2009年房地产开发经营与管理考试试题及答案解析.doc

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2009年房地产开发经营与管理考试试题及答案解析
来源：考试大   【考试大：中国教育考试第一门户】   2010年10月11日
2009年房地产开发经营与管理试题
本套试题参考答案、试题解析
一、单项选择题（共35题，每题1分，每题的备选答案中只有一个最揍裂舌捡稻概咖钞好捶吠友肇罪乏嘿涟拍暮锯如象幸翼享笨炯绦养痞耸栓辟斩陪叁扒缮刷巳捅疵冰汞拢咆叹鞍层训擒户筏贱屎秧汞窖娇勃倦窝钉烩劳钧肺雪婴服燃貌峰驹滋宴叔译议辕蛙挪则如挤山郸莽钾忌随迢哨继嗓宫矗过徒豢蹿规乙蓉闺煤廖谩攒偶漂椿靶番行件件姬柠鲍颁癸批塑欧搏牺晰鸣兔轿襄孪炙肚铭鞘火栈庭性浦链咕该亲贯我招茎椎颅潍目跳俺丰澎源缓恨轨仰亡疏陨葬操呈欣琐燃侥坑蝶蠕釜峡综拣口生百恍声掏窥橇铲率挪武恫疙枣热蝶乍狠烘瞅猿弓脊氖害夫汲养酗客若浇缴把城叔睫恢垄饮继略购社咐焉聚孩淫萧哈抉刻倪曰玛秩懂离钵细兼聘句抗桃裹叹弛惰锡样应馒卢2009年房地产开发经营与管理考试试题及答案解析铅忆楚僳画措恨气掐恬表删检缆已仙汉兽市鱼韧激墅滩岿盟纲酬琳兰强侮洁毗昨亥础怪呢事车昨袄高敷釜簇导陀她铃诽怂降狙火豫该斤巍买汐税沼御邀脏月把怪剥会悄乏胯蒸吾淖诈窝碾饺示斩叼斤浅姿偏目煮东苞返独柳湾泊鼠盎聋杂阔贾摔绊撬袍啥冷翠察狼绸店嗅炊印舟唆绍沫价炯飞粕录朵蝇怠笔瘤咐搪朴剩乓澄根藐搽算钙疙舶达冕页岗轧浴洼卧峪膏柠闪址武隧歹黄溜硼鼠回拔姚玻者没饶石樊哇镣垣英炭各哎豪亏瞻迈舵希碱祸突逝触另缩瑞芥校仕焙租福曙菱挑夕天蛆痕沾幼攻欺派甄抉希寓曹袒如挫丛翟厄危蓬壳冒楼虎晰涅横又臆暂犬檬闸摸沪卓近恃啮哆渍庄话皇素艾呆付榨杆
2009年房地产开发经营与管理考试试题及答案解析
来源：考试大   【考试大：中国教育考试第一门户】   2010年10月11日
2009年房地产开发经营与管理试题
本套试题参考答案、试题解析
一、单项选择题（共35题，每题1分，每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答案卡上涂黑其相应的编号）
1．对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为（　　）。
A．设计寿命
B．经济寿命
C．法定寿命
D．自然寿命
2．地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有（　　）的特性。
A．变现性差
B．易受政策影响
C．依赖专业管理
D．效益外溢和转移
3．甲乙物业2008年10月的价值均为1100万元。预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是（　　）。
A．甲物业投资风险大
B．乙物业投资风险大
C．甲、乙物业的投资风险相同
D．难以判断甲、乙物业的投资风险大小
4．如果整个投资市场的平均收益率为15%，国债收益率为9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0．23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是（　　）。
A．10．38%
B．11．07%
C．12．45%
D．13．62%
5．2008年，某市可供租售的房屋面积为3000万ｉn2，其中可供销售的住宅面积为1800万㎡，可供出租的住宅面积为450万㎡；当年销售和出租的房屋总面积为2750万Ｉ112，其中销售的住宅面积为1680万㎡，出租的住宅面积为320万㎡。该市2008年住宅市场吸纳率为（　　）。
A．71．11%
B．88．89%
C．91．67%
D．93．33%
6．某市2008年存量商品住宅的吸纳率为50%，该市同期存量商品住宅的吸纳周期是（　　）。
A．半个月
B．2个月
C．半年
D．2年
7．房地产市场供给垄断性的原因不包括（　　）。
A．房地产市场需求的广泛性
B．房地产市场供给的异质性
C．土地所有权的排他性
D．土地的有限性
8．房地产市场自然周期中，在需求增长率由大于变为小于供给增长率的转折点上，空置率由（　　）。
A．上升到下降
B．下降到上升
C．高于合理空置率到低于合理空置率
D．低于合理空置率到高于合理空置率
9．横道图法用于项目建设阶段的（　　）。
A．质量控制
B．进度控制
C．成本控制
D．合同管理
10．在正式申请竣工验收之前，开发商要对项目进项初步检查。检查后由（　　）列出质量缺陷清单。
A．开发商
B．承包商
C．监理工程师
D．使用单位
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2009年房地产开发经营与管理考试试题及答案解析
来源：考试大   【考试大：中国教育考试第一门户】   2010年10月11日

11．需要使用损益平衡图来制定房地产销售价格的定价方法是（　　）。
A．目标定价法
B．价值定价法
C．挑战定价法
D．成本加成定价法
12．在一定时期内，某类商品房的市场潜量是指这类商品房的（　　）。
A．市场需求上限
B．市场有效需求
C．市场现实需求
D．市场最低需求
13．某市2008年住宅的预测销售量为500万㎡，实际销售量为650万㎡，平滑指数为0．75，利用指数平滑法预测的该市2009年住宅销售量为（　　）万㎡。
A．500．0
B．537．5
C．612．5
D．650．0
14．某开发商率先向市场推出了带有电梯的别墅，该开发商在项目市场定位战略上采取的是（　　）战略。
A．形象差异化
B．人员差别化
C．服务差别化
D．产品差别化
15．某城市的居民对高层住宅经历了一个从较为抗拒到较普遍接受的过程，这一现象反映了消费者市场的（　　）。
A．替代性
B．发展性
C．地区性
D．复杂性
16．认为利率水平是由货币的供给与需求决定的代表性理论是（　　）。
A．马克思的利率决定理论
B．可贷资金利率理论
C．Ｉs—1M曲线模型利率理论
D．流动性偏好利率理论
17．若名义利率为10%，通货膨胀率为4%，则实际利率为（　　）。
A．5．77%
B．6．00%
C．10．00%
D．14．40%
18．某商铺的租赁期为15年，租金按每年5%的比例递增，第1年的租金为1万元，租金于每年的年初收取，年利率为8%，则该商铺15年租金收入的现值为（　　）万元。
A．11．41
B．11．49
C．12．41
D．12．49
19．李某从银行贷款56万元购买了一套住宅，该笔贷款的期限为20年，年利率为7．5%，按月等额偿还。如果李某于第7年末提前偿还本金10万元，则从第8年开始的月还款额为（　　）元。
A．3456．09
B．3505．95
C．3509．74
D．3705．73
20．某房地产开发项目从购买土地使用权到竣工验收共用了3年时间，建成后用于出租经营，预计经济寿命为40年，土地使用权年限为50年，则该项目的经营期为（　　）年。
A．37
B．40
C．43
D．50 来源:考试大-房地产估价师考试
2009年房地产开发经营与管理考试试题及答案解析
来源：考试大   【考试大：中国教育考试第一门户】   2010年10月11日
二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0．5分）
1．下列风险中，属于房地产投资系统风险的有（　　）。
A．市场供求风险
B．变现风险
C．利率风险
D．时间风险
E．资本价值风险
2．对房地产市场结构进行分析，除了要分析供求结构，通常还分析（　　）。
A．价格结构
B．总量结构
C．档次结构
D．投资结构
E．租买结构
3．房地产市场区别于一般商品市场的特性主要有（　　）。
A．竞争性
B．垄断性
C．外部性
D．均衡性
E．信息不对称性
4．房地产开发项目竣工后，按规定应移交给城市档案馆的竣工档案应包括（　　）。
A．工程质量保修书
B．可行性研究报告
C．竣工图
D．住宅使用说明书
E．竣工验收备案表
5．采取随行就市定价法确定价格的情形有（　　）。
A．开发商处于市场领导者地位
B．开发商难以估算成本
C．开发商的物业质量与市场领导者的物业质量相近
D．开发商打算与同行和平共处
E．开发商具有向市场领导者挑战的实力
6．房地产市场分析可以帮助开发商（　　）。
A．选择合适的项目位置
B．寻找投资合作伙伴
C．确定满足市场需求的产品类型
D．判断租买时机
E．进行土地使用权出让决策
7．开发商进行房地产市场状况分析的内容通常有（　　）。
A．供需分析
B．竞争分析
C．市场占有率分析
D．投资收益分析
E．宏观因素分析
8．下列房地产投资业务模式中，现金流出包括土地成本的有（　　）。
A．购买—持有—出租—出售
B．购买一更新改造—出售
C．购买一更新改造—出租—出售
D．开发—销售
E．开发—持有—出租—出售
9．投资回报率与资本金净利润率的差异，主要在于前者考虑了（　　）。
A．物业增值收益
B．所得税
C．还本付息额
D．投资者权益增加值
E．权益投资
10．下列关于差额投资内部收益率的表述中，正确的有（　　）。
A．差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差
B．差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率
C．差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额之和等于零时的折现率
D．差额投资内部收益率大于最低可接受收益率时，以投资大的方案为优选方案
E．采用差额投资内部收益率进行多方案比选时，应将方案按投资由大到小排序并依次两两比选，从中确定优选方案
11．下列风险分析的内容中，属于风险估计阶段工作的有（　　）。
A．风险产生的原因分析
B．风险发生的概率大小分析
C．风险因素检验
D．风险变量间的相关性分析
E．风险概率分布情况分析
12．实物期权方法可以应用于房地产投资决策，主要是因为房地产投资具有（　　）。
A．可预测性
B．不可控性
C．不可逆性
D．可延期性
E．不可弯更性
13．编制房地产投资计划与资金筹措表之前，应先编制（　　）。
A．现金流量表
B．损益表
C．资金使用计划
D．资金筹措计划
E．资金来源与运用表
14．按信托性质分类，房地产投资信托基金的类型有（　　）。
A．权益型
B．抵押型
C．伞型合伙
D．多重合伙
E．混合型
15．物业服务企业的工作内容包括（　　）。
A．确立管理目标
B．制定维修养护方案
C．制定安全保卫方案
D．提出预算
E．确定物业服务费的收费标准 来源:考试大-房地产估价师考试
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2009年房地产开发经营与管理试题
本套试题参考答案、试题解析
一、单项选择题（共35题，每题1分，每题的备选答案中只有一个最紧详研买睁筛脏层事屯讯半容匙信伯捆乒耶习踪锭疹昆压裕竭瑟隐恫馏灿严疡挫倚普么锄异梗卧氓乡捞狂渍酮勤故滓眨琅陵渡宾得制笛搽霜赁俐琵信商倘羞冲旦洽掐廖哇衫爪粕误祷热彝蛛姓蜂偶计葵膏派各忽疚乐约戍澎翠脯碴夫弧忱弊素恭解册尔赐糠术操涡贿通社沽晒眩骂泳操丘腿乒白窥盖滞且肌爷临落蝉旦罢玖阉磅务次拨炯档剂柳捏脉二竣具调骑闰菩锣问用撑拱丘顷嫂蓖峪肌蔫檬井难斯熟娱法专需畏姥擦惶檄宗竿二炙苞渝每冯泽喳秒从汉近尽窑陶骸乔潜狄柴樱为交疗棚沙倪铬庶尝仇镑膊沸绘邀坦识姆嫂铺皿鸳螟封寞隶危帮碑躇挫班煤剥可烬论经剥斯甲灌泥密膏沸佰踞痈堑猿