企业管理-销售中的房地产税收筹划的3个方案.doc
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4、收筹划,有效降低税收成本对房地产销售具有重要意义。本文就此提出3个房地产税收筹划方案,以供参考。运用合理的税收筹划方法,正确处理房地产销售活动中的定价,选取销售方式,合法进行销售中的房地产税收筹划,有效降低税收成本对房地产销售具有重要意义。下面就此提出几个房地产税收筹划方案,以供参考(以下各方案暂不考虑所得税)。 房地产税收筹划方案一:用好征免税临界点土地增值税暂行条例规定,税收人建造普通标准住宅出售,增值率未超过20的免征土地增值税。因此,降低房地产销售中的土地增值税负担的关键,就是控制房地产的增值率,在足额计算扣除项目的基础上,特别注意在制定房地产的销售价格时,对处于土地增值税临界点附近的
5、情况,事先一定要进行必要的房地产税收筹划。 案例1:甲房地产开发企业欲销售4000的商品房,扣除项目金额为840万元,现有两种销售方案,一是按照2000元的价格出售;二是按照2100元的价格出售。方案一,房产的增值税率为19.05(2000400010000-672)672100,小于20的临界点,无需缴纳土地增值税,企业的利润为128万元。方案二,房产的增值率为25(2100400010000-672)672100,需要交纳土地增值税50.416830万元,企业的税收利润为117.616850.4万元,销售价格提高之后税收利润却下降了10.4129-117.6万元,如果再考虑营业税的因素,两
6、种方案下利润的差别会更大。 房地产税收筹划方案二:控制房地产增值率土地增值税是超率累进税率,即房地产的增值率越高,所适用的税率也越高,因此,如果有可能分解房地产销售的价格,从而降低房地产的增值率,则房地产销售所承担的土地增值税就可以大大降低。由于很多房地产在出售时已经进行了简单装修,因此,可以从简单装修上做文章,将其作为单独的业务独立核算,这样就可以通过两次销售进行房地产税收筹划。 案例2:某房地产公司出售一栋房屋,房屋总售价为1000万元,该房屋进行了简单装修并安装了简单必备设施。根据相关税法的规定该房地产开发业务允许扣除的费用为400万元,增值额为600万元。该房地产公司应该缴纳土地增值税
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