浅析房地产开发企业会计核算和征管现状.doc

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浅析房地产开发企业会计核算和征管现状
摘要:随着我国社会经济的不断发展，我国的房地产业也在迅猛的发展起来，房地产开发企业成为近几年热门话题,而且其会计核算的特殊化给税收的征管带来了很大的困难。本文根据房地产开发企业会计核算、与税收有关差异和税收征管现状进行分析，针对如何解决这些问题进行初步探讨，以期进一步规范和促进房地产行业的税收征管。
一、 房地产企业的有关会计核算
房地产企业的定义，它与其他行业会计的区别由其产品的特殊性所决定，房地产企业以房屋建筑物的建设，土地的开发，设备安装为主要生产活动。这些建设产品本身的特点是施工生产的流动性，单件性和长期性。其生产的房屋作为产成品与一般的商品在核算方法上有所不同。
（一）、房地产企业有关成本的账务处理
房地产企业与一般企业账务处理上最大的差异就是成本的核算，房地产企业的“开发成本其明细科目可以归纳为以下六类：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费。房地产企业的“开发成本”与工业企业的“生产成本”内涵相同。按成本核算对象和成本项目设置明细分类账，对发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费等土地开发支出，可直接记入各土地开发成本明细分类账；待产品开发完成后，将“开发成本”结转到“开发产品”。按多个项目进行核算的还涉及到成本的归集和分配。
（二）、房地产企业有关收入的账务处理
通常情况下，房地产开发企业的销售行为在开发产品完工前就已经开始，而且完工后还会继续下去，直到全部开发产品售出完毕。
　　1、房地产开发企业开发项目竣工验收、办妥移交手续前，不论是否签订正式购销合同，所收到的均为预售房地产款，一律不确认收入，其款项暂记入“预收账款”科目；因预收房地产款而交纳的营业税费等暂在“应交税金一应交营业税”等科目核算；
2、开发项目完工经验收合格、竣工决算后，房地产开发企业按照购销合同规定将合格的房地产产品移交给购买方，办妥移交手续后可以确认销售收入的实现，同时结转经营成本。
（三）、房地产开发费用的账务处理
　　与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用与一般企业核算方法相同。不同的地方就是：房地产开发企业为开发房地产而借入的资金所发生的利息等借款费用，在开发产品完工之前，计入开发成本。开发产品完工之后而发生的利息等借款费用，计入财务费用。
（四）、关于房地产企业的“代建”行为
　　税法规定房屋开发公司承办国家机关、企事业单位的统建房，如委托建房单位能提供土地使用权证书和有关部门的建设项目批准书以及基建计划，且房屋开发公司（即受托方）不垫付资金，同时符合“其他代理服务”条件的，对房屋开发公司取得的手续费收入按“服务业”税目计征营业税，否则，应全额按“销售不动产”计征营业税。这里所说的“其他代理业务”是指受托方与委托方实行全额结算（原票转交），只向委托方收取手续费的业务。
二、房地产企业会计制度与税收差异
房地产企业因为其自身项目开发期长、项目滚动进行、成本结转有其特殊性的原因，其行业会计制度和税收有关规定存在一定差异。
（一）、会计制度确认销售实现时间与税法规定的发生纳税义务时间不同
税法中对房地产企业收到的预售款结转收入的时间作了基本的规定：①采取分期付款或预售方式销售的，以合同约定的付款时间为销售收入的实现；②采取按揭形式的，以银行将按揭贷款办理转账之日，为销售收入的实现；③采取以土地使用权或其他财产置换房屋的，以房产使用权交付对方为销售收入的实现。
对于房地产企业销售未完工产品收到的预售款，应按照上述规定确认税法上的“收入”（并不是严格意义上的收入）并结合当地规定的预计利润率预交所得税。而会计制度对于取得的预售款在当期并不确认也不结转收入，这一点和税收制度存在不同，造成会计制度确认销售实现时间与税法规定的纳税义务时间发生不同。
（二）、确认利润的时间不同
在未完工的开发产品预售阶段，因为不符合会计制度对收入的确认，会计上不结转未完工项目的收入，按照配比原则也不结转成本，也就无从计算会计利润；税法则规定按照预计利润率确定利润。就造成税法和会计对当期确认利润的时间不同。
（三）、结转成本的不同
《房地产企业会计制度》规定：“经营成本”项目，反映企业转让、销售、结算和出租开发产品等主要经营业务的实际成本。本项目应根据“经营成本”科目发生额分析填列。而税法规定房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品销售成本，是指已实现销售的开发产品的成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。通常，可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷总可售面积；销售成本＝已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本。
如地下车库和物业管理用房，会计上按照实际成本接转成本，税收虽然上对此问题并无明确规定，但是因为物业管理用房产权归全体业主所有，所以税收上对于地下车库和物业用房的成本可以作为“可售总成本”但是其面积却不能记入“总可售面积”，这样计算出来的“已实现销售的可售面积”和会计上确认的实际成本就存在差异。
（四）、开发产品自用问题
　　 对于将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等方面，会计上认为是一种内部结转关系，不符合一般商品销售收入的确认原则，不作销售处理，按成本转账。税法中对上述行为则规定应视同销售确认相关的收入、成本和费用。
三、房地产企业税收征管的现状
通过上述分析房地产由于税费项目繁多、会计制度与税收制度存在差异等问题，造成其税收征管成为了税务部门关注的重点和难点并且给税收征管带来了很多的困难。漏征漏管的多，税收流失严重，已成为制约产业经济发展的“瓶颈”。
（一）、房地产企业纳税意识不强
有些房地产开发企业的财务人员对税收政策学习不够、理解不透。房地产开发企业大多数都是在取得土地开发权后，注册登记的，财务人员就地聘请，开发企业的股东也只是房地产行业的行家里手，对税收法规和政策了解不多、学习不多，加上工程开发前期投入较大，资金周转较紧，造成了企业欠交税款情况较为普遍。
（二）、财务管理比较混乱
　　在房地产企业，不做账、做假账、记流水账、账务混乱等现象普遍存在。还有些房地产公司不按规定设置账簿；将部分收入或预收账款直接存入老板私人账户，不及时在会计上反映该部分收入，或将其混入其他往来账户；将预缴的营业税、土地增值税等记入预缴年度的扣除项目，违背了配比原则，减少了企业当年的利润；与往来单位交叉摊计费用，将对方成本费用在本企业账上反映，虚增成本费用，偷逃税款；多头开户，隐瞒收入。
（三）、税务征管能力不强
　　现阶段由于稽查人员配备不足，业务水平有待提高，稽查工作效率不高，查处力度不强，造成违规违法行为得不到及时纠正，也在一定程度上助长了违规者的侥幸心理。许多地方对房地产行业的税收征管还处于“粗放”阶段，特别是征管手段上还不能适应科学化、精细化管理的要求，信息共享难、操作处理慢。
四、加强我国房地产企业税收征管的措施
（一）、完善相关税收政策
我们要针对房地产税收政策的一些缺陷，加大改进力度，力求每项政策科学、合理、可操作性强，不留漏洞。制定房地产开发企业建筑安装计税成本的基准定额，加强审核、管理力度，有效堵塞偷逃税漏洞。
（二）、提高纳税意识
　　一个良好的纳税企业服务体系和精心策划而有目标的税法宣传活动，对促进纳税企业守法至关重要。为了促进自觉守法，税务机关必须通过良好的宣传方法向纳税企业提供持之以恒、公正、礼貌和快捷的服务。还有加强税务的信息化建设，随着现代信息技术产业的发展，税务机关不但可以通过网络获取企业和个人房地产方面的信息，为税收征管其他环节提供基础，而且可以通过与银行等其他相关部门的联网了解纳税人的收入及经营情况，而纳税人也可以通过网络获得多数纳税相关信息，尤其是电子邮件的广泛使用可大大缩小征纳双方之间的交往成本。
（三）、加大房地产税收稽查力度
　　 为了防止房地产企业的偷税漏税，稽查人员在对房地产业开展检查时，应做好以下工作：第一，实行主查人责任制，明确职责，加大考核力度。第二，每年都应重点安排若干户房地产开发企业作为重点检查对象，在开展全面性的税收检查基础上，分析、剖析加强税收管理的对策和措施，提出有效的办法和建议。第三，加大对存量房交易完税凭证的检查力度，依法追缴应纳税，对违法行为，要加大曝光和惩罚力度。第四，各税种检查相结合，加强对实行核定征收方式的纳税人的稽查力度。国税、地税、财政、金融、审计等机构应加强联手配合，互通营业税、所得税及其他税种的纳税评估情况，相互印证，联合开展对房地产的重点、交叉稽查。
参考文献: 1.关于强化我国房地产企业税收征管的探讨 作者: 徐波
2.关于房地产开发企业会计核算的探讨
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