对我县房地产业发展的调查报告.doc

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中央广播电视大学社会实践考核表

实践课题 对我县房地产业发展的调查报告

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对我县房地产业发展的调查报告

各国发展的历史证明，房地产业发展是关系一个国家或地区经济发展和人民群众居住条件改善的重要领域之一。据统计，2002年1月至2004年12月，县内共投入房地产开发资金8.43亿元，开发用地契税入库1944万元。2003年商品房销售面积6.2万平方米，房地产销售入库税收700万元。2004年商品房销售面积13.5万平方米，房地产销售入库税收2335万元。近几年来，仙居县房地产业进入快速发展时期，住房总量每年以约7.5万平方米的速度增长，人均居住面积24.24平方米（人均建筑面积30 平方米），高于全国平均水平6.5平方米。投资性购房比重占7.22%，自住比重占92.78%，市场投机成分较低。这些数据充分说明，近年来，我县住房建设总体上保持平稳、健康的增长态势。 
一、房地产业发展的现状以及对商品房需求的预测
仙居是一个新兴发展中的县市，商品流通旺盛，仙居全县目前人口约46.5万人，县城人口约8万人，但城市建设面貌一直较差。20世纪后期建造的“地到天”式排屋及三、五十年代建造的老城区仍然是居民主要居住模式，其老房屋多数处于空置状态，配套设施较完善的住宅小区将近2003年才起步。
1989年仙居县第一家房地产开发企业设立，至今已发展有14家，其中三级开发资质3家，肆级开发资质11家，县外4家三级企业（有项目）在本县开发。目前，已出让开发用地37.9万平方米，在建项目18个，核准开发量计建筑面积69.2万平方米，固定从业人数200多人，年开发商品房能力约15万平方米。
　　近4年内（2004年—2007年）商品房需求主要来自三个方面：
（一）、适应住房更新的需求
目前，仙居县城有近2.5万户家庭购买了房改房、商品房或自建房。随着国家“十五”计划纲要中关于住宅与房地产业发展措施的落实，近5年内，仙居会形成“改善居住条件”的热潮。如果有10%居民户入市以小换大，以旧换新的梯度消费，按平均每户购房150平方米计算，将形成近37.5万平方米的商品房需求量。
（二）、适应城市化进程的需求
仙居县2004年国内生产总值为44.6亿元，人均生产总值9568元。财政收入3.57亿元，其中地方财政收入1.93亿元。城乡居民储蓄存款余额为30.8亿元，城镇化水平将由2004年的33.6%增长为2007年的40.8%，县城人口将由2003年的7.8万余人增长为2007年的11万人，累计增加3.2万余人，按40%的新增长人口购买住宅，以人均40平方米计算，新增商品房需求量近52万平方米。
（三）、适应房地产投资的需求
现阶段，仙居的房地产价格较之周边县市尚属偏低，升值空间较大，随着高速路建设开通，如促销得当，预计有一部分外地及本地家庭将参与房地产投资。如果有500户家庭进行投资，平均每户购房150平方米，将形成7.5万平方米的需求量。
　　综上所述，五年内估计会形成97万平方米的商品房需求量，平均每年开发销售约20万平方米才能基本满足需求。按商品房均价3000元/平方米计算，销售收入可达到5.82亿，建筑安装工程0.97亿（以每平方米造价500元计算），每年将带来5000万左右的税收。
二、房地产业发展存在的问题与原因
（一）、土地市场逐渐走向规范，但土地增量供应控制不严，用地供给缺乏规划
仙居县开发用地真正运行规范是近两年的事，过去没有按照城市发展方向的要求做好城市总体规划及房地产发展规划。前几年推出大小房地产开发项目18项，绝大多数地块面积过小形不成开发规模，相应的小区配套设施不完善，提高不了房地产开发档次，严重影响城市建设品位。政府应根据市场供求关系有计划有步骤地分期分批出让土地，谋求土地效益最大化。针对当前经济社会的飞速发展，人们对高品质、高档次的生活需求日趋强烈，利用仙居得天独厚的自然山水资源和一流的配套设施，引导消费潮流。
（二）、房地产企业数量多，规模小，负债率偏高
房地产市场具有很强的区域性。整体来看，行业平均利润率较高，行业发展时间短、远没有完成优胜劣汰的过程。仙居房地产开发企业存在规模小性化和产业集中度不足情况。小企业难以形成规模化的开发建设，缺乏足够的竞争力，且普遍存在着资产负债率偏高、风险大、内部管理差、专业人员缺乏等问题。面对竞争日益激烈、管理日渐规范的市场，中小企业要想取得发展的突破，靠自身的力量很难做到。
（三）、房价增长快，对民众心理预期影响大
市民中70%以上认为商品房房价高，50%以上认为房价太高无法接受。仙居属欠发达县份，近年来房地产市场急剧升温，购销两旺，呈现出一派繁荣景象，商品房价格从2002年均价1200元/平方米， 2007年均价增长到3000元/平方米，房价整整翻了二番。2005年国务院出台了“国八条”、“新国八条”、“七部委新政”等一系列稳定房价的政策，但宏观调控政策对正在潜在发展的仙居影响不大，2005、2006年房价虽有趋于平稳之势，但到了06年底，商品住宅均价达到2900元/平方米。从门2005年新出让成交的土地看，楼面地价每平方米已达到1000多元，建成后房价又会如何可想而知。
（四）、物业管理较为薄弱
由于物业管理行业的特殊性及其专业发展历史较短等因素，专业建设存在着与行业实践相脱离的许多问题。仙居物管企业只有2家，从业人员及服务管理水准较低。
调查显示，对小区物业管理表示不满的居民，反映最强烈的问题是"小区保安队伍的管理差"，随后依次是"收费后没有提供相应的服务"和"业主与物业公司缺乏良好互动"，选择以上三项的人均超过三成。"公用水电的分摊"和"公共物业的收益及使用不透明"以及"公共物业产权不明确"等也是居民反映较多的问题，选择的人在20%-30%之间。
三、发展房地产业的建议与对策
（一）、树立经营城市理念，谋求长远发展
彻底改变计划经济条件下城市建设管理的模式和思维方式，树立市场观念、进取观念、竞争观念、质量观念、效率观念，积极探索加快发展的新思路、新举措、新机制。学习借鉴一切好的经验和方法，按照建设现代化旅游休闲城市的要求，坚持以人为本，统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设，营造良好的人居环境。坚持以发展适应广大市民需要的住宅建设为主，重点发展解决中低收入家庭的住宅，适当发展中高档住宅，重视老年人住宅的建设。
（二）、进一步完善土地调控政策，从紧控制新增建设用地
根据需求预测，仙居县目前在房产供地年在200亩（可建20至25万平方米）为宜，政府应认真执行土地利用总体规划和年度计划，严格控制供地总量，加强对利用荒地等进行投资建设的管理。
（三）、 在房地产市场管理方面，着力调整住房供给结构，稳定商品住房价格
一是引导居民合理住房消费。要求新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下的面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。大套型住房按揭贷款最低首付款比例不得低于30％。二是重点发展普通商品住房。要求各地政府明确普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标，并作出具体空间布局、项目用地和建设进度安排，向社会公布。
（四）、完善供应政策，调整供应结构
加快发展旅游休闲房产，如公寓、酒店、度假村、城市中心、娱乐中心、休闲中心等，根据市场需求，采取有效措施加快休闲房产发展，提高其在市场供应中的比例。
（五）、房地产企业应通过并购整和资源
目前仙居县房地产企业已发展到18家（外地4家），而真正具有一定规模和实力的房地产开发公司却寥寥无几。县城两个大的开发项目都由外地公司开发。随着房地产市场，竞争加剧，只有资金实力雄厚、技术力量强大、有品牌房产的开发商才能占据市场。在扶持重点房地产企业的同时，应引导企业做大、做强，引导走联合之路，以集团化的优势来参与竞争，互补性的企业之间的合作，优势非常明显，增强抗御市场风险的能力。
（六）、加强市场监管，整顿市场秩序，建立健全房地产市场信息系统
出台有关规范房地产业发展的政策办法，形成和完善房产开发用地、征地建设、经营交易、物业管理和产权登记管理等一整套房地产市场管理体系。地方人民政府要认真贯彻国家宏观调控政策，从实际出发，完善房地产市场调控办法，建立有效的协调机制，并对本地房地产市场的健康发展负责。
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