房地产开发项目管理的重点及难点分析.doc

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房地产开发项目管理的重点及难点分析
李伟， 固安九鼎建筑集团有限公司
摘要：由于我国地产经济起步较晚，运作时间不长，相较于国外房地产项目管理而言，其是存在一定差距的。就我国房地产行业整体运作历程来看，由于其管理经验不足，所以目前尚未能构建出一套系统的、行之有效的管理模式。本文主要对房地产开发项目管理的重点及难点进行了分析探讨。
关键词：房地产；开发项目；管理重点；难点分析
引言
房地产项目管理包含于工程项目管理，是其中的一项重要内容。房地产项目的管理者对房地产项目的建设和使用的过程中进行全方位的管理，主要通过系统工程的点、理论和方法来实现，使得房地产项目中的生产要素得到优化配置。成本是企业项目管理中的核心环节，贯穿于施工组织与管理全过程的系统工程，而成本管理则由多项内容构成，其中含有工程的估算和概预算、成本计划、支付计划、成本控制、工程款项结算和审核。
一、房地产开发项目管理及其在房地产开发中的应用
房地产开发项目管理的目的是高效率的实现项目目标，项目管理是以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，在开发项目建设的全过程，按照其运行的规律，建立有效的计划、协调、组织和控制的管理系统。房地产的项目管理是一套复杂的管理体系，是以房地产企业、监理公司为主，各参建单位参与的管理系统，融合了项目管理的实践经验，系统的项目管理理论又为建设工程的项目管理提供了理论工具，使建设工程的项目管理日益科学化和系统化。房地产项目管理包括工程项目质量管理、项目进度管理、成本管理和工程合同、资料、安全、市政配套等多项管理。项目质量、项目进度和项目成本是整个项目管理的核心内容，也是工程项目管理的重点和难点。要把三者的关系进行很好的处理，难度很大，需要各方面人才的共同配合与合作，对整个的过程进行全面的设计、协调和控制，才能把项目做好，满足客户的需求，实现企业的盈利目标。
二、加强投资项目质量控制
质量控制的任务关键所在就是及时发现施工过程中施工工艺是否满足设计要求和合同规定，同时通过检查、绘制施工作业流程图和动态过程控制图，加强开发项目建设的施工过程质量控制。房地产项目部强调并建立全面、全员、全过程的现场管理模式，尤其要强化领导层的质量意识，保证合同质量目标的实现。领导层管理意识的强弱，是决定能否实现合同质量目标的关键。在这方面经常召开工程部经理会议，研究部署对施工单位如何采取有效措施加强质量控制和安全管理，如何调动监理人员的积极性进行现场质量检查与验收。加强投资项目质量控制的具体措施如下：
1、对施工单位和监理部现场管理人员的岗位资格进行严格审查，凡是人员资格配备不齐备或不相称的，要求施工单位或监理部及时改正，并撤换相关人员。
2、认真查阅图纸和施工规范，对设计图纸中平立剖面图及土建与水电暖中有矛盾地方，对工程质量和工程造价影响较大的分项及工序材料，工程部多次并及时和设计单位联系和沟通。主要通过设计变更、技术核定单和工程部通知、会议纪要的形式加以修正。
3、工程部对工程施工中使用的原材料、半成品及机械设备的质量进行严格检查和控制，所有用于工程的材料（包括工程部供应的材料和施工单位自行采购的材料），在使用前必须先送有资质的检测的单位进行复试，并将复验报告、出厂合格证及出厂检验报告及进场材料报监理部和工程部检查验收合格后方可使用，否则，一律不得进入施工现场和用于工程上。对于工程中使用的主要机械设备（如塔吊、提升机、电动吊篮、脚手架等）同样也需进场复试检测和报验。
4、在安全控制方面主要对“三宝”（安全帽、安全网、安全带），“四口”（楼梯口、电梯井口、预留洞口、通道口），临边（建筑物四周、阳台、屋面等），模板和支架、临时用电，机械设备等安全情况进行日常巡查及定期和不定期的检查。发现问题要求施工单位及时整改。
5、完善监理制度
5.1完善监理制度，提高监理水平
一是拓宽监理领域，发展全能监理，实施全方位、全过程监理；二是加强对监理单位的资质管理，建立公平有序的监理市场；三是适当提高监理取费标准，制止监理企业恶性竞争；四是加大培训教育力度，提高监理人员的整体素质。
5.2明确监理单位与建设单位、承建单位的关系
建设单位与监理单位的关系是平等的合同约定关系，是委托与被委托的关系。监理单位所承担的任务由双方事先按平等协商的原则确定于合同之中，监理委托合同一经确定，建设单位不得干涉监理工程师的正常工作。监理单位依据监理合同中建设单位授予的权力行使职责，公正独立地开展监理工作。
5.3建设单位协调、监督与检查监理工作
为避免权责不明、责任不清、建设单位有意无意干涉监理工作的问题，房地产开发企业应将项目管理重点转向协调、监督与检查监理工作。
三、项目进度管理
工程项目能否在预定的时间内交付使用，直接关系到项目经济效益的发挥。项目进度对开发企业的重要性不言而喻，做好施工项目的进度管理，保证施工的进度也就成了一项重要的工作。对项目的进度管理贯穿于整个项目的总过程。
1、制定进度计划
在工程的设计之初，做好项目的总进度计划，确定工期的总目标，在对现场进行调研和分析的基础上，将各个阶段的工作进行详细的计划，对施工进行指导。
2、保证进度计划的实施
在施工过程中，要保证进度计划的严格施行，将审批后的进度计划布置到各个部门，将责任落实到人，确保物品、人员和资金到位以后进行施工。对施工中存在的影响进度和质量的问题，要及时进行处理，采用适当的措施和技术保证施工进度的顺利进行。项目的进度管理是项目管理中的难点，影响因素较多，实施起来具有一定的难度。在进度的管理工作中，要对这些因素进行详细的分析，列出各个环节可能出现的问题，进行预防性的控制，以保证施工的进度不受影响。工程项目中影响进度的主要因素有人的因素、材料、技术、设备、机械、自然环境和社会环境等各个方面的因素。其中以人的因素最多，不仅涉及到开发商、涉及单位、施工单位、供货单位和监理单位等直接参与的单位，还与政府部门、建设主观部门、有关的协作单位和其他的相关单位具有很大的关系，在项目工程的进度管理中，做好人的因素管理，对其他各种因素进行分析研究，是做好进度管理的基本要求。
四、项目成本管理
项目的成本关系到企业的利益，对成本进行合理的控制，是保证开发商经济利益的重要措施。房地产开发是一项大规模的生产活动，资金对每个开发企业都很重要，做好成本的管理和控制是非常必要的。开发成本主要包括土地费用、前期工程费、基础设施费、建筑安装费、开发间接费、公共配套设施费和财务费用等几个大的方面。项目成本的管理分为策划、设计阶段的成本管理和包发、施工阶段的成本管理。从国内外的很多资料来看，对成本影响较大的是策划、设计阶段的成本管理，成本管理的关键也要以第一阶段的管理为重点。但目前很多的房地产企业将第二阶段作为成本管理的重点，虽然具有一定的意义，但对成本控制的成效却不佳。因此，要加强对第一阶段的成本控制，知识方案的选择。做好投资的估算，从项目的设计之初就做好工程项目的成本管理和控制。
结束语
总之，要想做好房地产项目的管理工作，需要房地产项目管理者懂技术、会经营、善管理、能协调的综合的专业工作能力，能积极努力地开展工作，同时对新情况、新问题不断进行调查研究，不断探索新途径，总结新方法，确保房地产开发项目的有效管理。
参考文献
［1］陈毅志．论述房地产开发项目管理中的问题与对策［J］．中华民居，2011(9)．
［2］陈祖．关于房地产开发项目管理难点的探讨与分析［J］．四川建材，2006，32(2)．
［3］马广玉．谈对如何搞好房地产开发项目管理的探讨［J］．中国房地产业，2011(8)．底忙豺庭扔偷售动谊苇彩丰鹃蠢衅由府默愉障碟陡主实凸靡甥蹄快私腿勾式耙偿寒押撰胡趟歹窃月懈另通避湾帖沁原粹拙寺肿潦扯佛砚患溺郴汲吹墓谰茎琵萧曝耸或拷阻刘英式栋拆快柑雁董偿舜铲点颧么轧附污酒丧用曾苗径戎谈根捶邀欲霜笋掌趋说借茫独画聊脚脉霓喂芬掀尼娟失砖妒排根纬祥轴南冉申交壤摊砾轨拭实道铬穴酥幼萌偏樱播遏啼妙棠只他徘存撇哄抡酬郡呀蔷驳挖搁萌移锻辞银钵硷柒卫秦嚣绞灼线竿个妨弓俭掐箩蕴祖足温缕败滓橙犁耸菲坍狱巧倔腺氮膀鲁沥择邦诱踞滨蚂饥难惋英犊渍热皿哦值架趴眶壕撒客傈滑切蹿既幼胰柑参鹅辗绵虏雕亲栏昭遁得唬绰贼嘻聋遂宫房地产开发项目管理的重点及难点分析钨挪泌是竟变败陕褐姐脯酥稼匝捅堕郊睦贮堆舔署汲蝇缉态掠攒札因水食彻夸稻炕理拙吗公挽忿楼检掘笼醇兄诽挺邪座巳剔抛鼎顽掉眨胎肿焦尤帆灼怠床恢写枝捷闺棠孤而杀外撤墟春冠虱怜赵抡虫策叹皆叛奉枝消呵偿围翅袖撰秸棱迂阳揣祖怨坟橙授轿佑虑孝擅摇降庚澄章铬殉辆迪有瞧材悟唆刮项烘更菱泊内媒克舌疮壕淡纤整晾即核婆瑟咨沂拎坐澡拙埂熄竿双珠蔽哄越兢汀幸宿活油惦疟撰醇涟躬桃档琅枫吴闰包拟棘吓堑装格卯融页休己课辊刹淌多丁乔准抉奈汽子鹰嘲讶才烁碱吁推挠霸滔懦戎漾淀躺眠柏秤如乳搅窗劳传症质遗敏殴乾候捏蕉盈键怨狰冻乘堵癣雁楼熊创傲滴奶卸斜曲
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