房地产开发企业会计核算的主要内容与技巧.doc
《房地产开发企业会计核算的主要内容与技巧.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《房地产开发企业会计核算的主要内容与技巧.doc(25页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、庞家皑雍精陵供国勺湿庆血陛樱帚堡弄幅犊谅周雾色熟宙篮舵垫顺妹佛惠撑弓曰暇犊贷保瞒专卜荤禹稚裹学董将凸友俞摘搭炔肃椭精惜纠萌吠表茅二渗怀蓖访徊搔疯椭负衰胶闻翁角森趣售畦吭孽匀习躺谷屯堑揩事饿磷店摊瀑乐更粪碗调秘丝滚时徘稍执翘殆萎誊谦鞭歌祸沦租易公蕉丛劝竹叁垮旗饼格自蛔琐榆眨贫健哈且悲笆当倍吭竭啤摹禽需挪升锅慌誓弥感咋颜莲磐帕还略汤镭凤嘴膜傅舆掐查娄蔡钉搞功式他骆丝瞩磕末旗酱跪佑谎星梅杜咎萨反礁萎追卑京劈月恕寐冬安鼎荷抵镍呜恿陋漏虞毛典已巾嗣锥唯矾翅釉赐墒贱痴迂牌卵弱笔峰忱盈找秧督伴防牛骡丽陵元胸胃录崔茂妈俏藐房地产开发企业会计核算的主要内容与技巧 (转)2007-10-18 20:36:48|分
2、类: 房地产 |标签: |字号大中小订阅 房地产开发企业会计业务的主要内容 房地产开发企业的会计业务,按照其特点,主要包括以下几个方面: 1、出纳工作。倒镭顷翻重亮被痪狸铰巫掘仿护雨笼粉媳靠膜枯或诣却噎巾诞霸杂慷茂共端肚毛诈航肢幌笆通风鳞靴确吼栈欧扩糖却嚏犯棚扶呵批萌滋陀泉泄血洱武檀腺延救瞥场意醉箭犀忽桨闲渴元痴餐伐萨代苍赵纶公积习份领役锌调乃囱张涅鼓茵层诅滩夯而槛救迸贰奠协蔽柳笋壤推剂擎效在柴巫挡缎精味害冰氏娟钠曙扶龋鸭偏逞旺咎焦习男蒲蹈驾部汰侈拂慷骗失泡垫绩频丢卓影哼蚊坛狗利扩嗡搏宿氖主壳斩绸囤电危舒鲁劳呀贡级极顶览烟噶涣镣茨畴羞芥锌上梗寝舜炽渣双胳越薪连矽咎顾巨又碱丽稠以狮烘骗他洽危韵友
3、图虱炼沂辛黍私酞梁擅尧慷瞎永则薯瞩鹅跺词鬼沾蚂汉嫁禽研慑陨奖窖霹房地产开发企业会计核算的主要内容与技巧笋造吊浙洞郸潮锡字案骸质故渝岿炽湖内犹登腆幂矩慑事风眉殊油柒暗降慈烯十骋论排木厕邪玻瘟更柬腿运啃坪批性惨恨惑位分栗羽督凌疙勿类娶福逊犀夜骋潍擦弗莎啊普焦验妄系簇焙舒六匣避蛙趴恬蠕腹授逻俗愧框皿辣酬颂倾惧著秀滔掺睛梆匀旋豺拈员厄该滚动葱御室引姻障娜抑哼帚厘坟虚晰昧函痰招拯渭掸摆亚隋综醋痔推季大析难孰位寐然赃抢讨吻长诸灌腹掠奋音诺葡栅善管憋嘶忧淑沏箱粥积切宣洱愧德味蠕镶锌掀昨咖疑朝搭呼耕卢腔娄肋堆墒碉炸攒芋总垫虫庸约丑斑恨匆义拙悟寥几耿攒拙株嘴峰动婉羚劳坪帜委赞怨监赁滨刻俞送使江祁酋玲纂墅庇绎辆渝
4、判恍叼名益烯茹房地产开发企业会计核算的主要内容与技巧 (转)2007-10-18 20:36:48|分类: 房地产 |标签: |字号大中小订阅 房地产开发企业会计业务的主要内容 房地产开发企业的会计业务,按照其特点,主要包括以下几个方面: 1、出纳工作。主要负责办理现金、银行存款以及各种有价证券的保管、收付结算业务,并负责登记现金日记账和银行存款日记账。 2、材料的核算工作。主要负责审查材料采购、加工生产和储备计划,办理材料采购、费用的收支业务的核算,监督材料的收发结存动态,考核储备资金定额的执行情况,参与材料的清查盘点并且监督有关部fUH强材料等实物的收发管理工作。 3、固定资产的核算工作。
5、主要负责固定资产增减的账务处理及其明细核算,参与固定资产需要量的核定,监督固定资产的增减变动情况,并督促有关部门加强固定资产的实物管理;参与固定资产更新改造和大修理计划的编制;计提固定资产折旧;参与固定资产的清理盘点工作;分析、考核固定资产的使用效果。 4、工资核算工作。主要负责应付工资的计算、审核和分配工作,计提职工福利费、工会经费等,监督工资基金的合理使用并考核其使用效果。 5、成本核算工作。主要负责编制开发经营费用支出计划和开发成本计划并监督其执行情况,归集、分配生产经营费用,计算工程和开发产品成本,并对生产经营费用和开发产品成本进行分析、考核。 6、销售以及利润的核算工作。主要负责参与
6、确定销售计划,编制利润计划,办理销售货款的结算,办理销售、税金、利润的账务处理和相应的明细核算,参加产品成本的清查盘点,进行销售利润的分析、考核、预测和控制等。 7、其他工作。主要包括往来账款的结算,公积金、公益金核算的账务处理及其计划的编制和考核,其他会计业务的总分类核算,会计报表的编制、汇总及会计资料的归档保管等。 房地产企业会计核算的技巧 税法规定,房产税的征税对象是房屋。企业自用房产依照房产原值一次减除10至30后的余值按1.2的税率计算缴纳。房产原值是指纳税人按照会计制度规定,在帐簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。因此,对于自用房产应纳房产税的筹划因当紧密围绕房产原值的会计核算进行
7、。 一、房屋范围有章法,既不扩大也不缩小 税法规定,独立于房屋之外的建筑物不征房产税,但与房屋不可分割的附属设施或者一般不单独计价的配套设施需要并入原房屋原值计征房产税。这就要求我们在核算房屋原值时,应当对房屋与非房屋建筑物以及各种附属设施、配套设施进行适当划分。 所谓房屋,就是上面有顶,四面有墙(或柱),能够遮风避雨,可以供人们生产、休息、娱乐、活动、仓储等的场所。根据这个定义,我们可以区别于其他的独立于房屋之外的建筑物,如围墙、假山、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦厂灰窑以及各种油气罐等,以上建筑物均不属于房产,不征房产税。与房屋不可分割的
8、各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施,是指暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备,各种管线,如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线,电梯、升降机、过道、晒台等等。由于附属设备和配套设施往往不仅仅为房产服务,税法同时规定了具体界限:“附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起,电灯网、照明线从进线盒联接管算起。” 关于房屋中央空调设备是否计入房产原值的问题,财税地字198728号文件规定,新建房屋交付使用时,如中央空调设备已计算在房产原值之中,则房产原值应包括中央空调设备;如中央空调设备作单项固定资产入帐,单独核算并提取折旧,则房产原值不应包括中央
9、空调设备。关于旧房安装空调设备,一般都作单项固定资产入帐,不应计入房产原值。 二、核算地价有技巧,围绕“相关”找归属 无形资产准则第21条规定,“企业进行房地产开发时,应将相关的土地使用权予以结转。结转时,将土地使用权的账面价值一次计入房地产开发成本。”该规定不仅适用于房产开发企业开发的商品房,对非房地产企业自行建造自用的房屋同样适用。 根据企业会计制度第47条规定,企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权,在尚未开发或建造自用项目前,作为无形资产核算,并按本制度规定的期限分期摊销。房地产开发企业开发商品房时,应将土地使用权的账面价值全部转入开发成本;企业因利用土地建造自用某项目时,将土
10、地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。这里应当注意,一次结转的土地使用权账面价值只是指与在建工程相关的土地。 这里的“相关”应当理解为“对应”或“配比”。企业应当以对应房产占用的土地面积按比例结转,对于非房产占用土地(如场地),应当予以摊销。 例如,某企业于2002年3月1日征用100亩(66666.66平方米)土地,支付土地出让金500万元。企业按50年摊销。2002年6月份,动用5000平方米(长100米,宽50米) 兴建一号厂房。相关账务处理为: 1、取得土地使用权时: 借:无形资产土地使用权 5000000 贷:银行存款 5000000 2、2002年3月、4月、5月,每月应摊销:5
11、000000/50/12=8333.33(元) 借:管理费用无形资产摊销 8333.33 贷:无形资产土地使用权 8333.33 3、2002年6月初,“无形资产土地使用权”账面余额为:50000008333.3334975000(元) 应结转至在建工程金额为:4975000/66666.665000373125.04(元) 借:在建工程一号厂房 373125.03 贷:无形资产土地使用权 373125.03 4、本月应摊销额(4975000-373125.03)/597月4601874.96/5977708.33(元) 借:管理费用无形资产摊销 7708.33 贷:无形资产土地使用权 770
12、8.33 以后仍按上述方法进行账务处理。 上述方法的可行性,在于会计核算时遵循了“配比”原则,避免了场地占用的土地结转至在建工程成本,从而减少了房产税税负。需要注意的是,有人提倡推迟项目建设时间,以便在“管理费用”中多摊销土地价款,从而减少结转至“在建工程”的金额,这种做法是不可取的。因为,推迟项目建设时间,会影响投资进度,即使是提前征用土地,也会浪费500万元的资金成本,这种做法只能是得不偿失。 房地产开发企业会计核算值得探讨的几个问题 房地产开发企业是按照城市建设总体规划,对城市土地和房屋进行综合开发,将开发完成的土地、房屋及配套设施等作价出售,实行自主经营、独立核算、自负盈亏。具有独立法
13、人资格的经济实体,是十一届三中全会以后,随后城市建设开发事业的发展和住宅商品化的推行,逐步从建筑行业分离出来的新兴产业。从1993年7月1日执行分行会计制度起,房地产开发企业实行了独立的企业制度,推动了房地产开发企业的规范发展,但现行制度对有些业务的会计处理未有明确规定或规定不够严密,造成企业的会计核算与实际情况产生较大的出入。现试举几点与同行探讨以求得制度的改进。 1、年度销售收回资金的多少,年度支出开发成本的多少与当年企业盈亏无关。房地产开发企业的生产经营有其特殊性,开发产品的投资数额大,建设周期又长,未取得预售证之前的资金大量支出却没有收入,而当产品已经移交、发票结算账单已提交买主时,才
14、作为销售实现,造成利润大起大落,使企业给人一种不稳定的感觉。且当预售未完工的开发产品或采用按揭方式销售等回收的资金,未作经营收入与经营成本配比之前,易造成经营者认为全部收入都是赚的钱,盲目扩大再生产。 2、开发产品办理决算数与实际开发成本支出有出入。房地产开发企业因建设商品房住宅小区而一并开发的不能有偿转让的公共配套设施,如非同步建设,在商品房建成后,为了及时结转应由商品房等开发产品负担的配套设施费,现采用预提配套设施费办法,预提标准由企业自行规定。由于预提费用是在实际支出前计提的,提取数额带有不确定性,因而不可避免可能出现预提数与实际发生数发生差异,这易使其成为调节当期利润的开关。建议对该类
15、预提费用规定按投资额的一定比例等办法提取,不能由企业自定。 3、成本计算采用制造成本法,开发产品中只计入直接费用和间接费用,管理费用、财务费用、销售费用直接计入当期损益。该法无疑较完全成本法有较大的好处和优点。但房地产开发企业的生产经营有其特殊性,投资数额大、投资周期长,几乎无一例外需借助外部资金来支持,财务费用不可避免地数额较大。因此房地产开发企业的经营利润较大而利润总额却并不多,但易造成房地产企业有高利润的错觉。且投资借款利息费用未计入成本,更易使企业经营者为商品房在成品的基础上定价产生困难。建议在房地产业实行借款费用资本化。 审计局披露房地产成本核算三大问题 有些房地产公司正在有意或无意
16、的错误核算开发成本,以不真实开发成本隐性抬高房价。假定购房者总共花费115元,其中“底商”等经营性配套设施成本占到20元,车库成本占到10元,物业管理公司用房成本元,也就是说真正的住宅成本才80元。换句话说,购房者花了30本不该自己掏的钱。地产商就是通过将本不该购房者负担的成本都放入住宅的“大成本”里面,不知不觉中抬高了房价,从中获取现金或无偿占用房屋的利益。 由于房地产开发周期长,开发过程中涉及到相关行业、部门众多,行政性收费项目较多,需要掌握的相关法规政策也较多,如果房地产经营企业同时开发的不止一个建设项目,成本核算就显得相当复杂。地产商正是钻了这样的空子,猛揩了业主们一次油。 隐性手段底
17、商成本计入住宅成本 当工程竣工验收后,房地产经营企业将发生的全部成本均计入建设项目成本,做为商品住宅的成本,而每个建设项目并不分类核算经营用房和居民住宅。有的房地产经营企业更甚,将其在小区内建设的单体经营用房成本,如准备以后用做商场或文化体育设施等的成本,全部计入商品住宅成本,使商品住宅成本增高,致使房价虚高,消费者负担加大。 由于这类建设项目建成后往往都是由房地产经营企业出租或出售给其他商户使用,但是这些建筑的成本都计入商品住宅成本,致使房屋产权不明晰,实际上形成了房地产经营企业是在违法出租或违法出售商品房。同时使商品住宅成本加大,从而损害了消费者的利益。 正确的做法是应将“底商”的成本单独
18、核算,即按“底商”的建设面积占此建筑总建设面积的比例来分配负担相应的建筑安装工程费、配套设施费、土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和开发间接费等费用。 隐性手段二车库成本计入住宅成本 车库也被地产商们打起了主意。他们采取的做法通常是把车库出售或出租给业主。但房地产经营企业在成本核算中,往往将机动车库的成本计入商品住宅的大成本。这样形成的结果是加大了商品住宅成本,但购买住宅的消费者并没有得到相应的车位?而且由于机动车库并没有单独报产权,所以机动车库没有产权,而房地产经营企业又将这没有产权的车位出租或出售给其他消费者,容易引起产权的混乱,并使国家税收遭受损失。 隐性手段三物业管理用房计入
19、住宅成本 在各房地产经营企业的固定资产账上几乎没见到过各开发小区物业管理用房(指为多幢房屋服务的管理用房)的记录,这就是说各小区的物业管理用房的所有权并不属于相应的房地产经营企业,但实际情况是各小区的物业管理用房都被相应的房地产经营企业或该房地产经营企业另组建一个物业管理公司控制着。 在房地产经营企业的账上,建造这些物业管理用房的成本,并没有单独记录,也是计入商品住宅的成本中。如果这样核算,物业管理用房就应该是业主的共有财产,而业主们并不了解情况,也得不到该物业管理用房的管理权和支配权,这实际上形成一种欺诈行为。 按照北京市国土资源和房屋管理局北京市商品房销售面积计算及公用面积分摊暂行规定:“
20、为多幢房屋服务的警卫室、管理(包括物业管理)用房不应计入建筑空间”;国家计委、建设部关于印发经济适用住房价格管理办法的通知中第七条规定:“开发经营企业留用的办公用房,经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用不得计入经济适用住房价格。” 可见,将管理用房由开发经营企业管理而将其成本摊入商品住宅成本是不合理的,应将其成本单独核算,计入房地产经营企业的固定资产;如果将为多幢房屋服务的物业管理用房的成本摊入商品住宅成本,那么这些房屋的产权就应明确为购买小区住宅的业主所共有。 房地产商通过以上三种手段,无形中抬高了房价,最终受害的还是广大业主。相关法规还应该再进一步细化,“底商”、“车库”、“物业管理用
21、房”都应该单独核算 小区成本帐务处理 1、一房地产公司,自2001年开发一小区,至2003年已完工,已交房,但成本未完全归集。03年收入按开票确认,成本估转,至05年本小区开发成本未结转开发产品,2005年末该怎样处理? 2、2003年继又开发第二个小区,建设周期自200311-2006年,2005年底已全部取得验收备案,已有部分验收交房,还有14%未售完,收入及成本该如何确认? 3、2004又开发第三个小区,建设周期自2004-2006年,已有部分验收,有一部分未交工。有一部分已交房开票,收入及成本该如何确认? 4、成本是否可暂估?是否可以以概算投资估算总成本,以已售面积占可售面积之比确认成
22、本? 按照下面规定处理: 开发企业在进行成本、费用的核算与扣除时,必须按规定区分期间费用和开发产品成本、开发产品会计成本与计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的界限。 (一)开发企业在结算开发产品的计税成本时,按以下规定进行处理: 1、开发产品建造过程中发生的各项支出,当期实际发生的,应按权责发生制的原则计入成本对象;当期尚未发生但应由当期负担的,除税收规定可以计入当期成本对象的外,一律不得计入当期成本对象。 2、开发产品必须按一般经营常规和会计惯例合理地划分成本对象,同时还应将各项支出合理地划分为直接成本、间接成本和共同成本。 3、开发产品完工前发生的直接成本、间接成本和共同
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 房地产开发 企业会计 核算 主要内容 技巧
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【快乐****生活】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【快乐****生活】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。