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毛概调研报告范文----房地产发展30年.doc
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4、而千年后尤其是经过改革开放30年今天,从60年代的平房,70年代的筒子楼,80年代的单元楼,90年代的二室一厅、三室一厅到跨入新世纪的小高层、复式住宅、跃层、别墅,从“居者忧其屋”到“居者有其屋”再到“居者优其屋”的变化,深刻地体现了我国经济社会和时代的进步。家里人多地少,住房问题从来十分紧张。改革开放前,有不少家庭全家人挤在一间十几平方米的房子。改革开放后,先后兴建了一大批商住楼和私人住宅。尤其是市区,旧城改造,规模之大、速度之快空前未有。一大批商住楼的建成,大大缓解了住房的紧张状况。住房条件上的改善,是每个人都能感受得到的,尤其是亲身经历了大跃进、人民公社化、经济困难和“文化大革命”时期,
5、在人生道路上饱尝了酸甜苦辣的中老年人感受更为深刻,他们高度赞扬改革开放的强国富民政策,从心底里发出共同的心声:“没有改革开放,就没有中国的今天!”“没有改革开放,就没有今天的和平幸福生活!”改革开放这三十年来,居住条件改善这一点折射出我们的生活更好了!像在上海这样的大城市,虽然现在是很发达,但是人们的住房条件也是从一般到现在的舒适甚至奢华的。在上个世纪的八十年代,人们的生活还不是很富裕的,一般性的家庭都是父母和自己的孩子们挤在同一屋檐下,甚至是一个房间里,但是现在呢,各式各样的商品房,小洋房,别墅层出不穷。有许多家庭甚至花了很多钱投资在房子上,一套自住,另一套甚至多套用来出租,或者低买高卖赚取
6、利润。可见,人们的生活质量真的是提高了很多很多,有这么一句流行的话,“小康不小康,关键看住房。”从这么一句话就可以看出,居住条件的变化可以深深地反映出改革三十年以来人们的生活改善情况。1.2 调研方向:改革开放三十年间某段时间上海人均居住面积变化、地区商品房建筑面积变化、房价的走势、人们用于改善房屋装修装饰的消费、每个家庭所拥有的房屋数量等。具体的来说,是这样四个课题:从节能房的热销看可持续发展、从房地产泡沫剖析中国房地产30年发展、改革开放以来居住小区环境变化、改革开放以来居住小区的功能变化。2 调研方法2.1 定性分析中国的房地产发展在改革开放后的三十年是怎么样一个趋势(参照各种媒体的报道
7、)2.2 定量分析通过从各种渠道(互联网、期刊、报章杂志、上海的某几个房地产中介等)搜集来的房地产业的数据(包括在这三十年中某段时间地区人均居住面积、地区商品房建筑面积、房价的走势等),整理好之后做成柱状图或者折线图,反应出整个居住状况的走势。2.3问卷调查分析制定简易小调查问卷,看看被访者的家庭或者他们周围的朋友的家庭的居住条件有什么变化。3 调研过程以课题:从房地产泡沫剖析中国房地产30年发展为例3.1 制定调研问卷表格 表3.1.1毛邓三调研表房地产泡沫时间: 年 月 日地点:对象:对“房地产泡沫”这一现象的解释:对房价持续上涨持有的态度:(见附录)3.2 互联网上专家对于房地产泡沫现象
8、的解释以及各类数据房地产泡沫 所谓泡沫指的是一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价,价格严重背离价值,在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。房地产泡沫的主要特征有:l 房地产泡沫是房地产价格波动的一种形态;l 房地产泡沫具有陡升陡降的特点,振幅较大;l 房地产泡沫不具有连续性,没有稳定的周期和频率;l 房地产泡沫主要是由于投机行为,货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加造成的。房地产泡沫大到一定程度后必然会破裂,而一旦破裂又必然会给经济带来灾难性的后果。其影响的范围因房地产的产业关联度高而非常广泛。因此各国政府都把监测和控制房地产泡沫作为它宏观调控的重要内容之一。房价上涨的走势
9、图:图(a)、(b) 图(a) 图(b)3.3 测量房地产泡沫的几种方法(1)房地产贷款增长率贷款总额增长率 反映房地产与信贷协调性的指标。该指标在13左右为宜,过高表示银行资金投向房地产市场的速度过快,泡沫的成分比较大。由图a看出,中国的这个指标波动很大,但每一次的涨落都与国家的政策短期效应有关,如1998、1999年由于我国处于机构改革、紧缩阶段,2001年国家金融机构贷款骤减,房地产贷款同比上升,2004年由于“121”等强劲措施的出台。2004年后,这一比例又逐步开始上升,至2006上半年达到了437,说明我国房地产贷款额增长过快,房地产业的发展过多依赖于银行资金支持,当前的我国房地产
10、业存在着投机泡沫成分,应该提高警惕,严防由此引发的泡沫扩大化。 图a (2)房价收入比这个指标最初是用来衡量家庭对房价的承受能力。如果房价远远大于家庭年平均收入,则说明住房价格超过了居民消费水平,房价过高。比较理想的情形是房价与家庭年平均收入的比值维持在一个合理的范围内,国际上通常认为这个范围是36。世界银行认为发展中国家的比值一般在46之间,发达国家一般在1855之间。 从图b可以看出,我国的房价家庭年平均收入都在6以上,高于国际水平,所以,仅从房价收入比这一国际公认的衡量房地产市场是否存在泡沫现象的指标来看。中国的房价已经某种程度地超过了居民的实际支付能力,出现了泡沫迹象,特别在上海、北京
11、、杭州等重点监测的城市,这一比例都超过了12以上,应时刻警惕目前过高房价中的泡沫成分。但整体来看这个比值在慢慢下降,说明房价与收入之间的差距在逐年缩小,向6以内逼近。 图b3.4调研房产中介公司如今,正值金融海啸,我们又去了几家房产中介公司进行调研,三家小型的房地产中介公司,都是很久没有新的业务,从图片(A)、(B)、(C)上可以看出,虽然门面橱窗上贴着形形色色的住房租售信息,可是由于经济不景气以及人们等待政府出台相关买房优惠政策的观望态度,一天中几乎没有购房者来咨询或交易,其中以为销售人员说道, 其实,房价本来是被房产商抬上去的, 但现在如果降价,会引起一些政治问题例如:民众暴动、部分人跳楼
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