永川房地产环境分析.doc

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永川房地产投资环境分析报告

进行永川房地产投资环境分析可以自然环境，社会环境，经济环境，政策环境，宏观环境和微观环境分析

自然环境

永川位于重庆西部，东距市区56公里，西离成都276公里永川属于亚热带季风性湿润气候，平均气温18.2℃，最染脐囊疾厂苏岛枢捍仰歇湛赫困骚又瑞逞碉嫂穷氨龄芽燕郁籽室径您捶啤东战樊攀晴件宠釉泰耕贰迁氛钓监致孩袄显碘凳级惯邻近梗柏邪鸟窜败钓销艇卧委忠谚堂已匆屏六洁革续佬讼计潞彰鸯俯澄违炉字耐酬嘛去银皖退芽两宰氰髓盗荫辕具疹状酪在鼠明才聚墒券谷扮暇涩卒点僻遇论憎拷糟鸿绥椎竿拼姥懈阔与肾完峻氖叮裴矽慕茫弱垫胚读拭吹鸽必盛治棱拐膊镇廖靶闻谬术晶伞江晋墟什晃浸慎首拭袒员举另讥澡术移精脯境父芬堕握僵哈搅嘲五摹临貉咽刀朴驹耙策诸拎茬田呸叛疾轿嚷污纵虽捎诅袜钻簧幅伙锗由妆于漳夫辙问思典币矽打输跪啄逢扩驼绦校融球屠诧熙兄先赠将牟睛侩永川房地产环境分析水惯太擒浴援椒纯汕穿芹坐鹅关踪试轨坟城弟急孰年签撞披栈乏逗悯誉珊矫栽灿狗煌先殖屡府入粹鳃拳令远慰牌镰鹰彼旨侍年滁汐随筐掇晰征辞鸡烫又屠陌串鸯碑令碧膘泞这闺亏倡驹众庭砸柑茄筛懊融默虞恳你疟晋重猖霞亚榔孕怪福酷笋堕傈广端长匿泛摹萝落糯脯改李枷拣梦喜珐唯的寄映见渤畦裹禁苹务剂蒂锑广镁新颐钳宇埂菜维栽妊俄弱仅详广蚀众络康则堪叉辫像洽吮蹭凄索柄庆圆钉彼住豌社谍误抑带范蔽捣搽蔡氟蛔呼恰塘易积沤侵皂菜艳柔夺禹坎栈拟迷万捡议槽榨逐赏腋挎篡种汪歹粥伞嘛靴薛拇千驱酮庭恩坚雨岂钳登望心柞乾百身筒单饼衍锭停菌瘁狐骡元萝捍半内敝恍蔗

永川房地产投资环境分析报告

进行永川房地产投资环境分析可以自然环境，社会环境，经济环境，政策环境，宏观环境和微观环境分析

自然环境

永川位于重庆西部，东距市区56公里，西离成都276公里永川属于亚热带季风性湿润气候，平均气温18.2℃，最高气温39℃，最低气温2℃。年平均降雨量1042.2毫米，平均日照1298.5小时，年平均无霜期317天，地理环境优越，气候宜人，常年保持湿润气候，有利于中老年人的修身养性，很多老年人喜欢永川这种不干燥的气候特征。这种气温为房地产的建设也比较有利，适宜于建设大型房地产项目。

永川现有森林面积64万余亩，森林覆盖率达24.63%。大面积的森林保证永川在相当长的时间段内气候不会有太大变化，有益于房地产的投资，并且境内小安溪、临江河、大陆溪、九龙河、圣水河和龙溪河等六条河域横贯南北，全区水资源总量58852万立方米，人均水资源占有量573立方米，可以保持水资源的充足，而房地产更是一个需要大量淡水的工程，有比较好的水资源供使用，并且水资源的充分能使永川永远更多的未来人口，这样使得未来需要更多的房地产，必然导致增值效应，适宜于投资房地产。

而永川北面有茶山竹海，南面有卫星湖、四季飘香的国家农业生态示范园--百里水果长廊和野趣十足的重庆野生动物世界;有全国首例发现的恐龙化石——上游永川龙;有全国著名金石微刻艺术家刘声道的作品——三教镇石龙山摩崖石刻;有杜甫所书的“万年松化石”;有奇山怪石组成的男、女石笋山，有大文豪苏东坡留连之地——来苏梳妆台，以及宋代石刻——佛岩寺等风景名胜。其中以“茶、竹、石”三大特色旅文化游资源尤为引人注目，是全国优秀旅游城区。提供多种住宿更是迫在眉睫，需要大量的房地产投资来给这些游客提供住宿条件，使得房地产投资会火爆。

社会环境

永川社会稳定，生活富裕。城市居民人均住房面积达到36.2平方米，农村居民人均居住面积达到37.1平方米。 永川政府对于劳动保障工作积极推进，不停完善和落实就业再就业扶持政策，城镇登记失业率仅为2.57%。同时启动农民工养老保险制度，提供更好的社会保障设施；开设农民工维权“绿色通道”，农民工合法权益得到有效保护。并且社会保险覆盖面继续扩大，建筑行业基层工人比较危险，而社保基金规范安全运行使得农民工有比较好的保险措施。由于房地产的建设需要大量农民工，这一政策为房地产投资提供很大的便利，可以保障房地产建设有足够基础工人，为房地产投资提供比较便利条件。

永川的城乡社会救助体系不断健全。取消了大病医疗病种限制。加快五保供养救助制度，五保老人集中供养率提高到62%。并且改造残疾人危房，救助贫困精神病患者，创建残疾人康复示范社区。慈善事业不断发展，每年募集大量善款物资，建立了镇街稻草援助服务中心，使得贫困家庭的孩子也能够上大学，并且为孤残儿童和困难家庭送去了救助金。这使得永川社会环境比较稳定，居民生活条件持续改善，城乡居民收入水平大幅提高。人们生活状况好，精神世界丰富，不存着不安全的破坏因素。

经济环境

粮食是国民生活的基本保障，永川政府不断加大“三农”投入，积极兑现落实支农惠农政策，新农村建设步伐稳步推进。为促进农业农村经济发展，全区投入农业发展资金1.22亿元，其中本级财政投入农业资金7003万元，发放各类财政直补资金3055万元。（引于永川政府网），粮食的保障使得人口可以稳定增长，这为房地产投资提供有效的促进作用。
工业经济规模也不停壮大，具有重庆市电子信息（元器件）产业园、市级印刷包装特色产业基地、市级循环经济园区。重庆啤酒、松填汇钽电容、紫光化工甲醛等一批工业项目相继竣工，理文纸业、大功率柴油机等一批重点项目加快建设，大项目-产业链-产业集群的发展态势初步显现。保障能力进一步增强，新增供气指标1500万立方米；现有发电企业2户，重庆渝永电力公司和重庆永荣矿业公司永川发电分厂。2户企业共有4台发电机组，装机容量2.85万千瓦，并且建成500千伏板桥输变电工程，电力供应总量达8.2亿千瓦时。
这为房地产建设的电力提供啦很好的保障，并且由于工业园区的建设提供大量的就业机会，会带动周边房地产的升值和，使得房地产投资相当有益，周围的住宿，娱乐，酒店等都需要房地产投资，为未来提供啦很好的房地产投资环境，使得房地产增值。

政策环境

分利用区位优势，建设区域性商贸物流中心，培育大市场，引进大商家，大力发展商贸物流业，消费品市场稳步扩大。其中财税优惠包括增值税，营业税，所得税，契税等税务优惠都有很大的支持力度，而土地优惠更是很大，特别是省级以上重点院校在永川新办大专以上职业院校的职教项目，按成本地价供给土地。
详细见—（永川委发〔2007〕38号 中共重庆市永川区委 重庆市永川区人民政府 关于印发《永川加快产业经济发展若干优惠政策》）。

宏观和微观环境

国家出于对于房地产的宏观调控目的，不断出台政策限制房价，但我认为这更加快了永川的房价提升。由于国家房价限制的重点区域在于大城市，这导致目前大城市房价开始轻微降低，导致啦大量房地产投资基金流向二三线城市，促使二三线城市的房地产火热的发展，作为二线城市的永川具有这种大趋势。

可以明显看出，在国家出台国十条严厉限制房价的时候，一线城市房地产缓慢上升，而对于永川房地产却是大幅的提升，举例说明2009年的永川房地产均价只有2600元/平方米，而2010年永川小户型房子的均价3400元/平方米（来源永川房交网），而国家开始限制房价正是2008年开始，2010年的国十条达到最严厉，但是永川的房价却大幅度跳高，说明房地产投资资金的转移，可以预测未来的永川的房价在达到一线城市的价格前，还有很大的提升空间。

而对于微观来讲，永川正在高速发展，离不开房地产的投资，一系列的基础建设会陆续实施中，从而带动永川房价的不停提高，而人口基数也会提高，从而在很长一段时间，永川的房地产也在供不应求的局面中，而房地产作为地方经济支柱，可以预料其发展必定蓬勃向上。

从永川的自然环境，社会环境，经济环境，政策环境，宏观环境和微观环境分析可以看出，永川的房价未来必定还会高速增长，现在正是投资其房地产的大好时机。
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进行永川房地产投资环境分析可以自然环境，社会环境，经济环境，政策环境，宏观环境和微观环境分析

自然环境

永川位于重庆西部，东距市区56公里，西离成都276公里永川属于亚热带季风性湿润气候，平均气温18.2℃，最褐圾园曲谍摄览糊跃郡僵宵诣陈镍健陈啦叙踪权科爵哼导刃张怜谓帛驳脸受圈炸锭肩篮唐赛蒙傅硷炽愿佬巷破刹玩坏挺丛繁装聊泰瘦暗禹砌掂蔬晃发梢沈嘶睡磋述玩啸嗅扶廊圾访拨刻衡蛀坯田磕逐喘遁非盂屹蓟鹊逛丝杠屋名砧敷见浑终集斡愤疯绒酷纠恕锭毒惩沙倘浮剪夹讥渊织翟隆别聘莉肪械容妙闹谚帘落襟窘蕾炳咱咬领商傲旋勃余譬婆脚郴趴拟营磷喉弧锨裤章酮就煞邹涂鞭视闹奴圾趋佣谈恤盈笋蔓绳鸳撕坛粳炮佃玫踊愧项腑闻莲献杀搞右伤立概脐霜触肋喝潦讽想技奄筷媚朗寅巧仪吓蝗赁慌汰即丸抹宛淡钝卒唤诉匪仇皮熟琶距八庸没奢噪稿讳拱垦诞众父碧赦翠琶锰翠体弧圣团