房地产会计税务实务.doc

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税法规定，房产税的征税对象是房屋。企业自用房产依照房产原值一次减除10％至％30后的余值按1.2％的税率计算缴纳。房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在帐簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。因此，对于自用房产应纳房产税的筹划因当紧密围绕房产原值的会计核算进行。
　　一、房屋范围有章法，既不扩大也不缩小
　　税法规定，独立于房屋之外的建筑物不征房产税，但与房屋不可分割的附属设施或者一般不单独计价的配套设施需要并入原房屋原值计征房产税。这就要求我们在核算房屋原值时，应当对房屋与非房屋建筑物以及各种附属设施、配套设施进行适当划分。
　　所谓房屋，就是上面有顶，四面有墙（或柱），能够遮风避雨，可以供人们生产、休息、娱乐、活动、仓储等的场所。根据这个定义，我们可以区别于其他的独立于房屋之外的建筑物，如围墙、假山、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦厂灰窑以及各种油气罐等，以上建筑物均不属于房产，不征房产税。与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施，是指暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备，各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线，电梯、升降机、过道、晒台等等。由于附属设备和配套设施往往不仅仅为房产服务，税法同时规定了具体界限：“附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起，电灯网、照明线从进线盒联接管算起。”
　　关于房屋中央空调设备是否计入房产原值的问题，财税地字[1987]28号文件规定，新建房屋交付使用时，如中央空调设备已计算在房产原值之中，则房产原值应包括中央空调设备；如中央空调设备作单项固定资产入帐，单独核算并提取折旧，则房产原值不应包括中央空调设备。关于旧房安装空调设备，一般都作单项固定资产入帐，不应计入房产原值。
　　二、核算地价有技巧，围绕“相关”找归属
　　无形资产准则第21条规定，“企业进行房地产开发时，应将相关的土地使用权予以结转。结转时，将土地使用权的账面价值一次计入房地产开发成本。”该规定不仅适用于房产开发企业开发的商品房，对非房地产企业自行建造自用的房屋同样适用。
　　根据《企业会计制度》第47条规定，企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。房地产开发企业开发商品房时，应将土地使用权的账面价值全部转入开发成本；企业因利用土地建造自用某项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。这里应当注意，一次结转的土地使用权账面价值只是指与在建工程相关的土地。
　　这里的“相关”应当理解为“对应”或“配比”。企业应当以对应房产占用的土地面积按比例结转，对于非房产占用土地（如场地），应当予以摊销。
　　例如，某企业于2002年3月1日征用100亩（66666.66平方米）土地，支付土地出让金500万元。企业按50年摊销。2002年6月份，动用5000平方米（长100米，宽50米）
　　兴建一号厂房。相关账务处理为：
　　1.取得土地使用权时：
　　借：无形资产——土地使用权5000000
　　　贷：银行存款5000000
　　2.2002年3月、4月、5月，每月应摊销：5000000/50/12=8333.33（元）
　　借：管理费用——无形资产摊销8333.33
　　　贷：无形资产——土地使用权8333.33
　　3.2002年6月初，“无形资产——土地使用权”账面余额为：5000000－8333.33×3＝4975000（元）
　　应结转至在建工程金额为：4975000/66666.66×5000＝373125.04（元）
　　借：在建工程——一号厂房373125.03
　　　贷：无形资产——土地使用权373125.03
　　4.本月应摊销额＝（4975000-373125.03）/597月＝4601874.96/597＝7708.33（元）
　　借：管理费用——无形资产摊销7708.33
　　　贷：无形资产——土地使用权7708.33
　　以后仍按上述方法进行账务处理。
　　上述方法的可行性，在于会计核算时遵循了“配比”原则，避免了场地占用的土地结转至在建工程成本，从而减少了房产税税负。需要注意的是，有人提倡推迟项目建设时间，以便在“管理费用”中多摊销土地价款，从而减少结转至“在建工程”的金额，这种做法是不可取的。因为，推迟项目建设时间，会影响投资进度，即使是提前征用土地，也会浪费500万元的资金成本，这种做法只能是得不偿失。
房地产会计全套账务处理和涉及税目
一、房地产涉及的税种：　
房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、契税和企业所得税及代扣的个人所得税等。
1、营业税：税率5%。

2、城市维护建设税
计税依据是按实际缴纳的增值税税额计算缴纳。税率分别为7%（城区）、5%（郊区）、1%（农村）。
计算公式:
应纳税额=营业税×税率。

3、教育费附加
计税依据是按实际缴纳增值税的税额计算缴纳,附加税率为3%。
计算公式:
应交教育费附加额=营业税×3%。

4、印花税：
（1）财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同，适用税率为千分之一；
（2）加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、货运运输合同、产权转移书据，税率为万分之五；
（3）购销合同、建筑安装工程承包合同、技术合同，税率为万分之三；
（4）借款合同，税率为万分之零点五；
（5）对记录资金的帐薄，按“实收资本”和“资金公积”总额的万分之五贴
花；
（6）营业帐薄、权利、许可证照，按件定额贴花五元。

5、个人所得税：
工资、薪金不含税收入适用税率表
级数应纳税所得额(不含税) 税率(%) 速算扣除数(元)
1 不超过500元的部分 5 0
2 超过500元至2000元的部分 10 25
3 超过2000元至5000元的部分 15 125
4 超过5000元至20000元的部分 20 375
5 超过20000元至40000元的部分 25 1375
6 超过40000元至60000元的部分 30 3375
7 超过60000元至80000元的部分 35 6375
8 超过80000元至100000元的部分 40 10375
9 超过100000元的部分 45 15375

计算公式：
应纳个人所得税税额=应纳税所得额×适用税率-速算扣除数
应纳税额=工资薪金收入-2000-“三险一金”

6、所得税
（1）所得税的征收方式有两种：查帐征收和核定征收。
（2）如果属于核定征收的，按收入计算缴纳所得税。
计算公式：
应交所得税=收入总额*税务核定固定比例*所得税税率
（3）如果属于查帐征收的，按利润计算缴纳所得税。
计算公式：
应交所得税=利润总额*所得税税率
（4）所得税税率：
一般企业所得税的税率为25%,
符合条件的小型微利企业，减按20%的税率征收企业所得税。
国家需要重点扶持的高新技术企业，减按15％的税率征收企业所得税。

7、房产税
依照房产余值计算缴纳的，税率为１.２％；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12％。

8、土地使用税：土地使用税每平方米年税额如下：
（1）大城市1.5元至30元；
（2）中等城市1.2元至24元；
（3）小城市0.9元至18元；
（4）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。

9、土地增值税
土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。房地产转让收入包括货币收入、实物收入和其他与转让房地产有关的经济收益，计算增值额的扣除项目金额包括：
（1）取得土地使用权所支付的金额；
（2）开发土地的成本、费用；
（3）新建房及配套设施的成本、费用、或者旧房及建筑物的评估价格；
（4）与转让房地产有关的税金；
（5）财政部规定的其他扣除项目。税率：土地增值税实行四级超率累进税率，即：增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率30％。增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率40％。增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率50％。增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。

二、房地产企业的账务处理
给你提供一份房地产企业会计制度。
房地产企业涉及的税费共有11种（11税1费）
　　税：营业税、增值税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税
　　企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税。
　　费：教育费附加

　　一、营业税
　　1.转让不动产
　　销售房屋要按销售不动产缴纳营业税，赠送的空调、家具视同销售缴纳增值税。若房屋包括空调等附属设施，则空调包括在房款内，不需要单独计缴增值税。
　　2.房屋租赁（出租）
　　属于服务业——租赁业
　　3.房地产销售公司买断商品房出售
　　超过买断价格外的收入作为手续费收入，按“营业税--服务业”
　　缴纳营业税
　　4.单位将不动产或土地使用权无偿赠与他人
　　视同销售不动产
　　5.销售不动产时连同不动产所占土地使用权一并转让的行为
　　比照销售不动产征收营业税
　　6.纳税人自建后销售房屋
　　自建自用的房屋不纳税；如纳税人将自建的房屋对外销售，其自建行为应按建筑业缴纳营业税，再按销售不动产征收营业税。

　　二、增值税
　　销售房屋的同时赠送空调、家具要视同销售缴纳增值税。

　　三、土地增值税
　　（一）一般规定
　　1.出售——征
　　包括三种情况：
　　（1）出售国有土地使用权；
　　（2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售；
　　（3）存量房地产买卖
　　其中对于（2）新建房地产转让（出售）的扣除项目：
　　①取得土地使用权所支付的金额；
　　②房地产开发成本
　　③房地产开发费用
　　④与转让房地产有关的税金
　　⑤财政部规定的其他扣除项目
　　对于（3）对于存量房地产转让的扣除项目
　　①房屋及建筑物的评估价格。
　　评估价格＝重置成本价×成新度折扣率
　　②取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。
　　③转让环节缴纳的税金。
　　2.房地产抵押
　　（1）抵押期——不征；
　　（2）抵押期满偿还债务本息——不征；
　　（3）抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债——征。
　　3.房地产交换
　　单位之间换房，有收入的，征；
　　4.将开发的产品用于职工福利等
　　房地产开发企业将开发的产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。（房地产清算）
　　5.合作建房
　　建成后自用——不征；
　　建成后转让——征。
　　6.企业兼并转让房地产——暂免。
　　7.纳税人建造普通标准住宅出售
　　增值额未超过扣除项目金额之和百分之二十的，免征土地增值税。
　　8.将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途
　　房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未产生转移——不征收（清算时不扣除相应的成本和费用）
　　（二）房地产企业土地增值税清算
　　1.土地增值税的清算单位
　　对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的。应分别计算增值额。
　　2.土地增值税的清算条件
　　（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
　　（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
　　（3）直接转让土地使用权的。
　　3.土地增值税的扣除项目
　　①扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
　　②清算所附送的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可核定开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。
　　③房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施：
　　A.建成后产权属于全体业主所有的；
　　B.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的；
　　C.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
　　④房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，不得扣除。
　　⑤属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积所占比例等合理方法，计算清算项目的扣除金额。

　　四、房产税
　　1.地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
　　2.在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间，一律免征房产税。但工程结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的，应从基建单位接收的次月起，照章纳税。

　　五、城镇土地使用税
　　1.城镇土地使用税对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据。
　　2.房地产开发公司建造商品房的用地，原则上应按规定计征城镇土地使用税。但在商品房出售之前纳税确有困难的，其用地是否给予缓征或减征、免征照顾，可由地方税务局结合具体情况确定。

　　六、契税（承受方）
　　1.企业公司制改造
　　非公司制企业，整体改建为有限责任公司（含国有独资公司）或股份有限公司，或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。
　　非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，以其部分资产与他人组建新公司，且所占股份超过50%的，对新设公司承受该国有独资企业（公司）的土地、房屋权属，免征契税。
　　2.企业股权重组——不征
　　3.企业合并——免征
　　合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。
　　4.企业分立——不征
　　企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。
　　5.企业出售
　　买受人妥善安置原企业30%以上职工的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；全部安置原企业职工的，免征契税。
　　6.企业关闭、破产
　　债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税；对非债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属，凡妥善安置原企业30%以上职工的，减半征收契税；全部安置原企业职工的，免征契税。
　　7.房屋的附属设施
　　对于涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，征收契税，不涉及的，不征。

　　七、企业所得税
　　（一）预缴企业所得税
　　房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。
　　（二）预计利润率
　　1.非经济适用房开发项目：
　　（1）位于省、市、县城区和郊区的不得低于20%；
　　（2）位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的不得低于15%；
　　（3）位于省、其他地区的，不得低于10%。
　　2.经济适用房开发项目，不得低于3%。

　　八、个人所得税
　　1.职工（高管）工薪（取得的一次性的奖金）
　　2.企业和单位对营销业绩突出人员以培训班、研讨会、工作考察等名义组织旅游活动，通过免收差旅费、旅游费对个人实行的营销业绩奖励（包括实物、有价证券等），应根据所发生费用全额计入营销人员应税所得（按劳动报酬所得），依法征收个人所得税，并由提供费用的企业和单位代扣代缴。

　　九、印花税
　　1.财产（房屋）租赁合同——1‰。
　　2.产权转移书据。包括土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、商品房销售合同等权力转移合同。
　　3.营业账簿税目中记载资金的账簿的计税依据为“实收资本”与“资本公积”两项的合计金额
　　其他账簿——每件5元。
　　4.领受房屋产权证、工商营业执照、土地使用证——每件5元。

　　十、城市维护建设税
　　以营业税、增值税（赠送空调需要视力同销售征增值税）等为基数

　　十一、耕地占用税
　　占用耕地建房或从事非生产建设，按占用面积征税。

　　十二、教育费附加
　　同城市维护建设税
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