万科房地产公司成本管理控制.doc
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4、收政策信息,进行税收筹划,争取合理的低税务成本。笔者对房地产公司做过深入的调查,也亲自做过地产项目,大部分地产商最头疼的是成本管理,因为这直接关系到他们的利润,而地产企业成本管理所具有的特性(6特性)与问题(6问题)导致了成本管理的难度增加,所以研究房地产公司成本管理也就成为房地产企业势在必行的一项重要工作。房地产公司成本管理基本上可分为土地成本、前期费用、工程成本、营销成本、管理费用和财务费用六大部分,其中,土地成本和工程成本所占比较比重较大,合计可达75%90%(部分学者认为是80%-90%,个人认为前期费用与营销成本的比重有较大的变化空间,故而会使土地成本与工程成本的下限达到75%),土
5、地成本因政府控制价格使得压缩空间较小,而工程成本、营销成本因涉及因素复杂使得压缩空间较大,前期费用也存在一定的压缩空间。因此,工程成本控制是房地产企业成本控制的关键所在,同时也应关注前期费用和营销成本的控制。下面将对上述六大项成本的控制要点进行详细研究。 1.土地成本 土地成本的控制要点应重点关注项目前期的可行性研究和合作方的调查,保证土地成本支出的可行性,同时也应关注一些市政费用的支出。 在可行性研究时,应该深入调研,对项目信息和市场信息以及编写可行性研究报告时严加控制。 在新征土地时,应通过建立科学的土地评估体系、投标评审、确定合理报价、争取政府优惠等方法来控制征地费用。通过在法律范围内尽
6、量控制费用的方法来控制拆迁安置费用。通过公司的工程管理体系来控制自建部分的市政费用。通过与政府沟通协商来控制政府部分的市政费用。 在合作开发时,应通过开展尽职调查,减少操作风险;合作方式、分成比例的选择以双赢为目的;付款总额、付款时间上选择利于公司利益的方式,尽量延长付款时间和增加付款次数等手段来进行成本控制。 2.前期费用 前期费用包括报批报建费用、勘测费用、设计费用等,其本身成本支出并不多,但其间决定了工程成本可能高达80%的成本支出,因此,该阶段除了关注前期费用本身的支出外,更应关注规划方案的确定,材料设备的选型。 在报批阶段,应通过开展社会公关,争取政策优惠,合理提高容积率来控制报批报
7、建费用。 在设计单位采购阶段,应制定采购方式选择规则,明确各类设计应采取的采购方式,根据各类供应商进场计划制定采购计划,提前准备,为招标采购争取更多时间空间,对直接委托项目严格审查。并建立合格供方名录、可试用供方名录和不合格供方名录,不合格供方不得入围,外来单位组织严格资格预审通过方可入围,入围单位由公司高层确认,尤其供方名单外单位由更高级领导审核。 在概念设计和方案设计阶段,要求设计输入充分,收集项目概况、规划要点、产品定位报告、成本测算等资。尽可能的采取招标方式选取方案,采取直接委托形式也应提供3个以上的方案供选择。组成评审小组,对方案进行评审、确定,分管副总审核,总经理最终审批。并根据实
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