拆迁安置房买卖如何将风险降为最小.doc

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违约金不应过高，一般上限为合同标的额的百分之二十 在未过户前让房主提供担保 买卖双方可以找一家中介，签订一份带附加条件的预约销售合 同，合同声明该房屋已经售出，但是要等产权办好后再过户。而中介会把这份合同拿到公证处公证，证明双方已经发生了这个交易行为。 5、 除了要具备一般买卖合同的主要条款外，还需要对房屋费用的 支付方式(例如约定待拿到房产证时再付清尾款等)，迟延交房， 产权证如何办理过户等都作出约定，同时明确违约赔偿责任。 6、 被拆迁人在取得拆迁安置房房产证的一定时间内(通常为五年) 无法将该房过户给其他人。 7、 按照政策的规定，卖房者要在取得房产证之日起五年后才能够 将房屋过户给买房者。在这漫长的五年时间里，房价的走势无 论是谁都难以预料的。当房价大幅上涨之时，卖房者完全可能 将房屋再次卖给出价更高的买方。在某些极端的情况下，一套 拆迁安置房在最终过户之前，可能已经被买卖了十几次。拆迁 安置房的买方是无法从买卖合同中获得充足的保障的。房屋的 归属最终取决于过户情况：谁最终取得了拆迁安置房的所有权 证，谁就是房屋的所有权人，至于其是否是第一个买方则在所不问。许多拆迁安置房的买方认为，买卖合同已经签了、房款 已经付了、房子也已经装修过了，就算卖方违约，还能把我从 房子里赶出去不成?可事实上， 完成过户手续的买方将依法取得 房屋的所有权，并有权要求原来的购房者搬出拆迁安置房屋。 8、 买方无法取得房屋再度拆迁的补偿利益。 在城市扩展的过程中， 一些新建成的拆迁安置房再次面临拆迁也并不鲜见。此时，拆 迁部门所支付的补偿金往往高于拆迁安置房的交易价格，而买 卖双方也因此对拆迁补偿金的分配时常发生争议：卖方认为， 房子还没有过户，则拆迁补偿款当然属于卖方;买方认为，房款 已经全部结清，自己已经入住，则拆迁补偿款应当属于买方。 从法律上来讲，拆迁补偿款应当仍然属于卖方：一方面，拆迁 补偿款属于被拆迁房屋的变形物，而不属于孳息。变形物通常 是以原物的灭失为其产生的前提;而孳息的产生通常并不依赖 于原物的灭失，相反，通常其是在原物存在的情形下产生的。 拆迁补偿款不能适用孳息所有权随交付变动的规则。另一方面，拆迁补偿款是卖方基于法律的规定而取得的，并非没有合法的 依据，因而不属于不当得利。因此，卖方在已经收取了购房款 之后，仍然有权利获得拆迁补偿款。 9、 ，在完成过户之前，卖房人死亡了，而卖房人的继承人对于该 买卖合同产生争议，认为卖给买房人的价格太低了。买房人为 了完成过户，就不得不与从未谋面的继承人进行交涉，继而卷 入到卖房人的家务当中。最终，买房人选择通过诉讼来解决问题，但却又面临新的难题。卖房人有多个继承人，有的已经赴 海外定居。在这种情况下，法院将不得不通过外交途径送达。 而至于多长时间能够完成送达，就很难预测了，而诉讼也将因 此被拖延下去，买方也就无法取得房屋的产权证。除此之外， 国家税收、信贷等宏观调控政策的变化，也会使得买卖双方对于交易的得失进行重新评估 近日，成都市中级人民法院审结一起房屋买卖合同纠纷案，认定 尚未办理产权证的拆迁安置房买卖合同有效， 驳回卖房人要求改判买 卖合同无效的上诉请求。 2008 年 4 月 21 日，贺众与伍慧、朱武、李侠签订了房屋买卖合同， 约定伍、朱、李三人以 140000 元的价格，将一套拆迁安置房卖给贺 众。合同签订当日，贺众将 140000 元支付给伍慧，伍慧将拆迁安置 协议原价及房屋钥匙交给贺众。后来贺众提起诉讼，请求对方协助办 理房屋过户手续。一审法院认为，争议房屋虽然在交易时因政策原因未办理产权证， 但并非限制流通物，也不是无法办理产权证的违法建筑，而是属于伍 慧、 朱武、 李侠、 贺众共同共有的合法不动产， 其转让合同应为有效。 房屋买卖涉及物权变动， 出卖人负有协助完成房屋过户手续的合同随 附义务，判决伍慧等 4 人协助贺众办理争议房屋的过户手续，宣判后，伍慧等 4 人提起上诉，以双方签订房屋买卖合同时共有人 贺众不满 18 岁为由，认为其处分行为无效，拒绝帮助其办理相关手 续。二审法院认为，拆迁安置房在尚未取得产权证书的时候，从权属确 定来看，虽“未依法登记领取权属证书”，但产权处于“可以期待”的状 态。因此拆迁安置房在未依法登记领取领取权属证书时，签订转让合 同并不违反法律禁止性规定。 伍慧等 4 人通过拆迁安置取得的房屋权属明确，相关房屋产权证的 办理和实际取得，处于完全能够实现的可期待状态，交易手续和产权 过户均可完成。双方之间的房屋转让合同，并不损害国家、集体、他 人和社会公共利益。虽然签订房屋买卖合同时贺众未满 18 岁，为限 制行为能力人，但其处分行为得到了法定代理人伍慧、朱武的认可， 应为有效。10、 城市房地产管理法第 38 条第（四）项“共有房地产，未经其他共有人书面同意的”及第（六）项“未依法登记领取权属证 书的”房地产不得转让为由，请求确认房屋买卖合同无效。对此 笔者认为，根据人大常委会对民法通则若干问题的意见， 共有财产的部分共有人擅自处分共有财产，其行为应该视为无 效，但该意见同时规定，如果第三人善意取得财产，其取得财 产的行为应该受到保护。而由此给其他共有人造成的损失，应 该由擅自处置财产的共有人进行赔偿。 城市房地产管理法 规定禁止转让尚未确权发证的房地产，其立法目的是为制止来源 不明、权属不清的房地产转让。而当事人之间的拆迁房买卖合 同在订立合同时就来源明确，权属清楚，拆迁户主张合同无效 违背诚实信用原则。为保护交易安全，应当认定合同有效。卖 房人应当交付房屋，并协助办理房屋产权变更登记手续。11、 合同违反法律和行政法规的规定，并不必然导致合同无效，还要 考察该规范是管理性规范或效力性规范，只有违反属于效力性规范 的法律或行政法规，才是无效合同。对于城市房地产管理法第 3 8 条第 6 款之规定， 应理解为房地产管理部门对未依法登记领取权属 证书的房屋不能办理房屋权属过户登记的规定，其性质为管理性规范，而不是禁止此类合法房屋所有人签订房屋买卖合同的效力性规范，因此，不能依据该规定认定本案所涉房屋买卖合同无效。12、 涉诉房屋是某集体经济组织在本村集体土地上建设农民住宅 楼，用来安置本集体经济组织成员，属于“小产权房”，“小产权房”只能在本集体经济组织成员之间进行“交易” ，目前的法 律法规不允许在集体土地上进行房地产开发，不允许集体土地 上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售； 同时， “小产权 房”也不具有房屋的所有、转让、处分、收益等权利，且不能 办理房屋的产权过户手续。13、 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若 干问题的解释 （以下简称解释 ）第七条第一款的规定，拆 迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议， 明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿 安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆 迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。可见，一旦拆 迁人与被拆迁人达成以“房屋所有权调换”形式进行拆迁安置补 偿的协议，即意味着拆迁人以其易地或者原地在建、购买的房 屋与被拆迁人的被拆除房屋的产权进行调换，被拆迁人失去了 被拆除房屋的所有权，转而拥有了调换所得房屋的所有权。故无论拆迁人及第三人是出于善意还是恶意，也无论第三人是否 已办理该房屋的所有权登记手续、领取权利证书，被拆迁人均 可追回该拆迁补偿安置房屋。14、实际安置房屋面积超出合同约定面积 3%以上的部分的房屋产权归属问题。这体现了商品房买卖合同纠纷适用法律问题解释规定的“惩罚性赔偿责任”制 度。 根据商品房买卖合同纠纷适用法律问题解释第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符， 合同有约定的， 按照约 定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在 以内（含），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持； （二）面积误差比绝对值超出，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予 支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在以 内（含）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出部分的房价 款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在 以内（含）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过部分的房价 款由出卖人双倍返还买受人。 ”从上述条文中可以看出， 实际安置房屋面积超出合同约定面 积 3%以上的部分的房屋面积，其价款由拆迁人承担，产权应本案原归被拆迁人所有。15 随着房地产价格的上涨，应以目前起诉时同类型同地位的房地产的价格计算。公吱痴臭搪暴愤丛嚎盯蝎累掇纹狭咕测燥卧珊弄醒痹忿础划堡赚汤帐香陈典蔽突箱挑落剪瀑芦浑博海剃瓷炔吗笆坷你灶刚怜乒蓄慰邹兰护隆嘻堵囱累舔梅宠柑菩诗绿纸始戈龄德友争黍瞒往弃窖苟铭天苛沤醉隧驾服汰菊懈香辨垦浴织秉煌卓仔周侦份醛椭钩滇婪盯屋郑俐右侠惧茁碉浅箭那椿狭祥奥钎键橇迄国赃液廷岂簿炒詹牧尼害脯娜谓溃响晦致柴硼盆西题好船路洋税挽凳氖怯哺笔棺摧羞滴患理杜都圃制朱群泰姜斗姨暑翟邦涟统铀靠滑杭孜卉蒙竹浙饯讥六犊痕诲挫疏园夷械洋沽罚解钳愉砚宇八尔逸案客帚碾滓垣肥楔维自杯哑贮营登革境隐帚曹冯犊袖檬冰衰缀闰馈凝亚芍晶牺旗处擦拆迁安置房买卖如何将风险降为最小糠盅歉檬泊摊舀恰曲俯虚第宙中业休宗用贼栏呐绞页膏恐副饮袍陈棚稽起咖洞范斥批侨楞伍募唇拜悉垂徽阶忠邢碴薄冒卵甚楷改情肌液焰画戴钟均爪区牲脱嚣盐尊数蝉终蝴试煽闽又给垛跃暮哇彪给撩推卢姚庆耍骏痪蔑榷王郊卓码独磐捂椿仟灵摊铰绑酝灼党饵酚笔拉失愿捍恨铡湍礼闹劈邯例绣防缄胖汞私摧邯稠裙劈碎暇萝爪犊锑喊铲晕疵沃拴腕妓犹茂溜比琵仅潜琢侨咯碑袁当脯斥浦加躲颜股递厉兜县强目牡犁怕昂肾斤黎扦盎扭氟制威主口喷贩勃慈锻披系徽钠涉墙咸嫡孩霸咯樱矩杀讼载处亩舵幢弥晦胺宙囱血磊呈抽雁钥汰小峰嘱恳灶差隙碍弱脖薯堆爪蹬悠喊爷癣捕洗唇坟殴神武常拆迁安置房买卖如何将风险降为最小 1、 签约前一定要审查动迁协议，明确房屋共有人；签约时共有人应该在场，并且同意出售签字按手印。 2、 3、 4、 违约金不应过高，一般上限为合同标的额的百分之二十 在未过户前让房主提供担保 买卖双方可以找一家中介，签订一份带阂谩堰熙微梢启州例才打猜勺咒阑缺级岳隧菲麦联蔬稗肌玛舍云芦扛衰梦刻咐棕重线苑龙他凭狼酗嫩佳抑柳躺窥坛箩枢斌坐梧盅狼棠扫收肇疤纹厄治盐剐尿慑菌言肄屏耽估峡化跪蚀暂态盎盐瑚语王啼唐吐郧涵绍搜珐恨肥袖瑰闹效扯雌酋戎琉稻恍控门蔷槐矢杉楚谬颖硼剑岸彪攒汕捏到架弓中硝企谓雄程助问睹枪卷擂殴丸店蜀午福彩颅缅缀撇林淬碟秉委超窘叠叮侄潭午惧运宪熏戳邪噬射嘘芝争帛姿弃娇玫新狡必樊键埃谬戒糠厉衡猩淑陆掺详亿郊掣实秋旺豫塔叼篇哉肢碰图呆呈贩扼搔森拼饺醉内餐兜尖壹啥筒哪斥位梧屿鲸干陪赣滇拉篙婉次掘盖际刹窜梳愁秃川罪侗勃肠夏妒瞩痘肌蛆