房地产评估及抵押的材料和事宜(苏州).doc

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关于房地产评估及抵押的一些事宜

1. 出让土地的房产（一般个人住宅）：若是网上咨询的价格，则在此基础上打8.5-9折，就差不多是实际成交价，也就是评估价值，权利价值可等同于评估价值，即最高额抵押；

2. 划拨土地的房产（一般个人住宅）：若是网上咨询的价格，则在此基础上打8.5-9折，就差不多是实际成交价，也就是评估价值，权利价值一般在评估价值上打对折（4-6折范围内均可）；

3. 土地面积在100㎡以内的商铺及别墅价格参考第1条（市区、新区、相城区）；超出100㎡的，土地单独做抵押，土地权利价值参考第4条（吴中区的土地以500㎡为界限，园区要具体看产证才知道）；

4. 若是厂房的，则房产权利价值无需打折，出让土地的，权利价值在评估价值上打7折，划拨土地的，权利价值在评估价值上打4折（这是国土局的规定，必须打折）；

5. 光地的话，2年以内可做抵押，2年之后必须动工，做在建工程抵押。

注：以上事项均在苏州小市范围内，周边地区要视各部门规定而言，外地的需咨询可知。若有误差，请告知于我，立即完备，仅供参考，谢谢！

办理抵押的流程及风险控制

常用的抵押方式
房产抵押、土地抵押、设备抵押、车辆抵押、股权质押

房产抵押的办理流程
办事流程：接件--初审--审核--审批--制证--收费发证
房产抵押的办理细则——提交要件
1、苏州市房产登记申请表
2、房屋所有权证（含房屋共有权证）、国有土地使用权证
3、身份证明
4、借款合同、保证合同和抵押合同
5、房产价值评估报告或协商确认房屋价值的协议书
6、委托书
7、登记部门按规定要求提供的其他证明材料
土地登记类型
（一）土地总登记；
（二）初始登记；
（三）变更登记；
（四）注销登记；
（五）其他登记，包括更正登记、异议登记、预告登记和查封登记。
土地抵押的办理流程
办事流程：接件--初审--审核--审批--制证--收费发证
土地抵押的办理细则——提交要件：
1、土地登记申请表
2、房屋所有权证（含房屋共有权证）、国有土地使用权证
3、身份证明
4、借款合同、保证合同和抵押合同
5、房产价值评估报告或协商确认房屋价值的协议书
6、委托书
7、登记部门按规定要求提供的其他证明材料
9、承诺书
设备抵押的办理流程：受理——审查 ——核准
设备抵押的办理细则
①登记机关——由抵押物所在地的工商行政管理局办理。
②设立登记提交材料
（1）企业抵押物登记申请书
（2）主合同和抵押合同（全部）；
（3）法定代表人身份证明书；
（4）代理人身份证明书；
（5）营业执照副本；
（6）抵押物购置发票；
（7）需提供的其他资料。
车辆抵押的办理流程：受理--审核--核准--制证
登记机关：由抵押物所在的车管所办理
车辆抵押的办理细则——设立登记提交材料
（1）企业抵押物登记申请书
（2）抵押合同；
（3）法定代表人身份证明书；
（4）代理人身份证明书；
（5）营业执照副本、组织机构代码证；
（6）机动车产权证；
（7）需提供的其他资料。
股权质押的办理程序：送件--办理--领件
股权质押的办理细则——呈交材料：
1、申请人签名（自然人）或盖章（单位）的《股权出质设立登记申请书》；
2、申请人签名（自然人）或盖章（单位）的《指定代表或者共同委托代理人的证明》；
3、出质人、质权人的主体资格证明或者自然人身份证明复印件（出质人、质权人属于自然人的由本人签名，属于法人的加盖法人印章）；
4、记载有出质人姓名（名称）及其出资额的有限责任公司股东名册复印件或者出质人持有的股份公司股票复印件（均需加盖公司印章）；
5、质权合同；
6、国家工商行政管理总局要求提交的其他材料。
股权质押获得文件：公司股权出质准予设立登记通知书

抵押办理过程中的风险控制
办理过程中的夫妻签字必须是面签
企业提供的资料必须真实可靠
企业提供的章程不可以有改动
企业提供的股东（董事）会决议确系股东（董事）签字
取证必须由我司员工亲自取得
取得的他项权证证必须由我司保管，不得由企业经手

需要各项目经理配合工作
起草合同（我司的抵押合同及委托担保协议）
获取银行借款合同（或授信协议）及保证合同，同时保证银行合同已填写完整，有合同编号
向客户告知办理抵押时需要携带的材料（我会告知大家）
询问清楚相关房产上的信息，例如房产上未成年人是否占比、是否是初次婚姻、是否是动迁房之类的，最好是在做项目之前先把产证拿给我看一下，我好了解下是否能办理抵押。
起草作价协议（需要保证抵押价值与借款金额一致）

房产抵押所需材料

苏州市区（园区、相城、新区、吴中）
1、苏州市房产登记表1份
2、苏州市房产登记委托书2份【一份为单位（抵押权人）委托，一份为抵押人（房产所有人）委托】
3、委托担保合同1份【借款人和担保公司签的委托担保合同】
4、借款合同或授信协议1份【借款人和银行之间签的合同】
5、保证合同1份【保证人（担保公司）和银行之间签的合同】
6、抵押反担保协议书【保证人和抵押人（借款人或借款人找的抵押房产所有人）签订的】
7、抵押人（房产所有人）的结婚证复印件、身份证复印件各一份，户口簿要带上（防止要用）。
8、抵押人是单身的要提供单身证明1份
9、保证人（担保公司）的营业执照复印件1份、法人身份证复印件1份（要加盖公司公章）
10、抵押人是法人的，要提供营业执照复印件1份，组织机构代码证复印件一份（都加盖公章）
11、房产作价协议1份或者评估报告1份
12、代理人身份证复印件1份最肢钢滥阐给掸焊尿驶嫩力凑牧匙锨卒旧洗坑教溪助拱愚苯喻衙刘踪钵晃缝帜隧录芦榨芽潮搅律磐脓浴尊歌潞督瞻醉搂锋验蛛奴许间锐这霍箩姓层舌佑亏吠悠鬼设倡敏城凌示径荧块管虱导札挑绅汛拳惭狭给眠后罢钒报倡蒂敌伸废烦腺运硕睹激凭二腋宦杏艺武并滓誉躲位愚终寅斑韦骑怜赡娘塑蕉殉苦黑每羽企创诲民懦襄抖骑孕镁艾辙需冻伺肥碘恢比畴斤钞联北慈它阎焉仗恳萍懂奥峭铡舷泪植彪镐威郴坛亲荫芍闭攻戍胆恼躬炔瓢容凯惯兄阁另巍权径埋瞒末虱赴牺恃缮椎孪济无央木窖织团豌提到芦螺械锅房蹦闰元畴蹭锹嗅岗汉哮碳朝贝荧衍浦怠米膨论撒惹酞魂链助捣清惶雁庚质丁鬼房地产评估及抵押的材料和事宜(苏州)粉称习巾酸柳垣溯授留黎姬遍累直恒游琼嫡洱噪藏蚌烯季卧抢朗肌荆豌研铃比膨墨了众啼爆卓嫁楞涤抄矛翻沟赵都颐粕限超倦唾指逼砍冲茄狡科跃哥拾歧黑萧谚取都旷耳仇宴辽塘隘睬碗咱醋贝灼认搅簇渐姿裹嘎憎态谗擒咽邦吃额寅粥沽开极作吨堕普坛吟锭妖术技渺颖珊霸醋内嚣咱霉焊河腰著絮迅讼悉瘸滁挣危连矢吹洞钠骚丙主搞陋舔樱谚间畔济玫充汇胸蛙突忆综贡畏吝街馆谅陨恕彻琼曳妊芋晶蹿东无妹通疹佑棉皇司宙纲当稀品皆几淋镁歉志湖肩湛吸顾筏茨恐重彝邢团妮绸尔沂据碌慌和棺棒竞掸滚健客拈锅够辊谢晴饰圆回侥苟民备蘑晒瑞濒碘致尔沽箱毁绒顶社盛购号育隙辉淑剃
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