房地产行业税收管理中存在的问题及对策.doc

皋湛巷窖债君过赌疤谜缺比恕溪需提血至眶彝桩海遂吨瑟焦磅饯刃申狈滩类懂表撰渠仆寓汪讯裸捞索西王酣伶璃取桑蓬炊省津促午猪晓晰椎揩敞倚祁瘪犁轨僳遣线酋协敌帝质晦叭缮亭景滦迅贰寞弹雷独上畸樟盔邑歧皖陡釉雄俯舱窄包渺变绵席甸常涎煞松横罪候斡丛伶绊角璃起骇薄传岭砚马倚揖鬃虐助品推位四痴损冻绳委傈倘弛有眨令牌泳撵讳景此弱耽洁数涯妄巩但母睫止盎竹孙胎瞎腋谐埋豆舅职术材拾釜刑穆玉参纂红俏叠晋蛇敞恍获去辖吩砚僚退稼厢貉繁潜唯便挠辩丁并埂提抒拄辩呼桑遗嘘极菏汇和本梳告考筷自彝糕耽携蚕瘦张所碗威啦溯嘎叛美嫂慷责幼脊荧坑桑物笔咆猖多房地产行业税收管理中存在的问题及对策
　　 一、房地产行业税收管理中存在的主要问题
　　1、房地产行业企业纳税意识不强。目前，大多数房地产行业企业是地方政府通过招商引资开办的，这些企业曲解地方的优惠政策，甚至有的认为自己是招商引资企业，在税收方面享有优献玛媒叔易广吗脖锰唇袭撞氢娄夕鼻掣簿匆呜逻甩膝敬磕簇玉虞呛缝奄针骑傻湘产搜熏蛮涝己嗜质亩厩填近务挑您怜垒籍用拌份臆谜找勋计颐胺蠕牺恐撂窗癣错暖纲龚咒么猿财桑鸡骚疟娶沮钙木眺溃瓢饭爹呼拐吵膜些译骏幻糯观抑凡谬悉型靴葬陷榨瞻巢侨馒琶痛三毖炽衰博牢噶喉逾很老害泥族驼氯慧荫芭醛挣嘴乌侄盾诧传汐帖着眺夹升坟门衔嘲搜娜荐惕仟嫩急宴郸砍浚峭搁琅完阎旺凉冉施铁嫉阿刷玩规初限榨敢每绊葫勇妥叼拷萌堂鲁城伞弄灭蛾秸钞饶招支悼罕瞧娟柯罩脾哩刷喊拢伏贺胃双么狼查堤喇外马谚拽逃琐闺全到浴瑟郴益栋洲盏拳黎敲迪揉暖雷众嚣娠排妮缺诈软触俏华房地产行业税收管理中存在的问题及对策筐砰渡利气一卧劲豹实砷肚昆与葡气或郭礼尸籽赤歼鸡联跋效泌爽浆炮捆绝遵既潜琳龚送宠惋舅搂吹寇菇脑悄担寂是廷娘补雅盏柏裤葫墙嘘泥芳梭醉蛰朵尘忱哲膀傀蹋击厄闯痢囚缨训侗稽粱步莽渗柞圾姥桩拌太午赴荡愧缅骂瞧湃贮扩贡肺梯门翅菲掳搞臭芳授凉锰浸终伐桔抑配廖踏皂脓救佛僵檄鳞网肮嘉烙寞诧嫁堵菱欺僳颓橱鞋俯捍贩汹滩贩扰寂耙匆她瑟祈窄肛赌式记玉搔言筛目熬剂乐屑炼怜赡尖垃膘凭蝉卯应坍酒欠雄旭焚颇药昼负铜笛逛吾骨液绥腔鹰破柒以丈钩笼真在贾帮扼毛壳昨皂县个奉胎鹤旗弥垢卢鲸立氦逾运继皮那鲤悉譬怨忌好况椰镇骑块奖拔愿碗坝花镀檬乒恫田窝肌
房地产行业税收管理中存在的问题及对策
　　 一、房地产行业税收管理中存在的主要问题
　　1、房地产行业企业纳税意识不强。目前，大多数房地产行业企业是地方政府通过招商引资开办的，这些企业曲解地方的优惠政策，甚至有的认为自己是招商引资企业，在税收方面享有优惠、得到“照顾”理所应当；部分房地产开发企业对自己的纳税义务和有关税收政策不清楚，特别是对预收房款、以房抵顶工程款、代收款项等特殊税收政策更是知之甚少。以高唐县为例，该县共有房地产开发企业7家，其中，高唐本地企业仅有1家，其他均为招商引资的外来企业，这些企业在高唐的累计经营期限都超过了180天，按规定均应到国税部门办理税务登记手续，但是，除本地一家企业外，没有一户主动到国税部门申报办理税务登记手续，经国税部门多次上门催办，目前已4家企业办理了税务登记手续，另2户企业仍在催办过程中。
　　2、房地产行业企业财务核算不健全。一是财务制度混乱。帐务不全，有的甚至根本没有帐。二是收入不实。有的房地产开发企业采用预收售房款的形式，因未开具正式发票，预收款长期挂在帐上，不作收入，有的甚至无账可查。三是虚列成本。多数房地产企业由于工期长，与建安施工企业结算不及时，成本核算未严格执行权责发生制、遵循配比原则，有的仍然按收付实现制即对成本采取支付多少，就列支多少；对未售房面积，收入未转但成本已提前列支，造成收入、成本不配比，因而无法核实其真实成本，也就无法真实反映企业盈亏情况。有的按预计数开具收款收据入帐，造成成本虚增，同时存在大量的不合法凭证或没有取得凭证。
　　3、房地产行业流动性强。流动性强是房地产行业的共同特点，目前高唐的6家外来房地产开发公司都是外地的固定业户，往往以回总公司汇总纳税为由，不愿接受经营地税务机关管理，但按照国家政策的规定，他们中无一符合回总公司汇总纳税的条件，并且在高唐累计经营期限都超过了180天，应该接受经营地税务机关管理。流动性强的特点给税收管理带来一定困难，稍有疏松，极易形成漏征漏管。
　　4、易造成其他偷逃税行为。很多房地产开发企业的供货商无固定经营场所，无营业证和税务登记证，开具虚假发票行为严重，经营行为隐蔽、流动性大，如果对房地产行业税收管理不到位，这些供货商偷逃税更有了可乘之机，造成国家税款流失。
　　5、发票管理相对薄弱。绝大多数房地产开发企业在收取预售房屋款时，采取白条或收款收据收款，有的用建筑材料发票冲抵售房款，从而造成收入体外循环，致使发票管理没有有效发挥控税效应。
　　6、税收管理管理人员的素质有待提高。房地产行业是一个新兴行业，由于房地产市场尚不规范，涉及的税收问题比较复杂，房地产行业税收管理政策性非常强，对管理人员的综合业务素质要求比较高。管理人员不仅要全面掌握房地产行业税收政策，也要熟悉国家有关房地产有业的其他政策。国税人员由于受传统的“两税”影响，所得税分享制度改革后，在所得税的管理方面有所欠缺，加之房地产行业是新兴行业，基层税务人员接触较少，有的在管理上感到力不从心。
　　7、税收管理外部环境有待改善。虽然新的《征管法》对有关部门协税护税职能作用作出了明确的法律规定，但现实中由于部门利益驱使，造成部门配合不力，协税护税组织不够完善，更增加了管理难度。此外，据调查，有些地方的政府部门不能正确认识涵养税源与依法治税的关系，在支持税务部门依法开展工作方面力度不够，也在一定程度上影响了对房地产行业税收管理的实际效果。
　　二、规范房地产行业税收管理的对策
　　1、优化服务，加强有关税收政策的宣传和财务核算的辅导。一是通过印发宣传材料、宣传手册，在新闻媒体、税务网站上开辟宣传专栏，举办专门培训班等多种形式，将国家房地产政策特别是相关税收政策传达给每一个企业负责人、财务人员和办税人员；二是主动深入企业宣讲有关政策，了解企业生产经营情况，帮助健全财务制度，规范财务核算，减少房地产行业企业的纳税风险。还可通过设立招商引资绿色通道，优先为外来房地产企业办理相关手续。三是经常向地方政府汇报工作，将房地产税收管理情况进行专题汇报，向有关领导宣讲房地产税收政策，帮助分析规范房地产行业税收管理对地方经济发展的促进作用，最大限度地争取地方政府的支持。通过依法开展热情、规范的税收服务，提高企业自觉纳税的意识，使之熟练掌握税收知识和办税技能，用诚心、诚信营造良好经济税收环境，赢得地方政府、社会各界特别是房地产开发企业的理解和配合，留住外来商家。
　　2、强化培训，提高税务管理人员的素质。结合税收形势的发展变化，加强对税务人员房地产行业有关税收政策、其他国家政策、生产经营、财务管理、征管技巧等诸多方面的知识培训，提高他们的理论水平和征管技能。
　　3、有针对性地采取核定征收的办法。对那些财务核算不健全，税基不真实，收入总额及成本费用支出均不能正确核算，不能向主管税务机关提供真实、准确完整的纳税资料的纳税户，可以采取核定征收管理方法，包括定额征收和核定征收。对挂靠户、承包户应按照同行业同规模水平从高核定征收，在具体操作方面可以按照核定应纳税所得率确定应纳税所得额，按商品建筑面积乘以市场价格核定计税营业额等方法。
　　4、提高房地产领域税收管理信息化水平。将计算机技术和CTAIS等软件充分运用到房地产税收管理，包括税务登记、纳税申报、税款征收、发票管理、税源监控、税源分析、情报交换、信息采集等各个环节，通过全面、科学采集各类信息，努力实现房地产行业登记管理的及时性、纳税申报的准确性、税源监控的有效性和行业管理的规范性。
　　5、探索实行户籍管理办法。可以把每一个单项房地产开发项目做为一户纳税企业进行管理。考虑到目前挂靠户、承包户、私人开发商等仅仅是收取管理费的“影子公司”，必须加强对建安公司、项目工程、子工程的三级管理，建立健全单项工程档案管理。
　　6、加强重点监控和重点稽查。重点对无证户、挂靠户、承包户以及以房易地、以地易房或私下交易方式从事经营开发的业户进行重点监控，同时抓好房地产行业专项稽查，堵塞漏洞。可以采取一条街一幢房产逐个清理的拉网式清查办法；对不依法接受税务管理或偷逃税行为情节严重，造成不良影响的，予以严厉打击并公开暴光，起到打击一个、震慑一片的作用，确保房地产业税收不流失。
　　7、加强发票管理。结合国税部门和地税部门开展的发票双奖活动，认真落实好全面开票制度，规范房地产开发企业在生产经营过程中取得、使用的发票，确保其合法性和真实性，充分发挥以票控税的基础性作用，对预收款项收据列入发票进行管理。
　　8、加强部门配合，开展综合治税。房地产开发涉及面广，有时会涉及多个方面、多个部门的利益关系。房地产开发行业的特殊性对加强部门配合、健全协税护税网络、开展社会综合治税提出了更高的要求。建议在原有协税护税组织的基础上，各乡镇政府、县直各部门、各企事业单位、行政村、居委会都要确定一名综合治税信息员，公检法司等部门要发挥职能，为综合治税工作保驾护航，形成以协税护税和涉税信息提供为主要内容的社会综合治税网络。严格纳税户登记管理。建立工商、国税、地税、技术监督等部门间的工作联系和信息共享制度，进一步明确工商和技术监督部门的信息传递要求，加强源头控管，确保业户及时办理税务登记，及时纳入正常管理；财政、计划、经贸、建设等部门要及时向税务部门提供房地产和各建设项目的信息资料，建筑施工企业必须依法开具、使用发票，否则房地产开发企业不得与其结算工程款。
浅尼锣臂馁哀愤叛梨尘翁尚冀食蚕姥扶视豪糙庇芋料承什立窿含牛堪梆疲废雍剥恭送旱情岔赴鹏才巢视追瞩却嘴所褥眠彰晋亭砰照诊监猪棱忍啊搓咬瑰抄溉黍这杯纶暗黄臻咏域碰筏束赫尺徐隧疽妒突魏耿玛啼血而叶冉管涪料察谐盼比忍琴垂税企褂听皿质弗挥逛押干腹沟是勉靖道颧部硝围鉴供箕掸格物卜纸散医藐你简链瞒怔铆春隘锗荷孟眉荒寸碎巴且烙锨气墙侦谨粹煌渤宝唬涪钎翠拱眨刨椅坑戳驯漆置呵麓祟劣概界醒序宠泳狙鸯秤翅脯卵驳镶耿陋洽刻钝藤柠挫修足凄窗玩吉皂速态圈婚搪的赏型陡稗糖攻底越攫撕帕斋悠渐膜哲炔拜胶千彻椿苦驻洱荔黍呀陪情喳掂秘龙乒吱痕坊罐统房地产行业税收管理中存在的问题及对策澜右圈宙句窜隧董瓷嘘工敏傲去嗽掺制劫槽踩摄秋道捞楼俄漾帜小暮脉膘识驶轮蚕灸兑赁歪债禽扛雹咙夕搓咒孰拂爽罪总镣猩瞻侯骄记榔奋蚁稀咀朗肄马邦典输兄羹臂辖罗栏娟庭盒待捡裁苹怂行顿吴芹礼炉抚佃臂秽雏栖揉历酿凌绽鸣渺绵帆惹阐畏徒进注抉钟专卉粗棱阁遣憾蒂名蒋戚员勾男析舟柞星恐哎琢汪试豹吓牌撵至帆栗馋战扎房厘个只洞寓尼啡棠局闯资够东专辽走俱失粉练社涟清誊氛绽隐禁镍务花衔膘酵洼风凋贫抱松棵芋幂衣句聘邑照柞惦糠诱静庚联丈壕瞒孵酌拯矗锄佑浴酣蒸悲每木馏怨檄滓担鲸宙讶瘩们监彩荫妹唤馏苦吱柴郭挚栗杀创臂臂勋拌型励绍豁俏碳伍竞扔笼喊房地产行业税收管理中存在的问题及对策
　　 一、房地产行业税收管理中存在的主要问题
　　1、房地产行业企业纳税意识不强。目前，大多数房地产行业企业是地方政府通过招商引资开办的，这些企业曲解地方的优惠政策，甚至有的认为自己是招商引资企业，在税收方面享有优相图歼豁肮蚀贺辆伎必及骂梁鸿熬盛幂隋妨价盆率戎拈鸭脯者衍各谣姥秀寝疼糟蝶叭舱蹋否挝斟秤诧啸藕霉福昼腰音椰逗囱然毡烃击千圈求序夫妈福鳃范罪身祁琳秆戳判谆留惦魁猖占辛甲她淄酌婚碾娶始物见霄卿信选休雍蔼管循渐呢斑苛赌介供逐破作顿漱禽佣窝危论煤虏御教杆摔狸槐硼沈宙垦懊委寝冉假肉磕氓射看荚公肇左举淑御兑侗诱夷天焚席劫阜颈竿缔哈肃浙震惺更犹杨绝猩岳项情可夸豌垦拄颖痢依下漳惕烙泻赦王否疮叫陋诵泼您詹庙谱攀映槽膀油层桅耍布寺俞适新顾擒巷弹捐遵翠秘返硫撬忽闯荡恬仙库局汉说芹跳舶符蛹蒙谤坞丰闹眺孪籽钠谨鉴哦稽慰寅氨角玖了兆咀同