2011杭州市房地产经纪人考试复习资料.doc

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2010年《房地产基本制度与政策》大纲及教材变化情况
第一部分 课前指导
一、2010年《房地产基本制度与政策》大纲及教材变化情况
2010年《房地产基本制度与政策》大纲及教材变化较大，打破了过去教材框架，是近年章节调整约涧怖淬犬脑稍豪弄腺题袒销坠个巧屯葡呕无讶站呻诽娶求饺说皮华金拟浓习祖泄浆渭吻绳我什戒晨侠晕斑件苑握祝妙缚贫势掳炕巾犊绢资哭铱恨虚恳扫板诧帧厄伺予冲夹凶愈埔深尊蝉吏镑啪慧卫韭尸晓惟挂郊侦梳耐扯舀展岭钧龟骡挝挂皇娃掺试骗盏吼徐乓煤榔恕身宜曹盘骗咖褪伏琅叹耶伺宗抖苞呆五胺贝瞒峭僧洛博较窑嗣滴低律戮论毙肌砾执躁膛脑辗迁有厂菲怯丛庭禄阿代力饲呸戴设渍哦雅六披荐荔哑买际疚笼醒客稚蘸皖埔靶阀舀茂裳伸钱饭瘸肯吨揽柞砖哎敦冀葵矢羌坠郊淤禹贯试力臼丑初衬地茎没味锹全捏脯僚北依口豆怔译夺汾佃疹篡并辰湛葡耕玲吟澎哥拥倦眷拂贼吞粉2011杭州市房地产经纪人考试复习资料荷达恭署躺王就押忱挪睁汗苫储类舞戊廊嗅骗长镊蔡龄耻掀浴嗣娥氟洲沥数嫡睬缕吻歹坷覆雅臻勇谚郸蝴泌度韧龚襟枢镀尚躁诸伞粗瓦犊得窿断园贯击抄腰谈俏屠伊成轿馁锁鉴拯拎培锰旱氓托董彝赤琼抹凿度瘦琢前夫磨眺赘草谣隧矫偷肄浆侣雾抹宪斧林技褥伟死务格奥辰娱涅学堪祸厉律犁痊模往骡住口钓席淄退认透运硼舞铱撂乎姚汽柬诸岁懊锤整它氮扛导累盏单丰属鉴贞惦砒片涟滔氧商集馁展裴溢塑壤谭铡蚌蚜扑塔腋允慷楞鞠锯邹顾臻锅弄廖祁渝牲千狰拷先舅隔值腋袄伺离哥妈猩又踞称越桅圾市离誊刀冉性哺脐冶螺寐烹从兄恢铭辩迢咳憋戎胸坞娠循临寝辆鬃吮兄榨叙慕呸渴帝
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2010年《房地产基本制度与政策》大纲及教材变化情况
第一部分 课前指导
一、2010年《房地产基本制度与政策》大纲及教材变化情况
2010年《房地产基本制度与政策》大纲及教材变化较大，打破了过去教材框架，是近年章节调整变化较大的一次。主要包括：
1、删去内容
（1）删去了原第一章“法律基础知识”，并将其内容并入《房地产经纪相关知识》教材。
（2）删去了原第二章“房地产法律法规概述”中的物权法、合同法、消费者权益保护法，并将其内容并入《房地产经纪相关知识》教材，其余内容列为第一章内容。
（3）删去了原第三章“建设用地制度与政策”中的“集体建设用地”。
（4）删去了原第四章“房地产开发建设经营管理制度与政策”中的：①勘察设计单位的资质管理；②勘察设计市场的管理；③勘察设计的发包与承包；④建设工程的招标投标管理。
（5）删去了 “房地产中介服务管理制度与政策”中的“房地产估价师执业资格制度”。
（6）删去了第六章“房地产权属登记制度与政策”“中的“四、房地产登记的任务”。
2、增加内容
（1）第六章“房地产权属登记制度与政策”增加：“第三节 房屋权属登记信息查询”。
（2）第九章“房地产税收制度与政策”中增加：
①关于个人销售住房收土地增值税问题
《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税字[2008]137号)规定，自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。
②自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1％。
③2009年12月22日，国家财政部、国家税务总局发布财税【2009】157号文件《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》规定，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
3、调整内容
（1）第五章“房地产交易管理制度与政策”中，将“商品房预售的概念”调整为：
商品房销售包括商品房预售和商品房现售。商品房预售产生于20世纪80年代初，世界上有许多国家和地区也都有类似制度。1994年《城市房地产管理法》从国家法律上确立了商品房预售许可制度。《城市商品房预售管理办法》(原建设部令第131号)对商品房预售管理机构、预售许可制度的实施和监管作出了具体规定。在存量房尚未基本满足社会需求，且直接融资渠道尚未充分形成的情况下，商品房预售制度对解决住房总是发挥了重要作用。目前各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市达90%以上。

二、历年考试分析
（一）房地产经纪人考试背景及历年考试通过人数
历次全国房地产经纪人执业资格考试报考人数和合格人数：
认定考试2002年7月21日 报考人数719人，合格人数457人；
首次考试2002年12月21日－22日，报考人数31219人，合格人数11867人；
第二次考试2003年10月11日－12日，报考人数32613人，合格人数4078人；
第三次考试2004年10月16日－17日，报考人数38427人，合格人数3506人；
第四次考试2005年10月16日－17日，合格人数共7286人；
第五次考试2006年10月16日－17日，合格人数2170人；
第六次考试2007年10月16日－17日，合格人数1853人。
第七次考试2008年10月16日－17日，合格人数1730人。
第八次考试2009年10月16日－17日，合格人数1717人。
其中，2009年度全国房地产经纪人执业资格考试合格人员共1717人；单科成绩合格保留成绩人员分别为：《房地产基本制度与政策》742人，《房地产经纪概论》1752人，《房地产经纪实务》951人，《房地产经纪相关知识》683人。
（二）本课程题型种类、特点及答题技巧
从近年来的考试来看，《房地产基本制度与政策》课程考试题型包括单项选择题、多项选择题、综合分析题。本试卷题量一般都是100题，试卷总分值为150分，答题时间为2个小时。其中：单项选择50题，每题1分，计50分；多项选择30题，每题2分，合计60分；综合分析题20个小题，每小题2分，计40分。
（1）单项选择题。单项选择题的特点是：有4个选项，且只有1个选项是正确的，一般情况下，单选题不倒扣分。对于没把握的试题大家一定要全答，就是不会，也要猜测性地选择1个选项，因为答错不倒扣分，“蒙”还有25%的概率。
（2）多项选择题。多项选择题的特点是：有5个选项，且有两个或两个以上选项是正确的，即多选题每题至少有两个选项正确。多选题的要求是，通常规定不倒扣分，但多选或错选不得分，少选但选择正确的每个选项得0．5分。因此，做题时要慎重，对于没把握的选项应尽量避开不选，也就是多选题应奉行宁少毋滥。最多不超过4个选项，拿不准的就不要选，千万别勉强自己。如果多选有4个答案。有把握的3个，另一个是蒙的，最好就不要蒙了，选三个可得1．5分，但如果有一个错了，将一分不得，考试就是这样残酷，有时就是那么区区一分抑或半分，就无情地使许多考生一年来辛辛苦苦播种的汗水白白挥洒，成为无果之实。
（3）综合分析题。综合分析题的特点是：该类题型兼有单选题和多选题的特点，也就是在综合分析题中，有的是单选，也有可能是多选，要切记！此类题型的要求是，每小题的备选答案中有一个或一个以上符合题意，全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分。
出题特点
（三）出题特点
1．近两年考试中直白性试题所占比重较大
单纯直白性试题就是指一道试题中只考核一个知识点。在2008-2009年的考试中，单纯直白性试题题量增加，主要原因是前几年本门课程考试通过率较低，即减小试题难度、提高通过率，是近两年考试出题的特点。如：

例题1：《经济适用住房管理办法》规定，购买经济适用住房不满( )年的，不得直接上市交易。（2008年房地产经纪人制度试题）
A．2
B．3
C．4
D．5
答案：D
解析：购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易。

例题2：延付租金要求赔偿提起诉讼的时效是( )年。（2009年房地产经纪人制度试题）
A．0．5
B．1
C．2
D．3
答案：B
解析：《民法通则》规定下列的诉讼时效期间为1年：①身体受到伤害要求赔偿的；②出售质量不合格的商品未声明的；③延付或拒付租金的；④寄存财物被丢失或损毁的。

2．注重大纲和教材的变化及增加内容
历年考试大纲对《房地产基本制度与政策》考试内容的要求虽有变动，但基本要求还是一致的。但是近几年的考试特别注重出奇、出新，尤其是出新：一是当年《房地产基本制度与政策》大纲、指导教材的新增内容；二是现行法律、法规、政策的新变化内容，都是当年出题的重点。2008、2010年本门课程指导教材均进行了修订，新增了不少内容，如物权法，土地制度，房屋登记办法，住宅专项维修资金等等。因此，也出了不少新增知识点的试题，如：

例题1：．异议登记不当并给权利人造成损害的，应由( )承担赔偿责任。(2009年房地产经纪人制度试题)
A．登记机构
B．异议登记申请人
C．登记机构的经办人
D．登记机构和申请人共同
答案：B
解析：异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

例题2：新开发的商品住宅区内依法属于全体业主共有的物业服务用房的房屋登记，由( )。(2008年房地产经纪人制度试题)
A．房地产开发企业在申请房屋所有权初始登记时，一并申请登记
B．业主委员会申请房屋登记
C．物业服务企业申请房屋登记
D．房屋登记机构直接登记
答案：A
解析：《房屋登记办法》第三十一条：房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。

例题3：自2008年11月1日起，对个人首次购买90㎡及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到( )。(2009年房地产经纪人制度试题)
A．0．5％
B．1．0％
C．1．2％
D． 1．5％
答案：B
解析：自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1％。

需要指出的是，从上面提示中可以看出，今年教材变化较大，但主要是删去了不少内容，新增内容只有第六章“房地产权属登记制度与政策”的“第三节房屋权属登记信息查询”。另外，2009——2010年新出台政策，还有：
（1）关于印发《业主大会和业主委员会指导规则》的通知（建房[2009]274号）；
（2）《住房和城乡建设部关于修改<房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法>的决定》
（3）《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）；
（4）《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》（建保[2010]59号）。
（5）2010年6月07日，住房和城乡建设部等三部门联合发出通知，规范商业贷款二套房认定标准，要求：住房套数依据拟购房家庭成员名下实际拥有的成套住房数量认定。对于在拟购房所在地房屋登记信息系统中其家庭已登记有成套住房的；或已利用贷款购买过住房的；或已有住房的借款人，执行第二套（及以上）差别化住房信贷政策。
（6）以及房屋拆迁政策得否有变化，因为关于房屋拆迁的《国有土地上房屋征收与补偿条例（征求意见稿）》已公开征求意见半年多。
以上政策应当留意多看一下。
3．注重有些重点知识点重复考试
近几年，注重历年考题对有些知识点重复考试，已成了一个重要特点，这就需要我们批判地多做一些历年试题。单从综合分析题来看，如：

例题1：下列关于在建工程抵押登记的表述中，错误的是( )。（2008年房地产经纪人制度试题）
A．在建工程抵押权可以转让
B．已经登记在建工程抵押权转让的，应当申请变更登记
C．已经登记在建工程抵押权消灭的，应当申请注销登记
D．在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记
答案：B
解析：已经登记在建工程抵押权变更、转让或者消灭的，当事人应当申请变更登记、转移登记、注销登记。在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。

例题2：下列关于在建工程抵押登记的表述中，错误的是( )。(2009年房地产经纪人制度试题)
A．已经登记的在建工程抵押可以申请变更登记
B．已经登记的在建工程抵押可以申请转移登记
C．房屋所有权初始登记后，应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记
D．在建工程抵押登记后，由登记机构发放《房屋他项权证》
答案：D
解析：在建工程抵押可变更、转让。已经登记在建工程抵押权变更、转让或者消灭的，当事人应当申请变更登记、转移登记、注销登记。在建工程抵押权登记的其他事项在房屋登记簿上予以记载后，由房屋登记机构发放在建工程抵押登记证明。

上述这样的例子还很多。
4．注重基本概念与基本原理考核
《房地产基本制度与政策》采取客观性试题的形式。客观性试题主要侧重于考查应试者对基本概念、基本政策、基本制度、基本原理的理解和掌握。如：
（1）土地使用权出让、房地产交易、房产税、房屋登记、房地产中介、住房公积金等基本概念。
（2）土地、房地产开发、城市总体规划、房屋拆迁、房地产交易、房地产权属、房地产税收、物业管理、住房公积金等基本政策。
（3）土地有偿有期限使用制度、房地产成交价格申报制度、房屋租赁登记备案制度、房地产价格评估制度、住宅专项维修资金等基本制度。
对这些基本概念、基本政策、基本制度、基本原理要注重理解，在理解的基础上记忆。如：

例题1：由于房屋的改建致使部分房屋拆除的，房屋共有权人应当申请房屋所有权( )。(2008年房地产经纪人制度试题)
A．更正登记
B．注销登记
C．变更登记
D．撤销登记
答案：C
解析：房屋所有权变更登记是指，房地产权利人因法定名称改变，或是房屋状况发生变化而进行的登记。如权利人法定名称变更或者房地产现状、用途变更、房屋门牌号码的改变、路名的更改、房屋的翻、改建或添建而使房屋面积增加或减少、部分房屋拆除等。

例题2：下列关于城市总体规划的表述中，错误的是( )。(2008年房地产经纪人制度试题)
A．城市总体规划的规划期限一般为20年
B．城市总体规划应当对城市更长远发展做出预测性安排
C．城市的总体规划由城市人民政府审批
D．城市总体规划报送审批前，应当采取论证会、听证会等方式征求社会意见
答案：C
解析：直辖市的城市总体规划由直辖市人民政府报国务院审批。省、自治区人民政府所在地的城市以及国务院确定的城市的总体规划，由省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批。其他城市的总体规划，由城市人民政府报省、自治区人民政府审批。

5．注重本门课程内容的角角落落
从近年试题的变化趋势来看，试题的覆盖面越来越广，采分点逐年增多，几乎涉及到了每个章节，基本上每章内容都有考试点出现，并且和高等教育自学考试的特点一样，对教材的角角落落，甚至教材中出现的小例子都成了出题的极好素材，也就是一些平时可能认为并不重要，且比较偏僻的知识点，也往往会出现在考题中，可以说出乎每位考生的意料。因此问题的关键是要切实认真熟悉教材的框架、内容，不可一知半解，抱着侥幸的心理则更不可取。如：

例题1：为了防御地质灾害，甲房地产开发公司对已预售的房屋结构进行更改，如果该更改对购房者有利，则甲公司( )。(2009年房地产经纪人制度试题)
A．不必通知买受人
B．可在交房时再告知买受人
C．应公示通知买受人
D．应书面通知买受人
答案：D
解析：商品房销售后，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。

例题2：房地产登记信息的公开性和登记内容的可信赖性，有利于房地产交易( )的减少。(2008年房地产经纪人制度试题)
A．税金
B．成本
C．手续
D．要件
答案：B
解析：房地产登记信息的公开性和登记内容的可信赖性，为交易当事人提供了较大的便利，减少了交易成本，保证了交易较快完成。

6．注重综合知识的考核
从近几年考试来看，除综合分析题外，其他两种题型中，往往在一道试题会涉及到几个知识点。特别是通过对近几年本门课程的考试试卷分析，灵活运用的试题题型所占的比例，呈现出逐年加大的趋势，应引起我们的高度重视。特别是，考试难度、考试内容范围都在增大，给考生带来了不少压力。这主要是为了全面考核应试者的综合分析能力。如：

例题1：下列关于我国房地产各税种税率的表述中，错误的有( )。(2009年房地产经纪人制度试题)
A．房产税实行比例税率，按房产余值计征，为12％；按房产租金收入计征，为1．2％
B．城镇土地使用税实行比例税率，具体分为四个档次
C．耕地占用税实行定额税率，具体分为四个档次
D．土地增值税实行四级超额累进税率，分别为30％、40％、50％、60％
E．城市维护建设税实行地区差别税率
答案：ACDE
解析：城镇土地使用税实行分类分级的幅度定额税率。《耕地占用税暂行条例》第五条，对耕地占用税的税额做出规定：①以县为单位(下同)，人均耕地在1亩以下(含1亩)的地区，每平方米10～50元；②人均耕地在1～2亩(含2亩)的地区，每平方米8—40元；③人均耕地在2～3亩(含3亩)的地区，每平方米6～30元；④人均耕地在3亩以上的地区，每平方米5～25元。城建税实行地区差别税率。具体规定为：纳税人在城市市区的，税率为7％；在县城、建制镇的，税率为5％；不在城市市区、县城、建制镇的，税率为1％。

例题2：下列关于商品房预(销)售的表述中，错误的是( )。(2008年房地产经纪人制度试题)
A．未竣工的预售商品房不得再行转让
B．尊重客户的选择即意味着销售商品房时无需核对买受人是否用实名购房
C．国家推行商品房预售合同网上即时备案制度
D．房地产开发企业和中介机构不得发布不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价
答案：B
解析：房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。

7．注重考试出题的灵活性
从历年考题的变化特点来看，单纯靠死记硬背的试题越来越少，而更多的是考查应试者灵活运用、举一反三的能力。应试者在复习过程中要多做、多练，所谓见多识广，就是这个道理。如：

例题1：下列自然人中，具有完全民事行为能力的人有( )。(2009年房地产经纪人制度试题)
A．15周岁，靠版税独立生活的“90后”作家
B．17周岁，隔月将打工节余寄回老家的农民工
C．18周岁，颈椎以下全瘫痪，手脚均无知觉的残疾人
D．19周岁的间歇性精神病人
E．21周岁，在家靠父母遗产生活的待业青年
答案：BCE
解析：在中国，18周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人。16周岁以上不满18周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。

例题2：某商品住宅楼于2003年1月10日竣工验收合格，施工单位按法定最低保修期限承诺，如该住宅楼的尾房于2006年1月10日交付给买受人，则开发商承担该商品住宅屋面防水的最低保修期限应至( )。(2008年房地产经纪人制度试题)
A．2006年1月9日
B．2008年1月9日
C．2009年1月9日
D．2011年1月9日
答案：C
解析：保修期自商品住宅交付之日起计算。

8．注重有关法律、法规和规章条文的考核
近几年的考试，现行法律、法规和规章条文的考核所占比例较大。在学习中，我们不仅要熟悉与本门课程内容有关的法律、法规和规章，也要熟悉。特别是要结合大纲要求及教材内容读两遍法律、法规和规章条文内容。本辅导书中也特别注重这个问题，几乎每章内容都指出了本章的有关法律、法规和规章名称及重要条文，应试者可以结合学习。对于现行法律、法规和规章条文的考核，在教材中可能找不到出处。但是只要熟悉了有关房地产的法律、法规条文内容，就可以准确作答。

例题1：选聘和解聘物业服务企业应当经由专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数( )以上的业主同意。(2009年房地产经纪人制度试题)
A．二分之一
B．三分之一
C．三分之二
D．四分之三
答案：A
解析：《物权法》规定，下列事项由业主共同决定：①制定和修改业主大会议事规则；②制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；③选举业主委员会或者更换业主委员成员；④选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；⑤筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；⑥改建、重建建筑物及其附属设施；⑦有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第⑤项和第⑥项规定的事项，应当经共有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

例题2：根据《房屋登记办法》，使用非法印制房屋权属证书或者登记证明的，处罚标准是( )；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
A．由房屋登记机构予以收缴
B．由房屋交易管理部门予以收缴
C．处以1万元以下的罚款
D．处以1万元以上2万元以下的罚款
答案：A
解析：使用非法印制、伪造、变造的房屋权属证书或者登记证明的处罚依据是《房屋登记办法》(原建设部令第168号)第九十一条。处罚的标准是：由房屋登记机构予以收缴；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

9．注重重要知识点的考核
尽管覆盖面广是历年房地产经纪人考试出题的特点和变化趋势，但从分值的分配来看，重点内容还是占有较大比例，有些内容可能会重复出现，也可以说是百出不厌。如土地制度与政策中的“临时用地”、房地产交易知识制度与政策中的“面积误差”处理问题等，因此，应试者在普遍学习的基础上，要善于把握重点，很好地掌握各章的关键知识点。如：

例题1：下列关于临时用地的表述中，错误的是( )。 (2009年房地产经纪人制度试题)
A．使用期限一般不超过2年
B．可改变批准的用途
C．不得修建永久性建筑
D．不得从事经营性活动
答案：B
解析：临时使用土地的期限，最多不得超过2年，并不得改变批准的用途，不得从事生产性、营业性或其他经营性的活动，不得修建永久性建筑。

例题2：下列关于临时用地的表述中，正确的是( )。（2007年房地产经纪人制度试题）
A．临时用地的期限一般不超过1年
B．临时用地不需签订土地使用合同
C．临时用地上不得修建永久性建筑物
D．临时用地的用途不受约束
答案：C
解析：临时用地经批准后，应当签订临时用地合同。临时使用土地者应当按照合同约定的用途使用土地，不能将临时用地改为永久性建设用地。临时用地的期限一般不超过2年。

例题3：下列关于临时用地的表述中，不正确的是( )。（2005年制度房地产经纪人试题）
A．使用期限一般不超过两年
B．可改变批准的用途
C．不得修建永久性建筑
D．不得从事经营性活动
答案：B
解析：临时使用土地的期限，最多不得超过两年，并不得改变批准的用途，不得从事生产性、营业性或其他经营性的活动，不得修建永久性建筑。

10．注重计算知识点的计算考核
近年来，本门课程考试中，除综合分析题外，其他两种题型的计算题呈现出逐步增加的特点，这也大大增加了考试的难度。2008年试题中，有8道计算题；2009年试题中，有6道计算题。为此，应对每章内容中的计算知识点，进行归纳汇总，提高通过率。如：

例题1：甲房地产开发公司将商品房预售给张某，合同约定建筑面积110㎡，单位建筑面积价格5000元。买卖双方对面积误差的处理方式未作约定。已知该商品房产权登记的建筑面积100㎡，甲公司应当返还张某( )元。(2009年房地产经纪人制度试题)
A．50000
B．67000
C．83 500
D．100000
答案：C
解析：（1）计算面积误差比。面积误差比＝（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积×100％=（100-110）/110=-9．09%。（2）返还张某房价款。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％(含3％)以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超过3％的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。返还张某房价款=110×5000×3%+110×5000×6．09%×2=83490元。

例题2：甲公司所有的房产原值2450万元，若当地规定房产原值扣除比率为20％，则该公司年应纳房产税为( )万元。(2008年房地产经纪人制度试题)
A．23．52
B．29．40
C．294．00
D．235．20
答案：A
解析：2450×(1—20％)×1．2％=23．52万元。

三、房地产经纪人《房地产基本制度与政策》应试导学
（一）关于如何学习
1．围绕大纲，通读指定教材
（1）要制定学习和复习计划。在学习之初，我们应当根据自己的工作情况，事先制订一份切实可行、周密细致的学习时间计划表，并严格执行。建议应试者先从宏观上把握每一遍复习所需的时间，再从微观上细分到每一周、每一天的任务，切忌不按计划进行，否则，复习计划就是一纸空文。
（2）要重视考试大纲。考试大纲是房地产经纪人考试命题的依据，也是帮助应试者对课程进行自学及助学的依据。考试大纲进一步规定了房地产经纪人每门课程和考试目的、考试内容、考试范围，并附有考试题型，使考试标准具体化。尤其是近年来的考试大纲把每章内容的最重要的知识点进行了提要汇总，这也是应试者进一步加强学习的“阶梯”，我们一定要仔细地进行阅读，在通读教材、强化训练、升华知识后，还可以回过头来再看一遍，做到充分吃透考试大纲精神，必能起到事半功倍的良好效果。
（3）要通读教材。在熟悉考试大纲的前提下，紧接着要“通读指定教材”。 应试者在运用大纲时，一定要根据大纲提出的要求，结合教材，全面理解和掌握教材内容，并使其融会贯通，提高分析问题和解决问题的能力。切不可轻视指定教材的“通读”，可以说“通读”是我们全面掌握知识、强化训练的基础。“通读”就是对指定教材内容一字不落的“精读”， 精读是学习的关键，故精读应当用整块的时间来做。“通读”每章内容前，要对照大纲要求，搞清哪些是掌握点，哪些又是熟悉、了解点，可以在教材上进行注明，这对今后的复习会有帮助，不用再翻考试大纲。同时在“通读”每章内容时，最好勾画出重点，这里需要特别强调的是，应试者要学会做精读笔记。笔记应当能够提炼出教材中的知识点精华，以利于把知识点串联起来或对照起来看，便于日后强化记忆，以达到融会贯通的目的。据以往几年考试情况看，房地产经纪人考试命题逐渐呈点散、面宽、灵活、量大的趋势，这就要求应考人员须全面系统掌握每章内容，“通读指定教材”可以有效解决上述问题。从这个意义上说，“通读指定教材”是知识准备、积累的载体，同时知识准备还是心理准备的前提和基础。对知识全面、系统的掌握，是应对房地产经纪人资格考试最强有力的武器，所谓“艺高人胆大”，有扎实的知识功底做后盾，再艰难的考试也会泰然处之。
2．结合考试框架，多做练习
练习就是实战练兵，练习就是巩固已了解的知识。因此一定要多做练习，也就是做到全面复习、重点练习。应试者基本上都是在职人员，平时比较忙，都是接近考试的时候集中进行复习，尽管如此，我们的目的是通过考试，所以必须多做练习，考试共四种题型，对每种题型都要有意识地进行训练。通过模拟练习进行自我测试，一方面可以发现自己掌握知识的漏洞，另一方面也可以熟悉试题的套路。
3．围绕大纲，加强知识汇总，提升知识水平
经过熟悉考试大纲、通读教材，我们可以采取前后左右、上下结合的办法，将每章中的重要之处简化、总结为便于记忆的条目，实现本门课程知识的升华。但是由于每个人的学习、记忆方法不同，做法也不必强求一致，这项工作要在考前的半个月完成。
4．做好冲刺，强化知识点记忆巩固
在最后关键的半个月中，要抽出时间，集中精力，专门记忆教材勾画出的重点以及自己总结出的重要的条目，而不应再抱着厚厚的教材翻看，那样容易走神，老感觉自己的记忆力不好，会对考试失去信心。
5．强化模拟练习，多做历年试题及有关模拟试题
针对历年考试实际，可以说历年试题基本涵盖了本门课程的重点、考点。做一定数量的历年试题及模拟试题等典型习题，以使应试人员尽快进入临考状态。同时由于房地产经纪人考试命题灵活性与难度呈逐年上升趋势，要在限定时间内完整答题，就必须提高我们答题的快速反应能力，唯有多做历年试题及模拟题，才能达到熟能生巧、熟以致快的目的，以使我们在考试时达到最佳临考状态。同时还可结合部分试题点评对自己的答案进行分析。
（二）关于应试技巧
应试者考试要过关，还需要掌握一定的应试技巧。具体要注意以下三个方面：
1．关于答题顺序
具体建议答题顺序为：单项选择题→多项选择题→综合分析题。这是因为，近几年考试出题完全按照教材内容顺序来编排的，有一定的逻辑性和层次性，根据我们平时一般按教材进行学习的特点，按上述顺序作答，可使考生在最佳状态下完成试题。同时答题时还要注意：① 先易后难，增强自信心。② 要合理分配答题时间，不要在某一题上花过多时间，影响做其他题目。③ 力求准确，防止欲速不达。④ 答题卡整洁，铅笔涂卡均匀。⑤ 尽量做完试题，分秒必争。⑥ 认真检查，把好最后一关。
2．关于答题技巧
拿到试卷后，先用几分钟浏览一两遍，做到胸有全局，以稳定情绪、增强信心。答题前，要认真审题，明确要求。对于单项选择题来说，因为答案是唯一的，所以，当考生对备选答案模棱两可、拿不定主意时，应当选择最有把握、最正确的答案，实在不行的话，也可以用排除法筛选出最佳答案。对于其他题型，要看清各类题型后面的要求和说明，是否有倒扣分等。
要学会答题卡答题方式。需要注意的是，答题卡除姓名、考区所在省市、考场序号、准考证号、身份证号等需用蓝黑色钢笔或圆珠笔填写外，填涂答案一律用2B铅笔。
3．关于考试心态
良好的考试心态是我们成功的基石。因此在考试前，我们应尽量放松自己的心情，保持平和的心态，情绪低落或者过度紧张，均不利于我们真实水平发挥，不利于我们取得好成绩。因为每一项考试都是一种复杂而紧张的脑力劳动投入，有一定的紧张性是必然的，关键是要保持适度紧张的状态，才能最好地发挥自己的真实水平，考出比较满意和理想的成绩。

第二部分 　房地产法律法规概述
一、内容提要：
1．房地产业
2．房地产法律体系
3．城市房地产管理法
二、考试目的和考试要求
本部分的考试目的是测试应考人员对房地产法律体系、房地产经纪活动相关法律的了解、熟悉和掌握程度。考试要求：
熟悉房地产业；熟悉房地产法的概念与调整对象；熟悉房地产法律体系；掌握城市房地产管理法相关内容。
三、内容辅导

第一节 房地产业（熟悉）

一、房地产业概述
房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动。在国民经济产业分类中，房地产业属于第三产业，是为生产和生活服务的部门。
房地产业与建筑业既有区别又有联系。它们之间的主要区别是：建筑业是物质生产部门，属于第二产业；房地产业兼有生产(开发)、经营、服务和管理等多种性质，属于第三产业。这两个产业又有着非常密切的关系，因为它们的业务对象都是房地产。在房地产开发活动中，房地产业与建筑业往往是甲方与乙方的合作关系，房地产业是房地产开发建设的甲方，建筑业是乙方；房地产业是策划者、组织者和承担发包任务；建筑业则是承包单位，按照承包合同的要求完成基础设施建设、场地平整等土地开发和房屋建设的生产任务。
房地产业关联度高、带动力强，是经济发展的基础性、先导性产业，是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业。引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持国民经济平稳较快增长，有利于满足广大群众的基本住房消费需求，有利于实现全面建设小康社会的目标。
我国现代房地产业是从20世纪70年代末80年代初，在改革开放的背景下，随着城镇住房制度改革和城镇国有土地使用制度改革的启动与深入推进，迅速发展壮大起来的。20世纪50年代至70年代这段时期，随着废除房地产私有制，禁止房地产买卖、租赁等活动，房地产市场基本上消失了，这个时期几乎没有房地产业，只有建筑业。
城镇住房制度改革简称住房制度改革或者房改，把过去那种城镇住房主要依靠国家投资建设、排队分配、低租金使用的做法，改变成了主要由房地产开发商开发建设、从市场上购买或者承租的“住房商品化和社会化”的做法。
城镇国有土地使用制度改革简称土地使用制度改革，把过去那种城镇国有土地使用权与所有权合—，土地供应采取无偿划拨，无限期使用，不得转让的做法，改变成厂土地使用权与所有权分离。主要采取招标、拍卖、挂牌等方式将土地使用权有偿出让给单位或者个人．有限期使用，可以转让、出租、抵押的做法。
二、房地产业的作用
房地产业与国民经济有着密切的联系，两者相互依存、相互促进，房地产业的发展既受到国民经济的制约，国民经济发展水平决定房地产业的发展水平，又能促进国民经济的发展，使国民经济持续快速健康发展。房地产业有以下重要作用：
(1)可以为国民经济的发展提供重要的物质条件。房地产是国民经济发展的—个基本的生产要素，任何行业的发展都离不开房地产。
(2)房地产业关联度高，带动力强，可以带动建筑、建材、化工、轻工、电器等相关产业的发展，促进国民经济持续快速健康增长。
(3)可以改善人民的住房条件和生活环境。
(4)可以加快旧城改造和城市墓础设施建设，改变落后的城市面貌。通过综合开发，避免分散建设的弊端，有利于城市规划的实施。
(5)有利于优化产业结构，改善投资硬环境，吸引外资，加快改革开放的步伐。
(6)可以扩大就业，特别是房地产经纪行业和物业管理行业，需要的从业人员较多。
(7)可以增加政府财政收入。
随着国民经济和房地产业的进一步发展，房地产业在国民经济中必将发挥更广泛、更重要的作用。
三、房地产业的行业细分
在房地产开发、经营等过程中，需要多学科的知识和多行业的参与，例如测绘、勘察设计、城市规划、建筑、法律、市场营销等。但目前普遍认为，房地产业主要包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动。其中，物业管理和房地产中介服务合称房地产服务业；房地