论房地产市场营销.doc
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4、房地产市场营销房地产市场营销是房地产开发企业成败的关键,在当前竞争激烈的形势下,房地产市场营销已经成为越来越多的房地产开发商是非常看重的问题。中国房地产营销行业的逐渐兴起和蓬勃发展,加速了房地产的循环发展。从一开始的一无所有发展到了现在的无处不在,可以说,市场营销观念的形成以及各种营销方式的使用,是房地产业蓬勃发展的一个见证。现代房地产市场营销已不再是单纯的推销工作,而是企业以满足市场需求为中心的整体经营活动,要从研究市场人手组织房地产投资开发经营活动,因此创新的营销模式应势而出,房地产营销进入整合营销时代。所以房地产市场营销涵盖面广,包含丰富的内容。房地产市场营销是使房地产品进入市场、转换为
5、现金的经营活动,是连接土地和房屋产品生产者和消费者的纽带。市场营销一词最早出现在1942年,克拉克出版的市场营销学原理中提出了市场营销的概念。公共对市场营销的定义有三种。其中菲利普科特勒对市场营销所做的定义被大众所广泛的接受,“市场营销是个人和集体通过创造产品和价值,并同别人进行交换,以获得其所需所欲之物的一种社会和管理过程。”随着市场经济的高速发展,市场营销的定义已经不再是是简单的营销理念,而是具体到了某个行业领域的营销理念。一,房地产市场营销的定义(一) 房地产市场营销的定义房地产营销是市场营销的一个重要分支。房地产营销与其他营销,是个人和集体通过一系列的活动,特别是一些有创意的活动,与其
6、他的个人和集体的交换产品和价值,以实现其商业目的的一种社会过程。因此,房地产营销的本质是基于为出发点,消费者对各类房地产的需求,企业通过提供有效的的住房、办公楼、商业建筑、工厂和其他建筑及相关服务,以满足生产和生活的消费者的需求。企业经营活动的物质和精神的需要,获得一定的利润。与一般商品市场相比,房地产市场的主要特点是其特殊的交换对象,房地产市场的对象是房地产的物质实体和依托实体权利的物质,因此,房地产市场有其自身的特点,营销的一般原理可以在房地产领域得到很好的利用。现代营销理念已经从商品交换过程发展到以商品交换为核心的各项相关活中,涵盖所有方面的生产和经营。市场营销作为一门独立的学科,在经济
7、发达的国家从十九年代开始变得更加成熟,在我国则是在二十世纪80年代中在很多行业得到广泛的应用。(二)房地产市场的特征由于房地产市场营销是一个企业面向房地产市场的经营活动。因此,我们必须充分认识房地产市场的特点,从而有效地管理和组织市场营销活动。作为整个市场体系的一部分,房地产市场主要有以下特点:1. 房地产市场的股权交易市场。由于房地产的不可移动性,使房地产市场的对象其实是附着在每一宗房地产实物上的权益。交易对象可以是房地产的所有权(包括占有权,使用权,收益权和处分权),也可以是部分所有权。不同的产权交易,形成了市场交易中不同性质的的交易行为。2房地产市场是区域性市场。由于房地产的不可移动性,
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