资金贯穿于土地储备、交易、房地产开发与销售的整个过程。根据央行和银监会对全国除西藏以外的30个省(市)的调查数据显示，我国的房地产开发资金来源中有55%的资金直接来自银行系统。为此，政府开始频频出招调控，自2003年的“121号文”开始，2004年《商业银行房地产贷款风险管理指引》、2005年“国六条”、“国十五条”相继出台，银行信贷被逐步收紧。特别是2007年国家开始实行紧缩的货币政策，央行连续六次加息以及连续十次上调存款准备金率，虽然这一措施并不是专门针对房地产市场的，而是为了收缩流动性、压制通胀压力，但给房地产的资金供应产生了不小的影响。房产企业资金链的脆弱显露无遗，房地产企业融资面临前所未有的挑战。面对资金瓶颈，开发商有待拓宽融资渠道。
作为典型的高投入、高风险、高产出的资金密集型产业，房地产业对金融市场具有天然的高度依赖，而发展滞后的房地产融资市场必然会拖累房地产业的健康发展，影响房地产市场的正常供给，不利于平抑高涨的房价；与此同时，为了回应融资困局，房地产业纷纷开始探求多元化的融资渠道，房地产融资也成为业内最受关注的议题，能否尽快建立健全的多渠道融资体系，获得足够的资金支持，已成为房地产业发展的关键。经历多轮宏观政策调控之后，银根越收越紧，开发商的融资问题成为影响生存和发展的首要问题，客观上要求开发商由依赖银行贷款转而寻求多元化融资之略。面对严格的土地政策和不利的金融政策， 国内房地产开发商在融资战略和战术上可能会发生质的变化。房地产金融在“十一五”期间面临的主要问题，不是房地产信贷政策的松紧问题，而是房地产融资渠道宽窄的问题。多元化融资是国家宏观调控背景下房地产业的必然选择，但如何降低融资成本，哪种融资工具的使用成本最低廉，是房地产企业考虑最多的问题。
2、发展于国家宏观调控的推动
自2008年以来，随着政府“地根严控，银根紧缩”等一系列宏观政策的相继推出，90%以上的房地产企业陷入融资困境。尤其是今年国家出台的“新国十条”更是加强了对房地产开发企业购地和融资的监管，房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。国有资产和金融监管部门要加大查处力度。商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。这在很大程度上推动了海外融资的前进。
二、海外融资现状
在我国2009年严厉的房贷新政出台前后，国内房地产信贷日趋收紧，以及证监会和国土部对房地产企业再融资的“不予放行”，这一系列原因使使我国多家上市的房地产企业先后发行海外债券。同时，我国房地产业的高回报吸引了众多的海外地产基金，摩根士丹利房地产基金、凯德置地“中国住宅发展基金”、澳洲麦格理集团旗下基金公司MGPA、SUN-REF盛阳地产基金、荷兰国际集团(1NG-GROUP)、美林投资银行、美国汉斯地产公司等争先登陆中国，大手笔收购了一些大型商场、大城市繁华地带写字楼，或股权投资于房地产建设项目，有些则独立开发房地产项目。2010年4月我国房地产新政出台前后，国内给大上市房地产企业通过海外融资金额总计约20亿美元。首发海外债券的碧桂园公告显示，其债券发行所得约5.33亿美元；雅居乐也计划将拟发行债券所筹集资金用于回购其定于2013年9月22日到期的4亿美元、票面利率9%的优先无担保债券；恒大地产发行额外票据所得款项估计为5.85亿美元，将作为现有及新增项目资金之用。2010年，恒大地产两次高息债总金额已达13.5亿美元，约92亿元人民币。我国自2006年金融全面开放以来，外资银行、外来资金必将成为中国房地产新的力量。海外地产基金采取多种渠道陆续进入中国房地产市场，拓宽了国内房地产企业的融资渠道。海外基金与国内房地产企业合作的特点是集中度非常高，海外资金在中国房地产进行投资，大都选择大型的房地产企业，对企业的信誉、规模和实力要求比较高。但是，有实力的开发商相对其他企业来说有更宽泛的融资渠道，再加之海外基金比银行贷款、信托等融资渠道的成本高， 因此，海外基金在中国房地产的影响力还十分有限。但是由于国情不同、政策存在不确定性、资金退出风险等原因，注入中国房地产业的海外资金似乎仍处于谨慎“试水”阶段，要使得海外基金成为房地产企业的一大资金来源，还需要相关政策、法律的完善，和国内企业运作的日益规范化以及房地产市场的日益透明化。
海外房产基金
　　据初步统计目前进入我国的海外基金已超过100家。摩根士丹利、新加坡政府投资公司、SUN-REF盛阳地产基金、美林投资银行等著名国际地产基金也都进入中国房地产市场。这些海外基金一般会挑选国内有实力的大企业强强联合，合作开发。应该说海外房产基金的进入可以缓解国内房地产业对银行信贷的过度依赖，有助于融资方式的多样化，但目前我国相关法律法规的不完善，再加上国内一些房产企业运作的不规范，所以，海外房产基金在中国的投资还存在着一些障碍；另外海外资金在政策上得不到支持，中国并不缺资金只是缺少金融工具。为了防止海外资金的过多涌入，从2006年到2010年国家陆续出台了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》、《关于外国投资者并购境内企业的规定》、《关十进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监督的通知》、《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》等文件，这一系列的限令一方面使海外基金在中国的运作困难重重；另一方面也使国内房地产在国内融资更加困难而迫使房地产企业把融资重点转向海外，促进海外融资的发展。
三、海外融资评价
结合国外企业海外融资活动的一般规律，我国房地产企业融通海外资金总体可归纳为下述两种基本模式。 1、“走出去”模式 “走出去”模式是指房地产企业突破某一国或某一区域的范围，进入到海外资本市场融通资金的行为活动。如在海外资本市场上市发行股票或发行国际债券等。采用此种模式的原因主要有，一是在国内支持房地产业发展的资金不足；二是，国内供给房地产企业或部门发展的融资渠道匮乏或不畅通；三是，房地产企业在发展和扩大规模过程中选择了走国际化的道路。在这种情况下，一般会主动突破国家或区域的界限，借助国际资本市场上充足的资金供给，满足自身生存和发展的需要。 2、“引进来”模式 “引进来”模式是某个国家敞开资本市场大门，在诸多海外投资者进入的背景下，该国内的房地产企业采用一定的方式（如成立合资公司或合作开发等）对海外资本加以有效利用的行为活动。该模式的采用是以企业所在国家或区域资本市场的对外开放为基础，在对外资进入的有关政策的影响下，国外的投资机构和金融机构可以在当地开办跨国分支机构并开展投资业务。在进入初期，由于国外的投资机构对当地的房地产市场环境比较陌生，在投资房地产时多采取合资或合作开发的模式，对国内规模不断扩大，且需大量资金注入的房地产企业则是一条可行的融资渠道。随着国外投资机构对市场环境的熟悉和政策的允许，会转向独立投资。 综上所述，“引进来”和“走出去”这两种基本模式在各国或地区房地产企业的海外融资中是并存的，各种融资方式也是在这两种模式的基础上进行的，在不同时期和不同程度上缓解了房地产业和房地产企业的资金需求，实现了资金在国与国之间资本市场的有效配置。近几年我国房地产业海外融资的步伐在加快。早在2000年，美国就成立了专门投资于我国房地产项目的基金组织；与此同时,高盛、美林、摩根斯坦利等国际上比较著名的投资机构，也对我国房地产市场表现出极大的兴趣。尽管如此，但从总体上讲，海外资本在与我国房地产业的结合中，目前尚处于“试水”阶段。其原因主要体现在房地产行业的区域性特点强，海外资本在不深知情况的前提下，不能贸然行动，以及我国房地产业运作不规范，投机成分较大，另外，宏观政策、法规方面不宽松也是导致我国房地产企业不能大力进行海外融资。
四、结论与建议
海外资本是一柄“双刃剑”，一方面，融通海外资本确实起到缓解国内房地产企业资金不足的作用，另一方面，过度的依赖海外资本必然使企业丧失独立性，最终为海外资本所控制。因此，要在积极引入海外资本的同时，要坚持适度原则。
我国房地产企业要很好的进行海外融资，应考虑以下几方面的内容：
第一，要学习和积累海外融资的经验，认真估计融资过程中的风险，然后根据不同的风险找到相应的防范措施。由于融资方式不同使房地产企业所面对的风险也有所差异，证券融资作为当前海外融资的发展趋势，我们在此仅就房地产企业在海外证券融资过程中的风险与防范加以研究。
第二，建立健全金融法规，特别要建立健全外资金融机构管理和混业经营管理法规，继续推进我国金融业的混业经营，并逐步构建我国专业化房地产金融机构体系。
第三，加快金融监管体制改革，改进和完善多元化的监管体制，建立起有利于金融业发展和风险防范，有利于金融机构竞争力提高的监管体制。
第四，突出监管重点，加强对介入房地产市场的海外资本投资、使用和变现过程的监管，尤其是国际游资的房地产投资活动。
第五，加强国际合作，统一监管标准，构建平等的竞争机制。
第六，培养和利用国际金融专门人才要做到根据企业的目标、特点，在国际上选用相适应的融资渠道和融资方法，需要一批精通国际商法、国际税法、国际金融和国际会计知识的高素质人才，我国企业尚不能大胆到国际市场融资，缺乏此类人才无疑是一个很大的制约因素。所以，积极培养高标准高素质的金融财务管理人才也是发展国际融资的重要方面。
总之，金融机构国际化，一方面把外资银行纳入我国金融体系，另一方面，也让我国金融机构进入国际市场，以提升为国内企业进行国际融资的服务质量，为我国房地产企业国际融资带来一定的好处。

参考文献:
1陈建敏.房地产开发经营与管理[M].北京大学出版社,2009年9月.
2吴士君,龚马铃.房地产金融体系:比较与借鉴[J ].上海经济研究，2004年2月.
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5李侃,试论房地产企业融资方式的创新[J ].时代金融,2007,(8).
6张毅芳,谈房地产企业直接融资渠道创新问题[J ].商业时代,2007,(31).

李祖敏（1972—），男，重庆黔江人，重庆市黔江区教育委员会，审计师。

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