房地产开发企业收取“诚意金”、“定金”和“vip会员费”的财税处理、纳税筹划及风险提示.doc
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4、了缓解资金压力,在未取得商品房预售许可证的情况下,采取各种方式(申请书、承诺书、订单等)、各种名目(诚意金、vip会员费等)收取购房准业主的款项,以满足开发项目建设的资金需要。对这些资金应如何税务处理呢,笔者在这进行分析。(一)“诚意金”、“定金”和“vip会员费”的会计处理房地产开发企业为了加大促销力度而向购房者收取“诚意金”、“定金”和“vip会员费”在会计上应在“预收账款”还是在“其他应付款”会计科目反映呢?这要从会计准则中找到依据。根据新会计准则的规定,“预收账款”科目是核算企业按照合同规定预收的款项,即预收账款是建立在购销合同基础上的。而“其他应付款”科目是核算企业除应付票据、应付账
5、款、预收账款、应付职工薪酬、应付利息、应付股利、应交税费、长期应付款等以外的其他各项应付、暂收的款项。基于此规定,房地产企业收取的“诚意金”、“定金”和“vip会员费”不是按照合同约定收取的,而是按照订房单(或类似凭据)约定收取的,它不受合同法约束。仅具有暂收应付的性质,因此应该在“其他应付款“科目核算进行核算。(二)“诚意金”、“定金”和“vip会员费”的税务处理1、企业所得税国税发200931号文件第六条明确规定:企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入,应确认为销售收入的实现。也就是说,房地产开发企业取得的企业所得税应税收入,应该以签订预售合同或销售合同为前提。如果房地
6、产开发企业与购房业主签订了预售合同或销售合同,房地产开发企业收取了业主的款项(如定金、预付款等),均应该按照规定预缴企业所得税;反之,房地产公司没有与购房者签订相关合同,所收取的款项(如:定金、诚意金、vip会员费等),是不需要缴纳企业所得税的。2、营业税(1)营业税暂行条例(下称“条例”)第一条规定:“在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人,为营业税的纳税人,应当依照本条例缴纳营业税。”第十二条规定:“营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。”(2)营业税暂行条例实施
7、细则第二十四条规定:条例第十二条所称收讫营业收入款项,是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。条例第十二条所称取得营业收入款项凭据的当天,为书面合同确定的付款日期的当天;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的,为应税行为完成的当天。第二十五条规定:“纳税人转让土地使用权或者销售不动产,采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”(3)营业税问题解答(之一)的通知(国税函发1995156号)规定:营业税暂行条例实施细则第二十八条规定,纳税人转让土地使用权或销售不动产,采用预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。此项规定所称预收款,包括预收定金。因此,预收定
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