2010年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题(六).doc
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4、法真题(六)四、计算题(共2题。要求列出算式和计算过程;需按公式计算的,要写出公式;仅有计算结果而无计算过程,不得分。计算结果保留小数点后两位)1某宗出租的房地产,建筑面积为40000,容积率为4,土地使用期限为40年,自2005年10月1日起计算,约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构,于2007年10月1日建成,可供出租的面积占总建筑面积的70。根据市场调查得知2010年10月1日该类房地产的租金为每月40元/ ,年平均空置率为20,平均每月除税费外的运营费用为30万元,出租人承担的税费约占租金收入的8,该房地产现时土地单价为2100元,土地报酬率为8,建筑物报酬率为10,请计算该房地产在2
5、010年10月1日的价值(8分)2某写字楼为钢筋混凝土结构,层高4.8m,没有电梯,建筑面积为30000 ,经济寿命为60年,有效经过年数为3年。经调查得知,现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为1200元/ (含装修、设备费),专业费为建筑安装工程费的8,管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3,销售费用为重新购建价格的3,每利率为6,建设期为2年,建筑安装费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入60,第二年投入40,各年年内均为均匀投入,销售税费为重新购建价格的6.5%,投资利润率为35,又知该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为35万元;装修的重置价格为500万元,平均寿命为5年
6、,已使用3年;设备的重置价格为200万元,平均寿命为10年,已使用3年;残值率为零。由于该写字楼没有电梯,其出租率仅为80,月租金为30元/,但如果在估价时点重置有电梯的类似写字楼,则需要的电梯购置费用为180万元,安装费用为60万元;而市场上类似有电梯写字楼的出租率为85,正常月租金为32元/,由于该写字楼的层高较正常层高要高,使其能耗增加,经测算,正常情况下每年需要多消耗10000元能源费;同时由于周边环境的变化,该写字楼的经济折旧为40万元。当地该类房地产的报酬率为8。请计算该建筑物的现时价值。(12分)三、判断题(共15题,每题1分。请根据判断结果,在答题卡上涂黑其相应的符号,用“”表
7、示正确,用“”表示错误。不答不得分,判断错误扣1分,本题总分最多扣至零分)第 51 题 在城市房屋拆迁中,如果被拆迁房屋的合同租金与市场租金差异较大,则在估价时应考虑此因素。 ()【正确答案】: 第 52 题 在城市房屋拆迁估价中,当拆迁补偿实行房屋产权调换方式且所调换的房屋为期房的,因所调换的房屋状况为未来某个时点的状况,所以估价时点应为未来。 ()【正确答案】: 第 53 题 对于房地产开发用地而言,从某个特定投资角度评估出的投资价值,一般大于市场价值。 ()【正确答案】: 第 54 题 在不考虑外部折旧的情况下,如果成本法求得的价值大大高于市场法或收益法求得的价值,则说明房地产市场不景气
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