房地产考试专用版.doc

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填空：
1、价格策略一般包括高价策略、低价策略、均衡价格策略等（填空）P19
2、风险型决策：方法——期望值法、净现值期望值法、最大可能法(P21)
3、不确定型决策：方法——大中取大法、小中取大法、最小最大后悔值法(P22)
4、房地产开发企业资质等级划分为五个级别，即一级、二级、三级、四级和暂时级或临时级。
5、房地产开发企业人事分类包括经济管理类、专业类、工程技术类。P44
6、房地产企业人员构成P44
注册建筑师、工程师、财务人员、营销策划人员、项目拓展及发展人员、法律顾问
7、房地产企业经营目标制定的原则(P52)
可行性原则、可量化性原则、一致性原则、弹性原则
8、道氏评估法 一是竞争风险 二是环境风险
9、国有土地使用权出让最高年限P87
居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；
商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年
10、房地产市场调查按市场调查的功能分类P116
探测性调查、描述性调查、因果性调查
11、房地产开发项目规划设计方案评价的特点P164
评价主体的多元性、评价目标的多样性、评价结论的不确定性
12、反索赔内容P213
①工期延误反索赔②施工缺陷反索赔③对超额利润的索赔④开发商合理终止合同或承包商不正当放弃合同的索赔⑤由于工伤事故给开发商人员和第三方人员造成的人身或财产损失的索赔，及承包商运送建材、施工机械设备而 损坏公路、桥梁或隧道时，道桥管理部门提出的索赔等⑥对指定分包商的付款索赔

名词解释：
1、房地产开发：是指具有开发资质的房地产开发企业依据相关法律法规或政策，根据城市发展和建设的总体规划，充分考虑经济效益、社会发展的要求，对获取的土地进行投资、建设、管理的行为。P1
2、房地产经营：是指房地产经营者对房屋的建造、买卖、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有目标、有组织的经济活动，活动范围贯穿于房地产产品生产、流通、消费的全部过程，而非仅仅局限于流通领域。P5
3、确定型决策：是一种在自然状态的发生非常明确的情况下进行的决策，决策者确知需要解决的问题、环境条件、未来结果，在决策过程中只要比较各种备选方案的可知执行结果，就能做出精确估计的决策。P21
4、房地产企业：是指集合土地、资本、人力、物力、企业家才能等生产要素，创造利润，承担风险，并专门从事房地产开发、房屋买卖、物业管理、租赁、房地产抵押以及房屋信托、交换、维修、装饰乃至房地产信息、咨询、管理服务，并包括土地使用权的出让、转让等经济活动在内的经济组织。P32
5、宏观环境是指从宏观的角度对房地产开发与经营活动产生影响的基本因素，即间接影响与制约房地产开发与经营活动的社会力量、国家总的开发环境。
6、政治风险：是指由于未能预期政治事件的发生或政策发生变化，导致国家投资环境的变动，进而给房地产开发与经营活动带来损失的可能性P80
7、经济风险：是指房地产开发与经营过程中，由于各种无法预料的经济形势变动或市场需求波动的影响，使房地产企业的实际收益与预测收益发生背离，有蒙受经济损失的可能P81
8、金融风险：是指由于金融业各种经济杠杆发生变动给房地产企业带来损失的可能，主要包括利率风险和外汇风险
9、土地使用权转让：是指经出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过出售、交换或赠予方式将土地使用权转移给他人的行为
10、土地使用权行政划拨：是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。在传统的计划经济体制下，土地资源的使用和分配，主要依赖于政府的无偿划拨。
11、土地征用：是指国家为了公共利益的需求，按照法定程序和条件，将农村集体所有土地转变为国家所有的行为。P96
12、城市房屋拆迁：是指国家按有关法定程序收回土地使用权或改变土地使用性质时，按照有关法律、法规和规章的规定转移他人所有的房地产权益的行为过程。P99
13、房屋拆迁补偿有两种方式:货币补偿和房屋产权调换P100
货币补偿：是指拆迁人将被拆迁房屋按照房地产市场评估价格，以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人。货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。
房屋产权调换：是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。
14、竞争楼盘调研：竞争性楼盘分为两种情形：一类是与所在项目处在同一区域的楼盘；另一类是不同区域但市场定位相似的楼盘。竞争楼盘调研包括对这些楼盘进行营销策略组合的调查与分析、包括产品、价格、广告、销售推广和物业管理等方面。P124
15、盈亏平衡分析:又称量本利分析、保本点分析、收支平衡分析，是研究房地产开发项目在一定时期内的销售收入、开发成本、税金、利润等因素之间的变化和平衡关系的一种分析方法
16、房地产开发项目进度管理：是指以进度计划为依据，综合利用组织、技术、经济和合同措施，确保项目工期目标得以实现。
17、房地产开发项目投资管理：是在保证工期和质量的前提下，利用组织、经济、技术和合同措施将成本控制在计划范围之内，并且寻求最大限度的投资节约。P194
18、工程索赔：是指签订工程承包合同的开发商和承包商在履行合同过程中，根据法律、合同规定及惯例，对并非自己的过错，而是应由合同对方承担责任的情况造成的实际损失，向对方提出给予补偿要求。P209
19、反索赔 因承包商原因不能按照协议书约定的竣工日期（包括工程师同意拖延的工期），或因承包商原因工程质量达不到协议书约定的质量标准，或因承包商不履行合同义务或不按合同约定履行义务的情况，承包商均应承担违约责任，赔偿因其违约给开发商造成的损失。
20、房地产销售：是指房地产企业以不同的方式向市场提供住宅、写字楼、商业楼宇、标准厂房等房地产商品和服务来满足消费者生产或生活、物质或精神的需求，并获取收入和利润的经济活动。
21、目标利润定价法 又称投资收益定价法，是根据房地产企业的总成本和计划的总销售量，再加上按投资收益率确定的目标利润来进行定价的方法。
22、房地产间接销售：是房地产企业通过房地产中间商来向消费者销售自己开发的房地产产品，而自己并不承担销售业务的销售方式。P241

问答：
1、房地产开发的主要工作阶段（要展开说明）P9
（一）投资决策分析阶段
1、开发设想的形成
2、环境分析和机会选择
（二）依法取得土地使用权阶段
（三）可行性研究阶段
（四）前期准备阶段
1、资金筹措2、项目招投标3、规划设计4、项目报建
（五）实施阶段
（六）销售阶段
2、房地产企业经营目标的内容P52
战略目标：
①成长性目标代表房地产企业经营发展水平和未来发展潜力。构成内容：营业总收入及其增长率、资产总额及其增长率、开发规模及其开发范围、土地储备面积
②盈利性目标代表房地产企业经营的盈利能力和偿债能力。构成内容：利润总额及其增长率、净利润、净利润率、净资产回报率、资产负债率
③竞争性目标代表房地产企业经营的竞争能力和企业形象。构成内容：市场占有率、行业影响率、品牌价值
战术目标：市场定位、产品结构、价格策略、广告策略、营销策略
3、SWOT分析法思路P75
企业内部环境的分析，可总结出房地产企业的优势与劣势。主要集中在以下五点：
①管理状况——房地产开发经营企业的管理水平，是否有较系统的企业标准、规章制度是否科学规范、组织机构是否完善、决策者的管理能力是否足够、企业的组织文化是否适合等。
②经营状况——企业的营运能力、过去的投资与经营业绩、企业的偿债能力、盈利能力、利润水平等。
③人员状况——企业的工作人员总数、整体素质、专业结构、年龄分布等。
④资金状况——自有资金数额、资金筹措能力、信贷信誉等。
⑤具体项目状况——如果项目的地块位置已经固定，则内部环境集中在项目地块特点上，其中尤以项目所在地段的地理、历史、文脉分析为重点。
同时，全面对外部环境关键因素相关信息与数据整理分析，归纳总结出外部环境的机会和威胁，两者相结合，为房地产开发经营的决策提供了科学的依据。
①企业优势与环境有利条件结合，即S+O=机会点
②企业优势与环境不利条件结合，即S+T=可规避风险点
③企业劣势与环境有利条件结合，即W+O=可借力机会点
④企业劣势与环境不利条件结合，即W+T=风险点（威胁点）
4、房地产开发与经营风险分析内容及其含义P80
①政治风险：是指由于未能预期政治事件的发生或政策发生变化，导致国家投资环境的变动，进而给房地产开发与经营活动带来损失的可能性P80
②经济风险：是指房地产开发与经营过程中，由于各种无法预料的经济形势变动或市场需求波动的影响，使房地产企业的实际收益与预测收益发生背离，有蒙受经济损失的可能P81
③金融风险：是指由于金融业各种经济杠杆发生变动给房地产企业带来损失的可能，主要包括利率风险和外汇风险P82
④来自自然界和冲突的意外风险
⑤个别风险
5、土地使用权转让的特征P91
（1）以土地使用权出让为基础 （2）需要具备一定的条件
（3）是平等民事主体之间的一种民事法律行为 （4）土地使用权转让的同步性
6、房地产市场调查的步骤P117
（1）准备阶段
第一步，提出问题，明确目标。
第二步，初步情况分析和非正式调查
第三步，制定调查方案和工作计划，拟定调研计划书
（2）实施阶段
第一步，建立调查组织
第二步，收集第二手资料
第三步，收集第一手资料
（3）分析和总结阶段
第一步，数据的分析与解释
第二步，编写调研报告
第三步，总结反馈
7、房地产开发项目管理的主要内容（要展开）P191
⑴编制开发项目实施阶段总进度规划
首先，总进度规划应该充分考虑施工工艺和技术要求，实施阶段的工期控制应以开发商和承包商双方合同中所确定的建设工期为基础；其次，总进度规划应充分考虑公司市场部提出的经营计划和公司营销部提出的销售计划，以经营计划约束总进度规划中各个单项工程竣工交付使用，以营销计划要求的预售时间作为里程碑事件的结束时间。
⑵编制开发项目建设总进度计划、年度计划
⑶核准施工进度计划
⑷编制其他配套进度计划
⑸督促监理工程师
⑹检查与纠编进度计划
8、房地产销售管理的内容：P226
①制定房地产企业销售规划：制定销售目标；选择销售策略；制订销售行动方案。
②设计房地产企业销售组织
③指挥和协调房地产企业销售活动
④评价和改进房地产企业销售活动

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