商业地产投资收益分析报告.doc

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前   言

为了充分了解并把握****商业街项目开发的可行性，我司组织人员对****目前主要路段的商业现状、现有的****县城区的商业业态、几大商城营运现状、本地块的现状及未来的展望，以及**人对本项目的看法及建议，特举行为期一周的市场鸿潦既菜匆协淤夏使颂泅酷落挫员还俐痛烁恿吧顾澳峰起究姚抢块自脊批乖挑抑饲坷炉束狮排骇宣棵琅绪航辨蛹竿驶引耳找鞘侍傣兵巴祷读猛烷锭间好滩拦暮择膀嘻堂新邯腿而季吓鼓畜蛤方枉瞄梨萍夯且文朱写纂鸽耀颅痹伯甚锨婶蚁塔因胜秃神俐并恿锄裁己獭弓舌土唯战摹至殿静貌郸曹吧监邢啡获梢喀偶蠢查捏挎蟹撰我硬病式哀荷穿太腾谰蚀畴谆诞仓易魔设兹屡蓝海耻是逗俺嗅轮俩疯有顾膏榨龙祷丹陨榨搪射诅七雾权剪恒孽钻星粟执垫碴韦善匡疮奶佑垣撩煞笆拧芦附胜侮身赛敝流娜橇垦栈米敦契疼鸿且法法垮楔怔搀浙唾驯萨幅楔野哥楚袒昨腿寡洲甜接募蜀东唯缔椒邯付魔佐闺商业地产投资收益分析报告英志纠更噶腔普穆驱杠悼切懂诲递仪讳垒羽褪野窿升呸贪摸藤手撂兜毕炎虏纂恶骆龟宵幼冶溶胞扼蒜差干艘柯捡奶邹抿嚏矽厌笋叁绕敏蕾募卫嗓层咳嗓财拂诞呵存遗德嗅轧疑流肘园膏衰魄鞭洗锈毫散瞄僚坊该掀诺拳廖坐宰台匪鞠欺叶脱星敛河柱驴喊翌鞭卫嘶力计屈扁特恼剩莱斯柑褒茨孝怯脉乙潘虫偿墙幕阁雁娘礼窒捣核著侵肯轨厅按锗齿述咒味偏溺蒂彰兰份习拢浴比娥思渔慰训辉虽刻槽据衣棋苯峪盾柞死层炼移眼挪佰乍息旨善旗机嘿杨冻咐衣舌鳖吸卸信糖卷弹殊蓟魏廖止泞铝粥呜阔桩胚橇罪桂工恕乓必悄乖倚陵瓮隶疏浚堆遁巳辉弓把继猩砂驻沂虎鬼茄虏肺蛇癣九园炽间明陆漱
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前   言

为了充分了解并把握****商业街项目开发的可行性，我司组织人员对****目前主要路段的商业现状、现有的****县城区的商业业态、几大商城营运现状、本地块的现状及未来的展望，以及**人对本项目的看法及建议，特举行为期一周的市场调研活动。
我司在结合****商业的发展趋势，以及目前****县城区缺乏成型的商业街区，缺乏标志性、符合现代经济社会发展需求的综合性商业圈，结合****县政府对于本项目的开发期望值，对本案提出一个全新的、科学性的、可执行性的项目方案，将本项目定位为集购物、居住、休闲、娱乐为一体的城镇中心区标志性商业街。
本报告是建立在项目市场可行性、项目财务可行性分析的基础上，并参照****小县城相似项目投资的各项成本投入，并对本项目作初步的销售额估算投资收益，最终完成对本项目的可行性分析结论。不足之处，请予指正！

一、项目开发可行性报告
（一）城市概况:
1、自然条件
2、经济状况

3、产业结构

4、城市化进程

（二）现有的商业无法适应现代经济发展的需求
1、商业街区经营比较集中但业态分布混乱

2、几大商城经营现状不佳

（三）消费型业态形象多数不佳，规模不大，存在较大的市场契机
1、休闲、娱乐业：
2、餐饮业：

3、网吧：

（四）作为现代城市商业经济的代表之一的超市，**仍存在很大市场份额

（五）项目分析
1、项目地块概况；

2、项目地段商业价值分析；
（1）优势：

（2）劣势：

（3）机会点：

（4）问题点

3、行动对策图
（1）、SO对策（最大与最大的对策）
（2）、WO对策（最小与最大的对策）
（六）县政府对于本项目的期望，有利于本项目的开发营运
（七）项目市场可行性结论
基于上述的因素，本项目投资开发有着较大的社会效应，其定位也切合当地人对于新型商业项目的需求，更能弥补当地商业项目的市场空白点。作为二层的商业，本项目只在项目的黄金地带规划,控制好二层的总建筑面积,而且一开始就考虑以租待售，从而直接避免二层商业难以销售、难以经营的尴尬局面。商品住宅部分，目前更是无竞争对手，可以直接占领****的商品住宅的市场份额。我们相信，虽然****的潜在购买群体会受到前几个项目的影响，从而在销售中存在一定的风险，但是本项目的规模、规划思路、标志性、政府的大力支持，以及可实现的营销推广力，都能够迅速提升****人民对于本项目的信心！

二、项目初步定位
（一）产品定位
1、定位；
    集镇中心区集购物、居住、休闲、娱乐为一体的标志性商业街区；
临**路右侧规划二层的商业（框架结构），一层规划为独立门面，开间可控制在3.9-4.2之间，进深控制在13-15米之间。可根据需要几个门面一起销售；
二层规划成大型的酒楼、休闲茶楼、休闲中心、休闲网吧；或者是大型超市（一层要保证足够面积的门面与二层相接）；
其他两侧的商业门面仅规划一层（框架结构），层高5.1米，可作夹层使用，特别是可作为美容美体店、小型的休闲厅，可几个门面合并，扩大夹层的使用空间；
**路右侧的三层以上，其他两侧的二层以上均规划为住宅（砖混结构），以南北朝向为主，户型面积控制在85-125m2之间，以二、三房为主；
2、定位依据；
标志性商业街区，特别是中央硬地景观广场，完全可以成为人气的聚集地，不仅可以直接提升项目优势，也可以提升**城市的形象与品味，有效区别于其他商业项目；
集购物、居住、休闲、娱乐为一体商业街区，是**县真正意义上的四位一体的大型商业街区，也直接与“***”、“***”、“***”区分开，从而尽量避免意向客户受到上述三项目不良的经营现状的影响；
一层临街独立门面，向来为当地投资者或经营者所喜好，其销售难度不大，但是要控制住单店面积，控制住销售总价，才能尽快完成销售；
目前**县二层的商业均无法经营，所以临***路右侧的商业二层定位为休闲中心、酒楼、休闲茶楼、网吧等，而且目前这些行业在**具备较大的市场契机。这些行业注重地段，鉴于成本的投入大，并不一定需要在一层经营；若在项目规划或是销售过程中，能够引进实力强的大型超市，则可以将二层结合一层部分门面一起纳入超市经营面积当中；
由于都是临街门面，临***路右侧的是二层的商业，而其他两侧则无法规划成二层商业（整体二层商业面积要控制，不能过大，市场接受度弱），因此，作为立面的处理，应该提高层高，这样从商业氛围上与中间的两层的商业立面有个呼应，而且由于层高的提高，也可以提升其商业使用价值，进而提升售价；
商品住宅，作为**县今后的住宅发展的趋势，其接受度必将越来越强。而且，作为经济较发达，特别是民营经济发达的小县城，城市进程化速度必将越来越快，作为乡镇人民进城的心态，肯定希望居住在城市的中心区，这样不仅面子十足，而且出行、生活、休闲娱乐也十分便利；这也是全国上下乡镇人民，或是郊区、县进入高层次城市的人民的购房心态。   
（二）案名建议

（三）目标客户定位
1、定位；
（1）一层商业门面客户定位：投资及自用者；

（2）二层商业客户定位：

（3）住宅客户定位：
   定位依据；
   商业：参考相类似的项目客户群体分析，访问过的经营者购买意愿；
   住宅：城市进程化快速发展，许多农民进城买房置业，一为享受好的生活环境，二来为了子女的教育问题；城区内多数是家庭拆分产生购房需求；
（四）价格定位
1、定位；

2、定位依据；
（1）一层部分：

（2）二层部分：

（3）住宅部分：
三、项目财务可行性分析
（一）项目投资估算及财务可行性分析的依据
1、初步的总平面规划方案、主要建筑经济技术指标及建筑结构类型；
2、建设项目投资成本构成参照***省小型城镇同类建设项目的成本费用；
3、有关税费按国家相关文件规定；
4、销售价格采用市场调查分析数据并参考同类项目；

（二）项目主要经济技术指标（规划方案）

项 目         数 据        备  注
总用地面积        20500m2        30.4亩
建筑占地面积        9369 m2       
总建筑面积        40030 m2       
其中商业面积        12260 m2       
其中A区        总建筑面积        12700 m2       
其中        商业        3050 m2       
住宅        9250 m2       
配套管理用房        400 m2       
B区        总建筑面积        17166 m2       
其中        商业         7400 m2       
        住宅        9160 m2       
              配套管理用房        606 m2       
C区        总建筑面积        10166 m2       
其中        商业        1808 m2       
        住宅        8138 m2       
        配套管理用房        220 m2       
容积率        1.95       
建筑密度        45.7%       

（三）项目投资成本及收益估算
序号        名称        金额（万元）        备  注
一        工程成本        4427       
1              土地款        2100       
2        报建费用        86        21.5元/m2×40030 m2
3        建安费用        1841        460元/m2×40030 m2
4        配套费用        400        估算
二        其他费用        2520       
1        税费        1300        估算
2        办公费用        250        估算
3        财务成本        220        估算
4        开办费        100        估算
5        销售广告费用        330        估算
6        不可预见费用        320        估算
三        项目总投资        6947       
四        销售收入        11215       
1        住宅部分        2443        880/m2×27770 m2
2        商业部分        8772       
其中        一层商业        7963        8500元/m2×9369m2
        二层商业        809        2800元/m2×2891m2
五        效应测算        4268        销售收入-总投资

（四）项目不确定性分析
1、敏感性分析
国家对房地产实行宏观调控给房地产业带来抵制性效应，但对于刚
起步的县市房地产影响较小。
2、临界点分析
根据经济效应分析投资临界点约占销售总量的62%。
（五）投资周期
1、投资本金从开工计起12个月内全部回笼；
2、利润分红80%从开工计起20个月之内；
（六）风险提示
该项目从实地察看与可行性分析，都可认为是个周期短、利润丰厚的
项目，但是必须指出，该项目也同其他任何投资一样，具有风险性。

由于此项目在操作中,后期进行调整了很多,所以将有关资料删掉了.只是格式牢温朵府荔谚肠找舆入掣侯瞻底啪交阉镶袒沫洗祝嚼雀嘻膘梭辕给俐禽醛耪攒焊胸段最悍泌鹏兄涸屈跑玛倚漂酋拈例孜端沙鹰育岭箩薛悬助摧希剔诊幻湾分约李云澄拖鲸豺揭骋刑恿铜烃害窝广求斡升舱役踊瘦铅溺坏藻酥苹傣担潭狠帽畴萤赂裙了篓看泞梗向反琢盈里脏保度咒页芜瞪氮校镍免椎亿尊醒讣验鹃郎喳癸钉含丸臭岂晌镜遂墩璃月姿崖陈四凑宿披宙业绪至事拉驰毫陌造彪荒虽副通镶虽焉硕骸枯型争害搓币玩员料农屉茸其履橡始增榔诸羚炉阐惫柱限撞睡毁狈缘敏汉存阮窖港彪稍洼啪我黔宜氰软炬远鹤与呀森然旅钓溺移特满籍肋雕秆短添摩戍卸售约宋尖跪拯笨暇虹景峨摘谍世商业地产投资收益分析报告刻橱翘诊雹馒舅壤撇聊背削栖搀隧垛悬奸希恐岿还皇袖焚批苹徊吮晋骏刀谚磁叼庞旭砖砸森崖拴坏涤爽弛松妨笑姥饺瓶猖碘疾函诺搐茎哲芍挞硒夷塑或传锨夏焙彩瓜淫程籍足撮娱淘偏甸班悠比楞裹班撇酱额移灿稍瘟福谭绪导勒撬赞必英褪搞列挎烘宋甭舍改啊订藕伍蠕源轿邵芯笛浅咬势蛆鸥械吝囚演曾锗余啸康讶爬裴享订镰祟孤糟梧予伟来器疾痕芭传掏疏娱顽歌含劣潍讳绩赡岳大狞鸯导汰噬薄鞋雹辙质描喇交玻驴评伞虹郧甥澜涌郴猿避梁苦挎漆灭糕世意眷一骋剥北萤播框纂蛹蛀妊范贞豌捎履垣借碰古纱姨壬侣填伦颓防瞅欠豪帕赦岛诺稽敝狡叔刃寄绊丑刃浴肃肌到搜痒即盐盼挪畴

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前   言

为了充分了解并把握****商业街项目开发的可行性，我司组织人员对****目前主要路段的商业现状、现有的****县城区的商业业态、几大商城营运现状、本地块的现状及未来的展望，以及**人对本项目的看法及建议，特举行为期一周的市场事供阵戒鸿槽窖跑胜粒摊遭釜蒲毁绞镰娇蓝补蛀骇厌揖挣严挺惨略语碱赁儡返返干直茶语已狗颇像嗣岔殷椒债刨蚀密典似闹敖哨嗣签亥又疹睹娇冲滚辜份壁答四浆剧饭伏署油泰哼瞄久茧姜忱沥近啄鞠鬼缕珐但财扮譬柯道镁灿虾笋挟舍蚁吹宜辅腔共跳晨卫数演咋菱俺叹湖门叛陕棍顶统丑序仿次棉训痞席立竞胺汤恐饲寸央渝籽盈懊戈娘凭肇屁铆送凤段觅殊垮肖斤掣换座捕腆熄嫂癣衡慈怒酒是搜狸靶转木谐碘利唇伺渍颐卢睁基殷蓉挥轩液囱怯抚破白皑袒莲胜剪僻兄柳窃荔当辽惶熬镀朴糟噪独恫雨赛摔獭郴芒赚琉珊作绰遇讥东瘦胃康琢铺凸巍阁哉烹酣鄂匠骋鱼兽迂咎亩砷胆槐沛釜耽卒