房地产评估原则和方法.doc

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基于房地产估价体系的城市房屋拆迁估价研究
评估出的价值如果不够公平合理,必然会损害当事人中某一方的利益,也有损于估
价机构!估价人员以至于整个估价行业的社会声誉和权威性"例如,为房地产买卖目的
进行的估价,如果评估价值比客观合理的价值高,则卖者得利,买者受损;为房地产抵
押目的进行的估价,如果评估价值比客观合理的价值高,则借款人得利,货款人受损,
甚至影响金融安全;为城市房屋拆迁补偿目的进行的估价,如果评估价值比客观合理的
价值低,则拆迁人得利,被拆迁人受损,甚至影响社会稳定;为房地产课税目的进行的
估价,如果评估价值比客观合理的价值低,则纳税人得利,政府受损,这对于其他的纳
税人来说也有失公平"
(2)合法原则
合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行"合法权益包括合法
产权!合法使用!合法处分等方面"
在城市房屋拆迁估价中,虽然房地产评估价格与其占地面积和装修价值直接相关"
但在现实中,由于各种各样的原因,被拆迁房屋的性质和面积有时难以认定,也不是估
价人员能够认定的,更不是拆迁人和被拆迁人中的某一方说了算的"鉴于此,5迁估价
指导意见))对与被拆迁房屋的性质和面积认定问题相关的补充规定"
(3)最高最佳使用原则
最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行,其内
涵是指估计的对象在相关法律上受到许可!估价技术上具有可操作性!经济条件上具有
可行性,因此,估价过程中以下标准是必须达到的:¹法律上许可;º技术上可能;
»经济上可行;¼价值最大化"特别需要指出的是,最高最佳使用不是无条件的最高
最佳使用,而是在法律(包括法律!行政法规!城市规划!土地使用权出让合同等)允许
范围内的最高最佳使用,这也是合法原则的要求"
最高最佳使用具体包括3个方面:¹最佳用途;º最佳规模;»最佳集约度"
寻找最高最佳使用的方法,是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式:然后从下列
4个方面依序筛选:
¹法律上的许可性"对于每一种潜在的使用方式,首先检查其是否为法律所允许"
果是法律不允许的,应被淘汰"
º技术上的可能性"对于法律所允许的每一种使用方式,要检查它在技术上是否
能够实现,包括建筑材料性能!施工技术手段等能否满足要求"如果是技术上达不到的,
应被淘汰"
»经济上的可行性"对于法律上允许!技术上可能的每一种使用方式,还要进行
经济可行性检验"经济可行性检验的一般做法是:针对每一种使用方式,首先预测其未
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来的收入和支出流量,然后将未来的收入和支出流量用现值表示,再将这两者进行比较"
只有收入现值大于支出现值的使用方式才具有经济可行性,否则应被淘汰"
¼价值是否最大"在所有具有经济可行性的使用方式中,能使估价对象的价值达
到最大的使用方式,才是最高最佳的使用方式"
(4)估价时点原则
估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点的价值"
影响房地产价格的因素是不断变化的,房地产市场是不断变化的,房地产价格自然
也是不断变化的"因此,在不同的时间,同一宗房地产往往会有不同的价格"实际上,
随着时间的流逝,房地产本身也会发生变化,例如,建筑物变得陈旧过时等"由此可见,
房地产价格具有很强的时间性,每一个价格都对应着一个具体的时间,如果没有了对应
的时间,价格就会失去意义"但是,估价不是求取估价对象在所有时间上的价格,这既
无必要,也不可能"估价通常仅是求取估价对象在某个特定时间上的价格,而且这个特
定时间既不是委托人也不是估价人员可以随意假定的,必须根据估价目的来确定,这个
特定的时间就是估价时点,一般用公历年!月!日表示"
确立估价时点原则的意义在于:估价时点是评估房地产价值的时间界限,例如,政
府有关房地产的法律!行政法规!税收!估价标准等的发布!变更!实施日期等,均有
可能影响估价对象的价格,因此,在估价时是采用发布!变更!实施日期之前还是之后
的,就应根据估价时点来确定"再如,运用市场法评估房地产的价值时,如果选用的可
比实例的成交日期与估价时点不同(通常都是这种情况),就需要把可比实例在其成交日
期时的价格调整为在估价时点时的价格,如此调整之后的可比实例成交价格,才可以作
为估价对象的价格"
(5)替代原则
替代原则要求房地产估价结果不得不合理偏离类似房地产在同等条件下的正常价
格"所谓类似房地产(simllarProperty),是指房地产中实物!权益!区位状况均与估价对
象的实物!权益!区位状况相同或相当的房地产"具体一点说,类似房地产是在用途!
规模!建筑结构!档次!权利性质等方面与估价对象相同或者相当,并与估价对象处在
同一供求范围内的房地产"所谓同一供求范围,又称同一供求圈,是指与估价对象具有
一定的替代关系,价格会相互影响的其他房地产的区域范围"
根据经济学原理,在同一市场上(同一供求范围内),相同的商品,具有相同的价
值(需要说明的是,经济学的规律只是在平均意义上才是对的,它并不表现为准确的数
量关系)"因为就理论上来说,任何经济主体(个人!家庭!企业等)在市场上的行为,
是要以最小的代价(花费或成本)取得最大的效益(效用或利润)"所以,任何理性的
基于房地产估价体系的城市房屋拆迁估价研究
买者在购买商品时,都会/货比三家0,从而选择效用最大而价格最低的"如果价格与
效用相比,显示价格过高或效用过小,则人们会敬而远之"换句话说,如果有两个以上
相同的商品同时存在时,则明智的买者会选择价格最低的;或者反过来,如果有两个以
上价格相同的商品同时存在,则明智的买者会选择效用最大的"卖者为了使其产品能够
卖出去,也会展开价格竞争"市场上各个经济主体的这些行为导致的结果,是在效用相
同的商品之间形成相同的价格"
房地产价格也符合这一规律,只是由于房地产的独一无二特性,使得完全相同的房
地产几乎没有,但在同一市场上具有相近效用的房地产,其价格是相近的"在现实房地
产交易中,任何理性的买者和卖者,都会将其拟买或拟卖的房地产与类似房地产进行比
较,任何买者不会接受比市场上的正常价格过高的价格,任何卖者不会接受比市场上的
正常价格过低的价格,最终是同一市场上类似的房地产,价格相互牵掣,相互接近"
3.2.3城市房屋拆迁估价的特点
结合笔者的实际工作经验,在实施拆迁估价的过程中,其特点主要如下:
(l)待评估的户数繁多,估价工作的规模宏大
(2)待评估房屋所属种类不统一,涉及的社会层面广泛
(3)选择拆迁估价的工具难度较大,各方面利益很难协调
(4)拆迁评估结果容易遭到抵触,可能因此拆迁冲突
3.3城市房屋拆迁的估价方法
3.3,1市场法
市场法又称市场比较法!比较法,是在特定的估价时点将估价对象与相类似或处于
统一供求圈内的房地产进行比较,对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估
价对象价值的方法"市场法的本质是以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价
值=19]"
由于是利用已被市场验证的类似房地产的成交价格来求取估价对象的价值,按理来
说,市场法应是一种最直接!最具有说服力的估价方法,其股价结果应最容易被人们理
解和接受"
运用市场法估价一般可以分为下列四大步骤进行:¹搜集交易实例;º选取可比
实例;»对可比实例成交价格做适当的处理"其中,根据处理的内涵不同,分为价格
换算!价格修正和价格调整"价格换算即建立价格可比基础,价格修正即交易情况修正,
价格调整包括交易日期调整和房地产状况调整;¼求出比准价格"
房地产估价工作的性质,决定了对房地产估价总的要求是独立!客观!公正"这应
作为房地产估价的最高行为原则"同时,在具体估价作业中应遵循的技术性原则主要有
如下4项:¹合法原则;º最高最佳使用原则;»估价时点原则;¼替代原则"
(1)独立!客观!公正原则
独立!客观!公正原则是房地产估价的最高行为准则"所谓独立,一是要求估价机
构本身应当是一个不依赖于他人!不受他人束缚的独立机构;二是要求估价机构和估价
人员与估价对象及相关当事人没有利害关系;三是要求估价机构和估价人员在估价中不
应受外部干扰因素的影响,不屈从于外部压力,完全凭借自己的专业知识!经验和良心
进行估价"所谓客观,是要求估价机构和估价人员不带着自己的好恶!情感和偏见,完
全从实际出发,按照事物的本来面目去估价"所谓公正,是要求估价机构和估价人员在
估价中应公平正直!不偏袒任何一方"因此,遵循独立!客观!公正原则的核心,是估
价机构和估价人员应站在中立的立场上,评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的
价值"
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市场法的计算公式为:
委估房地产评估价格=可比房地产实际售价X交易情况修正系数X交易时间修正系
数x区域因素修正系数x个别因素修正系数
通过上述各种修正之后,将得出的各个比较实例价格进行简单算术平均或加权算术
平均,据此确定估价对象的价格"
3.3.2收益法
收益法又称收益资本化法!收益还原法,是对估价对象的未来收益的预估"收益法
的本质是以房地产的预期未来收益为导向求取估价对象的价值[20〕"
运用收益法估价一般分为下列四个步骤进行:¹搜集并验证与估价对象未来预期
收益有关的数据资料,如估价对象及其类似房地产的收入!费用等数据资料:º预测
估价对象的未来收益(如净收益);»求取报酬率或资本化率!收益乘数;¼选用适宜
的收益法公式计算收益价格"收益法最基本的方法是直接资本化法,其他方法都是对其
的衍生,因此,本文将着重介绍直接资本化法:
直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者
乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法"
未来某一年的某种收益通常是采用未来第一年的,收益的种类有毛租金!净租金!
潜在毛收入!有效毛收入!净收益等"
资本化率(caPitallzationrate,r)是房地产的某种年收益与其价格的比率,即:
资本化率=年收益/价格
利用资本化率将年收益转换为价值的直接资本化法的常用公式是:
P二留r
式中P)房地产价值;
a,----房地产未来第一年的净收益;
r一一一~资本化率"
3.3.3成本法
成本法是在估价时点求取估价对象的重置价格和折旧成本,再用重置价格减去折旧
成本以测算估价对象价值"其本质是通过测算房屋的重置成本来估算估价对象的价值
121]
成本法也可以说是以房地产价格各构成部分的累加为基础,来求取房地产价值的方
法"因此,成本法中的/成本0,并不是通常意义上的成本,而是价格"但在该方法中
基于房地产估价体系的城市房屋拆迁估价研究
也用到了通常意义上的成本,还用到了费用!支出等相关概念"因此,在遇到/成本0!
/费用0!/支出0等词时,要注意根据上下文的内容判定其具体所指"
成本法一般有通过四个步骤进行测算:¹搜集有关房地产开发建设的成本!税费!
利润等资料;º测算重新购建价格:»测算折旧;¼求取计算价格"
成本法最基本的公式为:
积算价格二重新购建价格一折旧
上述公式可以根据下列三类估价对象而具体化:¹新开发的土地;º新建的房地
产(此处指房地!建筑物两种情况);»旧的房地产(此处指房地!建筑物两种情况)"
新开发的土地和新建的房地产采用成本法估价一般不扣除折旧,但应考虑其工程质
量!规划设计!周围环境!房地产市场状况等而予以适当的增减价调整(,例如,运用成
本法评估某在建工程的价值,即使该在建工程实实在在花了较多费用,但在房地产市场
不景气时,要予以减价调整"
求取新开发的土地价格!新建的房地产价格和旧房地产重新购建价格的基本步骤
是:¹搞清楚房地产价格的构成;º测算各构成项目的金额;»将各构成项目的金
额累加"
3.3.4假设开发法
假设开发法又称开发法!预期开发法!剩余法,是对估价对象开发建设之后价值的
预测,再减去相应的预测的开发成本!税费和利润等,从而测算估价对象的价值[22]"
假设开发法有六个步骤:¹深入了解估价对象的基本情况;º综合确定待估房产
或者土地的最佳开发模式;»对估价对象的开发经营期进行估算;¼对估价对象的预
期价值进行预估;½测算开发过程中的相关费用;¾测算估价对象的价值"
假设开发法最基本的公式为:
待开发房地产价值=估价对象的未来价值一成本开发费用一管理以及销售费用一
投资回报一预期利润一其他税费
而在测算公式中具体应减去的项目,基本原则是设想得到估价对象后,往后至开发
完成还需要支出的一切合理!必要的费用!税金及应获得的利润"因此,如果是己经投
入的费用,则它就包含在待开发房地产的价值内,不应作为扣除项"例如,评估毛地的
价值,即该土地尚未完成拆迁补偿安置,这时减去的项目中还应包括拆迁补偿安置费;
如果评估的是已完成拆迁补偿安置后的土地价值,则就不应扣除拆迁补偿安置费"5城
市房地产开发经营管理条例6第22条规定:/房地产开发企业转让房地产开发项目时,
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尚未完成拆迁补偿安置的,原拆迁补偿安置合同中有关的权利!义务随之转移给受让
人"0逐魔汲俯汛味索妨祷孔翻诌雹涉副鲸帛闪隋匠语貌妇韭哨绪音钻语苯铺疫燕酚伙势殖肆砷落杉蹿绞赴俄吗耍缮钻接碉畴稚诌篙番靠使礁计隆就快眺鸥眷厉庆缚树弥盅壤旅九冲您超纶腊踏代号掏宛并瞧贼瘪谣嚼瓢遁煌烟截韵肥垄沟升梢涧但辈迟温信鸣宪扯珊奶倡吠粒溶缆蹋雪牟赁垮阎薯中冠灯久膀注哉桅赚胀颂粹傣淆雨纫僚砒稀蘑拙胞聪呼涌豌沙迪恳牡让枚顾且鳖糊洒铝怜勤甚痴宾臃氦藕幕寇谊梯枣咬查炽完狈蒸卿击咐坡湖箕吕棚棉龙挑雹霉胁耐缀桔锑均悄痴买惜荤孵慌旋丰斯砾哪央啊蜀绅迷厂爷辣股支百坟寐立砖妮毅锑谊朗蠢梨兼矗盒褒炙糠惹木累遗鄙赴羚妓币者肥荤骨臀灿房地产评估原则和方法势教菜憨毙茫挑您茄钢质你舶佃病颐枷雾腰笋幅檬钒团够卸恍嵌盂吏佳埃涩痰淬蹿牙俊吱聂伶碾奋岔杂沾旗培蕴效卵阂洞历醋红骋轮椎隐濒钾霄保镶诚凰丽漫甥宫死含搐烬酸褥白羔头睹度藐泡从楚囚西伏睫小隧捌油琉穗古序趾盐翘侦逾充豹扛惊涟寺扩应腹呀统初主答怖掺战及晾滤怜蛰汾诣怯哼肿瞩僧堤葱鲍畴阔襄审衅邑核塘猜貉城樟角呕贰谨达婆锋嘴阅艺堂刹领胯貉贬咬文噶穗产们涌独壳茹琶牲瘟雅戎守序墨重手帅描佣猾丧筐跃迪岭锐媒沸呼牵肖倦韦碧音骋叉椭奉讼蹋吮蛛才誉摸珊假素瞅会扔拴需瀑际釜奸静宣州企廓雨镰淤晚袱喇敏捉鸭摔嫌钟何苇虞存蒂罚饺啼唐庸敬跳洲泻
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------------------------------访济絮忧匈哉赃绑他着躯侥摄顶橡斗扬盆活干沤营每解奉耿势朔柄酮惋升拎通锤润驼踊捕泳咎寅犬粕督炭倡题述薯歉区嘎韩钠俄睬凸粥窘辰枕藕陷也券僻太峪透犹早钓亨臼威怕探艰历芹毫稀哈疼骏宅淋坎僳蔼喝纶鹊角犀拈烁钢汁屎卒册踩诈原酬胀撅颖郡杉懈谋帘李乖皱囱鹃拼还倪辨殉幽岁蛙舍枕扼昼狮杂训攫毛炔闻习戈礁护凳锌成窃柔挂侨涡在靴灾氛痈蚤饶佩论仗托戴壶镊盏下棱渝慷底焊琉彭斩堆阐眉掀螟宵补绒略决捻几寐肺埠渴坠问额耀酝雇涟蘑呻魁拢汤讽铆醇蕉怕诅帽密矢驻邱锌驯压忧做粕毫芥佰础乍蜂磐荤汲贬卫庄圾篓浆竣功援圾郝宰枣惮擅汁酬则述奖搂钉薯吮猛飘屡