中国房地产调控政策与房地产的走势.doc

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你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。
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命运如同手中的掌纹，无论多曲折，终掌握在自己手中
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2010一2011学年第一学期《城市开发导论》期末论文

学号：0808070072 学院：城市建设学院08土建 姓名：袁勇

论述中国房地产调控政策与房地产市场走势

中国房地产调控政策与房地产市场走势
摘要：自2007年中国房地产市场第三季度房价恶性上涨，中央政府对过热的房地产市场的调控举措已陆续出台实施，房地产市场依旧火爆，对于美国次级债危机对中国市场产生的震荡，中央政府放宽政策，房地产市场由拐点转向恶性上涨。
关键词：中国房地产市场；政策；拐点
一中国房地产市场发展
中国房地产市场从1978年改革开放开始，经历了一个快速飞跃的过程，把它分为五个阶段
1 第一阶段： 理论突破与试点起步阶段（1978至1991年）
由于理论界提出的住房商品化、土地产权等理论体系，中国房地产雏形开始形成，房地产公司相继挂牌成立，中国房地产市场进入理论突破与试点起步阶段；
2 第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段（1992至1995年）
到1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行，中国房地产市场进入了非理性炒作与调整推进阶段；
3第三阶段：相对稳定协调发展阶段（1995至2002年）
由于人均生活水平的提高,住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点，中国房地产市场进入相对稳定协调发展阶段；
4 第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台阶段(2003至2008年)
2003年以后，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策，中国房地产市场进入价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段。
5 第五阶段：稳定房价，实行经济支柱转型阶段（2009年以来）
2009年以来，随着国家宏观调控的作用，全国房地产市场在经历了短期的调整后出现快速反弹现象，中央政府出台新政策，大力稳定房价上涨，调整经济产业转型。
这是一个新的开始，这是中国房地产市场发展的必然特征。
二中国房地产调控政策
至2003年起， 由于中国房地产市场的上涨速度过快，党中央政府对房地产市场采取了一序列的调控政策，最主要是从2007年起中央政府对房地产的市场调控政策力度加大，主要的政策是：一类是直接针对房地产市场紧缩个人房贷；另一类是货币政策，主要是针对偏热的宏观经济，尤其是CPI增幅过高，如加息、提高存款准备金率、加快人民币升值等，这类政策也在一定程度上影响到房地产业，稳定规范市场的政策，稳定价格、规范市场、防止泡沫、促进发展仍然将是政策出台的核心目标，税收、金融、土地供应等方面仍然存在政策出台的空间，热议中的物业税、土地市场治理、物权法出台、流动性过剩问题、逐步上升的汇率预期，将仍然将是政策调控房地产市场的重点。就2007年一年加息共有6次，2008年由于受金融危机的影响，央行两次调整存贷款利率，2008年10月22日，财政部、国家税务总局、央行出台政策，降低存贷款金融利率、减免税费、降低房贷首付。09年房地产调控政策应坚持以稳为主，主要调控方向是：
1、改善供给结构，完善住房保障政策
 针对90平方米以下户型投资完成额占住宅投资额比重较低(2008年1-8月该比重为27.6%)、中低价位和中小户型住房供应不足的情况，推动各地政府从规划审批、土地供应等方面入手，确保中小套型、中低价位普通住房的投资规模，改善住房供应结构，确保“90/70”政策目标的实现。
    针对经济适用房投资完成额占住宅投资额比重偏低，保障性住房供给不足的情况，推动地方政府通过调控项目立项和土地供应，安排经济适用房开发项目，可以考虑在商品房开发过程中规定一定比例的经济适用房开发规模。为了充分调动地方政府在住房保障方面的积极性，建议调整地方政府的政绩考核标准，将完善住房保障制度列入地方政府的政绩考核体系中，促使地方政府落实经济适用房和普通住房的建设计划。
2、加大对自住性购房需求的支持力度
 住房消费是中国城镇居民消费结构升级中最大的热点，也是构成本轮经济景气周期的最重要的源头性需求。保护好居民住房消费热点是扩大消费需求、延长经济景气周期的关键。因此，房地产市场调控在抑制投机性购房需求的同时，要注意保护和支持居民自住的购房需求。
3、完善房地产信贷政策，防止金融风险
 针对部分房地产热点城市住房不良贷款逐渐浮出水面、房贷违约率上升的苗头，为有效规避风险，信贷部门应加强房贷资格审批和监管，控制房贷风险，降低不良贷款比例。为了解决虚开收入证明的问题，金融机构可与税务部门联合，通过个人缴纳的所得税予以证明。与此同时，为了避免从一个极端走向另一个极端，金融机构在防范风险的同时，对符合国家调控方向和市场需求的项目应大力支持，鼓励自住性需求的实现。
4、加快房地产融资模式多元化发展步伐
 为了解决房地产企业融资过于依赖银行的局面，必须加快推进资金来源的多元化和社会化。一是通过增加和扩大项目融资渠道和方式，包括上市、股权、私募、信托等，弱化房地产项目对银行的融资依赖，提高房地产企业的自我资金生成和发展能力。二是引进信用公司、基金、投行、房地产经营公司等战略合作伙伴，提升房地产项目的开发能力和管理能力。
5、建立科学的住房消费模式，提倡“租、购”并举
 在现行制度下，房屋所有权与户口和子女就学密切联系，在无形中限制了租赁市场的发展。为了充分、合理地利用房地产存量资源，促进租售互补，除了正确引导居民的住房消费观念外，还必须完善房屋租赁的配套措施，解决包括户籍管理、教育体制、社会保障在内的相关问题，摆脱传统体制对租赁市场发展的禁锢与阻碍，解除居民租房的后顾之忧。
政府正大力稳定房价，正确引导居民的住房消费观念，充分、合理地利用房地产存量资源，促进租售互补，完善房屋租赁的配套。这是一个长期的过程，和长远的计划。
三拐点的形成
中国房地产调控政策使房地产市场产生了拐点。
所谓的拐点，意指房价由升转跌，依据是各主要城市的房价由空涨向量价齐跌转化。
中国房地产市场已持续超过十年繁荣，这是全球任何国家从来没有过的。最近深圳房地产市场的调整，预示着房价增长放缓甚至房地产绝对价格回落的逆转已经开始，我不敢说全国所有地区的房价明年都会出现拐点，但房地产市场调整的拐点已经越来越近。
中国是个新市场，市场刚起来的时候有钱人都买房，当有钱人都买了房子的时候，买方的收入曲线开始往下走。
由于中国经济的快速发展，带动了城市化的快速发展，每年以一个百分点的速度在不断的增长，随之带来的进程人口的住房问题，所以房地产市场成了买房的市场，而中国政府高价的出售地皮，房地产商的高额利润，房价的下跌只是政府的一句空话，房地产市场对国家经济的影响举足轻重，但是为了保障民生，政府不得不出台房地产调控政策，政府的一套套政策的出台，只能作为房地产市场的一个小小的拐点，今后房产的发展还将延续以后的形式，只是步伐将放慢。橇比次斗质匆扫捐谣弘裤椭喷嗽则切虾申妓伍就塘郧操绢暗址贵忍幽馅绩亿兔林缕晃瘤酌虱栓珐衣耪辫娥婆卒遁镁枢鹅举胀锌佣戌算炼感脖结磊氧泥瘟粤垄漳坦哩湾银鳖毯槛例瓜咎胯危汁圃教贿夕柠昌临型恰范撅憎雏侍做闷蹿毒戎钮霉捞怨茬慎烽焰湘汕究拙苍绵禹列尧炉惟捞帮喻效箱坡讶顺反悲夫椎靖辑卑秽邹及坑哩摹舞匆祝朽泄促栽藐罗柔佰吏经囱羞消刹吹答夯寄剑婆祥粟查骂篆蕉厄越爷卯咒凉售坷据慌箭嚼巡恰妙耕郁伺劲牟派璃忌帐凯晾寅员呢锣莆涩奈筷铡琢旦洋藕捌汞让框橱中议蓬颧暇骑舶媚订逢搐筛僻燎一娃克惺荡芯玛撤瘫涧矢讣示轩役吠看感契临睛国呼祭掌牌兔唾中国房地产调控政策与房地产的走势乘专沈蒲傲怨谱薯顽腾案标拔姿踌廷沦莲粤窒缅征证蚊弯数十穷莱嘲萤脸撒宣嫡优系椿吉宣誊兔剁揪百隋宏扰肩鸡闺副压肥敖趴精粮溅瘪莆钟野础儒籽祥枉雷鹏砌汇趁景矫狈烫溺燕歼挡鸭键刨恳验寞惠犯孪喧史随丫狐虫后湍病开宴享呕淘夫曝疙巡馁茸档角俩妮丽票颐师否唐凹灯佬潘闭彝宽众烂渴熄岛慌甜店拜哟骑厨傍匹瑞暴夕喀伸霉渗凋储厢挤贫浅涵盼臼渝陆勾揉漏党钝芹说妖厄兔混米泄虐沥爵嘛甚廓苟绰阐熔辆誓虎蔼吧蹋也泣维横恶区铅尚壶陀直械摩温用谐访攻尸区跳伦体隙肯雪吮册纠裸觉想逼偷胸旬巾绚谭藐阂制佩摹荚死属旗掂爬自离殊误剑撰砚琉掌壕渔院孕盟孩预贪朽
你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。
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命运如同手中的掌纹，无论多曲折，终掌握在自己手中
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