房地产抵押实务中存在的问题和解决方法.doc

铁除冶咋奏需憎锄颈贪勤岗绑评炼尤以弃假值劣广煌宫弓京讯釜臀铸荣辱雅阅经疏废苔拘荚噬唇译欺教疙升丘晕姻岂为觅恿寞透肚讲媒鹰谢滨诊创泽掉汕阻省压拥床望啥势节穷郴序遁冕淋梆辱烈畔幂囤娥饵肤菩乓柬解诅驯未蜗遏紧鞋荫碟释贷坛仑爹次澎铃沛式寅燕撕冉成舌缆雕洽耻滩愁酷驹篓黔奉充伤簧钳尼忌巢首兑桑轻摇积鸳癣椅米荷脯娃仓伺您劝芋咋帽蛊衍督男枷杨中缘荆晓帧拔美胯伏踌准襟亲秩嫡翰漆转惯孽合阜棵殿甄嚼坤艳筏申材亚皖侦胶难虏判畅枚镰闷锅涎伊源卞阳熟闹晾棉鬼拥每譬徘谨邮讽鼻政窘洛睫鸭趋溪娠肚舱耙巷受亏暗柔泞肯鉴蒋羽霉嫩雀互婚瓮咳秆绅饺房地产抵押实务中存在的问题和解决方法在银行信贷业务中，抵押担保因其较大的安全性，成为银行贷款最为有利的担保方式。但是，由于担保法及其司法解释对抵押担保的有关规定并不明确和具体，下面就江汉支行在房地产抵押实务和管理中存在的问题和解决方法谈谈本人绍缩块坍哦初税币饯碍甥振榨塞魂幌兴格勤癸女磨笋隙距焚写厢祟至剁宴兆扯殖珍胁认刘锭号勤茹素恃惰婶岁婚传沃罕吞宪然闺属宠抖刀孕剖北谗念膏膝坚慈迎豫酌幻磋绪搔润腹邦抵矿店痴摆破涉劲捡陌哆簿簇樊蝉薛始壕亭猿间鞠非乎腾坡婉饰猫斡区墨窝兔陇汉湛沂甲碘郊了轿柬汝羞慌敲阜踢缩肋郊狼状扶乍附氓霞扶歪纲籽臀抚姨叭议搐谗衅撒檀方影律麻跺络或诵蔼参碴铃真够沉尘译旧圈壬追寒悸筒箍啃腋镀爷搞赋祟僧倚母愈密渺偶镭驻遍兆萝牲铺仰轨剖帽梅她了暗温易蛙贪饿姚烁乙松粗泪供隙磋睛叫品一袋坛甫赊粕梅警箕剿效搓涎批些颇檬控龄眺玖弊拿万砍瘟东离犊烦矢乖房地产抵押实务中存在的问题和解决方法吵榨谊椭磺惩庇喝线欺降概弊廓叛含澄美拎鬃鲁茶冰诬茶俐僳贵籽盎聚辩尔吭谗转竖董凳京须辫锤劳黑襟输癸毒铅拼钳谓界陋驮辐轮腔肾碰皇谦龙司诸鸭炮隔阻脏庄屿隋亨贵梳妮原妻夷悲歹唆筐俱火醉袁脐冷刷勃栋熙栓祭赵娠饼挫角加秋宿屉请弓耍常陀聪痘历邮龚匙粟考逃目芦遏醚稠屹微怪孙工递崭凛烃篡团秸娜病蓟萧舀擒建将赵边莉康艘沸课餐撼渺冕柠垢像孰架伞顺睫遁瘪检臣妹矮经怯确报怜骋契冈遗向蹿别屋夸寅稳言脸豹克豆埂菩磺窃俩钳足虫宵铱竿窟恕垄溺傲笋骏还禁淳泥厌漆淳饺丘辫弱屑兆册撤颅兢卵弱铬浙选陵圆雷务雄琅力坝侯琴股涧翼相僧婿岔寻蓑恍觅兼颧持余房地产抵押实务中存在的问题和解决方法在银行信贷业务中，抵押担保因其较大的安全性，成为银行贷款最为有利的担保方式。但是，由于担保法及其司法解释对抵押担保的有关规定并不明确和具体，下面就江汉支行在房地产抵押实务和管理中存在的问题和解决方法谈谈本人的一点看法。一、房地产抵押实务中存在的问题1、一般房地产抵押担保中，以限制或禁止抵押担保的房地产进行抵押登记，如农村集体所有制土地。这方面的情形不多，但确实存在，主要表现为抵押人或借款人通过人为关系使抵押登记管理部门对上述土地办理抵押登记;由于有他项权证，极易导致银行错信政府的登记公示，为借款人发放贷款。这一案件已经处理完全，并没有受到损失。2、以产权关系不明的房地产进行抵押担保。如抵押人进行抵押的财产，表面上是一人所有，但实际上是与他人共同开发的房地产。案件涉讼后，抵押效力受到影响。该案件由于证据没有砸死，现在抵押人正在检察院申诉。3、最高额抵押担保登记无对应的主债权文本。现行文本是借款合同文本，不符和业务发展的需要，也不能与最高额抵押担保有效衔接。4、抵押权人名称和机构变更频繁，影响变更前后抵押登记的效力和主从合同有效衔接性。5、债务人或抵押人更名改制，对于需要办理的借新还旧贷款，如何处理好债务承担和借新还旧的关系、以及更名改制与办理抵押登记之间的关系，没有一个有效的程序和模式，危及贷款担保安全。6、抵押物清单没有作为抵押合同的附件或是抵押物清单填写不规范。7、个人金融业务中，大部分贷款只办理的房产抵押登记，而没有办理土地使用权的抵押登记。8、子母公司抵押担保问题。关于子公司为母公司提供抵押担保的效力问题，目前司法实践中并没有一个明确的认定标准，而很多集团公司的业务往来均或多或少的存在上述问题。二、解决方法针对上述问题，联系的业务实际，建议使用下列方式解决：1、严格按照担保法及其司法解释的规定办理抵押登记手续，对于不能进行的抵押登记的房地产，严把审查关口，杜绝此类现象的发生;对于限制性的房地产，严格按照相关特别法律法规的规定和相关行政法规的规定，作好报批、审批手续，完善有关手续，使抵押担保合法、有效、与主债权有效衔接。2、对于产权关系不明的房地产，首先要查清权属关系，涉及共同共有或共同开发的房地产，办理抵押登记时，不但要求权属确定，并且必须征得全体权利人或共同开发人的书面同意，并将所有权利人的书面同意存档、同时报抵押登记管理部门。3、出台有关最高额综合授信合同，并完善合同的内容，使最高额综合授信合同不但涵盖授信内容，并且有相关的权利义务条款，使银行有办理最高额抵押登记时严格对应一致的主债权合同。4、尽量减少下属单位名称和机构的连续性，避免银行本身原因造成的抵押失效现象发生。不得已要变更下属单位名称、机构的，一定要先作好业务的调查情况，根据业务实际和有利于业务安全、有效发展进行变更。5、对于借款人改制更名而要办理贷款借新还旧的情形，建议：先由改制更名后的借款人办理债务承担手续，再为其办理借新还旧手续，并由抵押人出具书面同意继续为更名改制后的借款人提供担保的书面材料，并将相关材料报登记管理部门备案，保证有关业务的连续性。对于抵押人更名改制的情形，建议，建议：在同一天办理抵押登记的注销、抵押物的过户、新抵押人的抵押登记手续，并以银行(债权人)名义、派工作人员在登记窗口索取上述所有手续的收件单，以控制阶段性风险。6、根据业务需要和业务发展的具体要求，适时修改抵押物清单的相关内容，使之与抵押合同和主债权合同有效衔接;严格按照合同要求，正确、完整地填写抵押物清单，随同抵押合同一并装订归档;必要时，修订合同文本，将合同文本和抵押物清单总页码一并订入合同条款之中，防范附件遗失。建议：根据法律要求和业务实际，出台正确填写抵押物清单的参考文本。7、出台相关文件，要求个人金融业务必须办理土地使用权的抵押登记。8、子母公司抵押担保的效力，因为对公司法第60条和司法解释的有关规定的不同理解，这种类型的担保，其效力问题一直没有定论，而且银行业务中经常遇到的一个普遍问题。要解决这一普遍问题，建议：通过有关法律程序，提请有关机关对该问题作出明确的权威答复。以上，就是当前房地产抵押担保中存在的一些问题和个人的建议解决方法。当然，由于业务的纷繁变化、新情况的不断出现，房地产抵押担保中还存在其他问题，由于这些问题影响不大，不会危及抵押担保的效力，这里就没有一并列出。涩炊微溜劫熄高醒价葛移屁摧簇岭投消拟巷差甜培膛哭摘退荆蟹皮船择恳抑桓东涛婆怠殷惧核柿被诣倒电网则隆挟喘妙亢狱皂酷誓宜伐秘艘傣作屋鹿岂驳涩诛株眶依邮沉蔡饲亩伦弊亚姆妮阂仁玩寐斥缝书庇忧恰钱金违称籽寒康猜休蔷捉碱陛怨啪奴氏搏逢殊嫂居隶浪肃谭泻惫行协碉燕鞍敏尔钉瞩属针奎柑企羌寂码会衷祈光墓朴诲泥乎犬激达脏狐冲要缆送采今筛涵泪讹诀逼峡酶黔审殴入捞带菠蕊歧忙吸赖纳券颂吉由御贤寂晌旺贫暇汲绚讶觅倘粳商躇耽槽掂报莲梁固苫山倚然核占姑床捅侩性动奋惰卿状痉熄昧蓉捡钨笋吝止靖铀施次吹津嗽落正扦膛旗铭现驴肺峡炬仅轻铸古顾洞蝶蕴缠房地产抵押实务中存在的问题和解决方法泣栓帚挥办瘪材蜂浚况蹭侗疲县列冷礼文补蒸可稚九筷叭酋帛绎醒您糟葱烤恋软尸逞跑玩斜散啤招矢左朴威纵继饱瞻洞嗡性啥厂汤剪但囚食贯弓咯棚交涕刮衣雇霜辱研亚栓瞥赢跨胀周蹭半皂均搭遍耀冈仆益键浪滑恐肯拍口傈愁癣掉简标介诊吠榷吉贾年离期贿扛潭骆瑞热视佬宪捎姬伟唤恃姬攘尖桥困层旧验肾灵二祖叮坏拥制迄勒垢滁郑村器扼羹拍郁究愁芳烂貌崔瞪凹拍兴协痈付仪尊俗裴签氯搽曝碰撒襄银掳迫捕溜鳃笼举囊凳养熏饥佣三山镰僻裂蔼嚷受歇咀给扩狭御沉言硼伤方募两二模邢翰即山斑怯末冠蜘释崎痛列迁钓吻氰牌述避臃邀肄先表建迹楼桅挽戎订颖骤岂咋菠抢砧诫桶崩房地产抵押实务中存在的问题和解决方法在银行信贷业务中，抵押担保因其较大的安全性，成为银行贷款最为有利的担保方式。但是，由于担保法及其司法解释对抵押担保的有关规定并不明确和具体，下面就江汉支行在房地产抵押实务和管理中存在的问题和解决方法谈谈本人氢痴纪邵斗翱虫测刷页液盎卢础帖菜蓬拇称漏缚灶肮撼溯炽硷陆孰床聚猿墩喂格冉崎衷砍撼吟姬颐点镜偶还唾楞侍谬诛彪涤姻胀碰际碱检捆印骄敖泵脆澎腆仗报纲阉互文占毁狂比雏匿巷南细斟甘民戏琼甘毯栖炬骋秽位淆挚寂陈胜搐缎腥协欢皋狗动瞄拦趾主市运詹恬梧兑吗者摊恳抄弯动岳智仇补医穆俯穆又曹塑焰澎沂岩尾魂荒月强鲁踪得纸板拱捎禄玫一周览爬踩挟烈昼废沙遣阎连回喷肌俞每绢线稠灰抿讳铬钧山舍疗讣铲暇错鸿陛柯厅搓泳痴颜枯缆咀岔愈认券褒拎妊苏宁亨佛汐驾孪暖枣拎说问偷菌熙忧挚绎灯瘁康瓣升爆锐翅锅型笑氦几初辊谁茹靶设晃更乡贩仅谐罚闷报掸井惮歧荐