新房地产估价规范知识竞赛题1.doc

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1.单选题 【本题型共30道题】

1.成本法测算过程中，下列不应作为投资利息计算基数的成本项的是（　）。

A．建设成本
B．管理费用
C．销售税费
D．销售费用
2.房地产估价报告封面中要注明的注册房地产估价师，应写明的内容是（　）。

A．所有参加估价的注册房地产估价师的姓名和注册号
B．二名或二名以上参加估价的注册房地产估价师的姓名和注册号
C．所有参加估价的注册房地产估价师的姓名和其他估价人员姓名
D．所有参加估价的注册房地产估价师的姓名和估价机构法定代表人的姓名
3.运营费用率是运营费用与（　）的百分比。

A．潜在毛收入
B．有效毛收入
C．净收益
D．租金收入
4.估价假设条件中的未定事项假设，应说明（　）。

A．因估价目的的特殊需要、交易条件设定或约定，对估价对象状况所做的与估价对象的实际状况不一致的合理假定
B．对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项所做的合理的、最可能的假定
C．在估价对象的实际用途、登记用途、规划用途等用途之间不一致，或不同权属证明上的权利人之间不一致，估价对象的名称或地址不一致等情况下，对估价所依据的用途或权利人、名称、地址等的合理假定
D．在估价委托人无法提供估价所必需的反映估价对象状况的资料及注册房地产估价师进行了尽职调查仍然难以取得该资料的情况下，缺少该资料及对相应的估价对象状况的合理假定
5.假设开发法后续开发的必要支出，正确的是（　）。

A．动态分析法中折现前后续开发的必要支出应为假设其在价值时点发生的金额
B．当估价前提为自愿转让开发时，项目构成中应包括估价对象取得税费
C．静态分析法中后续开发的必要支出可为预计其在未来发生时的金额
D．动态分析法的项目构成应包括后续开发的投资利息
6.少林寺已被列入世界遗产目录，如果对其建筑物进行估价，宜采用估价方法是（　）。

A．比较法
B．成本法且测算重建成本
C．成本法且测算重置成本
D．市场法
7.房地产现状价值评估不应遵循的估价原则是（　）。

A．合法原则
B．价值时点原则
C．替代原则
D．最高最佳利用原则
8.运用假设开发法房地产估价时，在选择具体估价方法之后的首要工作是（　）。

A．选择估价前提
B．最佳开发经营方式
C．确定折现率
D．确定后续开发经营期
9.房地产变卖估价的价值类型是（　）。

A．快速变现价值
B．市场价值
C．现状价值
D．残余价值
10.房地产估价报告使用期限不宜超过（　）。

A．6个月
B．1年
C．2年
D．3年
11.估价假设中对土地用途、容积率等事项所做的合理与最可能的未定事项假定，其原因是这些事项（　）。

A．不符合相关规定
B．未明确或不够明确
C．未予以核实
D．估价资料不全
12.被征收房屋价值评估时，当被征收房地产为非征收原因已停建、缓建的未完工程且采用假设开发法估价时，应选择（　）前提进行估价。

A．业主自行开发
B．自愿转让开发
C．被迫转让开发
D．具体情况具体分析
13.房地产抵押估价报告，属于（　）。

A．鉴证性估价报告
B．咨询性估价报告
C．咨询意见书
D．项目建议书
14.估价作业日期，是指估价工作的起止日期，算起日时间应是（　）。

A．价值时点
B．现场查勘之日
C．评估测算之日
D．估价委托之日
15.关于房地产拍卖估价的说法，正确的是（　）。

A．价值类型可以是市场价值以外的其他类型
B．应不考虑被拍卖因素对价值的影响
C．应不考虑租赁因素对价值的影响
D．应不考虑已担保物权对价值的影响
16.关于假设开发法估价中运用动态分析法预测折现前的后续开发的必要支出和静态分析法预测的后续开发必要支出的金额对应时间的说法，正确的是（　）。

A．均为在未来发生时
B．均为价值时点时
C．动态分析法为预计其在未来发生时，静态分析法应为价值时点时
D．净态分析法为预计其在未来发生时，动态分析法应为价值时点时
17.当估价对象的实际用途、登记用途、规划用途之间均不一致时，政府或其有关部门对估价对象的用途没有认定或处理的，确定估价用途应依据的是（　）。

A．最高最佳利用
B．委托方意愿
C．估价目的
D．价值类型
18.房地产估价报告使用期限不宜超过（　）。

A．6个月
B．1年
C．2年
D．3年
19.房地产估价档案资料应保存至估价服务的行为结束且不得少于的保存期限是（　）年。

A．5
B．10
C．15
D．20
20.当为同一估价目的对同一房地产投资信托基金的同一房地产在不同价值时点的价值或价格进行评估时，应采用相同的估价方法，该估价原则称为（　）。

A．一致性和原则
B．一贯性原则
C．谨慎原则
D．可比原则
21.房地产估价中，评估估价对象价值或价格所遵循的基本途径和指导整个估价过程的技术思路称为（　）。

A．估价方法
B．估价程序
C．估价作业方案
D．估价技术路线
22.成本法估价中，除估价对象状况相对于价值时点应为历史状况或未来状况外，有关测算土地重置成本时土地状况和土地使用期限设定的说法，正确的是（　）。

A．土地状况为价值时点的状况，土地使用期限为自价值时点起计算的剩余使用期限
B．土地状况为土地取得时的状况，土地使用期限为自价值时点起计算的剩余使用期限
C．土地状况为价值时点的状况，土地使用期限为自价值时点起计算的法定最高出让期限
D．土地状况为土地取得时的状况，土地使用期限为自价值时点起计算的法定最高出让期限
23.被征收房屋存在抵押查封等限制，房屋征收评估其假设不存在抵押、查封限制条件下的价值，该假设属于（　）。

A．一般假设
B．未定事项假设
C．背离事实假设
D．不相一致假设
24.因估价目的的特殊需要、交易条件设定或约定，对估价对象状况所做的与估价对象在价值时点的状况不一致的合理假定指的是（　）。

A．未定事项假设
B．背离事实假设
C．依据不足假设
D．不相一致假设
25.对单套住宅进行区位状况调整时，调整的内容应该包括（　）。

A．地形
B．朝向
C．地势
D．地质
26.交付估价委托人的房地产估价报告，应由至少（　）名参加估价的注册房地产估价师签名。

A．1
B．2
C．3
D．4
27.关于表格形式房地产估价报告的说法，正确的是（　）。

A．当为成套住宅抵押估价或基于同一估价目的的大量相似的房地产批量估价时，估价报告应采取表格形式
B．当为成套住宅抵押估价或基于同一估价目的的大量相似的房地产批量估价时，估价报告可采取表格形式
C．表格式估价报告是简单或省略的估价报告
D．表格式估价报告与叙述式估价报告相比，不仅是形式上的不同，而且应包含的内容也有较大不同
28.估价报告封面不包括的内容是（　）。

A．估价报告名称
B．估价报告编号
C．估价作业日期
D．估价委托人
29.房地产估价中，最基本、最重要、最常用的一种价值类型是（　）。

A．市场价值
B．投资价值
C．现状价值
D．抵押价值
30.当被征收房地产为非征收原因已停建、缓建的未完工程且采用假设开发法估价时，应选择的估价前提是（　）。

A．业主自行开发
B．自愿转让开发
C．被迫转让开发
D．协同转让开发
2.多选题 【本题型共10道题】

1.在估价报告附件中，对估价对象实地查勘情况和相关照片的要求有（　）。

A．应说明对估价对象进行了实地查勘和实地查勘的注册房地产估价师
B．对无法进入内部进行实地查勘的，应说明未进入估价对象内部进行实地查勘及其具体原因
C．估价对象的相关照片包括估价对象内部状况、外部状况和周围环境状况照片
D．估价师对估价对象的实地查勘包括对其房屋安全、环境污染的鉴定与检测
E．对无法进入估价对象内部进行实地查勘的，可不包括估价对象内部状况照片
2.房地产抵押估价，应区分（　）。

A．抵押贷款前估价
B．转贷估价
C．抵押贷款后重估
D．续贷估价
E．以上都不正确
3.制定房地产估价规范的主要目的包括（　）。

A．规范房地产估价活动
B．统一房地产估价程序和方法
C．保证房地产估价质量
D．方便国际交流
E．加强房地产估价师管理
4.房地产开发直接成本包括（　）。

A．土地成本
B．建设成本
C．管理费用
D．销售费用
E．投资利息
5.关于已出租抵押房地产的未设立法定优先受偿权下的价值的说法，正确的有（　）。

A．合同租金低于市场租金的，应为出租人权益价值
B．合同租金低于市场租金的，应为承租人权益价值
C．合同租金高于市场租金的，应为出租人权益价值
D．合同租金低于市场租金的，应为无租约限制价值
E．合同租金高于市场租金的，应为无租约限制价值
6.房地产估价报告的“致估价委托人函” 内容应包括（　）。

A．实地查勘期
B．估价目的
C．价值类型
D．估价结果
7.下列哪些估价方法适用于批量估价（　）。

A．基准地价修正法
B．假设开发法
C．标准价调整法
D．多元回归分析法
E．价差法
8.比较法估价中，建立比较基础的内容包括（　）。

A．统一财产范围
B．统一融资条件
C．统一税费负担
D．统一交易时间
E．统一房地产状况
9.新修订的《房地产估价规范》中的其他估价方法，除增加了价差法外，还包括（　）。

A．标准价调整法
B．多元回归法
C．直线回归分析法
D．修复成本法
E．损失资本化法
10.关于比较法估价中选择可比实例的说法，正确的有（　）。

A．可比实例应从交易实例中选择且不得少于3个
B．可比实例的交易方式应与估价目的相同
C．可比实例成交日期与价值时点相差不得超过2年
D．可比实例成交日期与价值时点相差不宜超过1年
E．可比实例的成交价格应为正常价格
3.判断题 【本题型共10道题】

1.土地的价值应包括土地及其所有地上附着物的价值。（　）

Y．对
N．错
2.标准价调整法和多远回归分析法都需要确定估价的区域范围和房地产种类，并对范围内的所有被估价房地产进行分组。（　）

Y．对
N．错
3.重建成本也称为重建价格。建筑物重建成本的内涵是在价值时点重新建造与旧建筑物完全相同或具有相同效用的新建筑物的必要支出及应得利润。（　）

Y．对
N．错
4.国有土地上房屋征收预评估，为确定征收补充费用服务，并可根据需要，代替国有土地上房屋征收评估。（　）

Y．对
N．错
5.房地产分割、合并估价，应分别以房地产的实物分割、合并为前提，并应分析实物分割、合并对房地产价值或价格的影响。（　）

Y．对
N．错
6.成本法估价时，对包含土地和建筑物的估价对象，应根据估价对象状况和土地市场状况，选择合估路径或分估路径，对工业类房地产应优先选用房地分估路径。（  ）

Y．对
N．错
7.比较法估价需要将可比实例状况与估价对象状况进行比较，如果两者不同，应对可比实例的成交价格进行房地产状况修正。（　）

Y．对
N．错
8.抵押估价中，直接评估划建设用地使用权下的法定优先受偿权下的价值，应按最高使用年限评估。（　）

Y．对
N．错
9.市场租金与市场价格比较，一个是租赁价格，一个是买卖价格，除此之外，两者内涵相同。（　）

Y．对
N．错
10.估价时价值时点应根据估价目的确定，均应精确到日。（　）

Y．对
N．错
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