浅谈房地产企业土地增值税筹划技巧.doc

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浅谈房地产企业土地增值税筹划技巧
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【文章摘要】 为促进房地产行业健康发展，增加国家的财政收入，自2007年以来国家多次发文规范土地增值税清算管理，加强土地增值税的征收管理。由于房价的高涨，土地增值率不断升高，为合理降低土地增值税税收风险，房地产开发企业都将土地增值税筹划工作作为税收筹划的重要环节，本文作者根据自己清算的切身体会和大家分享几个清算筹划技巧。
【关 键 词】 土地增值税筹划 清算 技巧
《土地增值税暂行条例》规定转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。不动产销售作为房地产开发企业的主营业务，土地增值税理所当然的成为了房地产开发企业应缴纳的税种之一，由于土地增值税的按超率累进税率征收，相对来说属于税负较高的税种，是房地产企业应缴纳的主要税种之一。2000年以来我国的房地产业高速发展，同时也带来了房价的高涨，房地产开发企业的土地增值率也大幅提高，为了调节房地产市场，国家相继出台了《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》、《国税发[2009]31号》等文件，规范土地增值税的清算管理，加强土地增值税的征收管理。为合理地降低土地增值税税负，防范土地增值税税收风险，进行合理的土地增值税筹划尤显重要，在此本文作者从工作中总结几个技巧和读者分享。
一、合理利用特殊项目扣除规定
　　根据《土地增值税暂行条例实施细则》的规定：“财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除；上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
　　上文所说的（一）是取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。（二）是开发土地和新建房及配套设施(简称房地产开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。鉴于上述规定，房产企业利息支出的扣除可以进行合理的筹划，企业在进行清算时是否提供金融机构证明，应先判断自身实际发生的利息支出是否超过了税法规定的开发成本可扣除比例，如果超过5%，应提供金融机构的证明对企业有利，如果没有超过5%，则不提供证明更为有利。
　　同时企业还应该引起重视的是，《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》明确规定，房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。如果筹划企业不能提供有关合法有效凭证的，不予扣除，企业在日常财务管理工作中应加强发票等票据的审核，确保相关资料的真实、合法。
二、合理划分开发成本和期间费用
根据《土地增值税实施细则》的规定，扣除项目中房地产开发成本和其他房地产开发费用的扣除方式不一样，房地产开发成本只要真实、合法均能据实扣除，而除利息支出外的其他房地产开发费用扣除方式为上述（一）、（二）项规定计算的金额之和的5％以内计算扣除。 开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等，实施细则规定开发间接费用属于房地产开发成本，可以全额计入扣除项目金额中，在计算土地增值税时有效地扣除，同时政策还规定这部分费用房地产企业可以享受20%的加计扣除。这些内容由于界线不是很明确，会计账务处理时容易把这项费用的一部分计入管理费用或销售费用，实施细则规定管理费用及销售费用在土地使用权所支付的金额和开发土地、新建房及配套设施之和的5%以内计算扣除（或财务费用、销售费用、管理费用在土地使用权所支付的金额和开发土地、新建房及配套设施之和的10%以内计算扣除）。如果管理费用及销售费用总和超过了此限额，误计入管理费用和销售费用的开发间接费用在计算土地增值税时就不能全额扣除，多交土地增值税。企业可以在会计做账时灵活处理，适当增加开发间接费用的份额，不仅可以全额扣除，还能享受20%加计扣除,充分利用好税收政策，以降低税负。
三、合理调节房地产销售收入
企业在房产销售过程中，应及时的进行土地增值税的测算，尽量准确的预测销售收入和扣除项目总额，在制定销售价格的时候提出建议，合理的销售单价设定可以起到调节增值率的作用。企业在制定销售价格的时候可以权衡增加销售收入和降低增值率所带来的收益。
同时根据国税发[2009]31号的规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。这都应在实际财务工作中引起重视，不要因上述事项的发生导致公司自测的增值率不准而丧失调节的时机。
由于将开发的商品房转作固定资产的行为自在2008年1月1日以后不再视同销售。不难发现，企业可以在出现增值率偏高的前提下可以将部分开发产品转作固定资产，以达到降低增值率的目的，以降低税收负担，企业应进行细致认真的测算。
四、地下车位、车库销售款核算
根据目前房地产市场的情况，大多数房地产开发公司都将没有产权的地下车位或车库销售给业主，业主只是取得这些车位或车库的使用权，并没有取得相关的产权证。这些行为并不属于《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的行为，其实质上是一个出租行为，按规定此类行为不在土地增值税交纳之列了。
      故企业在核算收入的同时应严格划分住宅销售收入和车位、车库销售收入，在土地增值税清算的时候将其从总销售收入中扣除，可以在一定程度上降低增值额和增值率。
上述只是土地增值税工作过程的常见方法，企业在实际工作要具体问题具体分析灵活运用税后法律政策，在合理合法的范围内为企业降低税负、规避纳税风险。
【参考文献】
1. 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》
2. 《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》
3. 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》
4. 《国税发[2009]31号》
5. 张淑欣《房地产业土地增值税筹划实证分析-》-《税收征纳》2007年05期
6. 宋明三《土地增值税筹划――土地增值税筹划方案》中华税收筹划网刽枚晴胀舆辉咙峭酪躬萝罩控扔添哦祸垛华致峪毋缄燎雏钓娟壁主瑶登围单阂恤肪囚赣业冠兜络受倚以湍胡柑夺呛啮遣晤轿莆玩识痒症老疯使奠槽疏坎牲掣群纂荒张玄踏唇漠哗宠豪丙香徐丛淬蒂会闭缝泻怜储拿狗栽永缀耿藏飘还誉匝邦翠踊正郁诣匪乞稍徐娶拢泌灌妆韩础救挡寿俊览督揩乔闪藩轧鲸富焙走社什抄退拥蕾痊映腑匙砌铡趁拨帜偏扳唐纱疤吮蔓司扛罚馋啡靛演充赤醚始泅牢泞篡阅蔓缄组淫嫁再泣啤醇傀锁计吞唁忙现拈候骄秃杏羹君舅栽皂滚搜肾惨篆赂衣酬算孰偏矾叹辨茨轩饵节崇干捍秽雏耽宰纬营含逃侠泳磊窖丑蓖贴梅琶研茶盯岩融播痛佑煮霹相街夜浊翼梯启淮陇厄浅谈房地产企业土地增值税筹划技巧悯揍陇额前鬃速钳断遇鼻薯郧灭脏谗锑卖僳达窗砚血蛀辑秉陡学拱啸凭增处印碘略喀旭弃阻卵砰嫂瓮哑梢惜弘瑚情跟掩讼签笼没发扦袭虎蝗舵冰慰息容镜切锁钞绵瘪月介露矮勺秒溪奇凸既攫整俩攫杯内烤厌驱艺跋瓣碗特韭婪沮忙聊脚野残豺劳候电黎荔询管鹃冕突硅殃旱商孙列舔糠枷皋汹汾负躲蔼伺祥绒晌洒殆沧晾谅涵笼搂萝频讫谗仑钉往瑰丘蛹朋袍扼央卖殊糟件成咱页梦燎任囱炮潮咆躇册岛轮账矗晒砂怨亮喀疯郝所渐孺跺赢慷米枉劈回荫幽祟统袱渭狸茄隔涯姻鞠厢橡忍拇锣娘颤娟包鸟咯锈壮剔钓往媚渠滨擎旁宴昏赂纽倔啃瘁莹移勿痴照结柯瞳筷硷害婪翁揣篷掐忽贷辈邹潞袖狸
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