新房地产估价规范知识竞赛题2.doc

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1.单选题 【本题型共30道题】

1.因建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减损称为（　）。

A．物质折旧
B．经济折旧
C．功能折旧
D．外部折旧
2.估价作业日期，是指估价工作的起止日期，算起日时间应是（　）。

A．价值时点
B．现场查勘之日
C．评估测算之日
D．估价委托之日
3.净收益率是净收益与（　）的百分比。

A．潜在毛收入
B．有效毛收入
C．净收益
D．租金收入
4.某估价机构2015年12月1日接受了一项估价委托，如果采用比较法进行评估，则可比实例交易日期不得早于（　）。

A．2013年11月30日
B．D.2013年12月1日
C．2014年11月30日
D．2013年12月1日 D.2014年12月1日
5.估价信用档案是指房地产估价行业主管部门或房地产估价行业组织记录房地产估价师和房地产估价机构的基本情况、业绩、良好行为、不良行为等内容，供（　）查询的信用信息管理系统。

A．行业协会
B．行政部门
C．社会公众
D．金融系统
6.房地产估价中，最基本、最重要、最常用的一种价值类型是（　）。

A．市场价值
B．投资价值
C．现状价值
D．抵押价值
7.比较法估价中选取的可比实例的成交日期应接近价值时点，与价值时点相差不宜超过（　）年。

A．1
B．2
C．3
D．5
8.某宗住宅房地产需要进行抵押贷款前估价，假定该住宅房地产的市场价值为3000万元，假定未设立法定优先受偿权下的价值为2900万元，注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款为100万元，预期实现抵押权的费用、税金为50万元，试问该宗住宅房地产的抵押净值为（　）万元。

A．2750
B．2850
C．2900
D．2950
9.因估价目的的特殊需要、交易条件设定或约定，对估价对象状况所做的与估价对象在价值时点的状况不一致的合理假定指的是（　）。

A．未定事项假设
B．背离事实假设
C．依据不足假设
D．不相一致假设
10.运营费用率是运营费用与（　）的百分比。

A．潜在毛收入
B．有效毛收入
C．净收益
D．租金收入
11.抵押估价中，评估待开发房地产假设未设立法定优先受偿权下的价值采用假设开发法的，应选择的估价前提是（　）

A．业主自愿开发前提
B．业主被迫开发前提
C．自愿转让开发前提
D．被迫转让开发前提
12.交付估价委托人的房地产估价报告，应由至少（　）名参加估价的注册房地产估价师签名。

A．1
B．2
C．3
D．4
13.房地产抵押估价报告，属于（　）。

A．鉴证性估价报告
B．咨询性估价报告
C．咨询意见书
D．项目建议书
14.被征收房屋存在抵押查封等限制，房屋征收评估其假设不存在抵押、查封限制条件下的价值，该假设属于（　）。

A．一般假设
B．未定事项假设
C．背离事实假设
D．不相一致假设
15.房地产估价行业的第一个国家标准是（　）。

A．GB/T 50291-1999 房地产估价规范
B．JGJ/T 30-2003 房地产业基本术语标准
C．GB/T 50899-2013 房地产估价基本术语规范
D．GB/T 50291-2015 房地产估价规范
16.合法原则要求房地产估价中所依据的估价对象的状况应当是（　）的状况。

A．依法判定
B．合法登记
C．估价委托人设定
D．最高最佳利用
17.将估价对象未来各年的净收益转换为估价对象价值或价格的折现率称为（　）。

A．收益率
B．报酬率
C．还原利率
D．资本化率
18.房地产变卖估价的价值类型是（　）。

A．快速变现价值
B．市场价值
C．现状价值
D．残余价值
19.房地产的现状价值是指（　）。

A．估价对象在当前实际使用状况下的价值
B．估价对象在没有充足的时间进行营销情况下的价值
C．估价对象在某一特定时间的实际状况下的价值
D．估价对象在最高最佳利用方式下的价值
20.房地产估价档案资料应保存至估价服务的行为结束且不得少于（　）年。

A．5
B．10
C．15
D．20
21.交付估价委托人的房地产估价报告，需要参加估价的注册房地产估价师签名至少要有（　）名。

A．1
B．2
C．3
D．4
22.估价人员接受委托，于2014年12月2日勘测现场，由于种种原因，估价时点确定为2014年1月1日，报告于2015年3月5日开始正式承接，于2015年3月15日完成。估价工作的起止日期是（　）。

A．2014/12/2-2015/3/15
B．2014/1/1-2015/3/15
C．2015/3/5-2015/3/15
D．2014/1/1-2015/3/5
23.有关房地产拍卖估价的说法，正确的有（　）。

A．价值类型可以是市场价值意外的其他类型
B．应不考虑被拍卖因素对价值的影响
C．应不考虑租赁因素对价值的影响
D．应不考虑已担保物权对价值的影响
24.现状价值评估不需要遵循的估价原则是（　）。

A．合法原则
B．最高最佳利用原则
C．价值时点原则
D．独立、客观、公正原则
25.房地产投资信托基金物业评估内容，一般不包括（　）。

A．信托物业状况评价
B．信托物业市场调研
C．信托物业价值评估
D．信托物业变现能力分析
26.国有土地上房屋征收估价中，当被征收房地产为非征收原因已停建、缓建的未完工程且采用假设开发法时，应选择的估价前提是（　）。

A．业主自愿开发前提
B．业主被迫开发前提
C．自愿转让开发前提
D．被迫转让开发前提
27.有关比较法估价中对可比实例成交价格以及修正或调整要求的说法，错误的是（  ）。

A．分别对可比实例成交价格的修正或调整幅度不宜超过20%
B．共同对可比实例成交价格的修正或调整幅度不宜超过30%
C．修正或调整后可比实例中的最高价格与最低价的比值不宜超过1.2
D．各可比实例的成交价格中的最高价与最低价的比值不宜超过1.5
28.关于批量估价的说法，错误的是（　）。

A．主要适应于房地产计税价值评估、房地产抵押价值评估
B．房屋征收估价不宜采用批量估价
C．包括基于比较法、收益法和成本法的批量估价
D．运用时应基于同一估价目的进行评估
29.抵押估价中，评估待开发房地产假设未设立法定优先受偿权下的价值采用假设开发法的，应选择的估价前提是（　）。

A．业主自愿开发前提
B．业主被迫开发前提
C．自愿转让开发前提
D．被迫转让开发前提
30.房地产估价报告中致估价委托人函中的估价方法其应写明内容的是（　）。

A．写明采用估价方法的名称
B．写明采用估价方法的名称且与估价结果报告、估价技术报告一致
C．写明采用估价方法的名称与定义
D．写明采用估价方法的名称、定义及适用性理由
2.多选题 【本题型共10道题】

1.对同一估价对象选用两种以上的估价方法进行估价时，不同估价方法之间的关系有（　）。

A．互相验证
B．互相补充
C．互相引用
D．互相套用
2.下列房地产估价类型中，应遵循谨慎原则的有（　）。

A．房地产抵押价值估价
B．房地产抵押净值估价
C．房地产司法鉴定估价
D．房地产投资价值估价
E．国有土地上房屋征收估价
3.估价结果应包括的内容有（　）。

A．估价方法
B．评估价值
C．特别提示
D．相关专业意见
E．价值类型
4.法定优先受偿款是假定在价值时点实现抵押权时，已存在的且法律、行政法规规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，下列选项中应包括的有（　）。

A．已抵押担保的债权数额
B．拖欠的建设工程价款
C．房地产交易税费
D．实现抵押权的费用
E．其他法定优先受偿款
5.某估价机构承接评估一大型商场，在现场勘查中，发现该物业已出租，下列说法正确的有（　）。

A．要求企业提供租金合同，并直接用合同约定租金进行评估
B．估价目的为评估承租人权益价值时，净收益应为市场租金减去合同租金
C．估价目的为评估承租人权益价值时，收益期应为建筑物剩余经济寿命
D．测算净收益时，应为经营收入减去经营成本、经营费用、经营税金及附加、管理费用、财务费用
E．未出租部分和已出租部分在租赁期间届满后按市场租金确定租金收入
6.估价结果报告中估价依据应说明的内容包括（　）。

A．有关法律、法规和政策
B．有关技术标准
C．估价委托书、估价委托合同、估价委托人提供的资料
D．房地产估价机构、注册房地产估价师掌握和搜集的估价所需资料
E．房地产估价机构资质证书
7.房地产估价中，不同估价方法之间的关系包括（　）。

A．互相替代
B．互相验证
C．互相补充
D．互相引用
E．各自独立
8.房地产税收估价应区分的环节有（　）。

A．持有环节
B．交易环节
C．经营环节
D．开发环节
E．销售环节
9.实地查勘记录应记载（　）。

A．估价对象实物状况
B．估价对象区位状况
C．估价对象权益状况
D．临街状况
E．外部状况
10.评估不可修复的被损害房地产的价值减损，可以采用的估价方法包括（　）。

A．修复成本法
B．价差法
C．损失资本化法
D．回归分析法
E．比较法
3.判断题 【本题型共10道题】

1.潜在毛收入减去空置损失后的收入即为有效毛收入。（　）

Y．对
N．错
2.成本法估价时，对包含土地和建筑物的估价对象，应根据估价对象状况和土地市场状况，选择房地合估或房地分估路径，并应优先选择房地合估路径。（　）

Y．对
N．错
3.房地产估价中，估价参数应优先选用房地产估价行业组织公布的参数；不选用的，应在估价报告中陈述理由。（　）

Y．对
N．错
4.抵押估价中，直接评估划建设用地使用权下的法定优先受偿权下的价值，应按最高使用年限评估。（　）

Y．对
N．错
5.对同一房地产而言，无租约权益价值与完全产权价值相同。（　）

Y．对
N．错
6.抵押价值和抵押净值评估应遵循谨慎原则，不得高估假定未设立法定优先受偿权下的价值，不得低估法定优先受偿款及预期实现抵押权的费用和税金。（　）

Y．对
N．错
7.分支机构应以设立该分支机构的房地产估价机构的名义出具估价报告，并加盖该房地产估价机构公章。（　）

Y．对
N．错
8.房地产估价师和房地产估价机构在估价执业中既应回避与自己、近亲属、关联方及其他有利害关系的人员，又应回避与估价对象有利益关系的估价业务。（　）

Y．对
N．错
9.当估价委托人是估价对象权利人时，估价委托人应对材料的真实性负责，估价师可以根据估价委托人提供的复印件作为确定估价对象权属的依据。（　）

Y．对
N．错
10.当合同租金低于市场租金时，出租人权益价值会小于无租约限制价值。（　）

Y．对
N．错
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