房产税规范管理工作流程.doc

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房产税规范管理工作流程

目 录

一、房产税岗位职责及对口处室
二、房产税征管工作的总体思路
三、房产税管理要求及流程
四、房产税管理关键点
五、房产税核定征收工作程序
六、房产税税收优惠政策管理

一、房产税岗位职责及对口处室：负责房产税法律、法规、规章和其他规范性文件的贯彻落实；按照管理权限，负责房产税优惠政策及其他涉税相关事项的审核、审批、上报；组织开展房产税核定征收工作；负责分管税种的调研工作。市局对口处室是税收管理一处。
二、房产税征管工作的总体思路：以组织收入为中心，以“信息化管税”为切入点，大力做好征管软件的深度应用，在深化管理上下功夫，重点抓好房产税管理中的热点、难点问题，突出重点税源精细化管理，不断提升分税种规范管理工作的科学化、专业化、精细化水平，提高税收执法规范和税收执法风险防范能力。
三、房产税管理要求及流程
1、房产税管理的基本要求：
（1）登记户数与房产信息一一对应，实现对房产税缴纳情况的全面比对，提高应税申报面
（2）建立标准化、规范化的基础征管电子档案及相关纸质资料
（3）规范房产税核定征收
工作体现：根据“大集中”系统对符合要求的进行房产税税种鉴定。
2、日常管理
纳税主体存在问题：
企业用地属法人或股东所有，使用的房产也属于法人或股东所有，因产权未变更，企业无法在账簿上记载，但企业在申报缴纳房产税时，往往以企业名义采用远程申报缴纳房产税，
有的属于租赁，基层单位为了便于管理、提高申报率，估价作为自有房产管理。
房产税计税依据存在问题：
我市应税自有房产大多数无建设工程许可证，导致纳税人不能正确核算房产原值；出租房产租金价值明显偏低，租赁合同真实性差；
企业生产规模大，职工人数人数多，但登记房产面积小，房产原值低；
大部分企业账面无房产原值，一是无合法票据入账；二是无合法手续，自建较多；三是使用非流转集体土地较多，房产无法入账。企业在申报时自行填列原值缴纳房产税，部分企业房产价值明显偏低。
具体措施：（一）征收单位根据征管资料情况，房产信息录入房产税外围管理系统，按照要求完成房产税外围系统软件数据的补充修改工作（约600条原值、租金为零）；
（二）各单位应在每季度申报入库结束后，登记数据与申报数据进行比对，于申报期结束后30日内，将柜台手工申报的明细申报数据录入外围系统的申报库中；
（三）主管税务机关对房产税纳税人，未按会计制度规定在“固定资产”科目内记载房屋原价的，对没有房产原值或者房产原值明显不合理的，实行核定征收，对房屋出租人不申报租金收入或申报不实的，核定其租金标准，对房产税计税依据的特殊情形，按规定办理；
（四）主管地方税务机关在每一申报期结束后，与税务登记户比对 。
四、房产税管理关键点
1、已办理税务登记的正常经营的企业，有税申报面要由现有的36%达到70%；
2、房产税收入增长30%。
具体要求（过程控制）：季度申报结束后根据“青岛地税综合业务平台—税种管理—房产税管理”和“青岛地税综合业务平台—综合查询”进行监控分析。
五、房产税核定征收工作程序
1、原值的核定：
（一）纳税人未按会计制度规定在“固定资产”科目内记载房屋原价的，主管地方税务机关有权按规定核定其房产原值；
（二）对没有房产原值或者房产原值明显不合理的，主管地方税务机关有权比照同类结构、同等地段的房产价值进行核定。
2、租金的核定
对房屋出租人不申报租金收入或申报不实的，主管地方税务机关可以核定其租金标准。其具体方法是：
以纳税人实际出租的房屋建筑面积和适用的租金标准计算出应税租金收入。
房屋的租金标准由地方税务机关按下列程序进行核定：核定房屋所在地段等级、类别租金标准的依据：
1.房屋座落地的繁华程度；
2.房屋结构；
3.房屋用途；
4.房屋新旧程度。
纳税人应在收到《核定征收房产税纳税人基本情况表》后10个工作日内，填好该表并报送主管税务机关。《核定征收房产税纳税人基本情况表》一式三联，主管税务机关和县税务机关各执一联，另一联送达纳税人执行。
　　2、主管税务机关应在受理《核定征收房产税纳税人基本情况表》后20个工作日内，分类逐户审查核实，提出鉴定意见，并报县税务机关复核、认定。
　　3、县税务机关应在收到《核定征收房产税纳税人基本情况表》后30个工作日内，完成复核、认定工作。
纳税人收到《核定征收房产税纳税人基本情况表》后，未在规定期限内填列、报送的，税务机关视同纳税人已经报送，按上述程序进行复核认定。
六、房产税税收优惠政策管理
　（一）、房产优惠项目及政策依据
一、法定免税项目
　　下列房产免征房产税：(条例第5条)
　　(1)国家机关、人民团体、军队自用的房产；
　　(2)由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；
　　(3)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；
　　(4)个人所有非营业用的房产；
　　(5)经财政部门批准免税的其他房产。
　　二、机关事业单位和社会公共事业
　　1、国家机关、人民团体、军队自用的房产，免征房产税。(条例第5条)
　　2、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产，免征房产税。(条例第5条)
　　3、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产，免征房产税。(条例第5条)
　 4、学校、医院、托儿所、幼儿园免税。
　　企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产，免征房产税。(［86］财税地字第8号）
　　纳税人用作学校、医院（医务室）、疗养院、幼儿园、托儿所的房产免征房产税。（鲁政发[1986]119号）
对国家拨付事业经费和企业办的各类学校、托儿所、幼儿园自用的房产，免征房产税。（财税［2004］39号）
5、疾病控制、妇幼保健等卫生机构和非营利性医疗机构自用的房产，免征房产税。营利性医疗机构的房产，免征房产税3年。(财税［2000］42号）
6、从2000年10月1日起，对政府部门和企事业单位、社会团体以及个人等社会力量投资兴办的福利性、非营利性的老年服务机构，包括老年社会福利院、敬老院、养老院、老年服务中心、老年公寓、老年护理院、康复中心、托老所等，其自用的房产，免征房产税。(财税［2000］97号）
7、对批准从事采集、提供临床用血的血站，自用的房产，免征房产税。（财税字［1999］264号）
8、对由主管工会拨付或差额补贴工会经费的全额预算或差额预算单位，可以比照财政部门拨付事业经费的单位办理，即：对这些单位自用的房产，免征房产税。（国税函发[1992]1440号）
9、对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行（含国家外汇管理局）所属分支机构自用的房、土地，免征房产税、城镇土地使用税。（国税函[2001]770号）
10、自2009年1月1日至2011年6月30日，对向居民供热而收取采暖费的供热企业，为居民供热所使用的厂房及土地继续免征房产税、城镇土地使用税。（财税[2009]11号）
11、由财政部门拨付事业经费的文化单位转制为企业，自转制注册之日起，对其自用房产免征房产税。文件执行日期，2009年1月1日至2013年12月31日（财税[2009]34号）
三、个人用房
1、个人所有非营业用的房产，免征房产税。(条例第5条)
2、农民居住用房产，免征房产税。(国税发［1999］44号）
　　3、个人以标准价向单位购买公有住房，以及通过集资、合作建房等形式取得住房，用于自住的，免征该住房个人出资部分的房产税。(［92］财综字第106号)
四、土地房屋租售
　　1、对经国务院批准成立的中国信达、华融、长城和东方等4家资产管理公司及其分支机构回收的房产，在未处置前的闲置期间，免征房产税。(财税［2001］10号)
　　2、对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税。但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。(国税发［2003］89号)
3、对中国东方资产管理公司接收港澳国际(集团)有限公司的资产，免征房产税。对港澳国际(集团)所属内地公司在清算期间自有的和从债务方接收的房产，免征房产税。(财税［2003］212号)
　　4、自2004年8月1日起，对军队空余房产租赁收入暂免征收房产税。（财税［2004］123号）
　　5、从2000年11月1日起，对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带销户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征房产税。(财税［2000］125号）
6、从2001年1月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房，房产暂减按4%的税率征收。（财税［2000］125号）对个人出租住房，不区分用途，在3％税率的基础上减半征收营业税，按4％的税率征收房产税，免征城镇土地使用税，自2008年3月1日起执行。（财税〔2008〕24号）
　　7、从《金融机构撤销条例》生效之日起，对被撤销金融机构及其分支机构(不包括所属企业)，清算期间自有的或从债务方接收的房产，免征房产税。(财税［2003］141号)
8、廉租住房、经济适用住房建设的税收政策。对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租廉租住房的租金收入，免征营业税、房产税。廉租住房、经济适用住房经营管理单位为县级以上人民政府主办或确定的单位。上述与廉租住房、经济适用住房相关的新的优惠政策自2007年8月1日起执行，文到之日前已征税款在以后应缴税款中抵减。（财税〔2008〕24号）
9、对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4％的税率征收房产税。自2008年3月1日起执行。（财税〔2008〕24号）
　　五、科研
　　1、对主要从事应用基础研究或向社会提供公共服务的非营利性科研机构自用的房产，免征房产税。(国办发［2000］78号）
2、对经国务院批准的原国家经贸委所属242个科研机构和建设部等11个部门所属的134个科研机构，以及经科技部、财政部、中编办审核批准的国务院部门(单位)所属社会公益类科研机构中，转为企业的科研机构和进入企业的科研机构，从转制注册之日起，5年内免征科研开发自用房产的房产税。(财税［2003］137号)
　　(1)对经国务院批准的原国家经贸委管理的10个国家局所属242个科研机构和建设部等11个部门（单位）所属134个科研机构中转为企业的科研机构和进入企业的科研机构，从转制注册之日起5年内免征科研开发自用房产的房产税政策执行到期后，再延长2年期限。
(2)地方转制科研机构可参照执行上述优惠政策。参照执行的转制科研机构名单，由省级人民政府确定和公布。
3、科技企业孵化器税收优惠（财税〔2007〕121号）
（1）科技企业孵化器（也称高新技术创业服务中心，以下简称孵化器）是以促进科技成果转化、培养高新技术企业和企业家为宗旨的科技创业服务机构。自2008年1月1日至2010年12月31日，对符合条件的孵化器自用以及无偿或通过出租等方式提供给孵化企业使用的房产、土地，免征房产税和城镇土地使用税。
（2）享受本通知规定的房产税、城镇土地使用税以及营业税优惠政策的孵化器，应同时符合下列条件： (一)孵化器的成立和运行符合国务院科技行政主管部门发布的认定和管理办法，经国务院科技行政管理部门认定，并取得国家高新技术创业服务中心资格；(二)孵化器应将面向孵化企业出租场地、房屋以及提供孵化服务的业务收入在财务上单独核算；(三)孵化器内提供给孵化企业使用的场地面积应占孵化器可自主支配场地面积的75％以上(含75％)，孵化企业数量应占孵化器内企业总数量的90％以上(含90％)。
（3）本通知所称“孵化企业”应当同时符合以下条件：(一)企业注册地及办公场所必须在孵化器的孵化场地内； (二)属新注册企业或申请进入孵化器前企业成立时间不超过2年；(三)企业在孵化器内孵化的时间不超过3年；(四)企业注册资金不超过200万元；(五)属迁入企业的，上年营业收入不超过200万元；(六)企业租用孵化器内孵化场地面积低于1000平方米；(七)企业从事研究、开发、生产的项目或产品应属于科学技术部等部门颁布的《中国高新技术产品目录》范围，且《中国高新技术产品目录》范围内项目或产品的研究、开发、生产业务取得的收入应占企业年收入的50％以上。
（4）本通知所称“孵化服务”是指为孵化企业提供的属于营业税“服务业”税目中“代理业”、“租赁业”和“其他服务业”中的咨询和技术服务范围内的服务。
七、人防系统
1、为鼓励利用地下人防设施，对外商投资企业利用人防工程中的房屋进行经营活动的，可比照《关于检发<关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定>、<关于车船使用税若干具体问题的解释和暂行规定>的通知》（财政部税务总局[1986]财地税字008号）的有关规定，暂不征收房产税。（国税发[2000]44号）
2、凡经人防部门批准、单独修建、符合人防设施要求的地下人防设施，暂不征收房产税。凡结合地面建筑修建、虽经人防部门批准、具有人防设施功能，但与主体建筑不可分割的地下建筑物，应与主体建筑合并计算征收房产税。（鲁地税函[2003]236号）
八、鼓励就业
安置残疾人就业的单位（包括福利企业、盲人按摩机构、工疗机构和其他单位，不包括个人），凡同时符合规定的条件，并经过有关部门认定后，其自用房产和土地均可申请减免房产税和城镇土地使用税。
安置残疾人就业的单位，同时符合以下条件并经过有关部门的认定后，均可申请享受房产税、城镇土地使用税的税收优惠政策。
　 （一）依法与安置的每位残疾人签订了一年以上（含一年）的劳动合同或服务协议，并且安置的每位残疾人在单位实际上岗工作。
　 （二）月平均实际安置的残疾人占单位在职职工总数的比例应高于25%（含25%），并且实际安置的残疾人人数多于10人（含）。
　 （三）为安置的每位残疾人按月足额缴纳了单位所在区县人民政府根据国家政策规定的基本养老保险、基本医疗保险、失业保险和工伤保险等社会保险。
　 （四）通过银行等金融机构向安置的每位残疾人实际支付了不低于单位所在区县适用的经省级人民政府批准的最低工资标准的工资。
　 （五）具备安置残疾上岗工作的基本设施。
　　安置残疾人就业的单位应向主管地方税务机关申请房产税和城镇土地使用税减免，由县（市、区）地方税务机关负责审批。
　　经审批符合减免税条件的纳税人，应按月计算实际安置残疾人员占在职职工总数的平均比例并于每一申报期前报请地税部门核准。主管地税机关应按照管理权限明确专人负责审核并逐月确认应享受的减免税额，经核准后的减免税额方可在申报时进行减免税申报。当年累积三个月不符合减免税条件的，取消其次年享受房产税、城镇土地使用税优惠政策的申请资格。
　　本通知所述“残疾人”，是指持有《中华人民共和国残疾人证》上注明属于视力残疾、听力残疾、言语残疾、肢体残疾、智力残疾和精神残疾的人员和持有《中华人民共和国残疾军人证（1至8级）》的人员。本通知自2008年7月1日起执行，山东省地方税务局《关于福利企业房产税和城镇土地使用税征免有关问题的通知》（鲁地税函[2000]277号）、《关于福利企业征免房产税和城镇土地使用税问题的补充通知》（鲁地税函[2005]134号）停止执行。 (鲁地税函[2008]102号) 
九、特定项目
　　1.经鉴定，对毁损不堪居住的房屋和危险房屋，在停止使用后，免征房产税。(［86］财税地字第8号）
　 2.基建工地为基建施工建造的各种临时性房屋，在施工期间，免征房产税。(［86］财税地字第8号)
　 3.纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税，免征税额由纳税人在申报缴纳房产税时自行计算扣除，并在申报表附表或备注栏中作相应说明。、纳税人房屋大修停用半年以上需要免征房产税的，应在房屋大修前向主管税务机关报送相关的证明材料，包括大修房屋的名称、座落地点、产权证编号、房产原值、用途、房屋大修的原因、大修合同及大修的起止时间等信息和资料，以备税务机关查验。具体报送材料由各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局确定。（国税函[2004]839号）
　4.在未开征地区范围之内的工厂、仓库，不征收房产税。(［86］财税地字第8号)
　 5.工商行政管理部门的集贸市场用房，不属于工商部门自用的房产，按规定应征收房产税。但为了促进集贸市场的发展，省、自治区、直辖市可根据具体情况暂给予减税或免税照顾。(［87］财税地字第3号)
　　对集贸市场用房按下列原则掌握：对简易市场的房屋，可继续给予免税照顾，对新建的缴繁华的市场用房按规定征税。具体划分由市、地地方税务局确定。（鲁地税地字[1996]3号）
6.加油站罩棚不属于房产，不征收房产税。以前各地已做出税收处理的，不追溯调整。(财税〔2008〕123号)
7.从2001年1月1日起，对邮政部门坐落在城市、县城、建制镇、工矿区范围以外，尚在县邮政局内核算的房产，在单位财务中能划分清楚的，不征收房产税。(国税函［2001］379号)

（二）、房产税审批项目工作程序
1、房产税和城镇土地使用税困难减免有关审批事项
一、申报条件
纳税人有下列情形之一且利润总额为负数的，视为纳税有困难，在本市行政区域当年应纳税额内，按减免金额不超过纳税人当年度实际发生的亏损额原则，对其经营自用的房产和土地，可酌情给予减免房产税和城镇土地使用税：
（一）因自然灾害、意外事故等不可抗力，导致纳税人发生较大损失，正常生产经营活动受到较大影响的；
（二）为净化环境、有效保护资源而兴建的污水、垃圾、污泥收集处理场所的；
（三）从事文化、体育活动的纳税人，因承担政府指定公益服务事业项目的；
（四）专门用作会展活动的展览馆、会展中心等的；
（五）经青岛市企业改革和组织结构调整领导小组或区（市）有关部门认定的关闭企业、停产整顿企业，导致房产、土地闲置在半年以上的；
（六）国家税务总局和山东省地方税务局规定的其他情形。
二、审批权限
纳税人缴纳房产税有困难的，须提出书面申请并提供相关情况材料，报主管地方税务机关审核后，年减免税额在十万元以下的，由市征收局，各分局、各市地税局依法审批；年减免税额在十万（含）元以上的，层报市局依法审批。
纳税人缴纳城镇土地使用税有困难的，须提出书面申请并提供相关情况材料，报主管地方税务机关审核后，层报市局依法审批。
三、办理要求
纳税人申请减免税时，应当提交以下材料：
（一）纳税人的书面减免税申请报告（写明纳税人基本情况，减免税年度的主要经济指标、申请减免税依据或理由、申请减免年度及税额等），纳税人申请减免年度的财务会计报表（资产负债表，损益表）；
（二）纳税人申请减免税的房地产产权证（或者其他权属证明）复印件；
（三）有关部门出具的证明材料；
（四）主管地方税务机关要求提供的其他资料。
纳税人报送的材料应真实、准确、齐全。需层报市局审批的，主管地方税务机关应上报减免税正式文件和减免税情况汇总表（包括企业名称、减免税种、金额、减免期限、销售收入、利润、减免原因等）。
四、申报时间
（一）符合困难减免条件的纳税人，应自缴纳房产税和城镇土地使用税年度终了之日起三个月内，向主管地方税务机关报送上一年度减免税书面申请及相关资料；根据《国家税务总局关于印发〈税收减免税管理办法（试行）〉的通知》（国税发〔2005〕129号）第七条的规定，对以前年度未申请减免的纳税人，自文件下发之日起三个月内申请办理困难减免事宜。
（二）各基层局接到纳税人的减免税申请后，应当对申请材料认真审核，在规定的时限内转报或做出审批决定。
（三）各基层局对符合房产税和城镇土地使用税困难减免且应上报市局审批的，须在每年的四月底前集中上报，市局按规定集中公示、审批；对受理以前年度的困难减免且应上报市局审批的，应在受理期限终了后的三十日内集中上报市局。
我局审批房产税和城镇土地使用税困难减免实行集体审议制度。为加强审核、审批工作，主管税务机关相关审核、审批人员要对纳税人的申请按照政策规定进行认真审核落实，并形成审核、审批工作底稿。工作底稿主要内容应包括：审核实施情况、金额、数量、申请事项是否符合税收政策规定（应详细注明适应的相关税收政策条款）、初审意见、复审意见等，有关人员签字后连同企业申请资料一并保存。
2、备案类管理
为加强后续管理，掌握和了解资产损失扣除情况，对企业自行计算扣除资产损失，企业应参照《企业财产损失说明报告》、《企业财产损失税前扣除（备查）表》、《企业财产损失明细表》要求的相关内容，保留好有关资产会计核算资料和原始凭证及内部审批证明等证据，将自行计算扣除资产损失的相关情况在财务部门登记、存档、以备税务机关日常检查。
（三）、房产税备案项目工作程序
纳税人享受备案类项目,应提请备案，原则上备案项目实行一年一备案制度，经主管地税机关登记备案后，自备案之日起执行。
纳税人未按规定备案的一律不得享受税收优惠。
主管地税机关应实行一窗式受理服务，在受理纳税人备案项目时，应向纳税人出具《减免税备案项目受理通知书》，7个工作日内完成登记备案工作，对符合规定的，向纳税人出具《税务事项通知书》，告知纳税人执行；对不符合规定的，向纳税人出具《税务事项通知书》，告知纳税人不执行。《税务事项通知书》应有《税务文书送达回证》。
附件 房产税备案项目资料
一、房产税备案项目及报送资料明细
⑤各税务所（服务中心）审查意见。
备案期限：
2、安置残疾人员的企业房产税：
（1）经民政部门或残疾人联合会认定的纳税人，出具上述部门的书面审核认定意见；
（2）依法与安置的每位残疾人签订了1年以上（含1年）的劳动合同或服务协议，并且安置的每位残疾人在企业实际上岗工作；
（3）为安置的每位残疾人按月足额缴纳了企业所在区县人民政府根据国家政策规定的基本养老保险、基本医疗保险、失业保险和工伤保险等社会保险。纳税人为残疾人缴纳社会保险费缴费记录(按每人统计2009年缴纳明细)；
（4）定期通过银行等金融机构向安置的每位残疾人实际支付了不低于企业所在区县适用的经省级人民政府批准的最低工资标准的工资；
（5）具备安置残疾人上岗工作的基本设施；
（6）其他资料。
①各税务所（服务中心）审查意见
②安置残疾人员花名册(其中应注明出生年月、入厂时间、工种安排、残疾类别、残缺部位、月工资收入、劳动合同签订情况、投保情况、监护人等事项)
③安置的残疾人员残疾证原件及复印件(原件审查后退回)，每页10份，正反两面复印。
备案期限：年度终了后3个月内
二、纸张规格装订顺序及要求
1、减免税报批资料全部为A4纸大小。企业附报的各种报表、证照等资料必须全部折成A4纸大小。
2、按照资料的序号顺序进行装订。
3、减免税资料一式三份，纳税人一份，主管税务机关一份，市局一份。
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