在次贷危机情况下我国房地产业的发展策略.doc
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4、已经演变为美国金融史甚至全球金融史上最深重的危机之一。当前我国房地产由于受到金融危机的影响,其发展前途堪忧,为了扭转其所处的困境,本文首先交代次贷危机的根源和我国房地产业所处的特殊环境,分析了房地产存在的风险,最后提出了我国房地产摆脱金融危机,加强金融风险防范的具体建议。 关键词:次贷危机;金融创新;策略 一、美国次贷危机的根源 次级债危机的源头是美国所实行的宽松房贷政策和创新贷款产品。所谓次级房贷,是住房按揭的一种类型,指的是银行将钱贷给收入很少或个人信用记录较低的人。贷款给这些人的原因在于贷款机构能收取比良好信用等级按揭更高的按揭利息。为振兴国内经济,美国于2001年大幅减税和降低利率,同
5、时房地产按揭市场开始放松个人贷款信用政策,在提供优质贷款的同时提供次级抵押贷款。贷款人可以在没有资金的情况下买房;一旦买房,房价继续上涨,令贷款人可以用不断升值的房屋作抵押,进行再融资。次级抵押贷款市场日益繁荣。在这样的背景下,越来越多的人有买房的冲动。而信贷公司由于急于开拓业务,不记后果地把一些银行信誉较差甚至还有一些根本不具备还款能力的人拉入他们的业务范围,为了显现银行业绩,不断开发一些针对还款能力弱的金融产品,这就是“次级贷款”产生的背景。在房价高涨情况下,由于抵押品价值充足,贷款不会产生问题;但随着2004年至2006年美联储17次调高利率,对利率敏感的房屋市场开始有了反映,房屋价格、
6、开工率和销售额均下滑并屡创新低,房屋价值严重缩水,使得抵押品价值不足贷款本息,收入不高的按揭人面临着贷款违约,进而引起按揭提供方的坏账增加,按揭提供方的倒闭案增加、金融市场的系统风险增加,并且已经波及全球,最终导致了经济危机。 二、我国房地产金融市场发展现状 我国房地产业高度依赖银行资金,而商业银行也一直把房贷业务作为信贷投放的重点。我国80左右的土地购置和房地产开发资金,直接或间接地来自银行贷款;而通过按揭贷款买房的个人,占全部购房者总数的90,占银行贷款比例20,这是一个极端保守的数字。如果不重视房贷的潜在风险,及时采取措施防范和化解风险,届时银行沦为房东就恐怕不止一家两家了,最终形成大规
7、模金融危机。 目前尽管受到宏观调控政策的制约,但是目前的房地产价格下降的势头近年内无法逆转。信贷业务蕴含的风险已经凸显,许多信贷机构的大量贷款无法收回已成既定的事实。我们追究某一方的责任既是不负责的,又是于事无补的。个中有许多方面的原因交错: 1、部分房地产开发企业高负债经营导致财务风险。我国大部分房地产开发商自有资金较少,开发资金来源以银行信贷等间接融资为主,大量业主资金链条断裂,就导致不良贷款的产生。 2、发放房地产贷款过程中存在操作风险。近年来,各商业银行为了扩大盈利范围,抢占市场份额,在住房抵押贷款业务的资格审查中,对贷款人提供资料的真实性、合理性审查仅通过贷款人单位提供的收入证明来完
8、成,这种提供收入证明的方式易弄虚作假,在对贷款人的信用状况进行调查的过程中也存在一定的缺陷,只根据贷款人在银行的信用记录进行判断,而对那些在银行没有信用记录及负债情况的申请人来讲,就无法查实其真实的信用状况。这样银行就无法判断贷款人的还贷能力,为以后贷款人发生违约埋下隐患。部分银行为了自身短期效益,采取对住房按揭盲目扩张的态势,不仅违规放宽了个人住房按揭贷款者的市场进入,而且以金融创新为名让这种房价上涨的个人住房按揭贷款无限放大。 3、假按揭凸现道德风险。假按揭通常采用的方式是开发商虚拟若干购房人,与其签订不真实、虚假的购房合同,再以这些虚拟的购房人申请按揭贷款,从而套取银行资金。有的开发商在
9、通过虚拟购房人取得银行贷款后,将房屋卖给真实的购房人取得资金后才偿还银行贷款,但有的开发商因无法将房屋卖出则干脆携款潜逃。 4、法律法规限制了贷款抵押品的执行,加大了法律风险。更为关键的是,高法条关于房贷的司法解释指出,“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或者抵债。”这使得银行收回抵押房产进行拍卖的进程加了执行难度。 5、流动性过剩。流动性过剩是全球普遍存在的问题,我国尤其严重。为了抑制流动性过剩,央行采取加息政策,这使商业性住房贷款的利率大幅上升,提高了购房者的资金成本。近几年,随着住房贷款利率的上升,房价也上涨,一方面,银行主动向房地产投资信贷
10、资金,另一方面,个人的购房需求高涨。房价持续上涨,人们的预期也随之上涨,又推动房价的进一步上涨,这样不断循环的结果,使房产市场火爆,房贷过度投放,一旦非常情况,将使房价下跌,很可能出现类似美国的情况:由于利率大幅上升,房价下跌而造成借款人无力还贷的局面,诱发贷款危机三、走出当前困境,我国房地产业应采取的发展策略 防范国内房地产市场发展中的各类风险的对策如下: 1、加快廉租房建设。仿效新加坡模式,建立大规模的廉租房体系,不仅可以解决低收入群体的住房问题,还可以起到调节房价的作用。业内人士称,从长期的市场变化来看,廉租房的供给每增加5,就会迫使房价下降34。最终的房地产市场格局,将是低收入家庭享受
11、到廉租房,中等家庭在购买第一套住房的时候享受补贴或者金融支持,高收入家庭则只能按照市场原则投资商品房。 2、完善市场信息采集和披露体系,提高市场透明度。一个有效率的市场离不开市场透明度的提高,全面、可靠的市场信息是包括政府、企业、个人等在内的市场参与各方判断市场形势、做出正确决策的基础。信息技术的普及和产权登记体系的建立,使市场信息采集和实时处理成为可能。 3、建立风险监控体系。一方面加强对抵押物的资产评估,另一方面加强对房地产企业经营管理、市场政策风险研究,以及对资产安排、开发实力等进行彻底评估。银行应该将重心放在项目开发能力评估体系的建立健全方面,再辅之以抵押资产和担保资产的评估,从而有效
12、规避风险。如果政府监管部门缺乏必要的风险指引和劝告,缺乏对市场运行的监测,不能对金融机构进行及时的风险提示,就会失去对危机的预警。我们必须在坚持以规制性监管为主的基础上,实现规制监管与原则监管的有机结合,稳步推进金融业综合监管,防止出现监管重叠、监管遗漏或空缺的现象。 4、推进房贷资产证券化。金融衍生产品的过度泛滥以及债券评级体系的失真是美国次贷危机快速传导的助推器。而适度的资产证券化,对于中国银行业来讲是非常必要的。一是分散过度集中于银行体系的系统性风险的需要,二是拓展了代理等中间业务市场,改进了商业银行存贷利差的单一收入结构。三是有助于改变商业银行信贷资金过分依赖一般存款的情况。推进贷款证
13、券化的工作,同样应该借鉴美国次贷危机的教训,本着循序渐进、先试点后推广的原则逐步推进,金融产品决不能过度衍生,基础资产不能无限制放大,坚决防止投资机构杠杆融资。 5、采取必要的严厉措施。从住房按揭的对象来看,美国对贷款人信用状况有严格的等级划分,但目前我国对个人客户的信用评级还不完善,客户提供相关资料真实性的查证也存在较大难度,贷款客户资质和信用方面的信息还存在较大的不对称性,同时房地产市场价格的持续上涨一定程度上会把信用低下按揭贷款的潜在风险掩盖起来。我国银行业应参照国际通行标准,制定和完善贷款资格审查细则,加强银行征信系统的建设,加大对住房贷款的审查力度。改变商业银行信贷人员仅凭借款人身份
14、证明、个人收入证明等比较原始的材料进行决策的做法,尽量将违约风险消灭在萌芽中。 6、加强金融创新,分散市场风险。金融创新对金融系统而言是新的利润增长点,更是规避风险的主要手段。美国发生的次级贷款危机,遭受巨大损失的不是银行,而是二级市场的投资者。这是因为美国有三分之二的房屋贷款正是通过资产证券化的方式出售,将银行的部分风险转移到二级市场。我国虽然在2005年3月启动了信贷资产证券化的试点工作,但是整个金融市场体系的发展还不完善,防范和化解贷款风险的手段还很落后。因此,在我国房价看涨的状况下,应该借鉴外国的经验教训,完善和发展包括信贷资产证券化在内的金融产品创新,分散银行信贷风险下面是古文鉴赏,
15、不需要的朋友可以下载后编辑删除!谢谢!九歌湘君屈原朗诵:路英君不行兮夷犹,蹇谁留兮中洲。美要眇兮宜修,沛吾乘兮桂舟。令沅湘兮无波,使江水兮安流。望夫君兮未来,吹参差兮谁思。驾飞龙兮北征,邅吾道兮洞庭。薜荔柏兮蕙绸,荪桡兮兰旌。望涔阳兮极浦,横大江兮扬灵。扬灵兮未极,女婵媛兮为余太息。横流涕兮潺湲,隐思君兮陫侧。桂棹兮兰枻,斫冰兮积雪。采薜荔兮水中,搴芙蓉兮木末。心不同兮媒劳,恩不甚兮轻绝。石濑兮浅浅,飞龙兮翩翩。交不忠兮怨长,期不信兮告余以不闲。朝骋骛兮江皋,夕弭节兮北渚。她含着笑,切着冰屑悉索的萝卜,她含着笑,用手掏着猪吃的麦糟,她含着笑,扇着炖肉的炉子的火,她含着笑,背了团箕到广场上去晒好
16、那些大豆和小麦,大堰河,为了生活,在她流尽了她的乳液之后,她就用抱过我的两臂,劳动了。大堰河,深爱着她的乳儿;在年节里,为了他,忙着切那冬米的糖,为了他,常悄悄地走到村边的她的家里去,为了他,走到她的身边叫一声“妈”,大堰河,把他画的大红大绿的关云长贴在灶边的墙上,大堰河,会对她的邻居夸口赞美她的乳儿;大堰河曾做了一个不能对人说的梦:在梦里,她吃着她的乳儿的婚酒,坐在辉煌的结彩的堂上,而她的娇美的媳妇亲切的叫她“婆婆”大堰河,深爱她的乳儿!大堰河,在她的梦没有做醒的时候已死了。她死时,乳儿不在她的旁侧,她死时,平时打骂她的丈夫也为她流泪,五个儿子,个个哭得很悲,她死时,轻轻地呼着她的乳儿的名字
17、,大堰河,已死了,她死时,乳儿不在她的旁侧。大堰河,含泪的去了!同着四十几年的人世生活的凌侮,同着数不尽的奴隶的凄苦,同着四块钱的棺材和几束稻草,同着几尺长方的埋棺材的土地,同着一手把的纸钱的灰,大堰河,她含泪的去了。这是大堰河所不知道的:她的醉酒的丈夫已死去,大儿做了土匪,第二个死在炮火的烟里,第三,第四,第五而我,我是在写着给予这不公道的世界的咒语。当我经了长长的飘泊回到故土时,在山腰里,田野上,兄弟们碰见时,是比六七年鸟次兮屋上,水周兮堂下。捐余玦兮江中,遗余佩兮澧浦。采芳洲兮杜若,将以遗兮下女。时不可兮再得,聊逍遥兮容与。注释湘君:湘水之神,男性。一说即巡视南方时死于苍梧的舜。君:指湘
18、君。夷犹:迟疑不决。蹇(jian3简):发语词。洲:水中陆地。要眇(miao3秒):美好的样子。宜修:恰到好处的修饰。沛:水大而急。桂舟:桂木制成的船。沅湘:沅水和湘水,都在湖南。无波:不起波浪。夫:语助词。参差:高低错落不齐,此指排箫,相传为舜所造。飞龙:雕有龙形的船只。北征:北行。邅(zhan1沾):转变。洞庭:洞庭湖。薜荔:蔓生香草。柏(bo2伯):通“箔”,帘子。蕙:香草名。绸:帷帐。荪:香草,即石菖蒲。桡(rao2饶):短桨。兰:兰草:旌:旗杆顶上的饰物。涔(cen2岑)阳:在涔水北岸,洞庭湖西北。极浦:遥远的水边。横:横渡。扬灵:显扬精诚。一说即扬舲,扬帆前进。极:至,到达。女:侍
19、女。婵媛:眷念多情的样子。横:横溢。潺湲(yuan2援):缓慢流动的样子。陫(pei2培)侧:即“悱恻”,内心悲痛的样子。(19)櫂(zhao4棹):同“棹”,长桨。枻(yi4弈):短桨。(20)斲(zhuo2琢):砍。(21)搴(qian1千):拔取。芙蓉:荷花。木末:树梢。(22)媒:媒人。劳:徒劳。(23)甚:深厚。轻绝:轻易断绝。(24)石濑:石上急流。浅(jian1间)浅:水流湍急的样子。(25)翩翩:轻盈快疾的样子。(26)交:交往。(27)期:相约。不闲:没有空闲。(28)鼂(zhao1招):同“朝”,早晨。骋骛(wu4务):急行。皋:水旁高地。(29)弭(mi3米):停止。节:
20、策,马鞭。渚:水边。(30)次:止息。(31)周:周流。(32)捐:抛弃。玦(jue1决):环形玉佩。(33)遗(yi2仪):留下。佩:佩饰。醴(li3里):澧水,在湖南,流入洞庭湖。(34)芳洲:水中的芳草地。杜若:香草名。(35)遗(wei4味):赠予。下女:指身边侍女。(36)聊:暂且。容与:舒缓放松的样子。译文君不行兮夷犹,神君迟疑犹豫徘徊不肯向前,蹇谁留兮中洲?你为谁滞留在水中的岛上呢?美要眇兮宜修,我容颜妙丽装饰也恰倒好处,沛吾乘兮桂舟。急速地乘坐上我那桂木小舟。令沅、湘兮无波,叫沅湘之水柔媚得波澜不生,使江水兮安流。让长江之水平静地缓缓前行。望夫君兮未来,盼望着你啊你为何还不到来
21、,吹参差兮谁思!吹起洞箫寄托我的思念之情!驾飞龙兮北征,用飞龙驾舟急速地向北行驶,邅吾道兮洞庭。改变我的道路引舟直达洞庭。薜荔柏兮蕙绸,用薜荔做门帘用蕙草做床帐,荪桡兮兰旌。以香荪装饰船桨以兰草为旗。望涔阳兮极浦,遥望涔阳啊在那辽远的水边,横大江兮扬灵。大江横陈面前彰显你的威灵。扬灵兮未极,难道你的威灵彰显还没终止?女婵媛兮为余太息!我心中为你发出长长的叹息。横流涕兮潺湲,眼中的清泪似小溪潺潺流下,隐思君兮陫侧。暗地里思念你心中充满悲伤。桂棹兮兰枻,想用桂木作成桨兰木作成舵,斫冰兮积雪。劈开你坚冰积雪也似的情怀。采薜荔兮水中,却似在水中采集陆生的薜荔,搴芙蓉兮木末。更似爬树梢采摘水生的芙蓉。心
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