土地储备制度=高高的房价.doc
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4、断土地一级市场的制度到底扮演了一种什么样的角色?土地储备制度高高的房价?杭州的楼市目前呈现的是一种灼热的状态。无论是什么楼盘,只要一开盘,就是一通疯抢。本地媒体的评价是:抢房子就是抢钱!杭州市土地储备中心上交杭州市财政的资金,每年以56的比例递增,从1997年的几个亿,上升到去年的40多亿。上交的比例是出让价的55。去年6月,杭州西湖边的一块地竟拍出了每亩1800万元的天价,总额比第二位高出1.7亿。土地储备制度最早起源于上个世纪80年代初的香港。在全球实行土地国有的国家里,目前只有马来西亚和中国实行土地储备制度。本报驻沪记者谢春雷马凌9月初,杭州发行量最大的晚报刊登了一条让当地房产商和市民普
5、遍关注的新闻杭州劲“抛”土地意味着什么。文章说现在至年底的4个月内,杭州市土地储备中心将“抛”出1360亩房产开发用地,比去年一年招标出让的总量还要多。杭州土管部门一位负责人在文章中分析,这种加大土地供应量的调整将至少持续到明年,他预料杭州的房价会因此走向平稳。9月6日,在接受记者采访时,杭州市国土资源局局长朱寅传其身兼土地储备中心的负责人否认了“劲抛”1360亩的说法。但他也承认,杭州土地储备中心的确希望通过控制土地抛出量,达到“稳定”房价的目的。几年来,杭州很多区块的楼市价格已经翻番。在一次又一次令人吃惊的上涨后,许多市民带着美好的期盼,预测房价马上就要降了,却往往事与愿违。成立于1997
6、年的杭州市土地储备中心,最初的目的仅是配合杭州国企改革,盘活国企存量土地与城市规划的矛盾,现在它“吞吐”着杭州所有的经营性土地,已成为杭州房地产市场的宏观调控工具,也是官方心中“构筑大都市,建设新天堂的排头兵”。它的出现改变了杭州房地产业的利益格局,也成为杭州房价持续上涨背后令人关注的一个焦点。只涨不落的杭州房地产市场1999年,温州人余先生以每平方米约2700元的价格在杭州城西一举买下刚刚开盘的28套商品房。当时杭州的楼市还没有热起来。2001年,等这个楼盘全部售完时,房价已升到每平方米近5000元。余先生以4700元左右的价格将手上的房子放入二手房市场,立刻变现,平均每套房子净赚了20多万
7、元。而这批房子仍是涨势未衰,半年之后一些户型好的房每平方米达到6300元以上。国内几乎再也找不出像杭州这样的省会城市她的房地产市场一直是上升的,至今没有回落过。杭州的楼市目前呈现的是一种灼热的状态。无论是什么楼盘,只要一开盘,就是一通疯抢。本地媒体的评价是:抢房子就是抢钱!来自官方的资料显示,2002年5月,为期4天的第九届浙江省房交会上,共吸引了近23万人次,成交商品房2518套,成交金额达13.946亿元。其人流量、成交数和成交金额均创下历届房交会之最。这样“抢房”的原动力在于,买到“房”后一转手就能赚到巨额利润,如果放长线还要赚得多。在股市低迷、银行一再降息的形势下,投资楼市成了杭州人赚
8、钱的捷径。今年上半年,钱塘江边某楼盘以均价每平方米5600多元开盘。张某在两年前已经拿到一个“号子”,在付了3万元定金后还有10天要签购房合同,到时要付近20万元的首期房款。无奈之下他准备将“买房权”出售,立马有人来应和。最终,张某以9万元售出,净得利润6万元。从均价来看杭州房地产市场的热度则更直接。据不完全统计,杭州房产市场近年的年成交量约在200万平方米左右,均价则呈一年一个台阶攀升,1999年每平方米均价为3000多元,2000年达到4000元左右,2001年,3000元以下的房子几乎就没有了,2002年,4000元以下的商品房几乎没有。有房产商估计,现在杭州商品房每平米均价大概在450
9、04800元之间。尽管有如此高的均价,但在杭州不少房地产商眼里,高价的形成也就最近几年,他们习惯把1999年看作杭州房产市场的“分水岭”。此前,杭州的房价一直呈微弱的“稳长”状态,甚至比较“温”。杭州宋都房地产集团有限公司副总经理王益平说,过去杭州的房地产开发各自为战,造成的后果是:“美丽的西湖,破烂的城市。”直到上个世纪90年代初期,这种情况还比较普遍,所以当时杭州“房地产业”的主要任务是旧城改造,土地划分成每个区下属的房产公司每家一块,成立很多指挥部,分头包干改造。而且,一直到1999年上半年,还由政府实行严格的价格审批制度。1999年,杭州土地储备中心实行第一次土地招标拍卖,市场才真正放
10、开。这时,一对矛盾已无法调和。同一等级的地块,因划拨或是招标拍卖的性质不同,后者的价格明显高于前者数倍。因此有房产商感叹,此时再去控制房价已经没有意义,“后者的土地价值就已经超过前者的楼面价值了,怎么核算定价?”游戏规则变了,伴随这种变化的,是杭州房价的节节攀升。一半以上的地价收益连当初一手筹备土地储备中心的杭州市国土资源局局长朱寅传也没想到,土地储备制度的功效竟是如此之大。1997年8月的一天,时任杭州市市长的王永明把朱寅传叫去,告诉他现在国企改革很困难,要想想办法帮助国企脱困。商量的结果是成立土地储备中心,配合杭州国企改革,在合适的地方实行土地招标拍卖,搞房地产,实现以地生财,必要时甚至不
11、惜牺牲局部的规划。据朱寅传透露,当初他就要求市政府将所有的经营性用地都交由土地储备中心收购储备,然后统一搞招标拍卖。杭州是土地储备制度在全国的首个试点,土地储备中心发展的结果是实现了杭州市政府对土地一级市场的垄断。目前,杭州市土地储备中心的功能已远不是“配角”,甚至已是杭州房地产市场的“导演”。“那时还没有想到政府要垄断土地一级市场,进而来宏观调控房地产市场,当时为的就是解决国企眼前的困难。”朱寅传说。该制度的操作为:杭州市区范围内需要盘活的城市存量土地统一由储备中心收购,各个用地单位都不能自行招商、转让。这使政府掌握了土地的收购权和批发权。被收购的土地纳入政府的土地储备库后,按规划的要求,完
12、成房屋拆迁,居民安置等前期工作,然后以公开招标拍卖的方式推向市场,让市场决定开发商、决定地价。杭州市政府垄断土地一级市场的主要目的是:使政府有计划地供应土地,增强政府宏观调控城市土地市场的能力。即在土地市场价格上扬的时候,向市场多抛一些土地,土地市场价格较低时,就少抛一些土地。充分利用价格杠杆的作用,以促进杭州房地产市场的稳定和健康发展。至于其资金,主要来源于政府先期投入的基本金和银行借款。这些钱依靠土地拍卖后的增值资金偿还。从杭州市土地储备中心公开的资料看,至今年初,其收购土地的平均资金大概是每亩57万,加上土地运作成本,也不会超过每亩100万元。但这些收购进来的土地,经该中心根据规划的要求
13、加工后,就迅速增值,每亩“卖出”时可以达到数百万元。因此,该中心认为,对于银行,其借贷资金也不存在风险。从数据分析,目前杭州土地储备中心的经营仍是形势大好。据统计,从1997年8月份以来,杭州市土地储备中心共收购土地约1万亩,已向市场供应土地约4000亩,已经收回的土地收购资金为50多亿。通过土地收购储备制度,该中心上交杭州市财政的资金,每年以56的比例递增,从1997年的几个亿,上升到去年的40多亿。上交的比例是出让价的55,其余的45为土地的运作成本。杭州市的经验正推向全国,目前已有1000多个市、县建立了这种土地收购储备制度。房地产商大洗牌土地储备制度带来的一个客观变化就是推进了杭州房地
14、产商的大洗牌。据杭州2000年底作的一个统计,当时杭州在运作房地产项目的房产商有239家,现在只有130多家在运作项目;原来年开发量在10万平方以上的房产商没几家,现在年开发量在10万平方米以上的越来越多。房产商数量的减少缘于房地产开发用地一律由招标拍卖取得的一个直接效应土地由价高者所得。杭州新金都房地产公司副总经理卞涛认为,这实际上是一种实力决定论,招标拍卖的土地价格高,付款条件苛刻,无形中抬高了房地产业的门槛,现在杭州即使有一两千万也不一定做得了房地产,这产生的结果就是大浪淘沙。价高者就能拿地,使杭州房地产业出现了跨行业、跨地区参与房产开发的新现象。目前杭州房地产业内流传着开发商有“三外”
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