欧倍德青岛市北项目开店建议书.doc

欧倍德青岛市北项目开店建议书
中国◆山东青岛
2012年12月

前言:

根据欧倍德中国北方区的战略要求，我们现正式向公司总部提交按照欧倍德的建筑标准设计和建造的欧倍德家居购物中心的可行性分析报告。该店址位于山东省青岛市市北区辽阳路西路，总建筑面积不少于三万三千平方米。
该项目的可行性分析报告我们同时基于以下考虑：

l 城市基本状况和发展状况

l 项目土地及辐射区情况

l 项目所处的商圈情况

l 项目周边的竞争对手

l 市场潜力分析及投资利润率分析

l 合作与合同形式

l 结论

一、城市基本情况
青岛市地处山东半岛南部，位于东经19度，北纬35度，东、南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。东北与烟台市毗邻。全市10654平方公里，其中市区（市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛7区）1102平方公里，所辖胶州、即濹、平度、胶南、莱西5市9552平方公里。2001年全市常住人口为7，104，900人，其中市区2，376000人。
1、 城市发展状况
2001年青岛市全市国内生产总值达到1316亿元，增长13.7％。人均国内生产总值达到1.86万元，增长13.1％。第一产业增加值增长2.3％。第二产业增加值增长16.3％，其中工业增加值增长16.4％，对经济增长的贡献率达到52.2％。第三产业增加值增长14％，占国内生产总值的比重达到39.8％，比上年提高0.7个百分点。全市地方财政收入达到98.7亿元，增长23.4％。城市居民人均可支配收入达到8731元，增长8.9％。新增就业5.5万人，比上年增加1.63万人。农民人均纯收入达到3901元，增长7.3％。市场繁荣稳定，消费质量提高，社会消费品零售总额增长14.7％。全市实际利用外资15.98亿美元，利用内资73.3亿元，分别增长24.6％和55.4％。
全市新批外资项目
个，比上年增长 %；签约合同外资 亿美元，增长 %。房地产开发完成投资额 亿元 ，增长 %。其中住宅建设投资 亿元，同比增长 %。全年房地产施工面积 万平方米；竣工面积 万平方米。全年销售商品房 万平方米，比上年增长 %；其中销售商品住宅

1127.5万平方米，增长25.5%。房地产实现销售额609.9亿元，比上年增长29.6%，其中住宅销售额531.7亿元，增长29.9%。装饰建材消费达180亿人民币。

2、 城镇居民人均可支配收入11578元，比上年增长11.9%，扣除价格因素，实际增长8.5%；
3、 全年人均消费性支出为8923元， 比上年增长5.1%，扣除价格因素，实际增长1.9% 。农民人均可支配收入5099元，比上年增长12.7%。
镇居民人均住房使用面积17.62平方米，比上年增加0.87平方米；农村居民人均生活用房面积31平方米，比上年增加2.1平方米。

1996
1997
1998
1999
2000
2001
GDP
亿RMB
710.2
797.70
888.40
992.83
1150.07
1316.00
人均GDP
RMB

11470
12046
13394
15410

人均住宅
平米
8.4
8.7
9.06
9.36
9.82
15.30

大型日用品超市在北京已发展趋向成熟，目前已有家乐福、JUSCO等多家外资大型超市进入，市场布局将趋于成熟。相比之下，大型建材超市目前仅有内资的东方家园（Orient Home）、好美家HOME WAY、百安居B&Q等。由此可见，青岛大型建材超市的布局将在未来几年内将迅速定格，在中国政府对外资零售企业完全开放政策之前基本定局。

二、项目土地及辐射区情况：

青岛市北项目位置位于城区市北区，与家乐福马连道店对街。马连道路向北1公里到达北京西客站。店址西距西三环1公里，东距西二环约2公里。

1、 交通状况：马连道地区与广内的交通连接，已经成为宣武区未来的重要规划，其中位于马连道南口的红莲南路，将成为连接西南二环与西三环的又一条主要干线，与白纸坊西街打通；另外一条规划中的交通干线广内枣林前街，将向西贯穿铁路，与马连道地区相连，有望于明年动工。

2、 两条路向西延伸将横跨北京西站进京铁路与莲花河，将彻底改善马连道交通状况，同时也将对区域商业发展起到积极作用。 

3、 交通是马连道商业区的一大潜在优势。目前北京西站进京铁路横亘于广安门内与广安门外之间，据宣武规划局有关人士透露，宣武区已经将马连道地区与广内的交通连接作为

了未来重要规划之中。规划中位于马连道南口的红莲南路将成为连接西南二环与西三环的又一条主要干线，将在现有的红莲南路基础上进行拓宽和延长，规划宽度为40米，与白纸坊西街打通，拆迁将于今年下半年开始，目前沿街的一些商铺已经开始撤走。另外一条规划中的道路是广内枣林前街将向西贯穿铁路，与马连道地区相连，有望于明年动工。

4、 这两条路通车后，将横跨铁路与莲花河，马连道地区的交通状况将有更大的改善。作为宣武区规划的六大商业区，马连道将在未来几年甚至更长的时间里得到政府的大力支持，商业街北段的安华景苑等一批第三产业设施的建成使用以及总投资1亿美元马连道物流中心的建成都将会对这个区域的商业发展提供动力。

5、 与欧倍德马连道店相对的家乐福店周边的客流量巨大，目前在项目周边已开设了三条公交线路，车流量大。北边的马连道面街较窄，经二环广安门或三环六里桥到达店址都较为方便，但进入马连道后交通较为拥堵。同时，我们认为作为世界有名的连锁超市，家乐福在选址上一向极为讲究，之所以落址马连道，如果不看好该地区的商业发展的潜力，是决不会把店开到这里的。

欧倍德马连道项目占地约33,000平方米，拟建两层，每层各11,000平方米建筑面积，设地下停车场约300个车位。OBI使用一层，二层用于出租给家居相关厂商店铺。土地属北京市一商局下属的北京市商业储运公司。

三、项目所处的商圈：

马连道店的核心商圈为二三环西南之间的房地产开发尚未成熟的地区，目前该地区的住宅均价在5000人民币/平方米。 历史上马连道区是国家和北京市有关部门的仓储基地，北京物资总公司、北京物资储运总公司、北京金属材料公司等大型物流、材料企业都在这个区域之内，从建设至今历经50年发展。现在，这些企业又成为了该区域内土地供应的一个主要来源，瑞莲家园、欧园北欧映象等项目的土地都是从这几个企业受让而来。今后，该区域内还将会有一些工厂、企业进行拆迁，总体的土地供应量还是较为充足的，相对拆迁成本还要低。同时这个区域内的物业还有另一个特点，即市场化程度相对城北、城东其他区域要低一些。瑞莲家园是合作社开发的集资性项目，依莲轩有一栋楼被新华社买下，而像北京物资总公司这样的土地方也对该区域的项目表示了集团购买的倾向。集团购买对该区域未来物业发展的影响会大一些。

    总体而言，马连道地区现有的物业远远不够，未来还有较大的发展余地，特别是5000元~6000元的中高档项目。

次及商圈： 西南的丰台岳各庄地区，为北京十大近郊的住宅入团之一；
二环路内南城宣武区的大量旧城改造地区；
四、项目周边的竞争对手分析：
南2公里位于丽泽桥西南角的东方家园是商圈内最强大的竞争者，2001年营业额达3.4亿人民币。距店址4.5公里西四环郑常庄在建的天津家居和已开业的红星美凯龙也将成为西边的强有力竞争者。西南三环目前是家居建材的主要集散地之一，从六里桥南的蓝景丽家到南三环西端的名流家居，以店铺出租形式经营的建材市场林立，对西部、南部二级商圈形成屏障。
五、合作与合同的形式：
中国欧海家居有限公司：欧倍德马连道店是欧倍德建材装饰市场有限公司与青岛海尔投资发展有限公司共同合资的中国欧海家居有限公司的一个分支机构。按照公司合同，欧倍德投资6000万欧元的注册资金，占50%的股份。公司注册登记与在全国的总零售执照还在政府部门的审批中，预计年底能够获得批准。

合资伙伴: 青岛海尔投资有限公司
欧倍德建材装饰市场有限公司

董事会: 公司的最高权力机构由6人组成.其中三人由欧倍德委任.董事会由中方提名,副董事长由欧倍德提名。三年选举一次。

经营管理机构：公司的经营管理机构由董事会确定。总经理由欧倍德提名，副总经理由中方提名。任期三年。

注册资金：

外资：

利润分配：

出租合同:

中国欧海家居有限公司与北京一商集团有限责任公司之间出租合同达成一致后，欧倍德马连道项目可以通过欧倍德监视会的批准。

租赁物业: 位于北京市宣武区马连道路东侧、家乐福超市对面场地的两层建筑物及供该物业使用的停车场等附属设施。

Ø 租赁物业一层面积不少于一万一千平方米（11，000平方米）；二层面积不少于一万一千平方米（11，000平方米）；

Ø 租赁总面积不少于三万三千平方米（33，000平方米）；

Ø 同时甲方提供的停车场车位数应不少于300个

合同期限：商场开业之日起的二十（20）年的期间。

租 金:

Ø 地上一层标准租金自第1年至第5年为人民币八百万元整(RMB8,000,000), 该租金自第6年开始至第二十年结束每年租金在上一年基础上递增2.5%;
Ø 地上二层第一年的标准租金为人民币三百万元整(RMB3,000,000), 该租金自第2年开始至第20年租金为人民币四百万元整(RMB4,000,000);

六、结 论：

从欧倍德北方区市场战略角度考虑， 公司总部高层均给予了高度重视。在首都北京开设欧倍德家居建材购物中心将是公司开拓北方市场战略中最为重要的一步。随着中国加入WTO国际贸易组织以及2008年在北京举行的奥运会，北京目前不论从商业、房地产投资、

环境、交通、道路及城市基础配套设施等方面均发生着翻天覆地的变化。高瞻远瞩，北京是一个经济快速增长且拥有巨大的消费及市场潜力的城市，而欧倍德石景山店将是欧倍德在北京开设的第一家店。因此，凭借欧倍德在国际建材市场的知名度及公司先进的经营模式必定会对北京现有的建材零售业市场带来巨大的市场冲击，为欧倍德在北方区的经营成功奠定坚实的基础。
第一章 概 述 - 1 -
1.1项目背景与编制依据 - 1 -
1.1.1项目背景 - 1 -
1.1.2编制依据 - 1 -
1.2研究过程 - 2 -
1.3主要结论与建议 - 2 -
第二章 发展现状与趋势分析 - 8 -
2.1区域经济社会现状及发展 - 8 -
2.1.1区域经济社会现状 - 8 -
2.1.2信丰县国民经济和社会发展 - 24 -
2.2区域交通运输现状及发展 - 34 -
2.2.1信丰县综合交通运输网现状 - 34 -
2.2.2交通运输发展规划 - 40 -
2.3站场现状及存在的问题 - 45 -
第三章 项目建设必要性及功能定位 - 8 -
3.1建设的必要性 - 8 -
3.2项目功能分析 - 40 -
3.2.1项目功能定位 - 40 -
3.2.2项目服务范围 - 40 -
第四章 需求预测与规模预测 - 42 -
4.1需求预测 - 42 -
4.1.1客运量及适站量预测 - 42 -
4.1.2货运量及适站量预测 - 45 -
4.1.3养护量及适站量预测 - 50 -
4.2规模预测 - 57 -
4.2.1客运量对站场建设规模的需求 - 57 -
4.2.2货运量对站场建设规模的需求 - 60 -
4.2.3养护量对站场建设规模的需求 - 62 -
第五章 站址位置及建设规模 - 63 -
5.1站址选择影响因素分析 - 63 -
5.2站址描述 - 63 -
5.2.1站址位置 - 63 -
5.2.2建站条件 - 64 -
5.3建设规模 - 65 -
第六章 总平面布置及配套设施 - 67 -
6.1 总平面布置及配套工程方案比选 - 67 -
6.1.2方案比选 - 68 -
6.1.3总平面布局 - 71 -
6.2土建工程 - 71 -
6.3配套工程 - 72 -
6.3.1设备安装工程方案 - 72 -
6.3.2站场内（室外）各项配套工程和附属工程方案 - 72 -
6.3.3主要设备配套 - 72 -
6.4技术经济指标 - 73 -
第七章 实施方案 - 74 -
7.1建设工期 - 74 -
7.2组织机构和人员配置 - 74 -
第八章 投资估算与资金筹措 - 76 -
8.1投资估算 - 76 -
8.2资金筹措 - 77 -
第九章 财务评价与经济社会影响分析 - 78 -
9.1财务评价 - 78 -
9.1.1评价依据 - 78 -
9.1.2评价参数 - 78 -
9.1.3成本分析 - 79 -
9.1.4收入分析 - 81 -
9.1.5财务分析结果 - 83 -
9.1.6敏感性分析 - 83 -
9.2经济社会影响分析 - 83 -
第十章 问题与建议 - 84 -