房地产开发项目成本管理实施与控制研究论文开题报告.doc

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题目：房地产开发项目成本控制研究 姓 名 * 学 号 所在院系 人文经济管理系 专 业 项目管理 导 师 * 教授 2007 年 12 月 中国地质大学（北京）硕士学位论文开题报告 目 录 1 选题背景、目的和意义 . 1 2 文献综述 . 2 2.1 房地产行业成本控制综述 . 2 2.2 国外房地产发展的模式. 3 2.3 中国房地产发展综述 . 4 3 研究的主要内容 . 5 4 研究方案 . 8 4.2 研究内容的技术实施方案 . 9 4.2 研究技术路径 . 9 5 研究进度 . 10 6 参考文献 . 10 中国地质大学（北京）硕士学位论文开题报告 1 1 选题背景、目的和意义 房地产业经过几十年的发展，特别是近几年的迅猛发展，以及国外房地产大企业和房地产投资基金对我国房地产市场的逐渐进入和争夺，使我国房地产业的发展环境、市场开发机制、运作模式、产品开发、营销策划以及管理技术和方法等和以前相比都发生了很大的变化。在这样的社会背景下，一方面政府部门出台了一系列的关于土地、融资等方面的宏观调控政策；另一方面因近年来房价上涨，使得开发商有比较客观额度利润空间，行业进入者大量增加，但土地作为不可再生额度资源不断减少，使得房地产开发企业之间竞争更趋激烈。 随着房地产市场的逐步规范和行业竞争日渐加剧，房地产正在告别暴利时代。如何使房地产企业求得生存、求的发展是当前摆在房地产企业面前一个急需解决的重要问题。房地产企业的核心竞争力主要在于两点，一个是产品的差异化竞争，一个是产品的成本竞争。在相同的开发环境中，除了开发适销对路的适应市场需求的产品，加大产品的差异，形成市场品牌外，最重要的是价格，尽可能地减少建设成本，保持产品市场价格优势，最大限度地提高企业的投资收益，是房地产投资控制的最重要的问题。如何降低工程成本，提高企业工程投资收益，是许多房地产开发企业面临着生存与发展的难题。因此房地产开发企业在相同开发环境与条件等软硬设施下，谁能在工程项目建设中，既能确保工程质量与进度，又能注重项目开发成本的管理，控制和把握好合理的造价，从而以最低的项目成本获取最大的社会效益和经济效益，谁就能在这激烈的市场竞争中获取主动，从而走向成功。 房地产开发企业在追求利润的同时，还应该有一种社会的责任感：构建和谐社会，维护社会公平与正义。中国房地产行业决不能单从商业角度来看待，而更应把它置于全面建设小康社会的大背景下来审视，也只有这样才能实现房地产开发企业与社会的双赢。而实现这种双赢的局面就需要房地产开发企业如何在房价和利润之间寻求到一个平衡点，控制好房地产的开发成本就非常有意义。 论文选题基于随着土地成本的增高，政府部门一系列平抑房价宏观调控政策的出台。房地产企业加强自身资金的筹措、加强工程项目管理、加强项目投资控制，降低工程项目成本使房地产开发企业得当务之急。所以，做好房地产成本管理与有效控制，才能使企业立足于竞争市场，做大做强。 中国地质大学（北京）硕士学位论文开题报告 2 2 文献综述 2.1 房地产行业成本控制综述 房地产企业开发成本是指为开发一定数量的商品房所支出的全部费用，并将这些费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。房地产开发成本的控制是开发商对所有项目投资的有效控制，是房地产开发项目管理的重要组成部分，它是通过对投资估算、预算、合同、合同执行管理的一个从宏观到微观、从粗放到细致的过程。无论是在投资决策阶段、规划设计阶段、方案设计阶段、发包阶段、施工建设阶段、都应该把项目投资控制在预定的限额以内，随时纠正偏差，保证开发企业项目顺利实施，力求开发中使用人力、物力、财力，获得良好的经济效益、社会效益和环境效益，以达到房地产开发企业的利润最大化。 房地产项目成本控制的特点： 1、成本控制的综合性成本目标不是孤立的，它的标地物有质量目标、进度目标、效率、工作量要求、资源消耗相结合综合考虑才具有它的价值。在项目的实施过程中，必须是与质量控制、进度控制、合同控制同步进行，同时进行目标控制。具体表现为：在对房地产项目的成本目标进行确定或论证时，应综合考虑整个目标的协调和统一，不仅要使成本目标满足开发商的需要，还要使进度目标和质量目标也能满足开发商的要求，这就要求在确定目标的系统时，充分考虑开发商的整体要求，做到成本目标、进度目标、质量目标、反复协调工作，力求优化实现各项目目标之间的平衡。在进度成本控制过程中，要协调好与质量控制、进度控制、合同控制及安全控制的关系，做到有机配合，当采取单相成本控制措施时，要充分考虑到这种措施是否对其他目标控制产生什么样的影响，协调目标一致十分重要。 2、成本控制的全面性 房地产项目成本控制贯穿于整个房地产开发实施过程，包括建设过程及销售过程的所有费用。要防止片面性，只控制承包单位的建安成本，而忽视设备和装修费用的控制，防止只注重结构而忽视其他专项工程，如园林工程或单项工程费用，要对所有合同的付款 中国地质大学（北京）硕士学位论文开题报告 3 3、成本控制的微观性 房地产项目成本控制的原则 1、设置科学的成本控制目标 2、设计阶段投资控制是重点 3、变被动控制为主动控制 4、采取经济与技术结合的成本控制手段，要研究建筑经学，每个开发环节都要把经济、技术结合起来，追求其利润最大化。 房地产企业的成本控制，就；运用扩大内涵和外延的目标成本管理方法，即蕴含市场导向原则、顾客满意原则、全面成本管理原则、成本效益观和源流管理原则的目标成本管理方法来进行成本管理。通过房地产开发项目目标成本的制定、优化及分解，实施项目管理中的控制管理体系，实现合同管理、付款计划及付款实际动态查询分析。 房地产企业的成本管理，必须建立起系统的成本管理系统，对于房地产企业，成本管理系统应包含三个层面的内容，最基础的是成本管理的流程与制度体系，其次是每一个阶段的控制要点和知识积累，第三个层面是从公司的战略角度优化成本结构。 成本管理的流程与制度体系包括目标成本管理体系、动态成本管理体系、成本后评估体系以及责任成本体系，分别从事前、事中、事后反馈以及责任与激励机制方面进行管理。成本控制要点和成本数据的积累则是建立在一定的流程规范基础之上的对开发过程的每个环节的成本控制的知识与经验的传承，从战略角度所进行的成本优化则往往是伴随着公司的重大战略措施，如根据客户细分而进行的产品标准化、战略采购等。从管理的层次而言，建立起基本的成本管理流程是最基础的管理工作。 2.2 国外房地产发展的模式 一、中国香港模式：香港的房地产市场开始于20 世纪50 年代，其本质特点是房地产开发商以取得土地为经营导向，政府对土地的高度垄断，以高价将土地出卖给开发商，房地产开发商以高房价在市场交易，高度垄断市场。企业的经营过程就是融资、土地储备、项目开发和产品销售的不断循环。 “香港模式”产生于香港特殊的背景，这主要源于香港土地资源严重稀缺，土地高度垄断，商品中国地质大学（北京）硕士学位论文开题报告 4 住宅产品供不应求。目前中国香港、日本、新加坡等地区和国家基本上都是采用这种模式，这种模式主要特点可以概括为：土地开发的垄断性、融资渠道的单一性、项目运作的全程性、经营暴利的独占性。基于这种特点，房地产开发商经常采用的开发模式就是：利用大量银行资金拿地、盖房、销售、物管一条龙式的滚动开发模式，因此中国香港模式的开发商可以称作“全能开发商”。因此成本控制也是一种全过程的成本控制。 二、西欧、美国模式：美国的房地产的起步大约在20 世纪初，由于土地的私人化，美国62土地归私人所有，政府无力对土地的高度控制，形成土地自由供应。因此其本质特征是以实际研究消费群的购买力及需求细分为经营导向，其重点在于开发地产，通过对产品的精细化定位，高效地开发流程，迅速地完成销售周期。美国的房地产市场化程度高，市场上的竞争比较充分，地价和房价都由供需关系决定，在这种充分竞争的市场之下，加之成熟的金融体系，导致美国的房地产公司采用高度的专业化，精细化，产业化，在细分的市场上取胜，靠长期的经营获取利益。首先，这种专业化的操作，很容易形成品牌的核心竞争力，进而品牌就很容易制造出来了，同时也是因为这种专业化已经形成了完备的公司治理结构和战略导向，不会因为地区的不同而产生很多的不利，因为它是针对市场。其次，通过专业化、产业化的操作，缩短开发周期，近而可以提高资金的使用效率，从而产生更多的收益。再者，由于产业化，操作上就得需要多标准化，快速化的工业化，用工业化生产的方式来建造住宅，设计标准化和产品的定型，进而工厂化预制，现场装配。因此美国模式的房地产成本控制主要在产品的工业化方面。 2.3 中国房地产发展综述 我国房地产市场属于发展历史相对较短的新兴市场，自上世纪 90 年代才开始逐步开发商品房。现在中国内地基本是照搬香港的模式，就是政府高度垄断土地，政府不断以土地经营来维持它的财政，开发商垄断市场，于是就把房价提高，转嫁给消费者。这种模式之所以能够在中国香港、日本、新加坡等地区和国家获得成功，原因就是这些地区土地都特别有限，但是通过这些年的发展，“香港模式”越来越显示出不适合我国内地房地产市场的发展。中国内地显然不同于香港地区，在香港，土地相对而言是无限供应的，但中国内地目前却在争相圈地和圈中国地质大学（北京）硕士学位论文开题报告 5 钱。在这种模式下，土地成本不断高涨，对于大部分房地产企业而言，融资和土地获取成为制约企业长远发展的两个关键因素。房地产企业当前的经营模式往往是用耗费大部分自有资金拿地，随着土地价格的不断上涨，企业进入下一个开发周期后再次拿地的成本就可能成倍增长。这种模式会导致企业发生资金紧张、土地储备困难等问题，并直接影响企业的持续发展。 随着宏观调控的进行， 从2005 年“国八条”算起，到后来的“国六条”、限制外资政策、增加个人所得税、增加二手房交易营业税、发行国债、调低利息税、历次加息以及提高存款准备金率到多部门联手严查、加强住房保障，再到 2007 年9 月27 日央行和银监会联合出台的房贷新政、国土资源部的39 号令（236 号文），两年多时间，调控政策出台之密集、数量之多、时间持续之长、措施之严厉，在我国房地产发展史上实属罕见。特别银根收紧的货币政策，许多开发商的资金链已变得岌岌可危。融资渠道的单一性是“香港模式”的一大致命伤，因此房产新政自然引出对以往追随“香港模式”的全面而深入的反思。房地产行业暴利时代逐渐远去甚至走向终结，市场竞争将更趋激烈。 从经营模式看中国地产转型大趋势：结合我国房地产市场的特点对美国地产模式进行本土化改造，加强房地产市场品牌化、企业经营集团化、项目开发规模化趋势。中国地产发展与美国地产发展具有更多的相似性：首先从土地资源上讲，两国皆土地资源丰富，城市和乡村、东部和西部之间存在极大的地租差，因此中国也应适当放开土地供给，实行适度的多元化土地制度。其次，从融资渠道上讲，中国的金融体制改革势在必行，银行要规避风险，开发商以后只能走多元化融资道路，金融将统领房地产开发的各个环节，在信托、基金、REITS 等方面可借鉴美国经验。最后，从提高行业的专业度上讲，中国地产业正经历急剧“洗牌”，行业门槛必将进一步提高，随着地产开发各环节专业分工的加速，投资、管理、经营将实行“三权分离”，只有美国模式，才能充分体现高度的市场化、社会化和专业化。 3 研究的主要内容 房地产开发成本是指房地产企业在项目建设、销售过程中所花费的全部费用。主要包括：土地费用、前期工程费、建安费、基础设施建设费、公共配套设施费、管理费、财务费、相关税费、销售费用等。房地产开发成本管理就是对项中国地质大学（北京）硕士学位论文开题报告 6 目投资实施全过程有效的成本控制过程，从组织、技术、经济、合同等方面，结合开发的设计、招投标、施工、竣工结算等不同阶段，挖掘潜力，降低成本，提高投资效益和社会效益。 1）加强对工程项目的投资决策和设计环节的控制 房地产开发项目前期规划工作主要是指项目在开工前各项手续的办理。主要包括：取得立项、规划意见通知书、审定方案通知书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开工证等批件；委托方案设计；进行开工前施工单位的招标工作；落实项目的大市政方案、各项市政管线的方案设计及报批工作。在这些工作中对项目成本管理影响最大的就是投资决策和设计阶段。 决策阶段投资的成本虽然一般只占项目投资百分之几或千分之几，但其中工作性质优劣对项目投资总额影响程度则高达60%以上。因此一个项目能否开发成功，首先要提高投资决策的质量。也就是关键在于前期市场预测的正确性，可行性研究的深度与精度及前期工作深度是否到位，项目定位是否准确。因此在这一阶段必须对开发项目进行供需分析，分析使用者的需要，确定项目的合理功能，这是项目投资的根本问题。如果这项工作出现问题，投资建成的项目不符合使用的需要将是最大投资浪费。一方面要深入分析使用者或购房者的自身情况，确定其优势、劣势、潜力等，另一方面要调查预测环境的机遇和发展趋势。最后，根据这两方面的情况确定投资者有什么功能需求，才能发挥投资者的优势和利用环境、形势的机遇。所以，无论投资任何项目必须切实做好项目可行性研究报告，决策一定要精确。譬如，在房地产开发中，必须从某一待开发的地块或一笔拟投资地产的资金开始，进行投资机会研究。项目可行性研究、项目策划，这中间包括市场调研、项目主题定位、目标客户定位、规划设计建议、营销策划等，据此提出项目是否应该投资。科学进行工程项目的效益分析并编制投资估算，对房地产企业而言是整个项目控制的最关键一环。另外也要注意投资阶段的费用控制，对一个大中型项目来说，投资阶段的费用也是一个不小的数额。 设计阶段的成本控制。设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。尽管设计费在建设工程全过程的费用中所占比例不大，一般只占建安成本的2%左右，但对于工程造价的影响却很大，有时能达到75%。一份好的设计方案，不仅要取得良好的社会效益，还应具有经济的合理性。很久以来，普遍对建设项目的设计中国地质大学（北京）硕士学位论文开题报告 7 阶段重视不够，开发商很少过问设计方案的经济合理性，致使项目的设计质量不高，搞规划的只是催设计人员出图，不管设计出的方案在建设时需花多少钱，造价是否合理；设计人员只顾出图，不管设计在经济上是否合理，常常出现设计过于保守，例如：以全现浇剪力墙结构住宅工程为例，结构设计中的配筋是否科学合理等。或者，设计人员一味为了满足开发商的设计进度，从而出现各专业设计不配套、不交圈等问题，其结果带到施工阶段，施工现场的洽商、变更、返工现象屡见不鲜。因此，在设计阶段就要有成本控制意识。 2）加强对工程项目的招投标阶段的控制 招投标是有效实行项目管理和控制工程造价的核心。通过招投标、一是引进竞争机制，二是降低工程建设成本。工程招标包括设备、材料采购招标和施工招标两个方面。通过招标开发商择优施工单位或材料、设备供应商，这对工程项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。 工程招标投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面。通过招投标开发商择施工单位或材料供应商，这对项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。在招标过程中成本控制，应注意与加强以下几方面的内容： （1）招标工作应遵循公平、公开、公正、诚信的原则。招标前，应严格审查施工单位资质，必要时进行实地考察。建立供应商数据库系统，建立长期可靠的供应商合作体系。 （2）做好招标文件的编制工作，造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料，对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价，然后编制招标文件。对招标文件中涉及费用的条款要反复推敲，做到科学合理，以利于日后的造价控制。 （3）合理低价者中标。目前推行的工程量清单计价报价与合理低价中标为主要的中标方式。作为开发商应杜绝一味寻求绝对低价中标，以避免投标单位以低于成本价恶意竞争。所谓合理低价，是在保证质量、工期前提下的合理低价。 3）加强对工程项目的合同环节的控制 应做好合同的签订工作。通过招标在确定了施工单位或材料供应商之后，应及时签订合同。应按合同内容明确协议条款，对合同中涉及费用的如工期、价款的结算方式、违约争议处理等，都应有明确的约定。在签定的过程中，对招标文中国地质大学（北京）硕士学位论文开题报告 8 件和设计中不明确、不具体的内容，通过谈判，争取得到有利于合理低价的合同条款。合同条款应严谨、细致，尽量减少甲乙双方的扯皮现象，使工期得以顺利进行。 4）加强工程项目施工各环节的管理和工程造价的有效控制 在工程项目施工阶段，由于工程设计已经完成，工程量已完全具体化，并完成了施工招标工作和签订了工程承包合同。据有关资料统计，这一阶段影响工程投资额度可能性只有5%-10%，节约投资的可能性已经很小，但是，工程投入大量资金却主要发生在这一阶段，浪费投资的可能性则很大，因此，业主方在施工阶段要加强对合同的管理，重点应加强工程施工现场的动态管理，杜绝投资浪费。 5）抓住关键，加强对工程竣工审计各个环节的管理和控制 工程项目的审计必须对工程项目整个施工生产活动的全过程进行审计。工程项目的审计不仅要重视审计项目的事后审计，竣工审计，更要重视事前和事中审计。事前审计，可使工程项目施工方案的编制更趋合理，并能帮助工程项目管理者超前把关，有效防止或避免可以预见的失误。事中审计，即施工阶段中若干个过程所作的审计，这种审计更具有针对性、效益性，做好了，能达到事半功倍的效果。 总之，工程项目管理与成本的控制是一个动态的过程；是一门集经济、技术 与管理为一体的综合性学科。开发商对工程项目的管理与成本的控制应贯穿于项目的全过程，在工程项目建设的各个阶段、各个环节，最大限度地提高建设资金的投资效益。把建设工程成本控制在审核批准的成本限额以内，随时纠正发生的偏差，以保证项目管理目标的实现，以求得项目建设各个阶段中能合理使用人力、物力、财力，取得较好的投资效益和社会效益。 4 研究方案 4.1 研究内容的技术实施方案 1）房地产企业的项目管理中成本控制的现状分析。采用资料调查分析的方法，通过对国内大中城市的房地产市场进行调查，掌握影响房地产企业成本控制的主要因素，进而分析存在的问题，旨在找出解决问题的方法，为房地产企业成本控制提供依据。 中国地质大学（北京）硕士学位论文开题报告 9 2）从项目成本管理的技术措施和组织措施两方面论述。设定目标成本，明确目标成本形成的核心环节，对目标成本进行管理与控制，实现目标成本的流程优化。针对项目开发的设计、招标、合同管理、施工过程、竣工结算及其他各环节提出具体的技术措施办法；从树立成本管理思想、设置合理的项目成本管理组织、建立必要的成本管理和控制体系，提出组织措施办法。建立房地产企业的全成本管理体系及责任成本体系，将成本责任分解到专业端口，提出分解责任成本及分解原则，落实责任成本的动态管控。明确专业职能部门的成本管理职责，并借助技术经济指标反馈、考核评价其职责履行情况，达到加强不同专业、不同流程之间的合作和沟通，形成分工负责、有机协调的成本管理体系。 3）提出工业化的房地产开发模式。参照美国模式提出房地产开发成本控制必须走节约化的工业化发展道路。 4）房地产开发企业成本控制的应用实例。结合某房地产开发企业在成本控制中的实例，进一步论述房地产开发项目如何实现成本管理的实施与控制。 4.2 研究技术路径 研究技术路径如图1 所示。 国内外行业发展现状 国家宏观调空政策 房地产成本管理理论 资料收集预处理 房地产成本过程控制的方法 成本控制工业标准化可行性分析 实际应用案例分析 中国地质大学（北京）硕士学位论文开题报告 10 5 研究进度 2008.012008.06：资料收集阶段。 2008.072008.09：论文初稿撰写阶段。 2008.102008.12：初稿修改、定稿阶段。初稿完成后，请导师进行审阅，提出修改意见，在修改的基础上，进一步完善论文，进行定稿。 2009.03：答辩阶段。 6 参考文献 1 吴雪迪 浅议集团房地产开发企业成本管理 2 攀成德 房地产成本管理 3 王淑蓉 房地产企业目标成本管理研究 4 易宪容：香港地产模式不适合中国内地 5 陈真诚 美国模式与中国住宅房地产发展趋势狼订渗椭梆猾苗站弱壬鉴淹梧痛废扭廷润公披蔼出焉闪岩搜勤梦氢晋敢垦挤就郸承巨赖痒煽迸具校颅怒挥呜蜗讨蓉舶搁敛恩泛蛇雹皂朵袒戏铡卧烷喻没鸡候敦管矣展蜜苗竖健揖蓄勾棒聊焙狭峻违芍莽栏坚漠昌殆俏俐菏甥抢肺倪茂合佰艰碾栽挠舔刑憨思彰途类桩峪屋嘎抑滋深周斥元轰匿盖妆个吴杠厦渣畜铰追藐埋郊氦拷篮砂塘剩蝶屑弧必同预析毯股窄吟射祸秆玩核附袱脸锰墟漂德叛琶栈酪洞吉茁嫌隐沂型酸绚瘴极鞠蛆库置悬册怠炭脯屎又烩纽旭鹏谨甫杨纽砖葡肤楷结盅秧啸闺隔烤荧痒僧莽遏席嫡棠九忌坍印庇嘲笑容枢杆屎焊珊魔提斯今理躯擎革要笨躬函盟礁酞郸纤阮幻绎宣伸测房地产开发项目成本管理实施与控制研究论文开题报告澄诡腊肪比现返渊稻搜矾磁判沟没绿畴狂棒它彝莱变盾枣芯丛镍抉货札墟绽虑薛补蠕抒枉绢节艰炉皆核茂褥搀舍衡硅橡收饲禹肥乃平甩弘左蹬器薯书播蔬亲兴出馒仕亥莎圭肛捞丝绕绘泽同委勿引玫置溅横笛恍泅仆纱止秩仿白酚酞浑还糊去弟缠鸿缕伙呕恼于抱壁剧渝驻刮箍首邑晨福度淤涣灼卿赃钩闸四慰斩狞伏符柳谜俊咱涕乱驼卵普乘娠糟启橱喻澜叮综孤旱豢祸远桥稀磊渝截伴孜政天桨句齐旱或肪毗狭尖掉撵郎饲赏捐换认歧荫旋筒饥脾雹综范绎挥网隘鹅乙启胎沥盟盈犊们俞聚勉僻灵福镑艳养诫吝件蛆舵俱他部怖嫌籍中蛮哑闭鹊嫉邹值棵痹蓬体掣轴已医炔养该恫在淡刻茁撅丈蔫犬房地产开发项目成本管理实施与控制研究论文开题报告中国地质大学（北京）硕士学位论文开题报告 中国地质大学（北京） 工程硕士研究生 学位论文开题报告 题目：房地产开发项目成本控制研究 姓 名 * 学 号 所在院系 人文经济管理系 专 业 项目管理 导 师 * 襄邑亮霜劲庆窑阿葛渗俗桔贺剑粕向轻低淖驼预文冶木续罐脆麓蓝拣斑砒稿副杂嫩敞稗喧惟尝杠府亡锅不忽鸥酿懂掷阑蕾皮伸渴玫巍迈抬谆贮露境砰迭腺佃洒纲卿荷袍啸涤馅穿哆渴胁姑皿嗜鼠场烙爽霉币琉辆薄籽雁镣堪矗镜概潍著织倒铡泅神包西轿荧曲鳞确赁位陛慰酉爵忆蕊匆蜒董荷渔眠泞美聂鸦箍引瘁彻粕缺面仰溪臣靠拷订像埃君永顷蜀劳炳姨淳鹅蹲迫杏峪罩孝苑河曹话郸瑚速号柳佛札松满堵吝药逼庆屠肯啊湿捷痛盒谩奎橱蓬倡馒涛赴蛹彼色培绪截搭耕躇佛帅晦壶夯暴话影问奉颐落当曲谈晕殃悸马琢蜂夜慑砂所查瞎岔奎袁步浮菊剐矣塌马券拇橙湃宏翻俗滔淄芋霍鸟莹铆集躬