房地产企业土地增值税遇稽查风暴.doc

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近期各地楼市量价齐涨，地方政府相关调控措施也不断出台。为了保证普通住房的有效供给，遏制非普通住房的过快增长和价格上涨，广西壮族自治区地税局日前下发通知，调高土地增值税预征税率，海南、上海、厦门、临汾等地近期也在推进土地增值税清算工作。

　　广西非普通住房预征率提高一倍

　　广西地税下发的通知指出，从2010年3月1日起，对广西土地增值税预征率进行调整。一是对房地产开发企业开发的廉租住房、经济适用房，暂不预征土地增值税。二是对房地产开发企业开发的普通住房，按0.5%的预征率预征土地增值税。三是对房地产开发企业开发的非普通住宅，按2%-3%的预征率预征土地增值税。四是对房地产开发企业开发的商铺和其他房产，按3%-5%的预征率预征土地增值税。五是对强制拍卖转让土地使用权的，按5-12%的预征率预征土地增值税。其中，对房企开发非普通住宅的土地增值税预征率提高一倍，商铺和其他房产的预征税率下限也由1.5%提高到3%。

　　广西地税局指出，提高土地增值税预征率，目的就在于保证普通住房的有效供给，遏制非普通住房的过快增长和价格上涨。

　　业内人士认为，上调预征率将使得开发企业资金宽裕程度受到一定程度影响，可以起到收紧银根的作用。在广西上调土地增值税预征率以后，其他省市也有可能紧随其后，欲通过调整土地增值税来调控房地产市场。

　　多地加紧清算土地增值税

　　厦门、海南、上海、临汾等省市，近期也在推进土地增值税清算工作。厦门市地税局日前下发了《福建省厦门市地方税务局关于印发<厦门市房地产开发企业土地增值税清算管理办法>的通知》，通知指出，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税清算：房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。

　　海南省地税局近期也在积极开展房地产开发企业土地增值税清算工作，坚持依法征税、严格清算、应收尽收，坚决制止以各种名义拖欠税款，严厉打击恶意逃避国家税收行为。

　　上海市地方税务局也在1月份下发《关于土地增值税清算管理有关问题的通知》，对符合销售面积超过85%以上等条件的房地产开发项目进行清算的，通知规定，纳税人应在收到《土地增值税清算通知书》之日起90日内办理清算手续。

　　上海汇盈策略咨询公司分析师高深指出，对房地产开发企业进行土地增值税清算可以起到类似收紧银根的作用。北京市万商天勤律师事务所合伙人李季先也认为，从严执行四级超率累进税率的增值税征收政策，强化土地增值税的清收是调控市场相对有效的办法。中国社科院财贸所财政研究室研究员杨志勇则指出，在供需失衡的情况下，通过税收调控房地产的作用十分有限，政府还是要将重点放在增加供给上。

　　开发商资金压力或加大

　　面对近期掀起的土地增值税清算潮，一些开发商坦言，如果各地再次从严进行土地增值税，将使得资金压力加大。

　　广州粤沛地产副总经理黄春表示，如果土地增值税再次清算，对于楼市来说相当于大地震，开发商将面临空前压力，尤其是一些中小开发企业，面临的压力更大。北京一家地产公司负责人也向记者表示了类似担忧。

　　数据显示，1-2月，全国土地增值税实现收入189.4亿元，同比增长162.3%，比去年同期增速提高190%。
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