房地产基本术语培训.doc

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房地产基本术语
今天我们来了解一下房地产和建筑方面的一些术语和专用名词，大家如有不清楚的话马上提出来，并做好笔记。
住宅分为：别墅、多层、高层，其中别墅又分为单体别墅和连体别墅，一般为二到三层。
①低层建筑为1-3层的房屋；②多层建筑是指4-7层的房屋；③高层建筑的划分为四类，各类的主要特征为：第一类，层数8-16层，建筑高度25-50m，结构形成一般为钢筋混凝土框架结构。第二类，层数为17-25层，建筑总高度50-75m,第三类，层数26-40层，建筑总高度最高达100m，第四类，层数在40层以上，建筑总高度超过100m，称为超高层建筑。8-18层为小高层，19层以上为高层。
建筑结构分为砖墙结构、框架结构、框架剪力墙结构、框筒结构和筒筒结构 。
其中：
l 别墅：一般为砖墙结构。
l 多层：一般为砖墙结构成框架结构
l 小高层：一般为框架剪力墙结构
l 高层；一般为框架剪力墙结构或框筒结构
l 超高层：一般为框筒结构，或筒筒结构
一个住宅楼的过程包括：开挖、基础、主体、封顶、外装修、内装修、竣工。
以下是各种名词说明：
n 占地面积：整个小区或工程包含的地理面积。
n 基底面积：建筑物整体在地面的正投影。
n 容积率：建筑面积与规划占地面积的比值，衡量一个小区密度的一个指针。通常不含地下室 。
n 绿化率；绿化面积在占地面积中所占的百分比。
n 日照间距；建筑物与建筑物之间的距离，它要满足一个比例的要求。
n 得房率：套内使用面积与建筑面积之比，这也是衡量楼盘的量化指针。
n 厅和房间的面宽（开关）：指 一个房间的宽度，是指墙中线至墙中线的距离。
n 中线：指墙的中间的一条线，到两个墙表面的距离都一样。
n 一砖墙，半砖墙：一块标准砖长为240毫米，高为53毫米，一砖墙指墙厚为240毫米，半砖墙指墙厚为120毫米。（不包括水泥砂浆和粉刷层）
n 层高：本层地面至上一层地面的高度，标准层高为2.8米。
n 楼层净高；本层地面至本层顶的高度，净高+楼板厚度=层高。
n 承重墙和非承重墙：承重墙指支撑着上部楼层重量的墙体，在工程图上为黑色墙体，打掉会破坏整个建筑结构；非承重墙是指不支撑着上部楼层重量的墙体，只起到把一个房间和另一个房间隔开的作用，在工程图上中空墙体，有没有这堵墙对建筑结构没什么大的影响。
n 房型：指几房几厅几卫几阳台。
n 动线：进门后，各个功能房之间的活动距离。
n 预制板与现浇板：预制板指预先按照尺寸统一制作的楼板，到时候在直接铺上去，这样可以使施工速度加快，造价低，但整体抗震性和抗渗性较差，厨卫一定不能用。现浇板指在施工现场直接用水泥浇筑的楼板，整体抗震性和抗渗性较好。
n 商品房：专门用以买卖的房屋。有产权保障，并可自由出租、抵押。
n 微利房：收益极少之住房，政府为解决低收入无住房者而兴建，有称解困房或住改房。
n 集资房：由单位统一征集各需要住房之客户资金，而建造之房屋，通常仅有一整栋的一张产权证，客户没有单独的产权证。
n 商住房：指既可用于住家使用，也可以用于办公的商品房。
n 办公室：用于办公的房屋。
n 住宅：用于居住的房屋。
n 别墅：已超过单纯居住的功能，兼带高级休闲之功能并独立的楼房，通常为三层以下。
n 套房：指单身或夫妻共处之小面积房屋，兼具客厅及卧室之功能，规划上必带厕所，或有兼带小厨房之规划。
n 工作室：小面积之办公场所，通常为一人公司所使用。新名词统称SOHO
n 工厂：生产、制造产品之特定场所。
n 楼中楼：上、下双层以相连成一户之房屋。
n 商场：出售商品之场所。
n 会员证：娱乐、休闲之特定项目的俱乐部证件，通常以金钱购买，作为高身份享受及保值用。
n 灵古塔：用以安置骨灰，供后代膜拜、祭拜之小面积单位，塔状之建筑主体。
n 透天厝：较别墅低档次之独栋房屋，通常错落于郊区，无成片规划。
n 高层：8层以上，一定带有电梯。
n 多层：7层以下，也有带电梯，一般不带电梯。
n 超高层：超过100米以上之建筑物，其单位面积之建筑成本较高。
n 独栋：独立式的房屋。
n 双栋：两户房屋并联在一起，具有一面公共墙的房屋。
n 品字型规划：建筑物成“品字型”结构之房屋或指三户相连一起的房屋。
n 集合住宅：指一层多户数集中之楼宇。
n 裙楼：指一建筑体底部较庞大之建筑体，通常用于办公室及商场。
n 塔楼：指某建筑群体较窄高之部分。
n 弹性空间：指可移动隔壁之室内空间，又通常用于办公室。
n 开放空间：一楼不作任何住家或商场，将空地用于休闲娱乐空间规划之大楼。
n 开放式设计：无隔断设计，利于空间感较广，如餐厅和厨房、客厅。
n 骑楼：有雨遮之一楼直道部分。
n 露台：指没有雨遮、有脚踏之二楼以上部分。
n 阳台：指有雨遮、有脚踏之面，没挡风墙之突出建筑体外部分。
n 外墙；指建筑物体表面。
n 内墙：指建筑体内竖面。
n 剪力墙：承受房屋重力的墙，不可任意敲打破坏。
n 砖墙：用砖砌成的墙。
n 隔间墙：用以隔断空间的墙。
n 石膏板：用石膏制成，用以装饰天花板的板块。
n 井筒：指大楼电梯、步梯、管道、公共厕所，茶水间集中的地方。
n 消防电梯：专门用以消防灭火之电梯，有抽烟排风之功能。
n 楼梯：供上、下楼方便的通道。
n 一丁挂、二丁挂：（砺砖）墙砖的一种，成长方形。
n 墙面砖：贴于外墙表面装饰用的砖，通常指的是二丁挂。
n 马赛克：外墙装饰用品的一种小砖。大约拇指大小。（正方形）
n 玻璃马赛克：用玻璃质地制成的外墙用砖。
n 玻璃帷幕：以玻璃质地制成的大面积外部装饰品。
n 水泥粉光：以水泥为底料，表面加粉刷的一种外墙处理方法。
n 花岗岩：一种较高级的装饰建筑材料。
n 大理石：高级建筑用料的一种。较花岗岩略逊。
n 外墙粉刷：指总体建筑物体的表面用涂料处理。
n 地砖：用作脚踏之材料。
n 地毯：地面用料的一种。
n 塑料地板：以塑料质地作成地面铺贴材料。
n 止滑地砖：一种地面砖，与表面层作凹处理，增加摩擦力，起到防滑作用。
n 底板：三楼之底板即为二楼之天花板。
n 墙板：二楼外墙砌毕即为二楼墙板完成。
n 卫浴三大件：洗脸盆、浴盆、坐式马桶。
n 厨具五大件：洗涤池、料理台、吊柜、炉台、抽油烟机。
n 隔局：单元内分割情况。
n 家具配置：于平面布置内增绘家具摆设，使客户一目了然。
n 通风：空气流动。
n 采光：获得光亮。
n 二房；面积为80 m2-120 m2的二房二厅。
n 小三房：面积为100 m2以下的房厅三室房。
n 标准三房：100-120 m2之间。
n 砖造：以砖为材料砌造成的房屋。
n 钢筋混凝土：内骨为钢筋，外部由水泥、砂、石搅拌浇注而成。
n 钢骨结构：柱子、梁皆为钢骨之构成，其柱以楼之间跨度较大，室内较易设计陈列家具。
n 基椿：承载建筑物重量之地下支柱。
n 挡土：因挖地基，恐影响周围土崩而特建造之地下室墙壁。
n 钻探：为了解地下情况而进行挖土取样的工作。
n 塔吊：工地上用以吊运材料的工具，可左右、前后移动。
n 工程电梯（临时电梯）：只可上下运行载材料，建筑建成后即行拆除。
n 模板：为浇注混凝土而钉制的木板。
n 绑钢筋：将钢筋用细的铁丝捆绑固定，不致浇灌混凝土时变形。
n 灌沙浆：即指浇灌混凝土。
n 社区大公摊：建筑物每户都会直接使用及间接使用的公共部分。
n 套内小公摊：本楼层住户直接使用及间接使用的公共部分。
n 抵押贷款：用房产证，土地使用证，做抵押，向金融机构借款的行为。
n 按揭贷款：以商品房预售合同为抵押，向银行借款。
n 封顶：指结构体完成。
n 交屋：交付房屋钥匙给客户使用。
n 土地使用证：准许某土地由所属使用的证明。
n 房屋产权证：用以证明房屋拥有权所属的证件。
n 建设规划许可证：用以证明此项建设符合规定并准许建造的证件。
n 面积误差：通常指数为 士1%，为不计算，买卖面积与产权证面积误差。（房管局来测量）。
n 滞纳金：指因甲方工程延误或乙方交款延误，赔偿之金钱。
n 建筑施工图：建筑施工方案图。
n 墨线图：指建筑物内部结构图示，销售之墨线图如墙柱皆涂黑以明显区隔空间。
n 设计图：报送政府审批单位之工程图。
n 座北朝南：指大厅正面朝向向南者。
n 一次性付款：客户将购房款一次100%支付完毕的行为（或预留5%-10%于交屋时缴交）
n 分期付款：客户将购房款分为几次支付的方式。
n 实用率：指房屋供给人们实际使用面积或购买的总面积之百分比。
n 楼地价：单位建筑面积地价—土地总价格与总面积比或土地单价与容积率比。
n 绿化率：绿化用地面积与红线内土地总面积比。
n 有效客户：有意向买房的客户。
n 销售率：某一时段内售出的房屋与总房屋数的百分比。
n 空屋率：某一时段内剩余的房屋与总房屋数的百分比。
n 诉求客源：主要针对客户层。
n 市场区隔：指产品不同类型，以此来回避市场供给量的排挤。
n 折扣：指在价格上给予优惠。
n 议价空间：讨价还价的价格差异距离。
n 平面价差：平面方位不同而形成的价格差异。一般南面高，西面低，相差10%。
n 立体差价：也叫楼层差价，指不同楼层价格的差异。
n 市调比较法：通过市场调查与其他项目比较的方法。
n 成本分析法：以成本费用为核心进行分析的方法。
n 收益还原法：以预定收益为核心进行计划的方法。
n 主打产品：主要推出的产品。
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