物业管理案例分析——日常工作案例分析.doc
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4、安并没有真正做到保证自己财产安全的责任,故而拒绝交纳物业管理费。物业公司则认为,物业管理公司的保安任务只负责维护小区公共秩序和安全,按着相关协议落实巡逻、巡查,发现火警、治安、交通事故及时处理,对可疑人员进行盘查等。而丢失的自行车属于治安刑事案件,应当由公安机关负责处理,与物业公司无关。双方意见不一,交涉没有结果,物业公司遂将李某告上法院。你怎么看待“业主因在小区内丢失财务而拒交物业费”一事?分析:(1)这是一个如何定位物业安保工作性质的案例。李某的认为是现在很多人的看法,认为我缴纳了物业管理费,你物业管理公司就得什么都要管,我东西丢了你就应该赔我。如此类推(例):公安部门是治安的主管部门,他
5、是直接的责任人,他们的工资是每个公民缴纳的税金支付的,同样道理,那么在他们管理的辖区内出现盗窃、杀人案件,是不是他们也要负责赔偿呢,死了人是不是要拉一个警察出来抵命或者要求国家赔偿呢?分析:(2)那么为什么具体到物业管理时,就让大家产生了这样的理解了呢?国内有不少这样的例子,业主在家被杀了找物业公司赔偿、被盗了就找物业公司赔偿,都认为我交了管理费给你物业公司,你就要负责。这只是对物业管理一个很错误的理解,首先,我们什么是物业管理?(是指:专业机构和专业人员受物业所有人的委托,依照国家有关法律法规和合同、协议,运用现代管理科学和先进的技术对已经投入使用的物业,以经营的方式进行管理,并对物业周围的
6、环境、清洁绿化、安全保卫、道路养护、设施设备维修等实施统一的专业管理,向业主和租户提供全方位服务的过程。从严格的意义讲,物业管理企业提供的是一种服务,而不是管理。)分析:(3)如何来确定物业管理的地位?物业公司是根据物业服务合同或协议在国家法律法规的规定范围内对物业进行管理的活动。其地位是来自与房屋所有人的合同及所签定相关委托协议,根据合同和协议约定并在法律法规规定范围内(如保安的权限物业公司的权限等)提供相应的服务,物业安保工作也是在这份合同和协议之内一项内容。物业保安的主要职能是:小区公共秩序的维护、小区公共安全管理及各类突发事件的预防和应急处理。分析:(4)物业管理始终处在公共管理和服务
7、的位置上,保安工作根据合同提供约定的安保服务,并不对小区业主个人财产、生命安全起保管、保全的作用。只要物业公司按照合同提供了相应的服务,就没有责任,而且安保工作不可能做到万无一失,只能是通过防范,降低事故的发生率。就这个案例所讲只要物业公司根据合同或协议尽到了自己在安保方面的义务就不存在管理过失,也就不应该承担任何的责任,而且物业管理费是小区正常运转的费用,李某拒交并又享受了小区的公共服务,其实是在侵犯其他业主的权益。物业管理法明确规定业主不能以任何理由拒交物业管理费。所以,即使物业公司在管理方面存在过失,业主赢了官司,业主的物业管理费也应该按时缴纳,对于物业公司的过失可以另作处理。案例(二)
8、:楼上空投垃圾、排放污染物、制造噪声、饲养家禽、违章搭建、侵占通道、拒付物业费分析(1)0202高空抛物关键在于举证020202专家认为:高空抛物侵害底楼业主合法权益的行为,关键在于举证问题,即证明是哪家进行了高空抛物。由于高空抛物是随意性的,维权成本会非常的高也很难当场发现,或者没有当场抓到行为人不予承认。因此,物业公司应当以宣传引导为主。同时加强巡视,发现有高空抛物行为,应当及时进行说服劝导,避免再次发生。分析(2)物权法第八十三条:业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理
9、规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。案例(三)为了将自家的庭院设计成田园风情,家住某小区一楼的业主王先生,在庭院里搭建了一个约两米高的葡萄架,而这一举动却引起了楼上邻居杨女士的强烈不满。020202杨女士认为,底楼两米高的葡萄架直接伸向到她家的门、窗处,其顶端距离二楼卧室窗台下沿仅仅大约几十厘米。给一些不法之徒进入她家实施侵害提供了便利条件。随即,要求底层业主停止侵权行为,而底层业主认为是根本就没有对杨女士形成侵权或伤害,因此,双方争执不休;物业、居委会、房管办、城管等部门经多次协调,但此问题一直都没能解决。专家解读
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