加强房地产管理有关知识专题辅导.doc

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加强房地产管理有关知识专题辅导

城管局副局长 周永明

观众朋友们，大家好。
随着房地产市场的迅猛发展，房地产市场管理工作日益成为群众关注的焦点。为了使我市市民百姓更多地了解房地产市场方面的政策法规，提高维权意识，规避购楼风险，下面，结合房产管理局的业务范围，我谈以下几点。
一、   怎样办理房屋初始产权登记
在新建房屋竣工验收合格，开发企业依法进行房屋产权初始登记并通知预购人之后，预购人便可持以下要件到房产部门办理房屋产权初始登记手续：
　　（一）登记申请书；
　　（二）销售不动产收据；
　　（三）商品房买卖合同；
　　（四）产权证明；
　　（五）申请人的身份证明；
　　（六）其他必要材料。
乡镇集体土地房屋办理初始产权登记，需要提供以下要件：
　　（一）登记申请书；
　　（二）申请人的身份证明；
　　（三）宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明；
　　（四）申请登记房屋符合城乡规划的证明；
　　（五）房屋测绘报告或者村民住房平面图；
（六）其他必要材料。
　　申请村民住房所有权初始登记的，还应当提交申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明。
　　农村集体经济组织申请房屋所有权初始登记的，还应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。办理村民住房所有权初始登记、农村集体经济组织所有房屋所有权初始登记，房屋登记机构受理登记申请后，应当将申请登记事项在房屋所在地农村集体经济组织内进行公告。经公告无异议或者异议不成立的，方可予以登记。
二、   如何办理房屋产权转移登记
根据《房屋登记办法》和《黑龙江省房屋登记办法实施细则》，申请房屋转移登记，权利人应当提交房屋权属证书及相关的合同、协议、证明等文件。下面，就当事人单方可申请登记事项我作如下说明：（一）因合法建造房屋取得房屋权利；（二）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利；（三）因继承、受遗赠取得房屋权利；（四）房屋登记办法所列变更登记；（五）房屋灭失；（六）权利人放弃房屋权利。
除了上述情形外其它一律要求当事人共同到房产登记机构申请房屋登记，财产的共有人即房屋买卖双方财产共有人必须到场办理相关产权转移手续。如果当事人无法亲自到房产登记机构办理房屋登记的，可委托代理人代为申请，但是要求提供经过公证的授权委托书。无民事行为能力和限制行为能力及未成年人申请房屋登记的应由其监护人代为办理，同时提供证明监护人身份材料；因处分上述房屋申请登记的，还应提供为上述人员利益的公证书面保证。通过房屋产权登记使我们能够认识到不动产登记的重要性，只有进行不动产登记，权利人的权利才能有更好的保证。即登记才享有物权，不登记不享有物权。
三、什么是商品房预售许可制度，消费者怎样提高维权意识，有效规避购楼风险？
随着我国房地产行业的兴起和快速发展，商品房买卖市场日益活跃，一种新型的房屋销售制度---商品房预售应运而生。商品房预售是指房地产开发商将正在建设中的商品房预先出售给预购人，由预购人根据预售合同支付房款并在房屋竣工验收合格后依法取得房屋所有权的一种房屋销售形式。根据《城市商品房预售管理办法》、《黑龙江省新建商品房预售管理暂行规定》，房地产开发企业在进行商品房预售时应当符合下列条件：已交付全部土地使用权出让金，即取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证和施工许可证；预售许可最低规模不得小于栋。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》；未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。房地产开发企业以内部认购、预收诚意金、发放VIP卡等任何含有预订款性质的名义或方式向买受人收取或变相收取定金的行为，均为违法预售行为，是法律禁止行为。开发企业未取得《商品房预售许可证》预售商品房的，可依照《城市房地产开发经营管理条例》的相关规定予以处罚。
那么，商品房作为一类特殊的商品，其投资之大，情况之复杂非一般商品可比，消费者在购买时如何做到理性消费，科学购楼呢？消费者可以采取以下几种形式。一是签约前要看销售方是否存在违法宣传。即，开发商在没有取得商品房预（销）售许可证的情况下，不得发布房地产广告信息。二是看房。购买预售楼房时，可以通过看户型图、规划图等方式来了解，最重要的要了解土地及在建工程的情况。即，土地是否是出让土地、是否是住宅用地、在建工程是否抵押及开发商的还款情况。必要时可以委托律师来调查。三是了解房价。了解区域房价，了解地段房价，了解不同户型、不同公共配套设施的价格。四是一定要五证齐全。即，国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预（销）售许可证。五证齐全就能说明项目的合法性，只有这样才能切实受到法律的保护。买房是一个复杂的过程，很多时候是因为购房者法律知识的缺失，维权意识的淡漠，加之个别开发商诚信的缺失，使购房成为难题！建议大家在买房之前尽量通过各种渠道多了解相关房产知识、法律知识，找熟悉房产的朋友帮忙或者找律师陪购，这样会把风险减少到最低，从而达到规避风险、理性消费的目的！
四、什么是廉租住房制度，我市廉租住房工作开展的实际情况如何？
廉租住房制度是针对住房困难的最低收入家庭实施的一种社会救助，是中国住房保障体系的重要组成部分。目前，廉租住房制度通过租赁补贴、实物配租和租金减免三种方式来提高保障对象的住房支付能力，我市主要采取了租赁补贴和实物配租两种方式。
享受廉租住房租赁补贴和廉租住房的对象，同时需要具备以下条件：一是申请家庭人均收入符合当地政府和民政部门所确定的低收入家庭标准；二是经确认无房户家庭及住房困难家庭；三是申请家庭必须具有1年以上当地非农业常住户口且实际居住的。
实物配租的廉租住房租金实行政府定价，租金标准原则上由房屋的维修费和管理费两项因素构成，并与城镇低收入家庭的经济承受能力相适应。我市的廉租住房租金为0.9元元/平方米/月，2010年我市廉租住房租赁补贴标准为每户每年1200元。截止目前，我市已发放廉租住房98户，发放廉租住房租赁补贴资金885.9万元，共为7380多户低收入住房困难家庭提供了住房救助。2011年，我市在北引路南、市消防大队办公楼东侧集中建设“廉租家园”小区一处，新建廉租住房372套，总建筑面积约为18000平方米。根据《黑龙江省廉租住房项目建设管理办法》之规定，我市将适时开展廉租住房产权转让工作，即将廉租住房产权一次性出卖给符合购买条件并自愿申请购买的家庭。
　　五、房屋测绘面积为何成为老百姓关注的焦点问题？
商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑面积三部分组成。房屋共有建筑面积是指各产权业主共同占有或共同使用的建筑面积。
在我市因房屋测绘面积引起的纠纷中，体现最普遍、反应最强烈的是房屋竣工面积与《商品房买卖合同》中面积不一致问题。如果要从理论上掌握和理解房屋竣工面积与商品房合同面积，首先要知道房屋“商品房合同面积”和“房屋竣工面积”它们有何区别。商品房合同面积是指全部按建筑设计图上尺寸计算的、房地产开发企业与购楼者签订的《商品房买卖合同》中的房屋建筑面积，它只供房地产开发企业进行商品房预售时使用；竣工面积是指商品房竣工后经具有相应测绘资质的测绘公司实际测算的面积，或根据与竣工房地产尺寸相符的建筑设计图计算的建筑面积，它为商品房竣工验收、房屋产权登记、房地产交易、租赁、抵押等提供依据。那么，房屋竣工面积与房屋合同面积产生较大差异的主要原因是：
（1）建筑物的某部分改变设计；
（2）施工过程中，建筑物的某部分未按原设计施工；
（3）施工错误或施工误差过大；
（4）竣工后的房地产部分公用面积功能改变或服务范围改变；
（5）正常的施工误差和测量误差也可能引起实测的竣工面积与预售面积存在差异。
那么对于开发企业与购房人之间因房屋面积发生争议应进行如何处理呢？法律是以当事人书面合同议定原则为主，法律规定为辅的处理原则是，对当事人没有合同约定或者合同约定不明确的，按照《商品房销售管理办法》第二十条规定，按以下原则处理：
面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款，买受人请求解除合同的，不予支持；面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。因此，希望购房人在购买房屋时，应当在《商品房销售合同》中对房屋面积进行明确的约定。
六、为什么要进行商品房预告登记
商品房承购人与开发企业签订《商品房买卖合同》后，根据《城市商品房预售管理办法》第十条规定“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续”。根据物权法第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。从上述条款不难看出，国家实行登记备案制度的目的主要是通过预售登记对预售行为是否合法进行审查，审查预售人是否符合有关的资质要求，预售人是否已按照法律取得土地使用权并办理了预售许可证等等，进而防止预售期间“一房多卖”现象的发生，从而降低房屋预售市场的风险，保障房地产市场的安全，保护预购人的合法权益。
七、购楼后不及时办理房屋产权证的危害与风险
现实生活中，购房者不愿意办理房产证或者不积极办理房产证的现象普通存在。殊不知，购房者与开发商签订了房屋买卖合同，缴纳了房款，办理了入住手续，但这并不意味着购房者已实际取得房屋的产权。这是因为我国实行不动产登记制度，未经登记不能对抗善意第三人。即，如果购房者在入住后不办理房屋所有权证，那么他所购的房屋所有权仍处于不确定状态，即便是自住，同样不享有产权人应当享有的权利！在购楼者不到房产部门办理房屋产权登记的期间，因开发商将卖给购楼者的房子拿到银行进行抵押贷款或者在建设过程中产生的债务纠纷而产生的法律诉讼案件，法院都可以对未进行房屋产权登记的楼房进行查封。虽然购楼者可以通过法律途径来维护自己的权利，但有的开发商无力偿还债务，有的甚至“人间蒸发”，使法律诉讼程序变得异常困难，因此给购楼者造成巨大的经济损失。随着我国房地产市场的迅猛发展，商品房销售价格也不断攀升。我市房产部门已经实行房屋产权信息化管理，有的购楼人持十几年前的购楼收据到房产部门办理房屋产权登记手续，其收据上的价格低于软件系统设定的最低价格，导致房屋产权登记手续无法正常进行。鉴于此种情况，2011年4月，我市出台了“以财政部门核定的最低价格为计税标准”的规定。即，不管购楼者持有的购楼收据上的价格是多少，如果其购楼价格低于财政部门核定的最低价格，以财政部门核定的最低价格作为各项房屋税费的计价标准。综上，提醒广大市民百姓在您购楼后，尽快到房产部门办理房屋产权登记手续，避免因房屋产权不清或开发企业自身债务纠纷等不确定因素给您带来不必要的烦恼或造成巨额经济损失。
随着我市房地产市场的发展和变化，房产管理局将切实履行房产行政职能，致力推进我市城市和经济建设，在强化房产管理、活跃房地产市场、健全住房保障制度等方面得到不断提高，更加有效地监督房地产开发企业合法诚信经营，引导市民百姓增强住房消费的维权意识，充分发挥房管部门在房地产市场管理方面的协调、指导和监督的作用。最后，对于我们的工作，希望各相关部门给予大力支持，也欢迎市民百姓给予关注和监督。

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