房地产知识问答答案.doc

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1、房地产经纪人员职业道德的基本要求
房地产经纪人员职业道德的基本要求主要体现在职业良心、
职业责任感和执业理念三个方面。根据中国房地产经纪行业当前
的实际情况，目前房地产经纪人员在职业道德方面应符合以下基
本要求：
(一)守法经营
遵纪守法本是每个公民的基本道德修养，但是，作为房地产经纪人员，更应牢固树立这一思想观念，并理解其对于自己职业活动的特殊意义。
(二)以“诚”为本
经纪人员提供的服务是促成他人交易，这种服务实质上是一种以信息沟通为主的动态过程。因此，经纪人员要促成交易，首先必须使买卖双方相信自己。
“诚”的第一要义是真诚，从“真诚”的要求出发，房地产经纪人员一定要树立“不成交不收费”、“佣金是唯一收入”的观念。
“诚”的第二要义是坦诚，即诚实地向客户告知自己的所知。
(三)恪守信用
在现代商业社会中，信用是保持经济活动运行的重要因素。房地产经纪人员应牢固树立“信用是金”的思想观念。一方面，要言必行，行必果；另一方面，应注意不随意许诺，避免失信。
(四)尽职守责
经纪活动中的许多环节都是必不可少的，因此经纪人员决不能为图轻松而省略，也不能马马虎虎，敷衍了事。
其次，房地产经纪人员是以自己拥有的房地产专业知识、信息和市场经验来为客户提供服务的。因此，房地产经纪人员要真正承担起自己的职业责任，还必须不断提高自己的专业水平。
第三，房地产属于大宗资产，一些房地产交易活动，常常是客户的商业机密或个人稳私，应该替客户严守秘密，充分保护客户的利益。
第四，在中国目前的体制下，房地产经纪人员都是以自己所在的房地产经纪机构的名义来从事业务活动的，因此房地产经纪人员对自己所在的机构也承担着一定的责任。
(五)公平竞争，团结合作
房地产经纪活动中，也存在激烈的伺行竞争。房地产经纪人员首先必须不怕竞争、勇于竞争。通过合作，房地产经纪人员和经纪机构可以以他人之长，补己之短，在做大业务增量的同时，提高自己的市场份额和收益。而“公平竞争，团结合作”是制胜的前提。
2、一、房地产经纪人员职业技能的构成
(一)收集信息的技能
信息是房地产经纪人开展经纪业务的重要资源，房地产经纪人只有具备良好的信息收集技能，才能源源不断地掌握大量真实、准确和系统的房地产经纪信息，
首先，收集信息的技能包括：对日常得到的信息进行鉴别、分类、整理、储存和快速检索的能力。
其次，收集信息的技能还包括：根据特定业务需要，准确把握信息收集的内容、重点、渠道，并灵活运用各种信息收集方法和渠道，快速有效地收集到针对性信息。
(二)市场分析的技能
市场分析技能是指经纪人根据所掌握的信息，采用一定的方法对其进行分析，进而对市场供给、需求、价格的现状及变化趋势进行判断。对信息的分析方法包括：数学处理分析、比较分析、因果关系分析等。
(三)人际沟通的技能
包括了解对方心理活动和基本想法的技能、适当运用向对方传达自我意思方式(如语言、表情、身体动作等)的技能、把握向对方传达关键思想的时机的技能等。
(四)供求搭配的技能
房地产经纪人是以促成交易为已任的，因此不论是居间经纪人，还是代理经纪人，都需要一手牵两家，其实质也就是要使供求双方在某一宗(或数宗)房源上达成一致。在实际工作中，供求搭配技能较高的房地产经纪人，成交量高，每笔业务的进展速度也快，工作效率高，而供求搭配技能较差的房地产经纪人则常常劳而无功，工作效率低。
(五)把握成交时机的技能
房地产经纪人应能准确判断客户犹豫的真正原因和成交的条件是否成熟，如果成交条件已经成熟则能灵活采用有关方法来消除客户的疑虑，从而使交易达成。•这就是把握成交时机的技能。
的某些已成交案例来证明，常常就能打消客户的疑虑而欣然成交。
3、根据拆迁管理条例规定，房屋拆迁有两种补偿方式：
一、货币补偿。即将您的房屋评估之后，根据评估价格进行补偿。1、市场评估价2、商品房交易均价。3、重置价。
二、产权调换。进行实物调换。异地或者原地。
当然也可能存在产权调换和货币补偿并存（结合型补偿）。即将您的房屋安置在偏远的地方，可能会补偿房屋和货币。
4、根据《商品房销售管理办法》规定商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
（一）当事人名称或者姓名和住所；
（二）商品房基本状况；
（三）商品房的销售方式；
（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（五）交付使用条件及日期；
（六）装饰、设备标准承诺；
（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
（八）公共配套建筑的产权归属；
（九）面积差异的处理方式；
（十）办理产权登记有关事宜；
（十一）解决争议的方法；
（十二）违约责任；
（十三）双方约定的其他事项。
同时，房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，　当事人应当在商品房买卖合同中约定。

5、套内建筑面积 = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台建筑面积

6、按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
合同未作约定的，按以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款
（二）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
产权登记面积－合同约定面积
面积误差比=─────────────　×100%
合同约定面积
因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。
7、国五条：
（一）完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。
（二）坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。
（三）增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。
（四）加快保障性安居工程规划建设。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。
（五）加强市场监管，加强商品房预售管理。严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。
六、加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制
各有关部门要加强基础性工作，加快研究提出完善住房供应体系、健全房地产市场运行和监管机制的工作思路和政策框架，推进房地产税制改革，完善住房金融体系和住房用地供应机制，推进住宅产业化，促进房地产市场持续平稳健康发展。
8、自我阐述
9、自我阐述

10、房地产：房产和地产的总称，也叫“不动产”。
房地产的形态：1、单纯的土地；2、单纯的房屋；3、土地和房屋的综合体。
房产是房屋及其权利的总称，地产是土地及其权利的总称；
房地产是土地附在土地上不可分割的建筑物，构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产。(构筑物是指不能进入的建筑，如：烟筒、树、路等)
房地产又称不动产，是房产和地产的总称，房产总是与地产联贯为一体的，具有整体性和不可分割性。
11、商品住宅销售成本与价格构成明细表
商品住宅销售价格=开发成本+利润+税金+商品住宅差价
1)开发成本=土地使用权费+住宅建造成本+住宅建造期间费用
2)住宅建造成本=前期工程费+建筑安装工程费、设备费+附属工程费+开发间接费+其他与项目开发直接费用
3)住宅建造期间费用=管理费用+财务费用+销售费用

商品房的价格应以合理成本为基础.有适当利润.结合市场供求和国家有关政策要求制定，并根据商品房具体的楼层、朝向和所处地段等因素，实行差别价格，商品房价格由下列项目构成：
　　1.土地取得费用
　　(1)征用农村土地取得土地的征地费，包括土地补偿费，地上物补偿费(如青苗补偿费、畜牧水产补偿费、树木补偿费、农用基础设施补偿费、房屋补偿费)，安置补助费(如劳动力安置费、超转人员安置费)，新菜地开发建设基金，耕地占用费，征地管理费等。
　　(2)在城市中取得土地的房屋搬迁补偿安置费，包括被拆除房屋及其附局物的补偿费，购建安置用房的费用，被拆迁人搬家补助费、提前搬家奖励费、临时安置补助费、被拆迁单位在停产停业期间的损失补助费、拆迁管理费和拆迁服务费等。
　　(3)通过政府有偿出让取得土地的地价款，主要是土地使用权出让金。
　　(4)通过房地产市场有偿转让取得土地的地价款。
　　2.前期工程费用
　　包括前期规划、可行性研究、等工程前期所发生的费用。
　　3.基础设施建设费用
　　包括建造小区内的道路，供水、供电、排污、排水、照2通讯、绿化、环境卫生等的建设费用。
　　4.建筑安装工程费用
　　包括建造商品房及附属工程所发生的建筑工程费、设备贴费、装修费和安装工程费o
　　5.公共配套设施建设费用
　　包括建造小区内的非营业性的公共配套设施的建设费用。
　　6.管理费用
　　管理费以上述l至5项之和为基数，按一定的比率估算
　　7.销售费用
　　销售费用是指在销售环节当中发生的广告宣传费费等。
　　8.利息
　　利息是指为建造商品房，房地产开发商向银行借取资金的利息;水据当地建设银行提供的本地区商品房建设占用贷款的平均周期、平均比例、平均利润率和开发项目具体情况确定。
　　9.税费
　　包括固定资产投资方阿的调节税、营业税、城市维护建设税、教育费附加等。
　　10.利润
　　利润是房地产开发商应获得的合理利润.一般可以按上述l至5项之和为基数，按一定的比率估算。具体到每一套商品房，其价格的估算在上述基础上还应再加上商品房差价，包括商品房结构、质量、楼层、朝向、地段差价等。
12、1、 交通情况2、 周边环境3、 物业管理4、 社区背景5、 配套设施6、 房屋品质7、 期房合约8、 经济周期

13、五证两书
一、《建筑用地规划许可证》
建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。
二、《建设工程规划许可证》
有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。
三、《国有土地使用证》
经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。
四、《建设工程施工许可证》
建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。
五、《商品房销售(预售)许可证》
市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件
六、“两书”
《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》
14、容积率：总建筑面积与所用建筑用地面积(总占地面积)之比。
15、住房公积金是单位及其在职职工缴存的长期住房储金，是住房分配货币化、社会化和法制化的主要形式。住房公积金制度是国家法律规定的重要的住房社会保障制度，具有强制性、互助性、保障性。单位和职工个人必须依法履行缴存住房公积金的义务。职工个人缴存的住房公积金以及单位为其缴存的住房公积金，实行专户存储，归职工个人所有。 这里的单位包括国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体。
16、建筑面积：建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包括使用、辅助面积和结构面积
19、房地产现售需要具备哪些条件？
答：(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证；(四)已通过竣工验收；(五)拆迁安置已经落实；(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；(七)物业管理方案已经落实。

20、土地使用年期
答：凡与规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年期按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。
22、房地产交易的形式主要有买卖、出租、抵押三种。

23、申请住房公积金购房贷款基本条件主要包括三个方面：贷款对象、贷款用途、住房贷款基本条件。
26、第一：是房产开发商必须已经取得《建筑工程竣工备案表》，这是国家强制要求的。不管购房者和开发商在买房合同中是否约定将开发商取得《建筑工程竣工备案表》作为交房条件，开发商交房时都应提供。
第二：是我们常说的“两书”，“质量保证书”和“使用说明书”。
第三：是开发商已取得国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据。
第四：购房合同上标明的交房条件。
开发商交房必备条件四
　　1、《建设工程质量认定证书》，2、《住宅使用说明书》、3、《住宅质量保证书》、4、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，4、《竣工验收备案表》 商品房买卖合同。

27、、物业管理服务收费包括下列项目：
（1） 管理费，用于物业管理区域的日常管理，包括物业管理区域内的巡视、检查、物业维修、更新费用的帐务管理，物业档案资料的保管和其他有关物业管理服务；
（2） 房屋设备运行费，用于电梯、水泵等房屋设备运行服务所需的费用；
（3） 保洁费，用于物业管理区域内日常保洁服务所需的费用；
（4） 保安费，用于物业管理区域内日常安全保卫服务所需的费用；
（5） 维修费，用于物业维修服务所需的费用。
上述第（1）、（2）、（3）、（4）项费用按月分项计算，第（5）项费用按实际维修项目计算。
29、七通一平：大的开发区域需要的施工现场要求：路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、热力通、煤气通，场地平整。
30、使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和。
31、公摊面积：
1、 公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积；
2、 各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50%
32、期房
　　答：是指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。
33、精装房：是室内外门安好、墙刷白、地铺瓷砖、窗安好、厨房、卫生间贴瓷砖安马桶、面盆，石膏板吊顶，各房间安普通吸顶灯，开关插座安装。
毛坯房：是安室外门，安窗、开关插座安装、有照明灯泡。

34、经济适用住房
答：是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。
35、1、从不同的角度进行分类,我国常见的分类方式主要有以下几种:
　　1).按照建筑的使用性质进行分类
　　(1)民用建筑：
　　(2)工业建筑：
　　(3)农业建筑：
　　2).按建筑物的层数分
　　(1)低层住宅为一至三层;
　　(2)多层住宅为四至六层;
　　(3)中高层住宅为七至九层;
　　(4)高层住宅为十层及以上。
　　3).按照承重结构的材料进行分类
　　(1)砖混结构：
　　(2)钢筋混凝土结构
　　(3)钢结构;
　　4).按照建筑结构形式进行分类
　　(1)墙承重体系:
　　(2)骨架承重：
　　(3)内骨架承重：
　　(4)空间结构承重:
　　5).按规模和数量分类：民用建筑还可以根据建筑规模和建造数量的差异进行分类。分为大型性建筑和大量性建筑两种。
36答案同2

38、符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。
“订金”或者“定金”都可以退还吗？
答：目前，在商品房销售市场上，房地产开发企业在与购房人订约前向其收取一定费用的情形较为普遍。这种费用常被冠以“定金、“订金 、“押金、“保证金 等名称，而且一般对返还问题都没有明确规定。《办法》规定，不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质的费用。符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。

40、1）交付房屋时，套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
2）经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
3）商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

43、个人住房抵押贷款：
　　是借款人购、建、修住房时以借款人或第三者能自主支配的房地产作为抵押物，向银行申请一定数额借款的一种贷款方式。借款人到期不能归还贷款本息的，贷款银行有权依法处分其抵押房地产以获得清偿。
银行接揭：
是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主会付一部分楼款，余款由银行代购房者支付，购房者的楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款及利息，偿还完毕后，楼房所有权归己。

44、
答案一：二手房和一手房主要区别是在税费，二手房比一手房多的就是个税、营业税、中介费。贷款也是根据国家或当地银行的规定来贷的，可以说提供的贷款资料是一样的、利息就和银行有关了，基本上可以说与一手二手没什么关系。（贷款年限由区别）
答案二：
1、贷款资格 
  银行不是会向所有的二手房都贷款。针对于不同年限的二手房，其贷款额度上也会有所不同。一般来说，超过20年比较老旧的商品房，有时是比较难贷款的。如果选择购买二手房，此房能不能贷款及到底能贷多少千万要向银行咨询清楚。一般而言，二手住房的贷款资格包括以下条件：1、年满18周岁的具有完全民事行为能力、城镇居民常住户口或合法有效的居留身份证明的自然人；2、交齐首期购房款；3、有稳定合法的收入，有还款付息能力；4、提出借款申请时，购房者有不低于购房价款40%的自有资金；5、借款人同意以所购房屋及其权益作为抵押物；6、所购二手房产权明晰，符合当地市政府规定的可进入房地产市场流通的条件；7、所购房屋不在拆迁公告范围内。   2、贷款类别 
  根据国家最新政策和银行的信贷优惠情况，我市近期购买二手房贷款的情况如下： 
  A、商业贷款情况   B、公积金贷款情况 
答案三：
1、如果二手房已贷过款，通常你接手后只能贷同样数量的款（例如原业主尚有二十万贷款未还清，那么你最多也只能贷二十万，不管你现在是以什么价格作交易）。
2、如果二手房使用年限超过十五年（不同地方规定有些不同），通常银行不会再给贷款。
3、如果二手房的原业主已还清贷款或未向银行贷款，你可以贷款，因过程复杂，请先索取二手房的资料（向原业主索要资料复印件）再向当地银行咨询。
4、贷款还要考虑你的年龄，完成还款时你的年龄不应超过70岁。（例如你五十岁了，银行最多给你贷款二十年。）

45、自述
46、自述

47、卫浴三大件：洗盆,浴盆,坐式马桶. 

48、厨房五大件：洗刷池,吊柜炉台,料理台,抽油烟机.
49、定价方法是指企业为了在目标市场上实现定价目标，而给产品制定一个基本价格或浮动范围的方法，房地产企业的定价方法通常有成本导向定价、需求导向定价、竞争导向定价和可比楼盘定价法四类
房地产总体定价策略
房地产企业总体定价策略一般有三种：
1. 低价策略——采用低价策略，一般以市场占有率为其主要的目标，而营销利润往往为此要目标
2. 高价策略——采用高价策略主要目的是在短时间内获取暴力，而市场销售量和占有率可能无法提高
3. 中价策略——这种策略一般适用于房地产市场状况比较稳定的情况下，凡地产企业希望在现有的条件下保持其占有率
全程营销过程定价策略
房地产全程营销过程是指开发的楼盘或住区从预售开始到售完为止的全过程。全程营销策略一般有以下几种：
1. 低开高走策略：就是随着施工建筑物的成型和不断的接近竣工，根据销售的进展情况，每到一个调价时点，按预先指定的幅度调高一次售假的策略，也就是价格有计划的定期提高的策略
2. 高开低走策略：开发商在新开发的楼盘上市初期，以高价开盘销售，迅速从市场上获得丰厚的营销利润，然后降价销售，力求尽快讲投资资金全部收回
3. 稳定价格策略：这种价格策略是指在整个营销期间，楼盘的售价始终保持相对稳定的状态，既不大幅度提价，也不大幅度降价，一般适用于房地产市场比较成熟稳定的区域，房地产企业开发项目的销售量小或短期销售也可采用
时点定价策略
时点定价策略，是指销售价格为基准，根据不同的销售情况给予适当调整各单位出售价格的策略，主要有以下几种：
1. 折扣和折让定价策略，主要有现金折扣、数量折扣和职能折扣
2. 单一价格策略和差别价格策略
3. 用户心理定价法，有尾数定价策略、整数定价策略、习惯心态定价策略、首尾定价策略和满意定价策略

52、影响房地产价格的因素主要有：
1. 成本因素
2. 竞争因素
3. 产品差异
4. 地产商的发展目标
5. 法律、政策因素
53、商品房全权代理销售是目前常见的一种销售方式，它是指房地产开发商委托专营销售商全权代理销售其生产开发的期房或现房的经营方式。根据销售商是否承担双定义务，即“定期”和“定额”向开发商付款。全权代理销售又分为无风险包销和风险性包销两种。无风险包销属于一般包销，是指销售商根据开发商的定价组织销售，按销售情况向开发商付款的经营方式；风险性包销属于特殊包销，是指不论销售情况如何，销售商必须承担定期定额向开发商支付商品房保底价款义务的经营方式。
54、影响消费者行为的三个主要因素：
一是心理因素，除了由需要引起动机这一最重要因素外，还有知觉、学习和态度三个因素，知觉是指消费者感官直接接触刺激物所获得的直观的、形象化的反映，属于感性认识。
　　任何消费者购买商品，都要根据自己的感官感觉到的印象，来决定是否购买，所以对楼盘的包装、宣传是非常重要的；
　　学习是消费者在购买和使用商品的实践中，逐步获得和积累经验，并根据经验调整购买行为的过程，房屋作为一种耐用且兼有投资的特殊商品虽不等同于一般商品，但开发商开发创意、布局以及房屋质量的好坏，都是购买者学习的对象，消费者评价的优、劣对开发商的形象和信誉也有着非常大的影响，所以开发商应树立品牌观念，注重房屋质量，让消费者产生有利于己的态度。
二是经济因素，概括地说，影响消费者购买行为主要是经济因素和商品价格、消费者收入、商品效用、房屋的价格等。
三是社会文化因素，每个消费者都是社会的一员，他的行为不可避免地要受到社会各方面因素的影响和制约，消费者的购买行为受到社会阶层、文化和亚文化、相关群体、家庭等社会因素的影响。

55、定价策略是指企业为了在目标市场上实现自己的定价目标，所规定的定价指导思想和定价原则，定价策略应根据商品房本身的情况、市场情况、成本情况、消费构成、消费心理等多因素来制定，不同的房地产项目在不同的时间、不同的地点可采用不同的定价策略

56、关于已设定抵押权的商品房能否再出售
答：目前，商品房销售中存在销售已设定抵押权商品房的现象，为了解决此类问题，《办法》规定，房地产开发企业销售设有抵押权商品房的，其抵押权的处理按照《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》的有关规定执行。房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。

58、婚前财产是个人财产，不会因为结婚而变成夫妻共同财产
59、可以的，添加共有产权人。手续要一起签定一份协议，确定产权比例，共同签字、公证，然后到产权局办理产权证和共有人产权证。
60、所需提交的资料有：身份证明、户口本、婚姻证明、收入证明、抵押房产的房地产证及评估报告、贷款用途证明、银行规定的其它资料。
61、（1）不满18周岁的未成年人可以购买房产，完全可以成为不动产的所有权人。但由于其不是完全民事行为能力人，所以，其购买行为应由其法定监护人代理或经法定监护人同意后才能进行。
（2）根据《个人住房贷款管理办法》第4条的规定，个人住房贷款的贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人。因此，如果购房人仅是未成年人，其不属于个人住房贷款的对象，不可以申请贷款。
64、　1、 房屋维修基金：总房款的2%(高层3%)，文件依据：岳政办法(2000)14号;
　　2、 契税：90m²以下(含90m²)首套房1%(总房款);90m²——144m²以内(含144m²)首套房2%;144m²以上及非首套房4%;文件依据：财税(2010)94号、财税(2011)12号;
　　3、 印花税：5元/本，文件依据：湖南省人民政府令124号《印花税暂行条例》;
　　4、 住房登记证费：80元/套(非住宅550元/套)文件依据：湘价函(2010)186号;
　　5、 档案综合服务费：70元/户(自愿委托)，文件依据：岳市价行审(2012)2号，岳市价行审(2009)4号;
　　6、 国土证工本费：普通5元/本(个人)，特别证书20元/本，文件依据：湘价费(2003)42号。
　　以上为购房人购置商品房需交办证费用名目，如您在购置商品房时，开发商要求您交纳上述以外的办证费用，请您拨打12358价格举报电话，我局将安排价格执法人员对开发商违反价格政策的行为进行检查，以保护消费者合法的价格权益。
答案二：具体缴费项目及标准是： 1、维修基金：总房款的3%； 2、契税：144㎡以内（含144㎡）首套房2%，144㎡以上及非首套房4%； 3、测绘费：100元/户； 4、登记费：80元/户； 5、档案综合服务费70元/户； 6、印花税：5元/本； 7、转让手续费：3元/㎡； 8、价格调节基金：总房款的0.2%； 9、国土证：800元/户。

66、期房是可以转让的，但是必须要符合法定的条件并且履行法定的程序。
67、1、以出让方式取得土地使用权的，未按照出让合同约定支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书的 ；
2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
3、依法收回土地使用权的； 
4、共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
5、权属有争议的； 
6、未依法登记领取权属证书的；
7、在城市拆迁改造范围内的。
68、公共楼道属于业主共用部位，其产权归全体业主所有，根据有关规定业主（使用人）不得在物业公共部位乱堆放。如业主（使用人） 违反规定占用公共楼道，物业公司根据《物业管理服务合同》和《业主公约》的规定，有权进行劝阻和制止，要恢复原状并赔偿损失。
69、 前期物业管理，是指住宅出售后至业主委员会成立前的物业管理。 
前期物业管理是指房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效时止的物业管理。
70、物业管理公司对物业公共部位或公共设施不享有所有权，因此，物业管理公司没有权利允许广告公司在公共天台竖立广—告牌。物业管理公司如果未经业主大会同意，擅自许可他人利用小区公共部位，应承担侵权责任，其许可收益应当归全体业主共同所有。由此可见，开发商对楼顶没有处分权，物业管理公司也未经业主许可，所以开发商和物业管理公司擅自许可广告公司在天台竖立广告牌的行为已经侵犯了业主的共同所有权，应当承担相应的民事责任。
71、目前没有明文规定，但从行业惯例来看，开发商的空置房都交纳物业管理费，至 于交纳管理费的多少，按照《房屋使用、管理、维修公约》中确定的标准执行。
72、《物权法》第81条、82条规定：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。 对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。物业服务企业或者其他管理人，根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。
73、房屋产权性质有哪些种类 
根据测绘确权的相关规定，总共有8大类：   第一类：国有房产，即归国家所有的房产。 
  具体又分三个细类：(1)直管产、(2)自管产(3)军产。   直管产又分中央级公产、市级公产、区(县)级公产和拨用产。 
  第二类：集体所有房产，指城市集体所有制单位投资建造、购买的房产。 
  第三类：私有房产，包括中国公民、港澳台同胞、海外侨胞、在华外国侨民、外 国人投资建造或购买的房产以及中国公民投资的私营企业投资建造、购买的房产。 
  第四类：联营企业房产，指不同所有制性质的单位之间共同组成新的法人型经济实体所投资建造、购买的房产。 
  第五类：股份制企业房产，指股份制企业投资建造、购买的房产。   第六类：港、澳、台胞房产。 
  具体又分为合资产、合作产和独资产。 
  第七类：涉外房产，指中外合资经营企业、中外合作企业和外资企业、外国政府、社会团体、国际性机构投资建造合伙购买的房产，又分为中外合资、中外合作、外企产和外产。   第八类：其他产。凡不属于以上各类别的房产，都归在这一类。具体有四种：其他产、代管产、宗教产和社团产。 
  不同类型的房产在权属登记、产权转移等许多方面都存在差异，所面临的问题也不一样。 
75、不可抗力是一项免责条款，是指合同签订后，发生了合同当事人无法预见、无法避免、无法控制、无法克服的意外事件（如战争、车祸等）或自然灾害（如地震、火灾、水灾等），以致合同当事人不能依约履行职责或不能如期履行职责，发生意外事件或遭受自然灾害的一方可以免除履行职责的责任或推迟履行职责。
77、国有土地使用权有哪几种取得方式
(1)划拨国有土地使用权－ 土地使用权划拨：是指经人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿安置等费用后交付其使用，或者无偿交付其使用的行为。
(2)出让国有土地使用权－是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。出让金：是指出让的土地使用权价格。
(3)国家出资、入股国有土地使用权－是指国家以一定年限的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依照土地管理法律法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押的行为。
(4)国家租赁国有土地使用权－是指土地使用者与县级以上土地行政主管部门签订一定年限的土地租赁合同，并支付租金的行为。

78、房屋的所有权
　　答：是指对房屋全面支配的权利。《民法通则》规定，房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能，这也是房屋所有权的四项基本内容。

79、契税是在房地产权转移时向政府交纳的税金，是国家财政的一项税收。
80、房地产市场：
一级市场，是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场：
二级市场，是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易：
三级市场，是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易。
82、其实主流媒体也就那么几种：
平面媒体，包括单页、折页、报纸广告、夹报、户外广告、围挡、指示牌等
影视媒体，电视短片、飞播
电台广告，
还有车体广告。
答案二：　
　　A叫卖型（王婆卖瓜）

　　地产广告的创意要注意卖点的聚焦。

　　放大卖点，这种方式有点像是大街上小贩的做法，让消费者第一眼就见到价格。

　　地