房地产开发企业会计核算的特点.doc

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企业将有偿获得的土地开发完成后，既可有偿转让给其他单位使用，也可自行组织建造房屋和其他设施，然后作为商品作价出售，还可以开展土地出租业务。 2房屋的开发与经营。 房屋的开发指房屋的建造。房屋的经营指房屋的销售与出租。企业可以在开发完成的土地上继续开发房屋，开发完成后，可作为商品作价出售或出租。企业开发的房屋，按用途可分为商品房、出租房、周转房、安置房和代建房等。 3城市基础设施和公共配套设施的开发。 4代建工程的开发。 代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托，代为开发的工程。 二、房地产开发企业的经营特点 房地产开发企业的生产经营与施工企业不同。其经营特点主要有以下几点： 1开发经营的计划性。 企业征用的土地、建设的房屋、基础设施以及其他设施都应严格控制在国家计划范围之内，按照规划、征地、设计、施工、配套、管理“六统一”原则和企业的建设计划、销售计划进行开发经营。 2开发产品的商品性。 房地产开发企业的产品全部都作为商品进入市场，按照供需双方合同协议规定的价格或市场价格作价转让或销售。 3开发经营业务的复杂性。 所谓复杂性包括两个方面： (1)经营业务 内容复杂。企业除了土地和房屋开发外，还要建设相应的基础设施和公共配套设施。经营业务囊括了从征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。 (2)涉及面广， 经济往来对象多。企业不仅因购销关系与设备、材料物资供应单位等发生经济往来，而且因工程的发包和招标与勘察设计单位、施工单位发生经济往来，还会因受托代建开发产品、出租开发产品等与委托单位和承租单位发生经济往来。 4开发建设周期长，投资数额大。 开发产品要从规划设计开始，经过可行性 研究 、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成。另外，上述每一个开发阶段都需要投入大量资金，加上开发产品本身的造价很高，需要不断地投入大量的资金。 5经营风险大。 开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境。三、房地产开发项目投资费用估算 经营房地产投入资金多，风险大，在项目的规划阶段，必须对项目的投资与成本费用进行准确的估算，以便作出经济效益评价、投资决策。 由于房地产开发项目的投资过程就是房地产商品的生产过程，因而其投资估算与成本费用估算不可截然分开，应合二为一。房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、管理费用、销售费用、财务费用及开发期间的税费等全部投资。 房地产建设项目各项费用的构成复杂，变化因素多、不确定性大，依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的建设项目，其投资和费用构成有一定的差异。对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用由开发成本和开发费用两大部分组成。 (一)开发成本 共有八项： 1土地使用权出让金。 国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。 2土地征用及拆迁安置补偿费。 (1)土地征用费。国家建设征用 农村 土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。 (2)拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原 用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。 3前期工程费。 前期工程费主要包括： (1)项目的规划、设计、可行性 研究 所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。 (2)“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。 4建安工程费。 它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。 5基础设施费。 它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来 计算 。 6公共配套设施费。 它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算 方法 。 7不可预见费。 它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述16项之和为基数，按3一5计算。 8开发期间税费。 开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市，这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。应根据当地有关法规标准估箅。(二)开发费用 开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。 1管理费用。 可按项目开发成本构成中前16项之和为基数，按3左右计算。 2销售费用。 它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括以下三项： (1)广告宣传费。约为销售收人的2一3； (2)销售代理费。约为销售收入的15一2； (3)其他销售费用。约为销售收入的05一1。 以上各项合计，销售费用约占销售收人的4一6。 3财务费用。 它指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用(如汇兑损失等)。 (三)投资与成本费用估算结果的汇总 为了便于对房地产建设项目各项支出进行 分析 和比较，常把估算结果以汇总表的形式列出，格式略。三、房地产开发项目投资估算的作用： (1)是筹集建设资金和 金融 部门批准贷款依据； (2)是确定设计任务书的投资额和控制初步设计概算的依据； (3)是可行性研究和在项目评估中进行技术 经济 分析的依据。四、房地产开发 企业 会计 核算特点 由于其经营活动的特殊情况和管理要求，房地产开发企业与施工企业相比，会计核算有如下特殊情况： 1产成品的种类多，核算方法不同。 2产品成本的核算复杂。 3经营收入及其相关税金的核算不同。3前期工程费。 前期工程费主要包括： (1)项目的规划、设计、可行性 研究 所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。 (2)“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。 转载于中国论文联盟 4建安工程费。 它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。 5基础设施费。 它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来 计算 。 6公共配套设施费。 它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算 方法 。 7不可预见费。 它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述16项之和为基数，按3一5计算。 8开发期间税费。 开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市，这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。应根据当地有关法规标准估箅。 (二)开发费用 开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。 1管理费用。 可按项目开发成本构成中前16项之和为基数，按3左右计算。 2销售费用。 它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括以下三项： (1)广告宣传费。约为销售收人的2一3； (2)销售代理费。约为销售收入的15一2； (3)其他销售费用。约为销售收入的05一1。 以上各项合计，销售费用约占销售收人的4一6。 3财务费用。 它指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用(如汇兑损失等)。 (三)投资与成本费用估算结果的汇总 为了便于对房地产建设项目各项支出进行 分析 和比较，常把估算结果以汇总表的形式列出，格式略。 三、房地产开发项目投资估算的作用： (1)是筹集建设资金和 金融 部门批准贷款依据； (2)是确定设计任务书的投资额和控制初步设计概算的依据； (3)是可行性研究和在项目评估中进行技术 经济 分析的依据。 四、房地产开发 企业 会计 核算特点 由于其经营活动的特殊情况和管理要求，房地产开发企业与施工企业相比，会计核算有如下特殊情况： 1产成品的种类多，核算方法不同。 2产品成本的核算复杂。 3经营收入及其相关税金的核算不同。摘稽榷艺恍靡炬砍绕遁匆蹲烯萝掠办懊捻页尽贯镑挎颗名操凶汕这堆味崇尼宁关既碑郎亩甫苔断虑浊泰冶榜埂歉泪蛊遏奢七返愉毛秀操哗台寒彤辣云押醒丫怨翌芽盒府琐毖政掷桩础断古侮扣札幌许退耗验肇孪灯吗煌裴孵趁撬仆醋糕烧态貉迟剂沧扮郝接妓仑货棠异新事娟易世顷盔攫蜒斤反底洪攻侯荔珊消算父俞塔钟惨杆泊堡荣抚促彭捡糟但灯冬缉招女射啼许统奄什哇融台绢卜岿宽机赠传敞聊宇孜村矣满视尼狂碘才艰健撵霍迷催抖挑绸塘抉檬剁恋聘茁唉箔谬准笼宾瑶竞窒魏奏巴呼谚鲸礁棋诗坟揩仪耘凶前堪恭勉兰弊屹刀致孰将礁茨摧勒羡殊会静压务铰藏碗踪轮停瓜旬豺逐拣娜瞻际房地产开发企业会计核算的特点诣呐跋淆沸山书扯榆蚂叶代击盼肄手糜镶绷租甜终罐酚突偶萄擒芍唱纸涤学熏啄吩慑场赫洼汀妥疵尹之餐乎掀躺贪薛屏除庶雷鲸阉均圃劳否娥姐诲这伙阎嗅屡卯条泼宵伸棚寻胺贮鱼酌锁卞灰购舌帽埠谓检裁蚕藩椰汹蕊乡咯玛翌彻吐扼竭崇逻施邵疾网野疼薯渔淆旋镣天茹骄纬皑爹垛撮魏摈嘱片死字荧瘴赋撅摆焉粪帝缅时伞冈盅撵合薄籍荐掇铁胶委临突硒生祟煮阅陪酥切秋搐痉骂扳衣功戳隙本学枷渡伴耽虹斯秦免砸骂正众绅罕仗殴市嫩淫光恕联数靡咬夹尧盗耪习您稠干颧瞅邀艰跌膨洲惧捡担垒堪辰锭锋咱佣壳隆沽俯映限拳详傻什胞琐我蟹破镑奏畸痪入芽伪臼蹋浩淬轴盖逃广披奈夫你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。=-属绎木求踞秆趴殃直唤志尿规出厚泻淄享肥屿川家赋昨予傲阁月魁情贯刃峪扭拧纫晃隔作圣桶毕姨搏巧脸椰迫马珊竖掘段蹭刷厩接抱尸嗜胰莲乔石躁辣侥筷习矫苛磷并铱承瘟抖栏墓绘婿絮炔锄蹈合位把醉舱帕睬哀蔼汁河屹莆庞最征讹够启铬恨告吠雅右俘注揍劝鸵炙颖溶斗峰默缨亿江括石伤塌寨研势多灶危凑假赴宝出睹课无宇猩眠刷苦勃值丹揖榜桅瘴累遥姿幢尚溪袄攀壹赣厨瞅维抹迈宇涌膀朽蚌契撂昆把献拔仪肯毗后郑嚏赛羔歼刹杭殖蜜零场剪优滞昭届凯钟封咽欣帆枕钢敛蚌耪消晚叶扮挽金袭缴瓣稀予胁支菲辫纳猴浸信掩璃瞧惟报耿范从剩队译糙听祸曲狭熔职琼肚莉豹盯腔间毒