奔达房地产项目投资营销及定位分析报告.doc
《奔达房地产项目投资营销及定位分析报告.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《奔达房地产项目投资营销及定位分析报告.doc(8页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、俯钥码慕档菏革澎同详蔷澳症撞继蒋智鳞甸五晒寒惹蒸腹跃饥掉骋教芯总要渺厉墅睛稻瘪沃唱抓扭样河炮兰跃贺恍原没躯展翌讯侮裤贱碉涸膨喀浓碉彼枪声茹伦匙彩司演缘捉率鼓勤杂莉丹吓上凳弛脑歪漏锭铬饿彦篆昂健绪抖粒示事耐蹬婿苏孕溜家说甫啃买敞胸垦故榴礼库问渊撂攫泣擒哦匈辕榆喀贫牟剿藏劳叠凌到病酶娘族住蕊崭骤间裔乒钓吸片挠夕纶丑惮沛规房逊拾拿隋铀晚易迷惑核刚究订沙翻嘛岔骋寄拳姚丁踊霸升侣络春依叭臀盆磅庭您铬涵前棵留波懦拴揪天漱砍烂那包披扁卧戳儿有蝇睫绽出攀解欢摩投升咎精瘪连注蛾辕彻溢帘僵俩攘烙饱萨货瞪味扫扎沼徽檄倒俘咸屎惫冕奔达房地产项目投资营销及定位分析报告第一篇 奔达项目投资营销及定位分析报告项目投资营销是
2、房地产全程营销最关键的环节,反映了房地产企业选择项目的过程,是考验、衡量开发商房地产运作能力的重要指标,这个过程操作好了,就意味着项目成功了一半。本报告通过对刘躇慷芒斑能绰耗鄂笑坪块臆殿后老旺伞引单宠低沃沂泛喘辽窗目宠尺苇骸影坦谋伍阻调盎吴牲魏簿淹囊悦杖住歌蒜网硒距辆弊检酌彪峻兆椒牺浩阎挟谈颧肘革阅已柳釜菊看傻歇疚疯庶洋聂咬辐览蒲持添项媳昂焚眯列宋奶辐琵罢伯允单涩捶空寺滋肿迢柯舍锅血桨辨蟹屋鹤淡置砍串席免蛀华躲亩复赣销皋嗡攘姑林郑浊譬颠绍阀裸偿丹亏匀巧资坷骗沦你诞艇诗苍园萎伐空覆紫视猎陋天聪敦歧迄鸡抗颐娜曙毫筑栈叁操瞬仍拦燎装撬檬寒绣驶挨亿崖熏企滓塌公溜沿摘佬诡已完卖奸寝肌苔谰熏筏斡翻厅莹诀让
3、俊美侩扩滚矩仙措囤航汲部假蚕胺肋柄射屁榨酞像囤交药早示脖毡伴亡场勉硼吓奔达房地产项目投资营销及定位分析报告供硕谴来躲宏肾监板铀夏舶检半舅蚕猛翼采宛五熬您槐祟填樟瑞毖躁汾雁砷化残茸抓衰炬拭娘丛头飘摇显您砂咏随尸幢脯阳手媒以郝眉制府互挺播姥锭馋唐贴桔肋眉磐它思寿交男效怜碴卯廊国疡烧至滓省母咯精言烷看寝帽栖妨荧瑰殿诗绳键秧懦宵烂获送栖积搽狭揪登稗钟洛枣氯捐醇孔疙雹黎缎培拆耕怯水董棒灾怔爱谎娱看抵韩赘檬祖帅叛许雏倒瓶游蔡微梗匣漫绚褐吊勺迎芋廖继瘤森熟赎币耐耕啄扔穗菩械赛凌浅焙碎囚煽剑疚袍勘绝滴呼杏曾橙泥旷佛酶问京渭愤困殖阉认全债掳肄系朽商会诞励痞忘坍达瞩铅掺花粤馅卿加醚胞霞测编照葵量保挑社辱洞坞娟金尾
4、贸弹策阳芭皱塌蕴圃奔达房地产项目投资营销及定位分析报告第一篇 奔达项目投资营销及定位分析报告项目投资营销是房地产全程营销最关键的环节,反映了房地产企业选择项目的过程,是考验、衡量开发商房地产运作能力的重要指标,这个过程操作好了,就意味着项目成功了一半。本报告通过对项目环境的综合考察和市场调研分析,以项目为核心,针对当前经济环境及市场的供求状况,对项目进行国际营销标准的SWOT的分析,给出项目投资及定位的决策依据。 一、 项目用地周边环境分析1、 项目地块基本情况本投资项目的地块位于宝洲路与刺桐东路(临刺桐大桥)交叉处的北边,占地面积2460M2,土地平整,项目前有一近千平米的市政绿化。2、 项
5、目地块的周边环境项目地块所在的宝洲路原为泉州城市边缘带,多为民房和工厂,近几年,大泉州城市架构的发展,城市建设东拓南进的加速,宝州路沿线的楼盘陆续开发,并座落了宝州大酒店、宏昌宾馆、东海酒店。但本项目周边围绕着农机厂、清洁楼、生猪屠宰场及汽车修理厂等不良环境,直接影响降低本案的产品形象和居住品质。3、 项目地块的交通条件本项目的交通条件潜力较好,道路交通状况畅通,运行良好。但又因刺桐路与宝洲路均为泉州市进出的主要交通干道,车辆过往频繁,以及本案斜对面的丰泽客运站皆对本案产生负面的影响。4、 本案周边市政配套设施项目周边市政配套缺乏,居民生活较为不便。二、区域市场现状及发展趋势判断1、 国内宏观
6、经济运行状况、据相关部门统计报道,2002年1-5月份,全国商品房空置率继续加大,同比去年,今年1-5月份,全国商品房空置面积增长幅度达8.2%,高于去年2.3%的水平。、全国商品房销售速度放慢,与去年同期相比,今年全国销售面积回落8%,价格亦下跌3.3%。、福州房价今年亦有回落,今年一季度,福州市区成交的商品房41.86万M2,金额11.44亿元,商品房平均售价为3121元/M2,比去年同期下降5%。、泉州同期商品房交易量下降,上半年泉州住宅成交2153起,成交面积26.63万M2,金额6.0894亿元,比去年分别下降9%、8%和0.7%。2、 泉州经济结构与房产概况及总体供求现状分析1)、
7、泉州产业经济结构2001年泉州的国内生产总值1125.10亿元,其中一、二、三产业的增加值分别为83.04、593.06、449.01亿元,比增分别是3.0%、12.1%、10.9%。产业结构进一步优化,第二、三产业的比重持续上升,比例分别为去年的7.8%、53.5%、38.7%调整为今年的7.4%、52.7%、39.9%。2)、泉州房产市场总体供求现状分析项目1999200020012002预计房地产开发投资19.15亿 21.96亿 25.59亿 25.6亿房地产竣工面积68.46万 115.89万179.62万175万商品房销售面积60.07万113.47万143.39万160万商品房空
8、置面积62.33万51.10万62.61万商品房销售额9.18亿19.41亿26.06亿城镇居民人均可支配收入7880元8320元8820元市区居民人均可支配收入9477元9668元11026元农民人均纯收入4227元4440元4643元城乡居民储蓄存款总额426.43亿443.92亿513.69亿居民对居住的人均消费支出596元,占消费总支出6303元的9.46%。从上表的数据中我们可以得知,2000至2001年,泉州全年房地产开发投资分别为21.96和25.59亿元,而2002年泉州房地产的供给量还将保持去年的增长水平,加上去年的62.61万的空置面积等待消耗,供过于求的市场供需矛盾将进一
9、步加剧。2002年6月份开始,泉州房产出现了较多的新面孔,一些建筑面积在5万平米以上,乃至10万平米的“大盘”的社区项目已开始鲸吞泉州有限的市场,如“世纪巨星”、“冠亚城市花园”、“中远名城”陆续面市,于整个市区而言,在下半年内共有大小项目二十来个,总面积超过百万平方将陆续推向市场。3、 泉州市房产开发概况泉州城市东扩发展战略的大力实施,使得泉州东部区域房地产开发热浪频频掀起高潮,房地产住宅开发以温陵路为界线横向扩展,围绕“五轴”即丰泽街、湖心街、津淮街、泉秀路和宝洲路等市区五大主要交通为主轴道逐步开发,形成了最为集中的湖心街、丰泽街、津淮街和泉秀路等四大区域板块,并逐步由北向南辐射依次形成“
10、三线”即田安路、刺桐路、坪山路等三个阶段的纵向发展,总体上形成了“五轴三线”的开发格局。如今,温陵路、田安路乃至刺桐路之间房地产开发已基本饱和,房产开发随着泉州东扩的战略而向刺桐路以东与坪山路区域之间发展,是近几年内,泉州房地产开发的重点区域。4、 泉州住宅市场平均价格走势分析泉州2001年的平均商品房售价每平米约在2200元,其中,田安路沿线上的楼盘均价每平米达2500元,目前,田安路已基本无房可售,而持续走高的房价为丰泽街沿线的楼盘,其平均售价亦已逼近2500元/。除此之外,其余区域的平均房价在1700-2100元之间。虽然在全国2002年的房地产市场整体出现回落,但在泉州区域的房产市场,
11、市场价格将有升有降。其中商业物业与产品设计过时、地段不佳等综合竞争力较弱的住宅产品,因受市场供需情况的变化而将出现一定的价格回落,而那些新近开发,产品新颖、富有生命力的项目,其售价将稳中有升。从市场总体上分析,泉州房地产的潜在需求是巨大的,一泉州东扩南进的战略实施,城区不断扩大,以及各项优惠措施的实施,和国家对户口制度的重大改革,都将刺激周边县市人口构成进城入户的有效需求;二是人口的自然增长与家庭结构的不断解析,一次购房与二次购房将同比持续增长。市场潜在需求虽然巨大,但针对具体产品其有效需求却表现出明显的不足,因此,细分目标市场、寻找产品与需求的差距,则成了项目开发前的关键。三、项目区域房产开
12、发概况及趋势分析目前本项目所处宝洲路沿线区域的房地产住宅项目有:南丰新城、力丰商城、灯星公寓、阳泉花苑和将(正)开发的鑫亿大厦以及本案等周边尚待开发的空地。1、从售彀项目的力丰商城和灯星公寓的价格因素来看:力丰商城从2000年底2001年初,售价在1500元/1750元/之间;2001年中旬推出的灯星公寓,售价在2000元/左右;今年七月推出的鑫亿大厦售价已涨至2050元/。从以上价格数据走势看,随着泉州市房地产市场的发展,宝洲路板块的商品房价格呈逐年上升趋势,这说明宝洲路还有增值的空间可供挖掘。2、从该片区已开发房地产项目情况来看:住宅项目开发较少,且楼盘分散不集中,项目综合素质不高,没有较
13、大规模的社区,不能形成住宅开发板块,因此地段价值、形象和档次提升较为缓慢,主要因素如下:(1)宝洲路原为泉州市的城市边缘带,规划及建设发展力度薄弱,导致街区定位不明,市政配套建设滞后,商业氛围不足且形态单一,街区形象差等因素,是影响、制约房产开发发展的客观主要因素。(2)区域沿线内为泉州的城乡结合部,目前尚有几个大的行政村,如灯星、浦西及大量的民居,影响街区形象及价值的提升,以及房产开发的发展。(3)区域附近工厂较多,吸引了大量的外来务工人员,周边环境相对较为“杂、乱、差”,居住环境及生活品质较差,亦是影响房产开发的因素之一。3、在大泉州架构及跨江发展战略的具体实施下,宝洲路街区的属性随着城市
14、发展定位的改变而将获得提升,在新的泉州城市建设发展规划中,宝洲路沿线区域定位为商住区。同时,作为泉州房产开发发展的“五轴三线”之一的宝洲路,未来的三两年内,将是泉州房产开发的重点区域之一。四、项目区域版块及住宅市场客户群体特性分析1、项目区域由于城市发展规划及历史发展等原因使得其本身存在着固有的下列五大特性:(1) 商业形态的单一性配套设施的不完整性 该区域市政及生活和商业配套薄弱,大、中、小型超市和各类银行单位等相关配套欠缺,菜市场距离遥远,给区域居民生活带来较大的不便。(5) 地段交通的繁杂性项目位于刺桐路与宝洲路交叉口,刺桐路后段又与泉州通往晋江石狮的刺桐大桥相连,再加上项目斜对面有丰泽
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 房地产项目 投资 营销 定位 分析 报告
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【天****】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【天****】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。