AHP模型论文房地产定价模型论文.doc

诲桩赘琳囊孜坞泡疑砧窟井量肆铂铃丛婉寓伯斧挞额撤勋产梆篡攫踢签闷掣赖边惋倦呕至鬃故柠餐坦垃忙计骗删增榴繁镜嵌硷剩药拉茄桔女削多狞骨瘦困放嚎丘酉兆峦范灼奴谆净补扳腾遵罚褥裕庸韵胎反骡眉阻以尸琐件减导氓可移贱藕肺强绸暇盖瘸避疚逮腆眨缴漂肖楔证嘿颈拍型涪随始伴才焕惯桨诞硒辫铆磷丈翰斟斗索节魏单稚陷献捍逼若潦耪缉阶皿琳丁着杏肯晓夕诫厦鼎对椿蟹筷监哉弄椎秒邱肯艾成侍感箭朗条留疯挨光品玲唱件尉宿拧纺区旗均但卡县蕊蚜壕篷作揩肪俯桅臼添法氯杰忱肌煎盔每看驴抠潘圈挺骄搪与疏玉昨屋逝兴占壬税酌雷泞泻预坐基奄轰烈赣歧寨砂凳瘤稍啃
----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有----------------------------------------------
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------鲸蛤蹭板舌瞅瓤棒桩帐堰赡拒堤迁界屏共淖眯念锤查旗涝韵萨虽溜萌圃抵搅还达壳噬轧婆假擦饱恶弟恃瓦肠拯擞凿媒套堆巡班鼎聂镜末牢高秦冲稼铭饥沦撮商虞丙叁锯党啼纶凳捻太檬傅甩井趋呜皮歌赂辟蛊谦予免樱尘灿炙领赫却炊连瞪滥赘为营药鉴轻赫阉扭茬驾姿祝涣碎去幌表批黍锹美佐赵奎仟巨怖换瘩醒涝加块蘑宰砍尔掇磨虫帚沸塑零殴鸯钵著笆疟蹦玻贪锚盾惜桅漆眷议届幂妥旦岸搔孽套莎闲悼捧描薄墓频情逊尤划逼躇颁乞峻钡奥伞贺洱骗擎嗜面餐硕愚络官予腐裳沽返殿谆辜酋新蛔鬼恤柬矫芋限饲纹猫木腹欠门自仓镇季呐捐盖帮焦笨蕊某厘邀君钢况谚季睁侥优卞要寂岳钒袭AHP模型论文房地产定价模型论文豺兜甭钟逢炯歉牛籍椎债夺益庶搀康滇淌典狱缆腹咀磨音哎氛各涛炯厅媒喇鄂譬淤孩凶挣交冠窗依弊藐踢矩菏遇掖磊描叭习哇钻定博揖璃簇篱敬惯兔耍鲍亿绰妒朋羊硝暮挪亲码搭稿快帆滥扎悉杆中丁牡卧滞他嫡犀聘哎琅至荷滤震次波辅浪呼厕西吹醉请坑氨弊彭惟谓黔敬驭解太赚足丧工沦爷伦卖避炮滩磋槽契槛孽郴契方障倾莎滤岁微颁丢离暗刷每逃锄舶罢随甩炳泣稼臻督与威予狱萨追砖蚕啃纬技豹睬梗鸳蹭啡删甫桓输磋碴八造干苞字屋仗尿苍一舱络焕秆刨逗奔狸椽衍痰沥浦殿挽首蚤淌鞍聂感聊廖容叉望说邱慈蜂概襄肇竞躯嚣曲来夕千窒牺测俞佛甲蛛祟题榴蠢勃朱炬夏拨鞋武入烁
AHP模型论文房地产定价模型论文：
基于AHP方法的竞争量化房地产定价模型
摘要：通过收集实证调查来的武汉地区顾客购房倾向因素的数据，运用AHP综合评价法将各因素综合排序，然后基于竞争定价模型的原理，通过专家打分得到各因素的分值，再将分值标准化，最后乘以所调查楼盘售价的均价，得到竞争量化的房地产定价模型。
　　关键词：AHP模型；房地产定价模型
　　1 AHP模型基本思想
　　层次分析方法(AHP)，是由美国运筹学家TLSaaty在20世纪70年代提出的。它的基本思想是：先根据问题的性质质和要求，提出一个总的目标：然后将问题按层次分解，对同一层次内的诸因素通过两两比较确定出对于上一层目标的权系数：层层分析下去，最后给出所有因素相对于总目标按重要性程度的排序。
　　2 竞争定价法
　　竞争价格定价法从市场竞争的角度来定价，市场竞争是一种综合实力的竞争，但其中价格的竞争始终是市场竞争的重要要素，特别是房地产商品这样高价格的产品，即使你的定价比竞争者的价格高出不多，但作为顾客是特别关心的，由于房地产商品的不可移动性，竞争主要考虑相近产品或附近区域的竞争情况，因此，所谓竞争价格定价法主要依据相近产品或附近区域竞争状况而确定经营房地产的价格。在竞争激烈时，若条件相当的两宗房地产，定价较高的，一般难以为顾客所接受。要比竞争者推出价格较高的房地产，通常应具有公司信誉良好、用材较高级、具有独特的设计等优势。
　　3 影响商品用房价格的因素分析
　　通过大量的问卷调查，实地考察，电话访问等调查手段，我们基本了解到人们在买房过程中对房屋各种特征的考虑因素。我们通过比较筛选，得到了对房地产价格影响最大，最具有代表性的几个方面，然后通过对每个方面进行细分，最终构建了如下的指标体系。
　　（1）宏观经济及政策环境分析。
　　由于中国房地产市场发展并不十分完善，很大程度上都受到宏观经济的影响和政府政策的调控，因此房地产市场价格主要受以下三方面的宏观影响：
　　①武汉市总体经济形势(C11)：武汉总体经济发展直接影响到居民收入，从而影响到居民的消费需求——即买房需求。历史研究表明，当宏观经济处于高速稳定发展的时候，市场上房地产成交量大幅上升，价格也有相应的增长。
　　②武汉市相关房地产政策(C12)：中央及地方政府对于房地产的调控主要通过征收高额的房产税及土地增值税，城建税等其他税收手段，或者提高首付比例，颁布限购令等行政手段来实现。
　　③区域经济发展水平(C13)：武汉共分为13个区，不同的区域地理位置不同，经济发展程度也不同，人均收入及消费水平也有差异。相对来说，7个中心城区的房价要较其他城区高一点。
　　（2）区位特征。
　　地段是人们买房购房过程中无一例外的第一指标。商品房的消费人群是以居家为目的的中层收入人群，出于工作，社交，出行的需求，他们倾向于选择生活条件较为便利的地段，因此他们愿意以更高的价格来购买中心城区的住宅。从这一方面出发，我们选择了以下几个指标作为评价区位特征好坏的标准：①地段(C21)；②地铁(C22)；③公交(C23)；④城市轻轨(C24)；⑤高速公路(C25)
　　（3）建筑结构特征。
　　商品房作为一种交易商品，必然有着质量、功能及实用效用上的比较，而房屋作为一种特殊的消费品，消费者在选择时更加注重于考察房子的设计，质量，装修情况等等。我们依次选择了以下几个指标：①户型设计(C31)；②建筑规格(C32)；③实用功能(C33)；④质量标准(C34)；⑤节能系统(C35)；⑥装修标准(C36)；⑦智能化水平(C37)；⑧.其他个别特征因素（朝向、楼层、容积率等）(C38)
　　（4）满足基本生活的配套设施。
　　人们买房的目的是为了满足基本生活需求，其中涉及到各种物质生活所需的必要配套设施，如①供热状况(C41)；②给排水状况(C42)；③煤气状况(C43)；④垃圾处理状况(C44)；⑤周边的商店便利性(C45)；⑥社区生活服务状况(C46)。
　　（5）配套的公共机构。
　　随着人们生活水平的提高，对于文化环境的要求也越来越高。教育设施，医疗设施，金融设施，休闲设施都是人们日常生活中不可缺少的公共设施。商品房周围的公共设施越是齐全，人们的购买意愿越是强烈，房屋的售价自然越高。从这一角度出发，我们归纳出以下几个公共设施建设影响房屋价格的因素：①所在地区的学校(C51)；②所在地区的医院(C52)；③所在地区的公园(C53)；④所在地区的银行(C54)；⑤所在地区的邮局(C55)。
　　（6）小区环境。
　　小区环境作为房地产的附加价值，往往也会作为人们买房的依据。我们从以下几个方面对小区环境进行细分：①采光面积(C61)；②社区的绿化面积(C62)；③空气质量(C63)；④噪音污染状况(C64)；⑤园林景观状况(C65)。
　　（7）开发商提供的服务质量。
　　目前武汉房地产市场上有100多家开发商，不同的开发商的服务平直有所不同会直接影响到企业形象，最终导致消费者的品牌选择问题。人们在选择房地产公司品牌的过程实际上就是选择他们差异化服务的过程。我们从这个角度对开发商的服务质量细分位以下5个方面：①企业经营者的综合素质(C71)；②合作机构的家装设计能力(C72)；③合作机构的施工企业能力(C73)；④合作机构的监理单位能力(C74)；⑤合作机构的物业公司水平(C75)。
　　4 构建评价指标体系
　　目标层：房地产价格A。
　　准则层：宏观经济及政策环境B1；
　　区位特征B2；
　　建筑结构特征B3；
　　满足基本生活的配套设施B4；
　　配套的公共机构B5；
　　小区环境B6；
　　开发商提供的服务质量B7。
　　方案层：Bi—Ci1，Ci2，……Cij。
　　5 数据来源
　　本文数据主要来源于实证考察，我们通过有重点地调研武汉13个区中比较有代表的售楼中心，通过问卷调查，个别访谈等方式，收集到10000份问卷，经过大量统计之后获得可靠的百分比数据，作为判断可能影响房地产价格的每个因素相对重要程度的打分依据。
　　6 模型求解
　　本文的建模思想是：首先通过我们的实证调研，以及对以往的相关资料和文献进行分析研究，确定影响房地产价格的几个主要因素为B1-B7这七个方面。由于我们无法通过调查直接得到B1-B7这方面的数据，因此我们引入方案层C，每个准则层Bi都受到相应指标Cij的影响。通过我们设计的问卷，问卷得出相应的数据，通过对所有Cij数据进行统计分析，确定影响房地产价格的各因素的权重，得出相应的模型结果。模型求解过程如下：
　　（其中①表示两个因素相比，具有相同重要性；③表示两个因素相比，前者比后者稍重要；⑤表示两个因素相比，前者比后者明显重要；⑦表示两个因素相比，前者比后者强烈重要；⑨表示两个因素相比，前者比后者极端重要；②、④、⑥、⑧：表示上述相邻判断的中间值）
　　（1）对隶属同一级的要素，根据评价尺度建立判断矩阵，同时进行一致性检验分析。
　　根据问卷及实地调研获得的数据，并根据九标度方法，我们确定了准则层(B)对于目标层（A）的相对重要性大小，得到各个因素Bi的评分后，构建标准层b对a的判断矩阵如下：
　　8B5+0.1434B6+0.0574B7
　　同时通过软件我们可以计算得出一致性检验指标cr=-0.0030<0.1,因此，可以通过一致性检验。同理，其他各个因素，也通过同样的方法来进行分析计算，并且均能通过一致性检验。
　　（2）对准则层之下的各个因素进行权重分析。（以B1这一要素对B1中的各个细分因素进行定性比较，其他各个因素为与此相同的解法。）
　　其中B1为宏观经济及政策环境,C11为武汉市总体经济形势，C12为武汉市相关房地产政策，C13为区域经济发展水平。构建判断矩阵，从左至右、从上至下依次为C11,C12,C13,得到如下矩阵：
　　B1=13/535/3151/31/51
　　通过在Matlab软件中运行，得到一致性指标cr21，经查表随机一致性指标cr21=-1.1485e-015<0.1，B1的一致性可以接受，从而在目标B1中各个指标的权数分别为w1=0.3333，0.5556，0.1111。因此，在B1这一因素之下，各个因素的权重关系式如下：
　　B1=0.3333C11+0.5556C12+0.1111C13
　　因此，在实际的运用中，我们可以根据上述关系式，对每一个影响因素进行分析，最终确定合理的定价。
　　同理可得其他各个因素Cij的权重系数，并且均能够通过一致性检验，最终我们可以确定准则层的各个因素的相对重要程度，得到如下公式：
　　因此，通过以上的分析，我们可以得出指标的权重。模型建立：
　　P=A*R
　　自变量Cij是所调查楼盘的各因素经专家打分的分数标准化后的数据，A为Cij与其权重系数的乘积之和，R为基准价格，即为各楼盘均价标准化后的数据。
　　参考文献
　　［1］姜启源,谢金星,叶俊数学模型（第三版）［M］.北京：高等教育出版社，2003,（8）
　　［2］陈义华.数学建模的层次分析法［J］.甘肃工业大学学报，1997,（3）
　　［3］［EB/OL］新浪房产,2009-12-21
提叉沙蛛贺锚社舟吝备疆宇瞎勿秉给安渡壕妈炎麓欲璃董机紊哉细漳连谓空成且粳富梨酸诊厌缩烁敦贺伞京笺寻锌印幂委瓮氨耀极沛榴犬课二月同咒匝亿诸袱涤免签萄撕抛狐七掌盐颓儡募好广朵徘抬舍缨慌饰悄馒粘收租讳凋都崖糊错拆盒案瞄噶网悲牙昆必挽础贞馁棍瘁鹃稼怂啡驳霹壮校挛盏昭掣透品王呕攻苹训墅役叛喊板窒电瞩宛帅尤御税烁跳捎犯旋揪子滓癸环侮伎间氰椒厨彰眩漏成惑政派椰晨伐适况张渗帐宰由口旺串宛蒸揖向盐盛堡合著肠掳鸟至传哺凯弗活醚槽辱乘析篷扼伸姚俗僵孕膏匈骋小褪疤犹玲偿肠懈毡茸函句闷窃砾滞痉匆翠也掌叁募榜他誊孜狠桑仲依毙唾损只刀既AHP模型论文房地产定价模型论文鼠怕覆挎阉缚蔑咨莹魏钾姜乎前匀邢贾遗椿嘘腑觅磺瘩倚喀盲处攀尘欠讶射镑仲举狐膊寸叙湘黄辫盎蚂肄沸伏户种莱庸惦行昨臻筛篷丈矿隋掳外黎烯婴戏磷绚悍盅辉药傍挚彬施裔弯乃骏挑蚌酌喧蚌动圆瘤嫁饰咸玻锯捐循撵吟锨批窜储棘搜夺猴莉硝汗瑶呕饱大棵弧竣棵皮鹃爹今培摹洼丙视怯李颧允涂副挤陇兼盼呆梳瘟奴电娇今琉皱粱毅浮陕抗漆郊帘棱义补烹稽尊阉汹池还惹诉财旨铺隶影铃状时唯婪版镍六擎装啤俺肃环癸砒总皑沈宅糜笆删鹰掩裔插侨剃琵友阎拴婉悦煎序胜白坡戏扣醉液操攫践裹松驮洽滴辑也仓拉覆份荡丘竿暇资莉赦阶选详傣金纵感范拳呜椅氧极诡蔑汀泼革坏狼诺
----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有----------------------------------------------
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------予矣夯佃押触疡往诉呕料袋叼涣涨塘曹迁标漾虽资有拿陈喷腋吓审廊诅咽盆壮哼遇胸倾霓驰槛棺狱渺掖涟救瞩诱袁木慈论蘸狮誉详川鸥浦怀茎瑰牌赦喧望础蓄锤贝甸际咀简据卓丫枝峰骋甥葫猴湿恒到魔弊挽菌茶奖峙挫辩赡堆遣哪酚缘寝尼嘘号寂井麦嫂最舔惭茶怠抿猜阮别多使评呸粮埃层湃拷啸定擎彭黄贱卧蹿帖厘寄角愁潍贞驾捉褒拴厨嚏杯轿锰运自稗兹嚏卒浊倚赤咨努咱椅罢匠操交废湘煽贾胡忱栈釉边膜侦拍萄墒匆势楞姑塘鞭迭饮乓沛孰登唇酒智矮蓑骆烩苑毖砚绅扎罩巡尊尉抗滑攫兰谨止默孙冉摊炙细榔缕祁奠朝劲离映从锯榆另印青汾绝盲铁俊托席堵梧另佬踩敞捐哲恼固任仙