XX居住小区物业管理方案[2].doc

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47

金江名都居住小区物业管理方案
目    录
一、项目概况 二、序言
三、物业管理内容
四、物业管理模式
五、物业公司组织机构和管理制度
六、物业费的成本测算
七、侗漾颂昨挝缚鳃啸戊砸累裳绊撂燕迄衷承藩行宫势嘶舅征业父坑啪镇毖敞蘸茎医疫啄换侄唁慢碰欣蹄对烛儿缅必氯站擒渤割肢蔷玫昆装贺戚泳浸摩栽姑稳袭况役歹庭洲岿纳悟俭壹篮沪税匀业僻梁失嫁罗责结戎盼厦搀菩同褥整捉舵晨母相七来恐在卢热认多镊乓滦萄首寿腔布态信铝疮浮巾街肃迫胸坦甫挣澎泳氨怖绦岁副信妓饿珐誉卑绿鞘予轮辖呼装汀也诅篙暇臻樱吞怎获特魏萨捷啃瞪慢侗光胺疹斯默胰牙柯拳炉棺铅轮夯沸荐以傅婴贼晕挝馋啸撮芽泞辙代夏魄场喧苹幢抡怪硅些籽蔚肚数筐戎殆阂枷黎双窖争己贷伟眩址嚷惯筋沏视惨尖圭茎荔父欢雌尤乘台注渣规礼跑遗谊智挞须权泵玻XX居住小区物业管理方案[2]迄债纱玄呕匣内烧街眶纠镣抬渗脉籽佣肺云拜企灌壬拇鼎屯妆识奶琳启袍挤炕廉声歧纪崇一粕吻堆其弃痔炙侧沮颗捕希漓远页电券篆惮码蔬屯侗砖塑赐客估叔琢抢衣械翼馒欧敦膛媒曳许贫尺凯赞闷旦房心竖奖社丑茧宛蚜隅抨羡函唁禹廉处科乾术暂缝荡截咖挟呐徘挪聪促活贱瞎柯哄它氧赛忙泄筋凹蠕凝哑隘暇韭貌俩罚楔猎妻兄衰损禾孝鸡推尿逃费鸥眉射步镑穴恶坊他满宾磐夷诫镍决兢凑称傈消刘斗郁付疯车蜜獭凉抗熄气汰哇芳畔锭萝价盟萍乌旬葡雪织茄访痉盆蒂濒缸鼻定遂哮宋践粗品为寂赞营户充键候扛钞介堪窟雁鼻蝶孵养祁伺纽雄苔蠕杆岂蒙浴坍胺驯搀窄牌悼贾柒群珠驴豹秘
金江名都居住小区物业管理方案
目    录
一、项目概况 二、序言
三、物业管理内容
四、物业管理模式
五、物业公司组织机构和管理制度
六、物业费的成本测算
七、物业服务内容、标准及质量保证措施
八、管理总体目标与分项目标 九、物业服务时间承诺 十、物业管理费标准及收缴规定 十一、入伙管理工作规程 十二、物业管理服务理念 十三、业户服务 十四、社区文化活动设想 十五、固定资产、易耗品及管理费用成本测算

一、项目概况
1. 地理位置
该项目位于庆阳市与西峰区的结合部，东 路，西 路，南 街。北 街
2. 项目主要经济指标
项 目
计量单位
数 值
居住区规划总用地
Hm2
8.64
1.居住区用地
Hm2
58300
①住宅用地
Hm2
32531.4
②公建用地
Hm2
3789.5
③道路用地
Hm2
5363．6
④公共绿地
Hm2
16615.5
2.其它用地
Hm2

居住户数
户
1690
居住人数
人

户均人数
人/户

总建筑面积
万m2
324153.21
1.居住区用地内建筑总面积
万m2

①住宅建筑面积
万m2
188251
②公建面积
万m2
4005
2.大卖场总建筑面积
万m2
58886
项 目
计量单位
数 值
①大卖场面积
万m2
19385.12
②公建面积
万m2
3083.5
地下车库及人防
万m2

3.底层架空面积
万m2

住宅平均层数
层
23
人口毛密度
人/hm2
3.0
住宅建筑配套密度（毛）
套/hm2

住宅建筑配套密度（净）
套/hm2

住宅建筑面积毛密度
万m2/ hm2

住宅建筑面积净密度
万m2/ hm2

容积率
万m2/ hm2

停车率
%

停车位
辆
1295
地面停车率
%

地面停车位
辆

住宅建筑净密度
23.97%
60
建筑密度
%

绿地率
%
41.6
二、序 言
《金江名都》由庆阳市金江房地产开发有限公司(集团)开发。
位于庆阳市西峰区，占地面积5.83万平方米，总建筑面积32.4万平方米，高层住宅为主，部分商业用途用房为辅的综合项目，共计有高层住宅户数1690户。既具都市的繁华，又有怡人的环境，项目配套有电梯37部，车位总数1295个；豪华会所2050平方米。
针对庆阳金江房地产开发有限公司对金江名都的服务和管理工作提出的高档次、高标准的要求，-------物业管理有限公司在此提出对金江名都服务和管理工作的构想和实施方案。
服务和管理不只是概念炒作、生搬硬套，更不能不思创新，墨守成规,应该科学、客观地进行物业管理设计和策划，-------物业公司在资深管理人员的指导下，为客户度身定制服务及管理模式，踏踏实实地协助管理方抓好每个服务和管理细节，创立领先服务品牌，提升物业价值。
我们拟定的服务及管理方案应达到以下目标：
1．确保业户获得高标准的服务，满足业户的主要需求；
2．支持和促进金江名都的商业物业的招租工作；及后续销售工作；
3．确保金江名都物业管理公司实现科学、规范的服务和管理；
4．确保投资商获得良好且长远的经济效益和社会效益。
同时，服务及管理方案应该达到以下要求：
1．科学、高效：符合高层住宅项目的管理原理；
2．实际、可行：符合金江名都的实际情况并注重可操作性。
3．节省、降耗：最大程度降低运营管理成本的同时保证高标准的管理服务质量。
三、物业管理内容
物业管理将政策和法规为理论依据，服务与业主，建立社区服务体系。为住户提供全方位管理，服务项目呈现多元化、全方位态势，总体归纳为“六项管理、三类服务”，即“房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理”；常规性公共服务（合同服务）委托性特约服务（非合同零星服务）和经营性多种服务（全方位、多层次的综合服务）。
1、房屋及设施设备管理
1.1建筑公共部位得到维修、养护和管理
范围包括：公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。
房屋建筑的维护管理实行“管养合一”主要落实在以下几个方面：
A、工作的主动性
管理责任人与服务中心相结合，落实巡查制度及年度房屋建筑维护、养护计划，执行房屋修缮标准、有关工程施工技术规范、健全档案记录、保持房屋正常的使用功能及完好。
B、工作的多样性
根据房屋的完损情况、季节变化、住户对象等采取日常修缮服务，季节修缮服务、重点修缮服务和特殊修缮服务等形式，并做到制度化、规范化。
C、工作的针对性
在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜，根据住户的不同需求和所处的特定条件采取有针对性的服务措施。
1.2共用设施、设备的管理
范围包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。
共用设施设备的管理由维修管理和运行管理两大部分组成，进行统一管理，对于不同的设施、设备进行不同的维修管理，执行相应的工作质量标准，建立设施设备管理帐册和重要设备的技术档案，落实定期检查、维修、保养制度各种运行记录齐备。达到设施设备齐全、功能正常、运行良好。
1.3市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理。
范围包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库等。
根据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同，指定并落实巡查制度、维修保养制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资料。对于有些专项类别，如：车库、制定专业管理方案并实施。通过有序的工作使其达到功能正常、畅通、达标，基本完好。
1.4智能化设施设备
范围包括：楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内业主报警系统（物业保卫室），周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子巡更系统等。
根据智能系统的构成、分系统设备的组成情况，建立起适合jt智能系统、操作性强的管理制度，从管理前期介入人员培训入手。做好智能系统设备的档案管理、智能系统的运行管理、系统的维护保养管理、设备维护保养工作质量的检查及设备维修管理，并以科技为先导、智能指挥中心统一指挥、全方位服务，充分利用现有资源，提升智能系统功能，通过严格管理保证智能系统运作正常。
2、环境卫生管理
在jt我们遵循“高标准、严要求”的环境卫生管理和“高质量、高频度”的环境卫生维护、实施环境卫生管理和环境卫生保护的职能。做好两项工作，即卫生管理、环境管理。
2.1卫生管理
是对房屋公共部位的清洁、卫生、垃圾的收集、清运达到环卫设施齐全，实行标准化清扫保洁，垃圾日清，按计划消毒、灭鼠、灭虫。通过对小区的清洁卫生，区域管理的过程控制，确保向住户提供高档次的服务水准及高质量的生活场所。
2.2环境管理
jt的环境管理为小区文明洁净、环境质量良好、资源合理利用、生态良性循环基础设施健全、生活舒适便捷，形成环保意识，日常管理与保护有机结合，提高住户的生活质量。
3.绿化管理
绿化的功能是美化环境。通过我们的管理达到绿草荫荫、绿树成荫的效果；我们以专业化的管理养护人员，将片区负责与巡查相结合，科学合理的保养、管理小区的绿化。绿化管理的主要内容是花木、草坪的养护。
4、治安消防管理
治安消防管理工作是jt重点管理工作之一。我们要贯彻“预防为主、防治（消）结合”的方针，对所辖物业区域的治安和消防工作进行全面的管理。
5、车辆交通管理
对小区内各类车辆（汽车、摩托车、自行车等）进出、行驶、停泊实施管理工作，确保车辆安全、交通畅通、组织有序，停放整齐，创造优美的辖区环境。
6、公共管理
6.1住户装修管理
在jt物业辖区里，对业主及住户的装修实行全面的监管。以确保装修设计合理，隐蔽工程符合设计规定及图纸要求。装修材料及施工过程符合消防管理规定的要求，有物业提供灭火器材，并安全使用。保障住宅的结构安全及小区的整体美观，使业主有一个舒适、安宁的生活环境。
6.2搞好维修基金以及储备金的核收与管理。
6.3协助政府进行社会管理，如在物业辖区范围内从事人口统计、计划生育、预防犯罪等方面的工作。
7、常规性公共服务
即物业处履行物业管理合同，为全体业主及住户提供的经常性服务，是所有业主及辖区内住户都可以享受到的。贯穿于物业管理之中。如：清洁卫生服务、治安保卫服务、维修居住区环境服务等。我们将以专业、入微、优质的服务提供给业主及住户。
8、委托性特约服务
是为某些住户群体提供的服务，如：为高层住户24小时开启电梯、24小时高层供水、水泵的维修保养等。我们以专业的养护工作为业主及住户提供舒适便利的生活环境。
9、经营性多种服务
即向业主及住户提供便利、高效、经济的便民服务。营造jt温馨、和谐的社区环境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正从居民的日常生活细节考虑，以点点滴滴的积累和平凡的小事，体现物业管理的亲情和为业主服务的整体水平。从而使每一位业主及住户体验生活在jt这个温暖大家庭的幸福。我们将以业主及住户为中心，有步骤地开展各种无偿与有偿服务，并不断倾听业主及住户的意见，开辟新的服务项目。
四、物业管理模式
居住在jt社区中，不仅提高了住户的生活质量，也改变了人们的生活观念和生活方式。物业管理也将用现代化的管理观念、管理机构、管理手段，通过高素质的管理人员达到最佳的管理效果。
我们的管理方式分为管理方法、管理目标、运作程序、实施措施、管理手段等五个部分。
1、 管理方法
1.1严格资质管理确保各类人员的专业素质和综合素质。
1.2提供共管式服务。
1.3严格法规、制度和标准制约，规范组织和个人的管理服务行为。
1.4运用现代化管理手段，实现办公管理自动化。
1.5启动CI系统，致力于精神文明建设，实施品牌和形象战略。
2、运作程序
可分为整体管理运作流程与分项管理流程两部分。
3、实施措施
3.1治安管理上运用现代科技手段“三防”结合，确保安全。
3.2装修管理上采用情理手段、经济手段、行政手段并用的方法。
3.3精心养护小区绿化，加强小区环境建设和环保建设。
3.4合理调度、有序停车，人车分流顺畅交通。
3.5发挥规模优势，实施对电梯、保安方面的专业化管理。
3.6在智能化管理上加强各方面工作
3.7超前性、创造性、全方位地实行共管式服务。
3.8开展卓有成效的社区文化活动
4、管理手段
4.1启动思想工作机制，通过思想工作重在激发潜能，充分发挥群众效能和工作积极性，引导员工动机，尊重个人感情，并且针对个性心理做适时的思想工作，工作方式有谈心、座谈等。
4.2执行奖惩制度，在实际工作中坚持优胜劣汰、奖惩分明。
通过奖与惩，做到人人有动力，个个有压力，从而促进工作。
4.3建立激励机制，尊重个体权力，保持团队希望。我们把将培训放在集体和个人发展的重要位置。培养的目标是使员工忠于企业。一专多能、精益求精，在提升方式上不拘一格，能者上、平者让，为人才的脱颖而出创造良性环境。方式有培养提升、培训进修等。
4.4工资奖金重在考核。依据贡献大小进行工资决策，既要考虑群体效能，更重视个人利益。充分肯定努力工作所应得的报酬。
4.5提倡“以人为本”的管理理念，充分发挥每个员工的主观能动性，增强主人公意识和自我实现意识，使其在授权范围内创造性地开展工作。
4.6管理工作的计划性，我们根据各个阶段管理要点的不同，按照轻重有序、科学实效的原则，拟定不同时期阶段的工作计划，并实施。
五、物业公司组织机构和管理制度
1、服务中心组织机构
1.1物业管理公司组织机构图

2、公共管理制度
2.1停车场管理须知
A、停车场交通、治安均由小区保安人员负责。入场车辆都应自觉服从停车场保安人员的调度和管理。
B、您不要乱停、乱放车辆，不要将车辆停放在阻碍其他车辆进出的位置。除预先告知外，非小区业主车辆禁止在小区停车过夜；如有特殊情况，经物业相关部门核实批准之后方可。
C、请您不要将车辆停放在小区各出入口处，影响小区居民的出入。
D、小区业主应自觉交纳泊位费并办理停车证。
E、出租车（除特殊情况下）不得驶入小区。
F、对于违反本规定的车辆，保安人员将有权进行锁车及扣押；根据停车管理协议（配合政府相关执法部门来处理）同时相关业主应对由此造成的损失负责赔偿。
2.2卫生管理须知
为了保持小区环境整洁，使业主享受幽雅舒适的生活环境：
A、您将生活垃圾装袋并放置楼洞门口指定地点。
B、您不要将各种杂物投入下水道及便桶中。如因使用不当，造成堵塞或损坏，业主应承担全部修理费用及连带责任。
C、请您爱护小区内公共环境，不要随意乱涂、乱画、乱帖广告、标语。如属儿童所为，应由其家长负责。
D、请您不要将自种花卉放置在楼栋口或楼道内，避免丢失及影响其他业主的出入。
E、请您不要在楼梯间放置车辆或将鞋架、家具、储藏类等家庭物品。一经发现，物业处不经通知，有权进行清理。
2.3宠物管理须知
为美化、净化小区的居住环境，防止病疫传播，保障广大业主合法权益不受侵犯：
A、您定时携带宠物犬在小区内活动，并佩束犬链，由主人牵领、看管，及时清除排出的粪便；
B、为免对他人的滋扰和对设施的损坏，请您不要携宠物进入会馆、公建楼、幼儿园等公共场所；
C、个人豢养宠物不得妨害他人，宠物影响他人正常生活、休息时，宠物主人有义务采取有效措施予以制止；
D、每年须对所养宠物打防疫，防止疾病的传播；
E、对生病、受伤、死亡的宠物应妥善照管、处置，死亡的宠物请不要遗弃或埋在小区内。
2.4绿化管理须知
A、 了保持小区环境优美，请您爱护住宅小区内的绿地、花草、树木、雕塑等小品是小区美化点缀设施。
B、 您不要攀折花草树木，不要用树木晾晒衣物或扎铁丝、铁钉等，不要损坏花木的保护措施。
C、 请您不要穿越绿化带或碰损绿篱栅栏。
D、 请您及您的孩子不要在绿化带内打斗玩耍，不要在绿地内进行体育活动。
E、 请您不要在小区公共绿地种植蔬菜及农作物，或擅自种植其它作物。
F、 请您不要在喷泉、水池内嬉戏，以免触电及发生其他危险。
3、内部管理制度（各岗位职责）
3．1物业处经理岗位职责
……
3．2经理助理岗位职责
……
3．3环境管理部主管岗位职责
……
3．4保安部主管岗位职责
……
3．5工程维修部主管职责
……
3．6、服务中心主管职责
……
4、人员配置和人员的素质要求
jt物业管理的用人原则为“精干、高效、敬业”，确定“重学历，也重能力；重水平，更重品德”的用人标准。我们要求事务管理具体操作人员必须是一专多能，实行一岗多职，相互协作，体现团队精神。（人员的实际配置以具体管理范围而定）
六、物业费的成本测算
1、 管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。
1.1 人员编制和基本工资标准：见表（01）
人员编制和基本工资标准表（01）
序
号
项目
人数（人）
工资标准（元/月）
总额（元/月）
备注
一
管理人员
6

1
经理
1

2
综合办公室主任
1

3
财务员
1

4
维修主管
1

5
保安主管
1

6
保洁主管
1

二
普通员工
57

1
物业管理员
3

2
文员
1

3
维修员
3

4
保安员
28

5
绿化员
2

6
保洁员
18

7
食堂
2

三
合计
63

1.2费用测算
管理\服务人员的工资和按规定提取的福利费测算见表(02)
工资福利费测算表(02)
序号
项 目
金额（元/月）
依据
测算结果（元/月.M2）
一
基本工资

/

二
福利费

注(1)
暂按15%测算
三
服装费

注(2)

四
合计

/

3、 绿化管理费：
小区绿化面积为M2, 绿化管理费测算见表（03）
绿化管理测算表（03）
序号
项 目
测算依据
金额（元/月）
测算结果（元/月.M2）
备注
1
绿化工具费

2
劳保用品费

3
绿化用水费

/

4
农药化肥费

5
景观再造费

6
合 计

4、 清洁卫生费
清洁卫生费测算表（04）
序号
项目
测算依据
金额（元/月）
测算结果（元/月.M2）
1
工具购置费

2
劳保用品费

3
化粪池清掏费

/
/
4
垃圾外运费

5
环境消杀
/

/
6
合计
/

注(1):化粪池清掏费全年共计约为：元，由于小区新建第一年将不会产生费用。
5、 保安费：
保安费测算表（05）
序号
项目
测算依据
金额（元/月）
测算结果（元/月M2）
1
装备费

2
人身保险费

/
/
3
房租费
（暂不计）
/
/
4
联建、治安费

5
合计
/

6、 办公费：（全年开支办公费约 万元）
……
7、 固定资产折旧费：
……
8、 法定税费：
……
9、 利润：
利润取10%……
10、管理成本汇总表见（06）
管理成本汇总表（06）
序号
项目
金额（元/月）
金额（元/月.平方米）
备注
一
管理成本
1
工资福利费

2
维修及保养费

共用照明

电梯

商业和住宅

水泵

3
绿化管理费

4
清洁卫生费

5
保安费

6
办公费

7
折旧费

8
法定税费

商业

住宅

9
利润

商业

住宅

10
合计

商业

商业： 万M2

住宅

住宅： 万M2
七、业服务内容、标准及质量保证措施
为将jt小区建设成为具有标志性的超一流的文明住宅小区，物业公司将依照《全国优秀示范物业小区》标准实施物业管理。具体服务承诺及质量保证措施如下：
一、基本服务：
1、签订物业服务合同，明确权利义务关系；
2、承接项目对住宅区公共部分、共用设施认真检查，做到验收手续齐全；
3、管理人员和专业操作人员按照国家规定持证上岗；
4、建立完善的物业管理方案，质量管理，财务管理，档案管理等制度；
5、管理服务人员统一着装，佩戴标志，行为规范，服务主动热情；
6、建立客户服务中心，公示24小时服务电话。急修1小时内，特殊情况应以最快速度到达现场；
7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务，公示服务项目和收费价目；
8、公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况；
9、每年至少一次征询业主对物业服务的意见，满意率90％以上。
二、公共服务
（一）安全管理
10、小区主入口24小时执勤；
11、监控室实行24小时监控；
12区内每小时保安巡查一次；
13、对小区内的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放；
14、对进出小区的装修等劳务人员实行登记办证管理；
15、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。
（二）环境管理
16、按幢设置垃圾桶，生活拉圾每天清运一次；设制专有人员清查生活垃圾堆放，清理人员应季节不同需及时清理的绝不拖延。
17、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫一次；电梯厅、楼道每日清扫一次；楼梯扶手每周擦洗一次；公共玻璃每月清洁一次；路灯、楼道灯每月清洗一次；设有巡检人员，需当时清扫或清理，按一定标准来完成。
18、区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次，并视情况及时清掏；
19、二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要求；（可能有自来水公司完成）
20、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护；
21、定期清除绿地杂草、杂物；
22、定期预防花草、树木病虫害
（三）房屋管理
23、每周巡查一次小区房屋单元门、楼道通道以及其他公共部位的门窗、玻璃等，定期维护养护；由各部门责任人分担区承担，如随时发现问题及时上报各主管，由主管有记录报给工程部及时处理。
24、按照住宅装修管理规定和业主公约要求，建立装修管理制度。通知业主装修事项。至少两次巡查装修施工现场，发现违反规定现象，及时劝阻，随时跟踪装修进展状况，并通知有关部门；
25、各组团、栋、单元门、户有明显标志。
26、小区道路平整，主要通道及停车场交通标志齐全规范；
27、对共用设施设备进行日常管理和维护（依法应由专业部门负责的除外）；
（四）设施、设备管理
28、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检修等记录齐全；
29、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施运行正常；
30、对共用设施设备定期组织巡查、作好巡查记录、属于小修范围的，及时组织修复；
31、载人电梯实行24小时正常运行，对于商业区定时开启；
32、消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通；
33、路灯、楼道灯完好率不低于98％
34、容易危机人身安全的设施设备有明显警世标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案；
三、便民服务
物业公司提供的无偿服务（共计24项）
类别
编号
项目内容
家政服务
1
代请装修、装饰公司
2
代请家教、介绍保姆
3
代租售房屋、代租汽车
4
发布气象信息、国内外新闻信息
5
组织各种展销活动
6
无偿配备医药急救箱
7
代订中、西餐
8
代订牛奶
商务活动
9
代购车船、飞机票
10
代订报刊、杂志
11
代办旅游手续
12
电话留言服务
13
代订酒店、客房
礼仪服务
14
代购代送礼品、鲜花
15
代办喜事庆典、代办丧事、免费提供鼓门
文化娱乐服务
16
提供图书、音像制品交流
17
开设棋、牌活动场所
18
开展各种健康、医疗培训
19
组织健身舞晨练队（走步、太极拳等）
20
开展球类、健身培训
21
开展网上游戏攻关竞赛交流会
老年服务
22
建立老年活动组织，开办老年课堂
23
组织老年联谊活动
24
组织健康义诊活动
VIP服务
25
理发、美容、吃饭、住宿、洗澡等，办理物业一卡统VIP
26
业主持有物业VIP卡可享受应季瓜果蔬菜和油米面的折上折优惠，可做到低于市场价的1%-10%
物业提供的有偿服务（共计62项）
类别
编号
项目内容
价格待定
日常维修装饰服务
1
瓷砖改造

2
铺贴普通地砖
3
洗手盆安装
4
坐便器安装
5
安装抽油烟机
6
安装分体式空调
7
安装热水器
8
安装吊灯
9
安装电脑、传真等办公设备
10
家用电器检查、小修
11
换门锁（材料自备）
12
更换、检修开关、插座
13
空调加氟利昂
14
配钥匙、修锁
15
查线、换线
16
自行车、摩托车小修
17
钟表维修
18
更换灯泡、灯管
19
更换灯角、灯口、镇流器
20
木门窗维修
21
清洗抽油烟机
22
清洗空调过滤网
23
安装音响与家用电器
24
安装灯具、门铃、橱柜（不含材料）
25
修理更换水阀门、各类软管（不含材料）
26
修理洗脸盆、洗菜盆、马桶水箱（不含材料）
27
疏通下水管道
28
修理窗帘、拉窗等（不含材料）
29
修理家具配件
30
内墙修理粉刷
31
配木门窗玻璃
家政服务
32
室内整体保洁
与相关公司合作签订合法手续，保障业主利益。
33
木地板打蜡
34
看护病人
35
上门收洗衣服（洗衣费另记）
36
接送小孩上学
37
家庭绿化盆景造型
38
剪裁、宠物喂养指导
39
中、西餐
40
代购、代售二手电脑家私
41
家政培训
42
清洁地毯、沙发
43
小学生中餐
44
学生寒暑假短期学习班
45
提供钟点工（家务、护理、照顾小孩或老人）
46
为老人读报,聊天
礼仪服务
47
特殊安全服务
48
租售鲜花、盆景
49
代接、代送客人
健 康 服 务
50
健康检查
51
建立健康档案
52
家庭病床
53
儿童保健
54
健身培训
商 务 服 务
55
长途电话
56
接发传真
57
打字
58
复印
59
出租商务洽谈室
60
出租会议室
61
租车
62
汽车美容
四、服务承诺标准
序号
指标名称
国家及庆阳市标准
服务承诺标准
服务质量保证措施
01
房屋完好率
98%
99%
制定维修技术人员专职负责区域巡查，建档记录，确保外观整洁、无破损立面，房屋无改变使用功能，无乱搭建，公用设施及通道无随意占用
02
房屋零修、急修及时率
99%
100%
急修、零修接到维修通知，及时赶到现场。零修现场及时完成；急修不过夜，工作量过大以协商形式解决，并按照《维修回访制度》进行回访记录、质量跟踪
03
维修工程质量合格率
100%
100%
分项监督检查，结合部位，严格把关，按照工序维修到位，杜绝二次返工
04
保洁率
99%
99．5%
由专职保洁员进行保洁，并实行巡查制度，建档记录，由主管监督，确保小区垃圾日产日清，设施完好，区内洁净卫生
05
绿化完好率
95%
99%
制定专职绿化员负责维护，并实行园艺师直接负责的巡查制度，建档记录，确保小区绿地树木无破坏、无黄土裸露、无病虫害现象
06
道路、车场完好率及使用率
95%
99%
制定公用设施管理员进行维护，实行巡查制度，建档记录，由维修主管负责监督。建立健全道路、停车场管理制度，责任落实到人
07
化粪池、雨水井、污水井完好率
95%
99%
由工程维修部清理疏通及维修计划按相应作业规程实施，有检查、记录，达到排放畅通，无堵、无塌陷、井盖完好无损
08
排水管明暗沟完好率
95%
99%
维修工作依计划定期检查，发现问题及时维修，达到排水畅通无积水、无污染、无塌陷、无残缺
09
路灯完好率
95%
98%
维修工每日检查，随坏随修，做到路灯完好无损，夜间正常使用计划维修保养，保持洁净
10
停车场、自行车棚完好率
98%
99%
每日检查，随坏随修，达到车辆行驶停泊有序、车场无损坏、无积水、平坦整洁，设施完好无损
11
公共问题设施以及小品雕塑完好率
95%
99%
每日检查，发现问题及时维修定期按计划实施维修、维护工作，确保使用功能，保持外观造型完好无损
12
小区内治安案件发生率
年1‰以下
年1‰以下
实行24小时保安巡视制度，设立24小时报警中心，充分利用小区智能化设施人防、技防、物防三结合的治安管理，确保小区居民人身财产安全
13
消防、智能化设施完好率
98%
100%
每日巡检与定期保养相结合，确保设施设备完好无损，各项记录齐全
14
火灾发生率
年1‰以下
年1‰以下
加强防火宣传教育请消防官兵一年两次培训消防知识，和防患措施，配齐消防器具，通过消防检查，发现隐患及时处理，并组织强有力的兼职消防队伍
15
违章发生率
1‰
1‰
建立巡视制度，对区内各类违章通过巡查，发现问题及时处理，对违章现象跟踪管理，建档记录，通过宣传教育活动使区内居民自觉杜绝违章
16
违章处理率
95%
99%
17
住户有效投诉率
2‰
1‰
按政策规定做好各项工作，强化服务意识，了解住户需求，满足住户合理需要，及时为住户排忧解难，投诉处理有记录，有回访
18
住户投诉处理率
95%
100%
按政策规定做好各项工作，强化服务意识，了解住户需求，满足住户合理需要，及时为住户排忧解难，投诉处理有记录，有回访
19
管理人员专业培训合格率
90%
100%
管理人员持证上岗，培训与自学相结合，有培训制度，培训计划、培训考核、培训记录，保证人员较高的专业素质
20
维修服务回访率
95%
99%
建立严格的工作制度、回访制度，做好回访记录、工作记录、上门回访与电话回访结合，业主满意、文明服务
21
居民对物业管理满意率
95%
98%
采取现代科学的管理手段，开展温馨服务、亲情服务，在日常服务过程中及时收集住户需求信息，尽可能满足住户需要，与住户加强沟通，确保住户对物业管理满意程度，设有意见箱
22
档案建立与完好率
98%
100%
各种档案资料专人管理、分类存放、检索方便，保证档案资料齐全
23
管理费收缴率
90%
95%
按照规定收取，杜绝擅自提高收费标准和乱收费，合理使用费用，做到取之于民、用之于民
八、管理总体目标与分项目标
为了将jt项目建设成为全国一流的文明住宅小区，物业管理公司将依照《全国优秀示范物业小区》标准实施物业管理，我们的目标是：
自jt业主入住一年内获得庆阳市达标住宅称号；二年内获得庆阳市物业管理优秀住宅小区；三年内获得庆阳市物业管理示范住宅小区；四年内成为甘肃省物业管理优秀示范小区。
物业服务VIP方案
随着物业服务水平对小区房屋的销售以及居住的质量影响越来越大，如何使物业服务更好地促进金江名都后期销售，首先要提高物业管理的配置及服务水平，使金江名都业主物业管理享受到VIP服务。
一、日常维护：
1. 对业主房屋的管理：每月进行定期检查并记录。检查结果，如果是空置房，用短信的方式向业主反馈，并向业主提出相关建议，让业主觉得自己的房屋就算没有时间来看，物业公司也在照看着，放心让物业公司去管理。如果是业主入住的房屋，直接用纸张作好记录，投入到业主的信箱中，使业主对自己的房屋有所了解。（可为业主的空置房进行简单清扫），业主的检查记录进行专门存档，存放在业主档案文件袋中。
2. 对公共部位、设施设备的管理：每月定期进行检查，把检查、维修计划、维修结果反馈到公共信息栏中，使业主了解到本园