房地产业的发展与调控(人民论坛).doc

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你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。
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房地产业的发展与调控“杠杆”的作用

来源：人民论坛学术前沿（总第268期） 作者：刘维新 时间：2009-10-15 字号：大 中 小

【摘要】在市场经济的背景下，国民经济的宏观调控，除必要的行政手段外，更主要得依靠金融和税收“两个杠杆”进行调控，房地产业的发展亦如此。因此，必须摆正房地产业在国民经济发展中的位置，以免催生经济泡沫，给宏观经济埋下隐患，造成巨大损失和导致经济衰退。
【关键词】房地产业 金融杠杆 税收杠杆

　　在市场经济的背景下，国民经济的宏观调控，除必要的行政手段外，更主要得依靠“金融杠杆”和“税收杠杆”进行调控，这是市场经济国家的通用方法。金融杠杆主要是通过调整信贷利率的高低引导行业的发展;税收杠杆主要是运用税率高低或开征新税种来引导行业发展。由于我国的市场经济是由计划经济转型过来的，因此运用“金融”和“税收”杠杆还不自如，及时掌握得也不恰当，杠杆的调控效果不明显，行政干预过多，这就弱化了杠杆的作用。
　　调控未到位就回转，给房地产市场埋下隐患
　　中国房地产市场，自从1998年实行货币化分配改革之后，进入快速发展阶段。应该说，自1998年至2005年房地产市场基本在健康的道路上前进。但由于人民币升值及升值预期的影响，外资开始进入中国房地产市场，加之国内一些富人看到投资房地产获利较快，也较容易，因此，全国各行各业都涌向房地产业。自2006年起，投资购房和投机购房的数量大增，加上当时宽松的信贷政策，信贷资金大量涌入，多方因素导致自2006年起房价无规则的“异动”上扬，价格严重脱离价值，不少城市出现房地产泡沫，房地产也出现产能过剩问题，因此，与实际购买力相差太远，导致大多数工薪阶层“望房兴叹”，居民意见很大。
　　在这种背景下，中央从2005年起连续多次出台调控政策，如“国六条”、“国八条”以及国务院“24号文件”等。但是，这期间房价不但没降反而越调越高，至2008上半年全国不少城市出现有价无市的低迷状态。至2008年下半年深圳的房价才开始下降，并延伸到其他城市，房地产业进入调整期。应该说这对房地产市场的健康发展是件好事，本来可以利用这个机会，通过结构调整，淘汰一些不合格的企业(目前全国大约有6万家房地产企业，一二级企业数量很少，不少企业从资质和人员素质都达不到现代建设的要求，近10年来全国出现的不少“豆腐渣工程”就说明这点)，但是没有做到。
　　理论界多数认为，房价连续10年的非正常上升，到2008年的下降，是一种理性的回归，是经济周期规律的正常反映。但不少城市的领导却过早地出来“救市”，加之美国次贷危机带来的全球金融危机，也影响到中国的实体经济，尤其是进出口制造业。所以，中央不得不拿出4万亿来拉动经济增长的一揽子计划，对自住房也从金融信贷和税收上给予了优惠。
　　中国房地产市场低迷徘徊不到半年，还未来得及调整，就迅速完成了V型反转。笔者认为，这是非常不正常的，因为实际购买力并没有增加，近期地价、房价的快速上扬，不是住房实际需求购买力支撑的，这又可能潜伏着危机，出现W型反转的复杂状况，那就给调整带来更大的困难。说它不正常，是因为不少真正的自住房需求者没有购买力，在房价高价位的基础上，再次拉动上升这不是实际需求推动的，而是三股资金在起作用，即“国有资金”“信贷资金”“民间资金”(含国外资金)。这三股资金出于“通胀预期”而进入房市，有人估算今年上半年流入房地产业的资金超过8000亿元。在实体经济复苏的基础尚不牢固及制造业面临产能过剩的情况下，其他行业投资回报依然不确定，资金都涌向房地产行业，因此最近不少城市又出现“天价地王”。房价的快速上扬，这是个很值得注意的问题。
　　为什么要设立二套房贷政策
　　在货币流动量过剩和投资过热的2006与2007年间，中央为抑制投资过热和高房价，连续出台了一系列的宏观调控政策，除“国六条”、“国八条”、“十五部委文件”和“国务院24号文件”外，银监系统还出台了“二套房贷”政策，其目的是提高购买“二套住房”的房贷门槛，基本思路和出发点是抑制“投资”和“投机”购房，抑制房地产的炒作，挤压房地产泡沫，促进房地产市场健康、平稳发展。
　　2008年下半年，受美国次贷突然引发的全球金融危机的波及，中国的实体经济也受到一定影响。为防止对国民经济的深度影响，中央连续五次调整利率，并启动了4万亿的一揽子救市计划，在这种背景下也调整了房地产自住住房的信贷和税收优惠政策，其政策规定：“对于购买普通住房和人均住房面积低于当地水平，再申请贷款购买二套用于改善居住条件的普通住房的居民优惠政策不变但不可延伸适用”。由此可见，对投资和投机购房的抑制政策没有改变。银监会新闻发言人最近称：“对二套房贷款，银监会始终要求银行坚持执行首付40%以上的比例，这一政策从来没进行调整。”
　　最近有些媒体传出所谓“二套房贷收紧”的说法是不准确的，也缺乏依据。目前中央仍然执行的是积极的财政政策和较宽松的货币政策，保增长，促消费。
　　从实践中不难看出，由于中国的经济运行机构是由计划经济转变为市场经济，行政作用在某种背景下大于杠杆作用，所以，杠杆的作用虽然对宏观调控有一定作用，但远没有起到应有的作用。这是中国经济的一大特色。从这几年的实践看，为什么中央的政策在地方不能完全得到贯彻，“杠杆”的作用发挥得不充分，究其原因是“道德的堕落”，金钱和财富成为某些地方干部的唯一追求，全局性、公正性在一些干部思想中淡化。因此，土地的“以租代征”和”小产权房”屡禁不止，利润最大化的高房价就更成为开发商与地方干部追求的目标，这是高房价和“天价地王”存在的原因。
　　摆正房地产在经济发展中的位置
　　房地产业是国民经济发展中不可或缺的产业，对国民经济具有重要的拉动作用，尤其住房制度改革实行货币分配以后，已成为经济发展中新的增长点。房地产业对拉动钢铁、建材、家电、家居用品等产业的发展举足轻重，对稳定金融和发展金融也至关重要，对于推动居民消费结构升级，改善民生也具有重要作用。房地产业关联度较高，其发展对带动冶金、建材、机械设备、水泥、玻璃木材、塑料、电器、家具等产业的发展都有推动作用，并具有促进金融、商务、商贸、交通、旅游和休闲等现代服务业的综合发展。但是，必须正确认识房地产产品的自然属性、经济属性和社会属性三者必须兼顾，只注重经济属性是错误的。
　　同时，我们也必须认识到：房地产业也是一个高风险的行业，房地产不能孤立地发展，它必须与区域经济水平及实际购买力相一致，并与其他产业的发展相协调。如盖起的厂房没有人生产，盖起的住宅没有人居住，就会造成社会资源的巨大浪费，甚至会导致金融危机。必须有了二、三产业的发展，才能有人口的集聚，进而促进服务业和公共设施的发展，这时才有房地产业的发展空间，超前和滞后都对区域发展不利，这是由房地产业的性质决定的。
　　房地产业产品性质与其他产品性质不同，具有以下特性：
　　一是组合与不可移动性。房地产产品是土地与房屋相组合的产品。土地是自然资源，具有稀缺性，是人类生存和发展的载体。马克思说：“土地是一切生产和一切存在的源泉”(《马克思恩格斯选集》第二卷第109页)。房屋不是自然物，是劳动产品。由于我国人地矛盾突出，必须珍惜土地资源，集约利用;房地产产品具有区域性和不可移动性，只能与区域人口经济水平相协调才有动力，这也是衡量房地产产品的一个平衡点。
　　二是产品的不可重复性。房屋在同一地块上不能重复多次生产同样产品。由于我国社会性质公共资源土地的稀缺性，不能只供少数富人享受，忘掉多数人的居住权力，因此，大户型、高档别墅应受到限制。
　　三是住房的财产属性与耗资巨大性。在住房私有化和商品化背景下，住房具有家庭财产属性。我国的市场经济是计划经济转化来的，计划经济时代是低工资、高就业政策，住房是一种福利分配。实行市场经济后，中下层职工的工资并不高，购买一套商品房不仅需要金融贷款的支持，还要耗尽全家人一生的积蓄。在此背景下，限制富人的“投资”和“投机”购房抑制贫富差距不进一步拉大，是体现民生，实现社会公平的需要。这种限制应靠“杠杆”的作用。
　　四是住房建设周期长与资金投入大的特性。住房建设周期比较长，一般需2～3年，资金需要量大，而资金多数来源于信贷，这是与其他产品的根本区别。正因如此，它是个风险很大的产业，国务院没有把房地产业列入十大扶持产业规划，就认为不支持房地产业的看法是错误的。我们必须看到房地产业经过10年的快速发展，在一些城市已大大超前，从数量到价格都产生了不协调，泡沫成分不能继续加大，否则会给宏观经济的健康发展埋下更大隐患。
　　综上所述，房地产业对城市化进程，以及对经济发展都具有巨大推动作用，是先导性产业，正因如此，必须摆正房地产业在国民经济发展中的位置，如果把它提高到不适当的位置就会催生经济泡沫，给宏观经济埋下隐患，造成巨大损失和导致经济衰退，日本经济泡沫的后果，已经给了人们深刻教训。
　　从世界的历史经验看，一个国家的强盛和兴旺主要靠高科技和先进的制造业，单靠房地产业，国家是不能强盛和发达的。高科技、制造业与房地产业不能错位，各级领导尤其是地方领导必须正确认识这一点，否则后果不堪设想。(作者为中国社科院研究员、当代城乡发展规划院副院长、中国城市经济学会副会长)

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你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。
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