地产无效成本管理工作指引.doc

无效成本管理工作指引
1. 目的与作用
1.1. 培养、提高全员成本意识；
1.2. 分析项目成本，找出成本构成的有效和无效部分，形成合理目标成本，实施无效成本管理与控制；
1.3. 归纳、汇总无效成本，分析无效成本产生的原因，促进各部门专业能力和计划能力的提高；
1.4. 寻求减少无效成本的途径并提供分析依据，对最终降低项目成本费用提供参考；
1.5. 减少无效成本，降低项目成本费用，以最少的经济消耗取得最优的经济效益。
2. 范围
覆盖各类合同以及非合同性成本的分析，涉及设计、工程、营销、财务、成本等各个业务口。
3. 定义
3.1. 无效成本：房地产项目实施过程中产生的对形成产品、提升价值、促进营销没有作 用，无法获得客户认同和补偿，属于费用浪费的成本。
3.2. 有效成本：能形成有效产品或提升价值，对促进营销有积极作用的成本费用。
3.3. 计算公式：有效成本=总成本-无效成本
3.4. 无效成本与有效成本的区分：有效成本在短期或长期的收益中可以获得补偿，无效成本无法获得补偿。
4. 职责与分工
4.1. 各公司成本管理部负责对项目发生的成本进行分析，明确无效成本产生的金额、原因，定期向公司领导层和相关部门、人员通报。
4.2. 公司各部门针对相关的无效成本及时进行总结，以避免重复发生。
4.3. 各公司成本管理部有义务在日常工作中督促、提醒、并采取主动行为避免和减少无效成本的发生。
5. 无效成本管理工作的实施过程
5.1. 成本有效性管理理念的灌输
向公司管理层、各部门明确成本有效性管理的概念、目的、分类、优点，获得公司全体对成本有效性管理工作的支持。
5.2. 无效成本的分析对象
以项目分期(例如：四季花城一期)为分析对象。
5.3. 无效成本的分类
参见附件《项目无效成本分类》
5.4. 无效成本的总结与发布。
1) 通过对每单结算(包括合同和签证变更)及非合同性成本进行分析，提炼无效成本数据，建立无效成本档案；(参见附件《无效成本分析表》)
2) 定期(每月或每季度)向公司管理层和各部门通报无效成本动态信息、做出比较；
3) 根据对无效成本产生原因的分析，提出工作改进建议。
4) 合适时机，可提请公司领导层针对无效成本的发生变化情况进行奖惩。
5.4 目标成本制定中成本有效性的应用
制定目标成本时，根据对前期无效成本数据的统计分析，考虑通过努力导致无效成本减少的情况，以形成合理的目标成本。
5.5. 无效成本的控制
控制无效成本是降低项目成本直接有效的方法，有赖于公司各部门的共同参与。具体的措施包括：
1) 限额设计；
2) 设计方案优化；
3) 加强施工图事前审核，做好图纸会审工作，减少设计变更；
4) 确定合理的施工技术方案(降低废品率)；
5) 加强供应商考察；
6) 加大集中采购力度；
7) 严格执行现场签证制度；
8) 提高专业能力；
9) 加强部门间信息沟通。

附件1：
项目无效成本分类
作业环节
无效成本产生原因
现象表现
设计
设计失误
对设计效果把握不准
①拆除和重建
②后期加固与补强
③资金浪费
④拆除与重建
设计变更下达不及时
材料、施工工艺选择不当
多工序设计图矛盾
装饰设计未结合建筑现状
设计保守

经济性不合理
招标
招标策划
标段划分不合理，计划性不足
影响工期与质量
投标单位选择
施工单位考察失误，投标竞争不充分
中途变化，总价增加
招标文件编制
合同条款有误，经济标编制出现失误
多承担费用
评定标
评标分析失误
中标价格偏高
施工
施工准备
使用周期短的高标准临设
拆除与重建
施工节点计划不合理
延误工期，增加成本
施工过程
施工安排失误
赔偿与维修费用
工程质量管理不善
考虑不周，费用大增
非关键线路抢工
费效比不高
合同执行
拆分合同工作内容未及时签订补充合同
总成本增加，却无法从相应单位扣回
维修
维修工作程序不到位
维修时未及时通知责任单位，维修费用无法落实
销售
销售承诺
超出交楼标准的承诺
为承诺付出大量成本
展示资料有误
业主投诉引发赔偿
销售过程
改变房屋用途
拆除与重建
样板房过早销售
重复建设
信息沟通不畅
信息失真，工作失误
预结算
预算失误

合同价款失实导致费用增加
结算失误

结算价不符，工程款超付
付款
付款失误

工程款超付

第 4 页 共 9 页

附件2：
无效成本分析表
项目名称：
施工单位：
结算总造价：￥
其中工程指令造价：￥
设计变更共计 份
设计变更率 %
工程签证共计 份
工程签证率 %
结算中无效成本共计：￥ 占结算造价的比例： %
结算中有效成本共计：￥ 占结算造价的比例： %
序号
无效成本责任部门
无效成本造价合计(万元)
产生原因
1
设计部

2
项目部

3
营销部

4
其他部门
( )

说明：

附件3：
无效成本统计表( 年 月)
填写人： 审核： 填写时间：
序号
合同(或非合同成本)名称
结算造价(元)
其中无效成本(元)
无效成本比例(％)
无效成本产生原因
改进办法
1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

合计

第 9 页 共 9 页

附件4：
项目无效成本统计表
填写人： 审核： 填写时间：
序号
成本科目
总成本
其中无效成本
无效成本比例(％)
无效成本产生原因汇总
总价(万元)
单方造价(元/m2)
总价(万元)
单方造价
(元/m2)
1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

合计

其中专业理论知识内容包括：保安理论知识、消防业务知识、职业道德、法律常识、保安礼仪、救护知识。作技能训练内容包括：岗位操作指引、勤务技能、消防技能、军事技能。
二．培训的及要求培训目的
安全生产目标责任书
为了进一步落实安全生产责任制，做到“责、权、利”相结合，根据我公司2015年度安全生产目标的内容，现与财务部签订如下安全生产目标：
一、目标值：
1、全年人身死亡事故为零，重伤事故为零，轻伤人数为零。
2、现金安全保管，不发生盗窃事故。
3、每月足额提取安全生产费用，保障安全生产投入资金的到位。
4、安全培训合格率为100%。
二、本单位安全工作上必须做到以下内容：
1、对本单位的安全生产负直接领导责任，必须模范遵守公司的各项安全管理制度，不发布与公司安全管理制度相抵触的指令，严格履行本人的安全职责，确保安全责任制在本单位全面落实，并全力支持安全工作。
2、保证公司各项安全管理制度和管理办法在本单位内全面实施，并自觉接受公司安全部门的监督和管理。
3、在确保安全的前提下组织生产，始终把安全工作放在首位，当“安全与交货期、质量”发生矛盾时，坚持安全第一的原则。
4、参加生产碰头会时，首先汇报本单位的安全生产情况和安全问题落实情况；在安排本单位生产任务时，必须安排安全工作内容，并写入记录。
5、在公司及政府的安全检查中杜绝各类违章现象。
6、组织本部门积极参加安全检查，做到有检查、有整改，记录全。
7、以身作则，不违章指挥、不违章操作。对发现的各类违章现象负有查禁的责任，同时要予以查处。
8、虚心接受员工提出的问题，杜绝不接受或盲目指挥；
9、发生事故，应立即报告主管领导，按照“四不放过”的原则召开事故分析会，提出整改措施和对责任者的处理意见，并填写事故登记表，严禁隐瞒不报或降低对责任者的处罚标准。
10、必须按规定对单位员工进行培训和新员工上岗教育；
11、严格执行公司安全生产十六项禁令，保证本单位所有人员不违章作业。
三、 安全奖惩：
1、对于全年实现安全目标的按照公司生产现场管理规定和工作说明书进行考核奖励；对于未实现安全目标的按照公司规定进行处罚。
2、每月接受主管领导指派人员对安全生产责任状的落
其中专业理论知识内容包括：保安理论知识、消防业务知识、职业道德、法律常识、保安礼仪、救护知识。作技能训练内容包括：岗位操作指引、勤务技能、消防技能、军事技能。
二．培训的及要求培训目的
安全生产目标责任书
为了进一步落实安全生产责任制，做到“责、权、利”相结合，根据我公司2015年度安全生产目标的内容，现与财务部签订如下安全生产目标：
一、目标值：
1、全年人身死亡事故为零，重伤事故为零，轻伤人数为零。
2、现金安全保管，不发生盗窃事故。
3、每月足额提取安全生产费用，保障安全生产投入资金的到位。
4、安全培训合格率为100%。
二、本单位安全工作上必须做到以下内容：
1、对本单位的安全生产负直接领导责任，必须模范遵守公司的各项安全管理制度，不发布与公司安全管理制度相抵触的指令，严格履行本人的安全职责，确保安全责任制在本单位全面落实，并全力支持安全工作。
2、保证公司各项安全管理制度和管理办法在本单位内全面实施，并自觉接受公司安全部门的监督和管理。
3、在确保安全的前提下组织生产，始终把安全工作放在首位，当“安全与交货期、质量”发生矛盾时，坚持安全第一的原则。
4、参加生产碰头会时，首先汇报本单位的安全生产情况和安全问题落实情况；在安排本单位生产任务时，必须安排安全工作内容，并写入记录。
5、在公司及政府的安全检查中杜绝各类违章现象。
6、组织本部门积极参加安全检查，做到有检查、有整改，记录全。
7、以身作则，不违章指挥、不违章操作。对发现的各类违章现象负有查禁的责任，同时要予以查处。
8、虚心接受员工提出的问题，杜绝不接受或盲目指挥；
9、发生事故，应立即报告主管领导，按照“四不放过”的原则召开事故分析会，提出整改措施和对责任者的处理意见，并填写事故登记表，严禁隐瞒不报或降低对责任者的处罚标准。
10、必须按规定对单位员工进行培训和新员工上岗教育；
11、严格执行公司安全生产十六项禁令，保证本单位所有人员不违章作业。
三、 安全奖惩：
1、对于全年实现安全目标的按照公司生产现场管理规定和工作说明书进行考核奖励；对于未实现安全目标的按照公司规定进行处罚。
2、每月接受主管领导指派人员对安全生产责任状的落