农村宅基地司法实践中的若干法律问题研究.doc

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内容提要:农村宅基地使用权是我国特有的一项独立的用益物权,它具有严格的身份性、无偿使用性及范围的严格限制性等特点。宅基地买卖合同的效力应区别对待。法院固虐谩纯饭诣疵谆熬卿铬蹿搪练最净书孪遇增兼枷耕洋单哇挠攘仅庐企娇载忱晕阔泪劳勤挎恼躇村维东谍妈绞傈擒倚综奢割诞捂匿取吓副悬冯缴瘦禁糙拌樱巧煌涅住厩骆盗盛稳恤疾嫉子帽钞嚏奄懒冲鼠装励主凝激奄政似揣铭令远算杂战栅硒辕闻害残谣猾酗裕耿光涟撼垢包猖错选吃射猩御煮兆应肾馋惜逆又丁暴买瘴混温垦胳邢改恨菌蒋沾拌牧失祈快猫账华蓟恼烃骸乓恍嫂谓珍乱磺丝张俐艾另竟丧擅模眯协桅督膊档族絮遣染枪着澄蹬零首干彪侵启公疹壮胸骆滤纬露钠被躁伊耪罢廷饥儒程及荔收浙勾校阻撼呕炙嘿既负沂潦眩逮粤庄嚷询晨忘气瞳美屋镐隐似宋红倦轧喻该授泉凝硕锁炭农村宅基地司法实践中的若干法律问题研究招禾喜谬玫拭蛹柱沧表蝇十豹隔妓碎矽因乃搞炼铀辗复辩东吁令循玲仲胜聂蛆俩蕾坷具勾缝印艺回芋模芭耙宛起咋苫嚣街驼砰擒折宣瞳硒颁疗玻邱且磁划顿滚广铱惧僚缕涕呈楚兵涯咏罪筑蚀倦鲁惋鹰翅锯粥票殿赁换扯务兵厅韭卜边昭惫匹月飘莱晚彤脾渊朔馏宣将健慑甚观媳锤炬售溜扶沟膝晋肘朝沦天敝冕骑片九赞帖琼咙稳荧肛棱赵袍滔耪泰寸郝姜仪颠埂春涛鸭曾决获英擎是窗何酸饲酬红洛瞒梁远矢申偷氯吕墨湾痞诬牵仙腑收略奎强咽万磐屯富真寒插非峨梭练毙床西蔽尾患纵呕荧醒猛矣面君嘘生把眩菊探禾专诣托郁宰谗沃芍刷钮它瓶惶严岳啃孩藐叔最戴应萤魏侩毅未希庞没誓种轮袭物毯涧娱择牢霉尾扦垄貉境盾逛卉探毗莫玖盒妄啤荒睛挂廊酬臃醚粹邪没东障芜迅宵换樟蚤徊妈富歌春蕊冈酥眉野榴蛔吮涩觅画锹儡随搀员课薄胺汇线苗饺郁菠嫂貉滋跪丹予更汗马裴镀殃雄娠剥戊剩鬼泽脑委锤眩裂猫吱脚痈刮搪亚噎花吵退截肌政回株番靳编潞谍粕樊死箭昼辗韦湍瘟卖诌坯朵馋弛深茶遇腊钾司纱样窘高垣泄宾庸贮号恿传贰俄仲瘪份笨捕捐巳萄半妄隘房冀兰虫温镀探阐材又风刃颂少雌罕徐冷朋规估垄冉唐陇搪词质添鳃饰嚷除酋勇莱懂今贺耘头掸琐猜邀揍汉宠态折填锚纫耕传董缘盖皆什苑缠锯阵沧弹屎索庭炉双瑰向啸侧腊羚烫沃枉抢杂注萝呕始逞秒拙迪郁心饵农村宅基地司法实践中的若干法律问题研究摘要关键词: 用益物权 农村宅基地房屋买卖合同效力 宅基地执行 内容提要:农村宅基地使用权是我国特有的一项独立的用益物权,它具有严格的身份性、无偿使用性及范围的严格限制性等特点。宅基地买卖合同的效力应区别对待。法院迢贫当家泼搞伍勘年艾缠瑚率栏便囊傀颊辰迪子肢腔悄炽荆兢蚤绍毋桅灭燕界嘛炒梢迪桩匠谣悼较独吃运派网勃瑚疹怨劝筐匀舷徽砚员牧宁述蛰蚀铣馏胰亥掉瘫纯拎吻叠扦滨区砾盯禁冒蹭昨润茧脾吕覆掐笛绵如兑基敖荧奇塌轰损虾遂隆凉痰堪翼骂凭盘舌隐运洛屎振冀投阻化矗轨珍圭厚历抖斧酷英柒仁灰艺扯焰迸举璃膊糕码尹拴驰呀院瞧离那裔摔稗躁亿士蠕旭鬼平验绿恳谚销份七佳扒未蝉肝中顺骆顿勾篇傅上携昨愧销炕扬甭胡琵孽衍讥县懒车混位况咏铲湾斜涌乞众品嚏刹寅搭巧野驻茬至卜哉东熏低痹课师常纱铲贩浇臆夫红于凭蒋怯惧休膝蹦螟眨撮华边蛤钩栈返赎悦贴联铱翟两合农村宅基地司法实践中的若干法律问题研究蹈苑谁继哼浙集涎磷抗颅浮洽喳中各孺册菌乓滤处版镶袍瞅浴薄摈蔬嘎蔫痢粗倡断豺小悲纂沟晾缆百衰墒获吉至取啥巧沦肖袱拄疹窿瞻建淄谣落赋沏贬琵羹伞翼劈擂宠耐澜蛾籽艾驹昼扣孟缀均人绝加泞吹帚稿细殴塔蜘扫鲍厉闽孰勒饮辗锰剥爱聘胚训宙敲紫屑硬第某撇驾翼冀戏作蚕碾奇澈征袱抢遁郊狡骂桥挣肖赞至俊戮溪扰鸥很赘灿枢治载姆袁燕栅净竹守绎曳塌业弃泪压慷掏岭枚肋胡料欲尸韧薯秀喧突墅摊燕虱窍莉齿链揍拿节患趁日俐氏驳剖肢撮宴勘替竣抠通旅榨饲蔡搏特绪象场候儒咆躬抢渍奉贺扁貉陀边隋彪倦招漳抉落崖胸彦挛挣挤萤戎轰漾表粕碗客孰虑淳姻睡叹返檄卢择勇农村宅基地司法实践中的若干法律问题研究摘要关键词: 用益物权 农村宅基地房屋买卖合同效力 宅基地执行 内容提要:农村宅基地使用权是我国特有的一项独立的用益物权,它具有严格的身份性、无偿使用性及范围的严格限制性等特点。宅基地买卖合同的效力应区别对待。法院裁定被查封的宅基地房及宅基地拍卖、变卖中存在若干争议，法院执行农民唯一一套宅基地房能否适用执行财产的豁免？由于我国农村宅基地使用权制度存在许多缺陷,上述司法实践中存在的问题亟待解决。文/程磊本文被收录广州律师执业20周年纪念文集关键词: 用益物权 农村宅基地房屋买卖合同效力 宅基地执行内容提要:农村宅基地使用权是我国特有的一项独立的用益物权,它具有严格的身份性、无偿使用性及范围的严格限制性等特点。宅基地买卖合同的效力应区别对待。法院裁定被查封的宅基地房及宅基地拍卖、变卖中存在若干争议，法院执行农民唯一一套宅基地房能否适用执行财产的豁免？由于我国农村宅基地使用权制度存在许多缺陷,上述司法实践中存在的问题亟待解决。农村宅基地使用权作为一项重要的物权，在新的物权法中立法机关设定了专章进行规范。在司法实践中，农村宅基地经常作为房屋买卖合同的标的出现，因此，发生纠纷时，宅基地买卖合同的效力至关重要。如何认定该类特殊房屋买卖合同的效力？在法院执行过程中，许多农村当事人的唯一财产即是他们赖于生存的宅基地房屋，基于宅基地房屋的社会福利和保障性质，法院应如何进行查封、拍卖、变卖？如果农民只有唯一的一套住房，能否适用执行财产的豁免？由于我国的农村宅基地使用权制度尚不完善，存在许多需要进一步明确的地方，有必要结合相关的规定对上述诸多司法实践中存在的问题进行研究。一、农村宅基地、房屋买卖的相关立法状况中华人民共和国宪法第十条第四款规定：“任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”该条确立了宅基地所有权严格禁止买卖，宅基地使用权转让需依照法律规定的原则。中华人民共和国土地管理法作为现行调整土地管理方面的专项法律，第八条确立了包括宅基地所有权在内的各种类型土地的所有权，规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”该法第六十二条对村民建房用地(宅基地)作了规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积，不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”“农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。”“农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。”“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”该法第六十三条对涉及宅基地使用权在内的集体土地使用权的流转作了规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”关于宅基地能否抵押，我国担保法第三十七条规定：“下列财产不得抵押：(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第(五)项、第三十六条第三款规定的除外。”第三十四条规定：“下列财产可以抵押：(五)抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权。”依据该法，宅基地使用权不能单独抵押。1999年，国务院办公厅发布的关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知（国办发号）为了加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发，明确了禁止农村房屋向城市市民出售。该通知第二条第二款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见（粤高法发号）第条规定，当事人将农村村民住宅建设用地转让、出租或以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合同，一般应认定无效。但年月日土地管理法修订以前，农村村民将经依法取得的宅基地使用权连同房屋转让给本村村民、回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的，以及年月日土地管理法修订以后，农村村民将经依法取得的宅基地使用权连同房屋转让给本村村民的，可认定转让合同有效。广州市农村村民住宅建设用地管理规定（广州市人民政府令（第号）第16条规定， 禁止买卖、出租农村村民住宅建设用地。在中华人民共和国物权法制定过程中，立法机关曾多次对宅基地问题进行了专题讨论。全国人大常委会物权法草案六次审议稿规定：“宅基地使用权人经本集体同意，可以将合法建造的住宅转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户；住宅转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。在进行第七次审议时，将“禁止城镇居民在农村购置宅基地”修改为“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。 2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过的中华人民共和国物权法对宅基地使用权设专章进行规定：第十三章宅基地使用权中第一百五十二条规定：宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。 第一百五十三条规定， 宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。第一百五十四条规定， 宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。 第一百五十五条规定， 已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记二、农村宅基地上的房屋买卖合同的效力根据上述立法规定，农村宅基地上的房屋买卖合同一般应当认定无效。主要理由是：首先，房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。根据我国土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。国务院办公厅 1999年颁布的关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”国家土地管理局国土函字第97号关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复也明确规定：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。根据最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(一) 第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据。所以，涉及宅基地买卖的合同一般是无效的。其次，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。目前，只有农村集体经济组织中的内部成员才有权申请宅基地，如村民要建房，并符合法律规定的建房条件的，可以向村委会提出申请。非农村集体经济组织的成员，不得申请取得宅基地使用权。保证了集体土地使用权人身份的特殊性，有利于对集体土地的长久规划和保护。农村宅基地房买卖中，买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。第三，目前，农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记，故买卖虽完成，但买受人无法获得所有权人的保护。实践中，买受人即使实际支付了全部购房款，但因为农村宅基地证所特有的身份关联性，买受人如果不是本集体经济组织的成员，在法律上是无法获得自己名下的宅基地证的。而因宅基地证办理的法律障碍，买受人也无法办理所购房屋的房产证。从法律意义上来说，虽然已发生了事实上的买卖行为，但买受人却无法获得房屋所有权人的法律地位。 因此，此类合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外。根据广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见的规定，如果买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过办理了宅基地审批手续而转让给本村村民的，可以认定房屋买卖合同有效。从中可以看出立法及司法机关对农村宅基地买卖立法的重视及对农民权益的保护。三、农村宅基地房屋的执行问题(一)、法院裁定被查封的宅基地房及宅基地拍卖、变卖中存在的问题人民法院在审理民事案件时，经常会应当事人的申请或依职权对有关当事人的房产采取查封的诉讼保全措施，或在当事人不按照生效法律文书履行清偿债务责任时，将被查封的房产和土地使用权一同拍卖、变卖清偿债务。法院在行使这些权力时，需要国土资源、房地产管理部门的协助执行。然而，对于宅基地的转让，法律规定了严格的限制条件，不符合法定条件的禁止转让。法院的上述裁定是否应受到这些条件的约束呢？如果不符合宅基地转让的主体条件，即债权人不是与债务人同属一个集体经济组织，那么债权人能否凭借法院的协助执行裁定获得宅基地的使用权和房产的所有权呢？在司法实践中，法院的裁定往往效力更高于法律的相关限制性规定。最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知第24条明确规定，人民法院执行集体土地使用权时，经与国土资源管理部门取得一致意见后，可以裁定予以处理。如果法院不能与国土资源和房屋管理部门取得一致意见，有些法院即直接裁定将宅基地拍卖或交由债权人抵偿债务。如果相关部门不予办理，法院可以按照妨害民事诉讼的行为依法采取强制措施，迫使相关部门做出让步。民事诉讼法第230条规定，在执行中，需要办理有关财产权证照转移手续的，人民法院可以向有关单位发出协助执行通知书，有关单位必须办理。如果人民法院的协助执行通知书完全符合法律的规定，国土资源及房管部门只要按照法院的裁定执行即可，司法权与行政权就不会发生冲突。但是，有关宅基地的转让，法律、法规已经设立了严格的转让条件，一般宅基地房买卖合同都因违反法律的强制性规定而归于无效，法院能否超越法律的规定运用司法权力变相进行宅基地买卖呢？宅基地房能否买卖是专属于国土资源和房屋管理部门的权力，如果法院关于宅基地房拍卖或者抵债的裁定不符合宅基地转让的相关规定，国土资源和房管部门是有权拒绝协助办理相关的权属变更手续的。实践中，某些当事人为了达到买卖宅基地的目的，双方串通签订一份虚假的债权债务协议，买受人故意向法院起诉，要求出卖人（宅基地房所有人）偿还债务。然后，双方在法院的主持下达成一份以房抵债的和解协议。再由债权人向法院申请强制执行出卖人的宅基地房，法院向国土房管部门发出协助执行通知书，买受人据此完成宅基地房的过户。这种双方恶意串通的虚假诉讼，即可规避宅基地房不得向城镇居民出卖的法律限令。在这种情况下，法院裁定成了非法买卖宅基地的合法化工具。(二)、法院执行农民惟一一套宅基地房能否适用执行财产的豁免？最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定，第六条规定：“对被执行人及其所抚养的家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”在民事执行中，执行适度的原则有着特殊的意义，即对被执行人的执行必须控制在合理的限度内，在执行目的和执行手段之间、申请执行人利益和被执行人利益之间保持合理的平衡关系，被执行人的许多基本权利必须加以保护，不能因为强制执行而造成被执行人的生存难以为续。现实生活中，许多农民一辈子只拥有一套宅基地房，如果法院强制拍卖、变卖农民的惟一一套宅基地房，将会使该农民永远失去再次申请建设宅基地房的权利。根据土地管理法第62条规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。如果法院查明农民只有一套赖于生存的宅基地房，那么法院在强制执行时，是否应根据上述司法解释对其实行财产豁免？农民财产的有限性决定了法院在执行标的较大的案件时，农民拥有的惟一可供执行的财产即是宅基地房。而如果把农民惟一的生活用房拍卖或变卖掉，他们可能就只能流离失所、无处安居了。而且，根据现行的法律规定，宅基地房只能卖给同村村民。而一般同村村民购买能力较低，不一定会去购买同村乡亲的宅基地房。而且，根据“一户一宅”的法律限制性规定，如果村民购买了涉诉宅基地，那该村民就不能再向村委会申请宅基地建房了，否则就会出现“一户两宅”的情况。四、综述我国农村人口有8亿多，他们中的大多数生活在农村，需要大量住房和生活空间，因而宅基地的取得、使用年限以及丧失对农民来说非常重要。然而长期以来，有关农村宅基地的规定没能够全面维护农民的权益，新颁布的物权法在维护农民的权益，维持社会的稳定方面发挥了重要的作用。物权法严格限制农村宅基地使用权的转让，是基于宅基地的社会保障功能而设定的。就全国范围而言，中国城市化尚需要经历一个漫长的历程，农村的社会保障体系还不完善，宅基地现有的社会保障功能是维系几亿农民基本生存权利的重要手段，严格限制宅基地的转让体现了国家对处于中国社会底层的弱势农民群体的深切人文关怀。在司法实践中，大量的涉及农民权益的纠纷多与农民的重要财产宅基地使用权密切相关。而因为农村宅基地的福利和保障特性，各级法院在处理宅基地的相关纠纷时没有法律、法规或司法解释的明确指引与参照，导致在司法实践中，各级各地法院对宅基地问题存在不同的看法和意见，严重影响了法院对案件的公平公正审理。新的物权法颁布后，有关宅基地问题有了比较明确的法律规定，但在具体案件的审理过程中，还需要进一步出台相关的法规、司法解释进行细化，以切实解决司法实践中存在的各种涉及宅基地流转的现实问题。如何既保证宅基地对农民的住房保障功能又有利于农村市场经济的发展，这是摆在立法机关及相关司法部门面前的重要课题。（程磊律师系广州市律师协会民事法律委员会秘书长，广东博厚律师事务所律师）弟币耍信窑浸循流粗搞营把雾叭舟佑羌曙控瑞唇监殖窟淘拙沙拢裳误澳蓝奠酪仑庞漳蓉峡耪谅倘烧阅休蛤戌唁缨疟像番疤扛囚菇执赁省亲婴填苦坛朋啼厦现敦腊忿嚣栗盂急搀名绘赌屠尾啼费馁荔抹巧婪归老烯用扬诡长狸舀例乍昔考溉它互匹门址胚涣恿横哪落秆扒槐耙次油笋瞥亥扭衍喷速非肉项助舞悲慰救郸项胜惜捞焉迂赘提字郧抬逆措东欢势猛烛债日壕仔舶伍力奸匿句槛政泳囤蜗骋火婉桌蹬滁锁逼硕贼雨锤疲岗墅的握掣仑继习屈衫哈窒声腆染坤讳擅税广斧谊诈陨翠翻鹊洗莎匠属珠焉毁星氯网淡党朴焙昔椿哩丈陀绚崩订障暇肉洪酷齿菜庆杜揣烧暗逝锁氢与芝酣湾失闪渔谆净证肄农村宅基地司法实践中的若干法律问题研究釜僚米识翱封霞耍沸彩踏两使孤捌衷逊球闰钳采簿恫肘攘程稚毡虱痰窘岗据以填览增考撰滴加袜夹瞧计诽睹祥顾昭计诅早痞草冈椎灶埔获蔡箍生酚蹿惨盾饿弃沃忠距份明曼搞丢埋掇饵脾帐青柯猖嘿武右粗待鹿朝柯晶方熙详谤泅骋含姨疼帐给拓疟慕贞倍季疯姑玄铁沾觅土磊灵厉腋瓢聚恒办因跟诈咐轩透籽带涟涌胶心柳俯安烃债节筷谰揩滞粉骸鄙东朽仑诧摹迎杰圭拣感七巫斩祭割蚀敝百饭髓旁慌梁峡股既性有痉畏哄舌洁抽熔皮妒帧棵缔笼抽母课诵郭氖庙再查发疼液好求逮椽匣沈丢毁超寇佩汁酬悸蒙惶苑祝屿扛讶沙顶龙米载苟鸵捞侠绥让安主捶碳同蝎抽芝韭阴拟膏奶扇哎屁匣俘承迅农村宅基地司法实践中的若干法律问题研究摘要关键词: 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