房地产业税收筹划操作案例分析和技巧.doc
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4、 兴邦房地产开发公司是主要从事居民住宅及商业用房开发,城市配套设施建设,以及欧式装饰、园林绿化等业务的股份制企业,拥有自己的建筑施工队、营销公司、广告公司、装修公司。每年居民住宅及商业用房开发量在10万平方米以上。公司注册资金5亿元,每年销售收入10亿元左右,属于政府甲级房地产开发企业。 通过对兴邦房地产开发公司财税情况的分析,税务顾问从以下方面拟订了税收筹划方案: 1资金筹措的纳税筹划 兴邦房地产公司对资金的需求量较大,如何筹措资金,对公司的经营发展起着至关重要的作用。从税收的角度考察,不同的筹资方式公司所承担的税负是不同的。 (1)通过金融机构融资。兴邦房地产公司新开发一个项目,需要资金1
5、500万元。如果企业选择向银行贷款,按年利率8%计算,每年需支付利息120万元,该利息费用可以税前列支,因此采用银行贷款方式融资,对公司利润的影响额是120万元,即采用银行贷款融资可以为公司节税39.6万元(12033%)。 (2)通过发行债券融资。对于上述项目,如果兴邦房地产公司经批准发行债券融资,债券年利率为10%,则通过债券融资对公司利润的影响额为150万元,即采用发行债券融资可以少缴纳税金49.5万元(15033%)。 2收入确认的税收筹划 兴邦房地产开发公司对外签订了一份分期收款销售房产合同,合同中商品房总价款400万元,分4次付清,首期付款40%。首期付款后,即把商品房所有权转让,
6、如果此时确认收入,应交营业税4005%=20(万元)。如果按分期收款确认收入,第一次应交营业税40040%5%=8(万元),以后3次分别应交营业税40020%5%=4(万元)。虽然两种方法确认收入都是交营业税20万元,但采用分次确认收入可以延缓纳税时间。 国税发200383号国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知规定:对于采取分期付款方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的,按实际付款日确认收入的实现。 3土地增值税的筹划 兴邦房地产开发公司商品房销售收入为1.5亿元,其中普通住宅的销售额为亿元豪华住宅的销售额为5000万元。税法规定的可扣除
7、项目金额为1.1亿元,其中普通住宅的可扣除项目金额为8000万元,豪华住宅的可扣除项目金额为3000万元。 如果不分开核算,兴邦公司应缴纳土地增值税为: 增值率(增值额与扣除项目金额的比例)为(1500011000)11000100%=36%,因此适用30%的税率,应纳土地增值税=(1500011000)30%=1200(万元)。 如果分开核算,应缴纳土地增值税计算如下: 普通住宅:增值率=(100008000)8000100%=25%,适用30%的税率,应纳土地增值税=(100008000)30%=600(万元); 豪华住宅:增值率=(50003000)3000100%=67%,适用40%的
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