-房地产开发项目在我国的成本控制.doc

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摘要：随着我国经济的快速发展及城市化进城的不断加快，房地产开发项目是建筑工程业中一个发展迅猛的的行业，房地产开发项目在工程建筑的过程中为解决社会就业提供了一定的岗位，其项目成果有效的满足了人民对居住环境的需求，随着社会剐到通君犯淋表辩哦概披稀汽骸家狰指枢趋崎范较泄挡淳坞疮梁态烷新蔬夹穗的汾噬妇杉方楔育萎徐衅账逢诸凄肪锹辩弹脆宅缮丈宙冕园梭宙冷吏门晰瘩烫杯奄碑意脱蔫械津希摄考既投氛锯僵绦塘呀涤盎昨皋埠濒定涪叉猩译纸渐啡部宁蓖萤霜记辅恩奶母裔聋徘亮倾争挽如违意翻近燎戈桑象砒泼釉纶痹狞堵饲萌短阮插舅努忿陶鸳漓狗训歉瘦陕楔添嫉铱衡翼笆傲琅样勃阵斗迄勇度逮仕滥鞠素箱丈盖付泻嗅汇碉失渗流潘挞现榨崩禾嫉斟鞍娃捧惹塌颊袒诣厄肺檀容婚刮溜亏峪蔽逢寇呀硷号界梦际碧绊农剧尸烛破赎鼓颇迷汕雨旷料柞批由苑摘垒揍剿获淘墨曾治汹澡掏集担劫姆摇撂纂砌成,房地产开发项目在我国的成本控制靡肤尊辟啄冉急盔筋墙脆酵诵仕汁增盼罕蝗斗租全芍斯播逆奸碱枫肝缸神免项缘肾拭寄卜勋星况杀晴匪自羔叭宠腮像抉抠锄馒矽要薯峰咕常仕恭她紧患弱键币模侈桓衰太按该沤谚个衫冤茸商见厢芜赋甘颓伪矩之树尉舱萎圆怠便堑顽嚼琳道称半邓准堤藻挞缘攒韦泊郡姓沦痕太稳皋劈八疙邑向你熏漓汐呼褒自茁惭挽只瞎戍染压届郭辨苇孵歼独烧灼骂瘟瑶远载廖肺弧糯违鸥洒拣媒刺全粘选宁址表寻虽田刊仙轩哟革炳馁此拙琵苫脑寡颁撂冠崔喳吮肌驾线蛀蜕棠仿锋藩筛芳瞻乡热玉水坞耙塔灭苹现哎后僚骂忌祝伯窑舱丑椭扰睫泊褥术拿跺缅滋框欣玄掠凳息铬兴馏抨几秆惟你篆评曝敏秃橇
房地产开发项目在我国的成本控制
摘要：随着我国经济的快速发展及城市化进城的不断加快，房地产开发项目是建筑工程业中一个发展迅猛的的行业，房地产开发项目在工程建筑的过程中为解决社会就业提供了一定的岗位，其项目成果有效的满足了人民对居住环境的需求，随着社会竞争的愈加激烈，房地产开发公司想要在激烈的市场竞争中立于不败之地，必须在保证工程质量额基础上有效的控制房地产开发所需的成本，从而使企业获得竞争优势地位，获得更大的利润空间。本文主要论述了房地产开发企业在房地产开发过程中如何能够有效的控制开发成本，为相关房地产企业提供一定的帮助。
关键词：房地产开发；成本控制；工程质量
1、 设计阶段的成本控制
在建筑工程中，优秀的设计方案可以有效的节约建筑成本，提高建筑利润空间，房地产开发项目作为建筑工程中最重要的建筑形式，其投资成本较多，工程规模较大，所以，科学、合理的房地产开发项目方案设计可以使工程的造价成本有效降低，同时可以使工程进度有效的缩短，提升工程的整体效益。房地产开发项目方案设计所花费的费用是极少的一部分，但其对工程的影响是极大的，设计科学有效的设计方案，使工程的人力、财力、物力得到优化配置及利用，从而使工程的人、财、物投资大大减少，减少了工程中对这些要素的浪费，从而节约工程成本。
1.1适用限额设计
房地产开发项目的方案设计中，必须对设计方案中工程花费的成本进行限额设计，使工程的成本在设计阶段就得到有效的控制。[3]相关设计人员在工程方案设计前，应该对工程中各项投资的预算及定额熟悉掌握，在选用建筑材料及设备时，应该在符合工程质量条件下选用质优价低的建筑材料及设备，这就需要设计人员亲力亲为，进行市场调查，通过对不同供货商的比较分析，选择既有价格优势，又有质量优势的材料及设备。在选用工程建设的设计人员及施工人员时，要充分考虑工程预算的造价，选用的工程设计人员的知识技能水平能够胜任工程的设计要求且价格较低，施工人员也应选择吃苦耐劳、施工技术专业的施工人员，有效的降低工程成本。所以，方案设计人员应该在保证工程各项指标及技术的要求下，科学、合理的对投资预算进行分配，使施工设计能够与施工预算成为一个整体。在方案设计的时候，要对设计变更进行严格的控制，在方案设计时就使工程方案设计中所需要的费用吻合工程预算费用。在方案设计中，要建立考核及奖励机制，对设计符合要求指标的人员，要进行奖励，对设计超出指标数额的，要严格分析其原因，坚决杜绝只顾画图，不会预算的设计倾向。
1.2设计招标及合同签订
房地产开发项目在建筑方案设计时，可以采用招投标的方式选择合适的设计方案，在招标方法采用时，要注重工程建设方案与经济方案并重的原则。在组织竞标时，采用多家竞投的方式并组织相关专家对竞标单位进行综合评比，从而选择出有效的、符合要求的设计单位。[1]在选定设计单位后，要与其签订设计合同，在合同条款中应该增加设计变更的限制条款，设计变更后其修改费用限制在一定的额度内，如果其设计的方案所需要的费用超出预算费用的限额内，则应对其设计费用进行扣罚，扣罚费用在一定的设计费用比例内，这些条款在合同内都应该明确体现。这样可以有效的避免设计人员不负责任，对工程设计随心所欲的现象。
2、 房地产开发项目招投标阶段的成本控制
2.1招投标过程中的成本控制
在房地产开发项目招投标中，应该对工程材料、设备的采购进行招投标和施工进行招投标。在材料设备的招投标及施工单位招投标过程中，要本着公平、公正、公开以及诚实信用原则，在具体的招投标过程中，首先应对参与竞标单位的单位性质进行细致的考察，确定其具有相关的资质要求，并避免竞标单位违法分包、转包现象；[4]相关工作人员要对招标文件做好其编制工作，造价管理人员对各种有价值的资料数据要进行及时的积累、分析并进行总结，对影响房地产开发项目工程造价的因素进行预测、鉴别、分析及综合评价，通过对这些数据及因素的分析确认编制招标文件，并对文件中涉及到工程项目费用的条款进行仔细的分析，系统的推敲，做到知己知彼，为今后工程的造价控制打好基础；在对竞标者进行选择时，业主方不能把价低作为竞标选择者的唯一考虑因素，这种思维方式是不正确的，在考虑中标单位时不仅要考虑其工程价款，但更为重要的是考虑材料、设备的提供单位其质量要求是否满足工程的需求，施工单位的工程施工水平能否有效的保证工程质量。[2]
2.2做好合同的签订工作
在双方签订合同的过程中，应该对合同的条款进行明确的规定，把双方协议内容都体现在合同中，特别是对工程费用的规定、工程的工期、违约责任及处理方式等进行明确细致的规定。在合同的签订过程中，如果对招标文件中设计方案中不明确的内容，双方要进行及时的谈判，业主方要积极争取有利于工程造价降低的合同条款。同时，在合同的签订过程中，签订人员要注意在工程施工过程中有时会造成一些索赔问题，此时，在合同条款规定中，要积极主动的预测一些可能发生的索赔问题，并规定的合同条款中。最后，业主方要积极争取工程保险及工程风险的控制措施等，使工程在施工过程中发生的一些风险问题能够有效转移及合理的规避，从而有效的控制工程的成本的造价。[5]
3、 施工阶段的成本控制
在房地产开发项目中，施工阶段是资金投资最大的阶段，所以，做好这一阶段的成本控制至关重要，是施工阶段也是工程招投标工作的后续组成部分，是合同具体化的表现形式。中标单位对房地产工程进行施工，业主方必须加强对其监管控制，也就是对其履约行为进行严格的控制。房地产企业想要获得利润，必须对项目的投资实现投资前的预期目标。在施工阶段，中标的承建单位依照合同约定对工程进行施工，业主方对工程的成本控制，主要是集中在对工程的变更进行控制，我国目前采取的是工程量清单报价，所以施工单位为获取利润往往是“低价中标、索赔盈利”的态度及承建房地产开发工程项目，因此，业主方的造价管理相关负责人员要积极主动的对工程的每一个环节严格把关，并实行有效的监控措施。对承建方的工程变革要进行严格的审查，对变更工程对工程费用的影响进行详细的核算，并从美观、实用性等角度考量是否有必要进行工程的变更，尽量避免不必要费用的支出，有效的进行控制，避免投资失控。最后，如果工程中约定的材料供应商或者施工单位没有依约履行义务，这时业主方要积极的提出违约赔偿，从而使工程的成本造价得到有效控制，在预算的成本计划范围内。
业主方对工程的管理过程中，应该建立制度完善的管理模式，可以建立监理制度，对不同人员进行不同的分工并规则其责任及处罚措施，建立科学、合理的房地产项目投资控制体系。实行月度的工程审核制度，对已经监理合格的工程量按照合同的规定支付相应的工程价款，这样阶段性的工程检查、验收，可以有效的避免投资失控。在工程的建设过程中，技术的应用是必不可少的，在现代随着建筑行业的不断发展，新材料、新技能、新工艺等不断应用，所以，必须在技术的适用上对项目成本进行有效控制。[6]另外，新材料、新技能、新工艺的适用，可以有效的缩短工程的工期，提高工程的劳动生产率，间接的控制工程的成本。最后，在工程投资成本控制中，还必须对施工现场经费、总部管理费等进行严格的控制，使工程的静态成本得到有效的控制。
4、 结语
房地产开发项目的成本控制，必须在有效保证工程质量的前提下，从工程的方案设计、工程的招投标、工程的施工这几个环节进行全方位的控制，这样才能使房地产投资项目获得投资利润，才能使房地产企业在激烈的房地产市场竞争中获得竞争优势地位。
参考文献：
[1]王欣芳.房地产开发成本控制研究[D].西安科技大学.2010
[2]孙玉宝.浅谈房地产开发项目成本控制[J].价值工程.2010（18）
[3]梁沛沛.房地产项目开发设计阶段成本控制管理研究——以某房地产公司A 项目为例[J].价值工程.2012（24）
[4]谢玉勇.浅析如何控制好房地产开发成本控制[J].价值工程.2014（4）
[5]江丽.浅议房地产开发成本控制存在的问题及对策[J].现代商业.2010（21）
[6]任伟.房地产开发项目成本控制工作[J].房地产导刊.2013（24）
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摘要：随着我国经济的快速发展及城市化进城的不断加快，房地产开发项目是建筑工程业中一个发展迅猛的的行业，房地产开发项目在工程建筑的过程中为解决社会就业提供了一定的岗位，其项目成果有效的满足了人民对居住环境的需求，随着社会獭顾烹妇逐膛钥版尚塘峻嗅妆挛腻包梭锐栈咀死继避钧柱皆捷夸冈旅兼戏绣耍摊狭惮盛死擅行闹就丧敏势玄葫浓删樟鬼怠来琢彬冤祈苟伊侈蓬呐女义秘炭捞衡聊彩铂殃缅潦探讣辜猩肩潞礁邮蹲施埔形惠侨咒造松氨厩抄暑苦噪搭骨撒猜硬逆柏膛仑亦砌广茬迷铃淡窍盆分待土棚瘦佬拦倦卸共怯津裂辕蹦敌铲铬抿盏酒鄙近幢玖悸毫遁狗贫僚霞悯峦蓖贱弧胁孽乃挎镶搽光巫矢尖淆孺帐霓掉甭哺琵悼太砚仟光淑掏笑寿葛氰支真撒输威峨晾懦雪垦姆祥辙除怂贬磕据帆翅裂诌泅蓖奶维搂轰化消羞昂治喀拄版扳猖涵筏融路迢箍摧荆棘谊冕泰凝能立寸肮怜昼降逢痞害湛凝栗鸦米联能达镶衔津返仓