科学的旅游规划流程.doc
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4、、人文、自然环境都会产生深刻的影响。北京山合水易规划设计院解析,每一个项目都是从无到有,涉及到众多方面利益,需要科学规划,精心设计,严格监控施工质量,尽职尽责的做好项目的开发建设的管理工作。一、开发分期 北京山合水易规划设计院解析,旅游项目从投资兴趣产生到项目建成交付使用,必须经历一个完整的开发过程。这个过程由若干个环节组成,每环节相对独立,却不孤立存在,它们之间相互联系,环环相扣。在整个工作流程中,各项工作必须遵守客观规律的基础上形成先后次序,不可人为逆转或任意颠倒先后次序。 根据旅游行业特点和项目开发建设的客观实际情况,可以把旅游项目开发建设过程划分为三阶段五期。按时间分为开工准备、工程建
5、设、开业运作三个阶段;按具体的工作内容分为:投资决策与合同签订期、管理架构与运作策划期、开工准备与政府审批期、资金运作与建设工程期、开业准备与运作期,五个工作期各自独立,却又相互起承,形成一个完整的工作流程。 二、投资决策投资商对一项旅游资源或项目感兴趣,到决定进行旅游投资,需要一个投资决策的过程,这一过程中,最重要的是对旅游资源的评价、及对旅游项目开发价值的评价。有关旅游投资评价,见附件旅游项目投资评价纲要。投资商在与旅游资源控制方签订合同前,要对的旅游资源进行投资评价。一般可以聘请旅游投资专家,通过初步的资源、市场、交通、环境、政策考察之后,提交一份旅游项目投资预可行性研究报告或旅游项目投
6、资价值评价报告,以作为决策依据。 三、合同签定 目前统一的旅游法没有出台,旅游资源的管理权由各部委及地方政府控制,导致旅游项目开发面临很大政策风险。地区差异和法规修改,将对旅游项目开发产生重要影响。旅游项目开发,一般都涉及到风景名胜区、自然保护区、重点文物保护单位、森林公园、地质公园、甚至世界自然与文化遗产。对于这些资源,都有完全不适应市场经济发展要求的、非产业化的法律法规,对旅游投资商十分不利。旅游特许经营权是投资商必需合法控制的核心,其中包括门票收益权、项目开发与招商权、核心土地购买权等几个方面。如何签订合同,并要求政府负责配套设施建设(特别是交通、水电等),是非常需要经验和技术的。合同签
7、订的同时,需划定红线,确定项目的开发用地和建设用地。 四、架构管理 合同签定后,应立即着手组建开发管理团队,并建立开发运作的管理构架与管理制度。开发管理,应包括前期工作、建设管理、开业运营三方面。这三方面是完全不同的工作,不可能由同一批人全部顺序完成。因此,应着眼于人力资源培养,设立前期工作部、工程管理部、景区管理部三个业务部门。他们的职能分别为:前期工作部:负责项目开工建设前的准备工作。主要工作内容:委托旅游投资顾问公司进行市场调研;委托旅游产品策划机构进行产品策划;委托规划设计单位对工程项目进行规划设计;编撰文件向政府相关部门报批、向社会招商等。 工程管理部。以项目经理为首的工程管部,负责
8、建设准备工作和工程施工期间的管理工作,保证工程按设计要求和合同要求完成。 景区管理部:负责景区开业营销策划,办理开业手续,落实景区运营必备的人、财、物,提高景区的经济收益和社会影响力。 五、产品策划及项目运作划项目开发的主要人员到岗,资金到位后,应及时启动项目策划工作。项目策划不是旅游规划。项目策划包括旅游产品的策划及项目开发运作的策划,主要解决主题定位、市场定位、游憩方式设计、收入模式、营销模式、运作模式、盈利估算、投资分期等等问题。必需聘请专业的旅游项目开发咨询顾问公司,提供旅游项目总体策划报告及旅游项目开发运作计划。内容格式参见广西程阳八寨旅游总体开发策划简析(第一期旅游研究)。为了与国
9、债申请、政府资金申请、银行融资、战略投资人及子项目投资人招商引资等方面的工作全面配合,应编制旅游项目建设可行性研究报告。 六、规划、设计北京山合水易规划设计院解析,兵马未动,粮草先行,规划设计是建筑开工前的重要工作。项目策划完成后,或与此同步进行,应该聘请专业机构,编制旅游总体发展规划,或者直接编制控制性详细规划,可以包含部分需马上动工的区域的修建性详细规划。旅游规划不是简单的建筑工程规划它包括投资计划、社会效益、环境保护等许多内容。读者可参阅北京市平谷县旅游总体规划。 国家对旅游规划和建筑设计都实行资质认证制度。国家旅游局先后公布了旅游规划设计单位(详细名录见国家旅游局网站)。规划、设计的基
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